【正文】 1014 試論以營(yíng)銷為主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式 作為誕生不久的物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō) ,它是為了滿足人 們生產(chǎn)、生活和工作需要而生存、發(fā)展 ,并不斷壯大的新興行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競(jìng)爭(zhēng)性服務(wù)行業(yè) ,除保留部分員工或管理者持股外 ,大部分國(guó)有資產(chǎn)都應(yīng)逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中退出去 ,采取股份制、合作制、內(nèi)部員工持技、管理者持股、期權(quán)制等多種形式或成份進(jìn)行重組 ,促進(jìn)大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團(tuán)的發(fā)展。 三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度 ,是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)整的需要 建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國(guó)企業(yè)尤其是國(guó)有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題 ,也是國(guó)有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場(chǎng)廣泛而深刻的變革 ,黨的十五屆四中全會(huì)決議指出 當(dāng)前國(guó)有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入攻 堅(jiān)階段 ,一些深層次矛盾和問(wèn)題集中暴露出來(lái) 。真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個(gè)職稱的專業(yè)人才 。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻 (圍墻 )之隔 ,一線 (紅線 )相連 ,其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護(hù) ,市政綠化的管理等 ,都可以通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域 ,而從市政 管理的角度看 ,通過(guò)市場(chǎng)選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。其實(shí) ,對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分 ,物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場(chǎng)類型細(xì)分的主力。同時(shí)由于專業(yè)化公司形成了規(guī)?；蜆?biāo)準(zhǔn)化的管理 ,也可使管理效果大大提升 ,在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動(dòng)的情況下 ,效益應(yīng)該是明顯的。問(wèn)題是 :很多個(gè)原屬于物業(yè)管理大市場(chǎng)或相關(guān)市場(chǎng)的新興類型市場(chǎng)己經(jīng)出現(xiàn) ,我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機(jī)遇 ,在新一輪類型 市場(chǎng)劃分中占有一席之地 ,可以從以下途徑進(jìn)行思考和實(shí)踐。當(dāng)然 ,物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。 二、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專業(yè)化細(xì)分 ,是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)份額和重新劃分市 場(chǎng)的必 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 共 64頁(yè) 第 15頁(yè) 201014 然。 總之 ,從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來(lái)看 ,市場(chǎng)或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長(zhǎng)到調(diào)整、優(yōu)化 這樣一個(gè)循環(huán)過(guò)程。那么有效的辦法就是通過(guò)促進(jìn)與周邊小區(qū)的整合 ,尤其是在業(yè)主大會(huì)成立后重新聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)時(shí) ,要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來(lái)考慮 ,實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。而且當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)總額 (由于是政府訂價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) )尚不足以完成運(yùn)作成本所需時(shí) ,這個(gè)傭金實(shí)際上是空頭的。