【正文】 預算部 2020 年 5 月 。預算部人員必須對計算的造價負責，與乙方確認的初步審核造價經(jīng)公司審計稽核部復審后，差錯不允許超過 5%，公司應制定相關的規(guī)定給予獎勵和懲罰。 因此，建議公司盡快建立成本控制體系， 從組織機構 、控制模式、工程管理、技術手段等方面上保證成本控制的效率與效果， 由公司所有有關部門和人員共同圍繞成本控制目標開 展相關工作， 將 控制要素滲透到各項設計和施工技術措施之中， 特別要建立相應的責任制度和獎罰制度。今后，我們要將造價管理的著眼點放在控制過程和控制體系的建立和健全上，也就是說，在縱向上，將成本控制的四個步驟（ PDCA 循環(huán)）貫穿于整個項目建設的全過程，并施實在每個階段和每個成本項目上；在橫向上，將分布于各建設結(jié)算、各有關部門的成本影響因素綜合而系統(tǒng)地管理起來，通過建立規(guī)范化的工作制度和流程，加強協(xié)作，實現(xiàn)成本的全過程、全方位有效控制；預算部作為成本控制的牽頭部門，需要在總成本控制的 層面上，在相關部門的作業(yè)指導書中，結(jié)合某項目的經(jīng)驗提出成本控制點，監(jiān)督和檢查有關部門與成本方面有關的工作實施情況，需要各相關部門的支持與協(xié)作，特別是規(guī)劃設計、工程管理、合同管理和項目管理方面，同時要與公司計財部對接，配合公司的資金計劃與使用，保證合同、進度、結(jié)算與付款的對應。 其次，有效控制工程造價，必須有一個完整 的成本控制過程和完備的成本控制體房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 系。要做到合理確定，必須在市場研究和成本分析上下功夫，才能實現(xiàn)事前（沒有施工圖預算前）合理 確定。 首先要合理確定工程造價，這是控制的基準和目標，是實現(xiàn)計劃管理和目標管理的前提條件，將做了再算改為算了再做，就是強調(diào)先有目標事前控制。 以上是我們對某項目結(jié)算和成本控制的粗淺總結(jié)和分析，最后談談我們對工程造價管理的一些認識。 應扣款單位 索賠費用內(nèi)容 金額（元） 提出單位 深圳市燃氣公司 屋面構架涂料污染 ￥ 13, 美芝涂料 中建二局 屋面構架涂料污染 ￥ 13, 中建二局 入戶門鎖損壞 ￥ 1,830 兆凱 中建二局 某項目燈光工程簽證索賠 ￥ 3,426 龍金豐 南京三建 某項目燈光工程簽證索賠 ￥ 3,163 南京三建 室外道路土方挖運 ￥ 41,140 國際環(huán)境 南京三建 施工安全押金 ￥ 1,400 清華泰豪 中建二局 施工安全押金 ￥ 2,000 南京三建 施工安全押金 ￥ 2,800 龍金豐 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 中建二局 施工安全押金 ￥ 3,000 中建二局 超領燈具 ￥ 8,700 中建二局 領用電子鑰匙 10把（ 50 元 /把） ￥ 500 本公司 兆凱公司 借用 TM 卡 30 把（ 3元 /把） ￥ 90 合計 ￥ 94, 總之，搞好建設過程中的各種技術資料和管理資料，既是建設管理部門的要求，更是辦理驗收、結(jié)算和反索賠的需要， 希望公司和各相關部門予以重視，建立合理的收發(fā)流程和清晰的檔案記錄，規(guī)范各類工程文件和資料的形式、內(nèi)容要求、有效性、傳遞過程、保管和使用的方法，保證有需求的部門及時掌握完整、有效的各種資料。由于在項目過程中的成本控制未能及時跟進，大量的業(yè)主通知（約417 份）、 設計變更、簽證單（約 320 份）和施工聯(lián)系單的內(nèi)容來不及消化，部門間資料和信息的傳遞不夠及時，使我們的工作始終處于被動局面，加上分包工程未結(jié)算就搞總包結(jié)算，所有問題在結(jié)算中一起解決，難度大且容易出現(xiàn)漏洞。預算部得到的資料零散，沒有完整的、統(tǒng)一的編目，有時還是過時的資料，其有效性難以辨別。 5， 資料管理 在上述幾個階段中，均存在一個共同的問題，就是資料的管理，它從一個側(cè)面反映了工程管理是否清晰有序。即使平時無法解決，結(jié)算時預算部因早已掌握情況，心中有數(shù)，不會出現(xiàn)漏洞。 除了把好簽證和變更關外，現(xiàn)場管理人員需按規(guī)定方式和要求、做好對施工過程的記錄，全面和真實地反映總包、分包、供貨單位的履約情況，給予充分的結(jié)算依據(jù)和資料。在記錄中必須明確發(fā)生的原因，明確責任方以便進行相應的索賠，避免甲方承擔不合理的責任和費用；在記錄中必須交代清楚變更的具體部位和內(nèi)容，特別是應扣 除和替換的材料和工程量，盡量給出簡圖和計算公式而不是只有一個計算結(jié)果；特別不應該發(fā)生計算錯誤、單位錯誤，或與造價計算規(guī)則和規(guī)定相違背的單據(jù)。因此建議供貨通知只能由公司一個部門統(tǒng)一發(fā)出，避免供貨中的盲目性，造 成超領過多，產(chǎn)生浪費、加大庫存或退貨，增加不必要的管理工作量?；蛟诠┴浐贤炗啎r規(guī)定：以施工單位簽名蓋章和我方項目負責人簽字為準。此外，送貨單均未按合同規(guī)定由監(jiān)理簽收。但此結(jié)算審核時看到，該材料結(jié)算涉及的施工單位中，中建二局和南京三建在所有送貨單據(jù)上蓋了章，廣東鵬達部分蓋章（兩張單據(jù)未蓋章，總金額￥ 28106 元），其他單位（即華泰公司和園林裝飾公司）均未蓋章，其中華泰公司簽署單據(jù) 6張，總金額￥ 223500 元；園林裝 飾簽署單據(jù) 4張，總金額￥ 元。 項目管理人員要通過合同交底或自己查閱合同，做到理解和掌握合同的主要內(nèi) 容，一方面自覺執(zhí)行合同，另一方面監(jiān)督施工單位的合同執(zhí)行情況。又如基坑支護 結(jié)算中出現(xiàn)的主要問題也是乙方的部分施工記錄沒有甲方和監(jiān)理單位的簽署，隱蔽驗收記錄中的數(shù)量計算錯誤，而竣工圖仍按原設計圖，與變更、隱蔽記錄和施工記錄都對不上，導致結(jié)算沒有基礎依據(jù)，難以進行。尤其對于隱蔽工程和過程中的情況，不記錄清楚則事后無法查對。例如由國際環(huán)境公司施工的室外道路為了 消防驗收，臨時又現(xiàn)場委托乙方進行施工、沒有合同、沒有圖紙，現(xiàn)場也沒有記錄原場地情況、道路具體做法、每層的用料和厚度，全憑事后施工單位申報數(shù)量、現(xiàn)場確認，難以理解的是現(xiàn)場人員在確認過之后，又應施工單位的要求重新確認，增加了造價；在室外廣場的施工中也存在實際做法不詳?shù)膯栴}。 ⑾ 對現(xiàn)場竣工圖的確認不嚴謹，竣工圖不真實反映竣工情況也予以確認，存在太多內(nèi)容不符、數(shù)量不對之處，不再一一贅述。 ⑽ 現(xiàn)場缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，存在管理上的脫節(jié)和漏洞。再加上人員的變動較大，事后即難以判別單據(jù)的有效性，也無法核查實情；特別是由外單位審核時，這個問題顯得尤為突出。 ⑺ 各類施工文件沒有系統(tǒng)的編號，預算部不能掌握完整的資料，要乙方不時地補房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 充資料，降低了工作效率，而且還難保證該資 料的真實性。 ⑸ 扣減的和替換原合同或圖紙內(nèi)容乙方往往回避，甲方現(xiàn)場管理人員也沒有加以說明，出現(xiàn)重復計價，甲方蒙受不應有的損失。例如，鉆孔樁施工階段，因我公司無法提供正常的施工用電，施工單位自行發(fā)電，但在簽證發(fā)電 機臺班時，現(xiàn)場未征求預算人員的意見，只是估計地簽署了 376 個臺班，實際上按定額及其他規(guī)定計算，只需要發(fā)電機臺班 個，此部分的差價約為人民幣 萬元，目前作為分歧造價正與乙方洽商。而某項目卻有大量的業(yè)主通知、設計變更、施工聯(lián)系單、簽證單，據(jù)粗略統(tǒng)計，僅總包單位就有業(yè)主通知約 417份，簽證約 320 份，兩個總包單位變更簽證部分增加的造價約 357 萬元（詳見下表） 。某項目項目這兩點均做得不夠理想以致產(chǎn)生較多浪費和扯皮問題。 總之，合同是結(jié)算和付款的依據(jù)，通過招標選定合作單位是控制成本的重要手段，要盡可能采用招標方式，為我方爭取到更多的有利條件；同時，合同條款盡量明確具體，避免扯皮和漏洞，建立合同交底和合同主要內(nèi)容摘要制度，使各相關部門和人員對合同的理解和執(zhí)行更為深入和到位；應建立合同管理信息系統(tǒng)，保證合同管理有條不紊。若合同由合約部統(tǒng)一編號發(fā)放，則其他部門發(fā)出的委托書也需到合約部備案，且行政部保留一份原件。此外，甲方與供貨方的結(jié)算方式應和甲方與施工方的結(jié)算方式相呼應，保證甲方不會因結(jié)算方式的差異而蒙受損失，如嘉里行外墻面磚供貨合同明確按平方米 11 才結(jié)算，而甲方又確認了與南京三建的外墻面磚結(jié)算按約 才 計 ，如此帶來的 差價約 萬元 要由我方承擔。 ① 對分包工程 , 施工內(nèi)容和范圍的界定要十分清晰，避免扯皮， 例如消防工程與總包工程埋管的劃分； ② 詳細規(guī)定合同價中包含什么內(nèi)容 ，諸如水電、措施、垃圾清運、分包配合費、材料保管費等如何計??； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 ③ 要明確結(jié)算的方式，說明對工程量和價格確認的依據(jù)， 特別是甲供材的數(shù)量（包括損耗率）、單價和相關費用如何記取。 3，合同管理方面 某項目采用大量分包和甲供材，起到降低成本效果，如電纜、開關插座的供應合同價比信息價下浮點數(shù)費別為 25%和 37%，大大超過總包合同 5%的下浮點數(shù)。地面園林的竣工圖，承包商只是在原設計圖上增加對施工單位有利的修改，而對于原圖有設計，而現(xiàn)場沒有施工的卻依然留在圖中。值得強調(diào)的是，竣工圖作為結(jié)算的依據(jù)，必須保證其與現(xiàn)場的吻合，乙方提交的竣工圖必須經(jīng)甲方現(xiàn)場管理人員的確認才有效。要提出優(yōu)化設計要求，嚴格審查圖紙并必須經(jīng)甲方簽字確認后才可使用。 如地面 園林承包商園林裝飾設計公司在深化設計中，在抗壓要求不是很高的小區(qū)園路、特色鋪地等的砼墊層一律采用 C25 或 C30 砼，當預算部工程師詢問施工單位為什么不采用 C10砼時，乙方有關負責人回答是：“市場不容易買到 C10 砼”。 例如，國際環(huán)境公司施工的室外給排水工程，施工中發(fā)生較大變更，僅化糞池型號改變一項造價增加 萬 元，且多項變更沒有任何書面的資料；而合同明確規(guī)定僅設計變更造成的造價增加予以結(jié)算，因此雙方產(chǎn)生了較大分歧。 ⑤嚴格 控制設計變更 ， 設計變更發(fā)生前，必須考慮是否增加造價，必要時需事先計算增加成本數(shù)額，針對數(shù)額考慮是否有必要更改，數(shù)額較大時由相應決策層決定是否變房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 更。 ④ 圖紙設計的質(zhì)量和深度 對成本的直接影響也是很大的，對此一方面要選擇好的設計單位，并通過合同條件的約束保證出圖質(zhì) 量，另一方面要加強內(nèi)部圖紙會審，設計、預算、工程管理等各部門的專業(yè)人員參加，消除圖紙上的錯漏碰缺，將前期工作做充分，才能減少后期經(jīng)常變更造成的工期拖延和成本增加。為配合營銷難免出現(xiàn)新增內(nèi)容，如某項目地面園林增加許多設施以提升環(huán)境檔次，但由于多為事后變更，造成了成本和時間上的浪費，如汀步施工后，為施工張拉膜又掀起；泳池面磚鋪貼后打掉，換為砂巖。按投資估算控制初步設計，按初步設計和總概算控制施工圖設計，各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計。以上兩項即多出 萬元，這是本工程設計浪費的最大因素。砼含量 m3/ m2, 比造價站發(fā)布的同類工程平均砼含量，即多出 7474m3 砼。 ②要實行限額設計，控制鋼筋和砼用量。具體有以下幾方面的問題值得注 意。 總之，我們應在項目前期既開展成本管理工作，預算部應參與前期經(jīng)濟評價和投資估算，結(jié)合市場水平和項目定位要求，確立成本目標和控制計劃，以便在項目建設各個階段圍繞成本目標，執(zhí)行控制計劃。但某項目項目前期缺乏控制，預算部（原合約預算部）這個擔負造價控制的職能部門在 2020 年 4月才成立，而工程在 1999 年底就已動工，因此成本控制工作沒有從頭開始，沒能在前期制定成本目標，因此也無法給公司提供整個項目的開發(fā)成本及工程用款計劃，這樣一方面公司安排資金缺乏計劃，另一方面對成本及利潤的預測缺少科學的計算，而公司領導只能通過前期可行性研究報告粗略得知，對變化情況無法及時掌握。項目的建設成本目標首先是在項目的可行性分析時所做經(jīng)濟評價中，以投資估算的形式出現(xiàn)，并隨著項目的深入開展而具體和細化；在項目的實施過程中針對目標進行實時監(jiān)控和動態(tài)調(diào)整，保證后期目標控制在前期的總目標之下，最終從成本方面保證公司的預期利潤得以實現(xiàn)。 1， 開發(fā)前期 項目定位關系到項目的成敗，其重要性不言而喻。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 第四部分 存在問題和相關建議 通過結(jié)算發(fā)現(xiàn)問題與不足，促使我們思考和改進，走向更加成熟化和專業(yè)化，這是某項目結(jié)算最重要的收獲。 3， 要 加強廉政建設 ，全公司上下都要樹立廉潔的風尚，特別是預算部這樣的部門，應把品德放在第一位。 序號 內(nèi)容 審計數(shù)值 （元） 甲方審核數(shù)值（元） 施工方報送值（元） 審計 — 甲方（元） 審計 — 乙方 （元） 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 一 地下室部分 強電工程 8 9 164495.74 給排水安裝工程 1 1 115121.5 二 地上部分 4樓地上強電工程 3 6814851.61 712931.14 1227620.72 5樓地上強電工程 4樓弱電預埋 5樓弱電預埋 4樓地上給排水工程 3722774 3855817.58 629204.35 762247.93 5樓地上給排水工程 三 簽證