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn) ,如對(duì)深圳市住宅局一個(gè) 20 萬(wàn)平方米規(guī)劃完整 ,但由 12 個(gè)開(kāi)發(fā)商建設(shè)和 12 家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合 ,通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)在 12 家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的甲級(jí)物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理 ,接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障 ,進(jìn)行了環(huán)境整冶 ,統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象 ,提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn) ,理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為 ,受到了 業(yè)主的好評(píng) ,同時(shí)也降低了這家公司在這個(gè)小區(qū)的管理成本 ,形成了效益回報(bào)。 現(xiàn)實(shí)中 ,與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對(duì)照的是一些零星分散的物業(yè)。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理的各主 客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識(shí)和探討。二是以適應(yīng)市場(chǎng)生存發(fā)展能力為主要目標(biāo)的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容 。 ,建立科學(xué)的生態(tài)建設(shè)與管理指標(biāo)體系。在物業(yè)管理階段 ,可控性較好的污染有小區(qū)內(nèi)車(chē)輛噪音、水箱、水池游泳池水質(zhì)污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等 ,可控性較差的有城市道路的交通噪聲、小區(qū)機(jī)電設(shè)施噪聲等。住宅小區(qū)污染源污染控制可望通過(guò)小區(qū)規(guī)劃、設(shè) 計(jì)及物業(yè)管理進(jìn)行嚴(yán)格控制 ,如有噪聲污染設(shè)施離住宅應(yīng)有一段距離及采取防護(hù)措施 ,車(chē)輛速度、鳴笛應(yīng)嚴(yán)格控制等。 住宅環(huán)境污染的可控性。在短尺度時(shí)間上可分為連續(xù)和間斷兩種情況。輸電線、高架橋、發(fā)射臺(tái)是不常見(jiàn)的 ,故可以認(rèn)為大多數(shù)情況下靠地面的住宅遭受的污染較嚴(yán)重。臨公共場(chǎng)所住宅主要是社會(huì)噪聲污染。 住宅環(huán)境污染的空間分布。③噪音污染主要有 :施工噪聲污染、交通噪聲污染、機(jī)電設(shè)施噪聲污染、社會(huì)噪聲污染等。 住宅環(huán)境污染的類型。小區(qū)是資源高強(qiáng)度集中消耗區(qū)域 ,其資源綜合利用效率反映和決定了環(huán)境質(zhì)量水平。⑤采用清潔無(wú)害工藝、設(shè)備飛產(chǎn)品 ,減少污染的排放量。生態(tài)環(huán)境保護(hù)與治理的工程性對(duì)策有 :①構(gòu)筑結(jié)構(gòu)合理、布置均衡、形式多樣、功能強(qiáng)大的綠化系統(tǒng)。在土地開(kāi)發(fā)利用的過(guò)程中不僅要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性 ,而且要考慮與其相關(guān)的社會(huì)效益和環(huán)境效益 ,要分析環(huán)境條件對(duì)土地利用方式所產(chǎn)生的制約。具體來(lái) 說(shuō) ,小區(qū)生態(tài)建設(shè)的內(nèi)容主要有 : 確定人口適宜容量。其一是人口導(dǎo)致對(duì)資源的過(guò)度利用及環(huán)境超負(fù)荷承載而產(chǎn)生的生態(tài)問(wèn)題 。 二、生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè) 生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)是按照生態(tài)學(xué)原理 ,以空間的合理利用為目標(biāo) ,以建立科學(xué)的人工化環(huán)境措施去協(xié)調(diào)人與人、人與環(huán)境的關(guān)系 ,協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境關(guān)系 ,使人類在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng) ,為人類創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、美麗、舒適 的居住環(huán)境。具有較高的人口素質(zhì) ,良好的社會(huì)風(fēng)氣 ,井然有序的社會(huì) .秩序 ,豐富多彩的精神生活 ,良好的醫(yī)療條 .件與祥和的社區(qū)環(huán)境。 、立體化的綠化系統(tǒng)。網(wǎng)絡(luò)完善、布局合理、服務(wù)良好的服務(wù)系統(tǒng) 。 。它是人類社會(huì)發(fā)展的產(chǎn)物和現(xiàn)代文明的象征 ,也是人類共同的愿望。住宅小區(qū)是生態(tài)城市建設(shè)的重要組成部分 ,它是一個(gè)以人為中心的人工生態(tài)系統(tǒng) ,是一個(gè)功能相對(duì)集聚和自然環(huán)境因素高度稀缺的統(tǒng)一體。這一方面與全國(guó)物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān) ,另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)。 當(dāng)前 ,很多物業(yè) (特別是老舊物業(yè) )的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意 ,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高 ,其設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求 ,也是影 響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果從法律的高度 ,規(guī)定所有物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入 ,那么 ,這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用 ,其意義將是深遠(yuǎn)的。如果在發(fā)展商的授權(quán)下 ,在竣工驗(yàn)收合同中 ,發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào) ,確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量 ,物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利 ,接管后即能技入使用 ,及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過(guò)程中 ,對(duì)給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問(wèn)題 ,促使開(kāi)發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決 ,確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。 三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施 ,嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作 ,確保物業(yè)理單位從物 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 共 64頁(yè) 第 9頁(yè) 201014 業(yè)開(kāi)始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤(pán) ,從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作 ,從物業(yè)管理的角度提出整改建議 ,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端 ,為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的 .硬件條件。在建設(shè)施工階段 ,施工環(huán)節(jié)多 ,施工單位參差不齊 ,設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜 ,對(duì)工程質(zhì)量的控制要求高。在此基礎(chǔ)上 ,從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議 ,并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。 同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔 ,建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。目前一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理 ,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的 ,主要就建筑 安裝的后期工作提出一些建議 ,為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備 ,在深度和廣度上都存在一定的缺陷 ,仍然難以解決、開(kāi)發(fā)商給物業(yè)管理帶來(lái)的很多問(wèn)題。因此 ,一方面應(yīng)該在立法上加強(qiáng) ,使得這類問(wèn)題的協(xié)調(diào)、處理有據(jù)可依 。我國(guó)現(xiàn)階段物業(yè)管理尚缺乏完善的法律 ,主要還是靠政府文件的政策管理 ,造成了無(wú)法可依、政出多門(mén)的不規(guī)范現(xiàn)象 ,增加了物業(yè)管理認(rèn)識(shí)上的偏差。所謂的 權(quán)宜之計(jì) ,主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的弊端暴露無(wú)遺 ,已經(jīng)成為國(guó)家財(cái)政包袱的情況下 ,當(dāng)?shù)卣畠H僅將物業(yè)管理作為一個(gè)替代方法來(lái)減輕負(fù)擔(dān)。有些物業(yè)公用設(shè)施配套跟不上等。工作范圍不明確 ,關(guān)系不 協(xié)調(diào) ,這已經(jīng)成為物業(yè)管理 ,尤其是住宅小區(qū)物業(yè)管理中最令人頭痛的問(wèn)題。這些關(guān)系主要有三個(gè)層次 : ①物業(yè)管理企業(yè)與街道、居委會(huì)、派出所的關(guān)系 。特別是一些地區(qū)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低 ,正常管理支出沒(méi)有著落 ,多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能夠維持運(yùn)作是由于利用了多種 .經(jīng)營(yíng) (咨詢、中介、建材、商業(yè) )等收入來(lái)彌 ..補(bǔ)管理費(fèi)的不足。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn) ,這些前提就在于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源應(yīng)該落實(shí)、有保證 ,但是目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都在抱怨物業(yè)管 理的經(jīng)費(fèi)有困難。前者違反 了專業(yè)化的客觀規(guī)律 ,阻礙了正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ,導(dǎo)致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公司存在 ,形成低水平的重復(fù)建設(shè) ,浪費(fèi)社會(huì)資源。 。不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)前有蔓延的趨勢(shì)。常見(jiàn)的情形是物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)的管理超前于業(yè)主委員會(huì)組織 ,于是在一些物業(yè)管理起步 較早的地方出現(xiàn)由物業(yè)管理公司業(yè)召集組織業(yè)主委員會(huì)并指揮業(yè)主委員會(huì)的行為 ,嚴(yán)重干擾了業(yè)主作為委托人與物業(yè)管理企業(yè)作為代理人之間正常的權(quán)利行使和責(zé)任劃分。而現(xiàn)實(shí)中的情況往往不是這樣 ,主要表現(xiàn)在三個(gè)方面 : 1)角色錯(cuò)位 。 總之 ,擴(kuò)大我國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面是個(gè)綜合的系統(tǒng)工程 ,供、求兩個(gè)方面雙管齊下才能取得效果。供給能力不足有三個(gè)方面的原因 :物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)參差不齊、供給結(jié)構(gòu)偏差、現(xiàn)有價(jià)格水平較低。任何一個(gè)行業(yè) ,包括物業(yè)管理 ,都有著很明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性質(zhì) ,即隨著市場(chǎng)容量的擴(kuò)大 ,在管物業(yè)規(guī)模的增加 ,單位 管理費(fèi)用有降低趨勢(shì) ,這是由于分工專業(yè)化加深、效率提高所致。因此 ,即使是相對(duì)落后的地區(qū)在這個(gè)問(wèn)題上 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 共 64頁(yè) 第 5頁(yè) 201014 也不能消極地等、靠。居民收入水平較低則是制約這類地區(qū)住宅物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)實(shí)障礙。因此 ,住房制度、房管制度的改革與物業(yè)管理實(shí)際上是相輔相成、互相促進(jìn)的。 目前影響我國(guó)物業(yè)管理有效需求不足的主要原因 ①制度環(huán)境 由于歷史原因 ,目前制約我國(guó)物業(yè)管理制度環(huán)境未臻完善主要有兩個(gè)因素 :一是住房商品化比率低 ,二是傳統(tǒng)的福利 39。 而物業(yè)管理的產(chǎn)出水平是由市場(chǎng)上的供求關(guān)系來(lái)決定的 ,這里我們用圖 1 中的圖 B 來(lái)顯示這一供求狀況。這里的社會(huì)福利曲線具有無(wú)差異曲線的各項(xiàng)特征， W1W2W3 按其距原點(diǎn)的距離不斷提高而依次代表 更高的社會(huì)福利水平 ,即 W1〈 Wi〈 W3。這個(gè)問(wèn)題我們可以用圖 1 中的圖 A、圖 B 兩幅圖來(lái)進(jìn)行綜合分析（圖略） : 作為提供一種特殊服務(wù)的行業(yè) ,物業(yè)管理不但可以使消費(fèi)者獲取效用 ,更可以因其對(duì)房產(chǎn)的保值、增值的貢獻(xiàn)以及其作為一種準(zhǔn)公共用品而帶來(lái)的外部經(jīng)濟(jì)效益使得社會(huì)的總效益 (總福利水平 )上升。這種服務(wù)不但可以使業(yè)主和用戶在商品房的消費(fèi)中 ,享受到更多的便利和效用 。 一、我國(guó)物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高 物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步到達(dá)一定水平后所興起的一種朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。歸內(nèi)起來(lái)大致分為三個(gè)方面：一是目前物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高 ,二是現(xiàn)有物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題 ,三是當(dāng)?shù)卣袨榈钠睢? 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 物業(yè)管理作為一種朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) ,提供的是一種特殊服務(wù)。因此 ,物業(yè)管理滯后對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生消極影響。 W1W2W3 這組曲線代表社會(huì)福利曲線。反之 ,處于生產(chǎn)可能性邊界之內(nèi)的 B 點(diǎn) ,只能達(dá)到一個(gè)低于的 W2 的社會(huì)福利水平 W1。這只有通過(guò)采取措施促使需求曲線和供給曲線同時(shí)右移來(lái)使有效需求水平逼近社會(huì)福利最大的水平 q,即 D2 和 S2 相交的 D 點(diǎn)所決定的水平。雖然近年來(lái)住房制度改革已取得很大成效 ,但離現(xiàn)代社會(huì)住房商品化的要求仍然有相當(dāng)大的差距。 ②經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平較低 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低 ,表現(xiàn)在物業(yè)管理自身的現(xiàn)代化程度較低 _附屬設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)低、數(shù)量少、房屋使用維護(hù)技術(shù)含量低 ,這使得對(duì)于專業(yè)化的物業(yè)管理的需求動(dòng)機(jī)較弱。 推廣物業(yè)管理這種現(xiàn)代 化的高效管理體制 ,是將傳統(tǒng)的無(wú)人管、自己管或國(guó)家管轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化、企業(yè)化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的商業(yè)行為。而且這種必需品作為一種準(zhǔn)公共物品 ,它還給全體業(yè)主、用戶乃至全社會(huì)帶來(lái)效益 ,提高全社會(huì)的福利水平。 ③物業(yè)管理有效供給較低 物業(yè)管理覆蓋面低 ,市場(chǎng)容量小 ,制度 環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平低只是造成這種狀況的需求方面的原因 ,但實(shí)際上有效供給能力不足也是一個(gè)重要方面。這種狀況制約著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)有效供