【文章內(nèi)容簡介】 的因素；在任何情況下，都必須嚴(yán)格要求、嚴(yán)格把關(guān)。 ②不能太相信施工單位，要提高警覺， 施工單位往往是不夠誠實(shí) ，總想鉆空子的，比如這次簽證中包含了合同范圍內(nèi)施工內(nèi)容，且只報(bào)增加，對改掉的項(xiàng)目不扣減；特別過分的是施工單位竟然在已簽好的簽證單上擅自加入一些內(nèi)容，若我部對原件沒有直接留底，則無法查出； ③ 成本控制絕不僅僅是預(yù)算部的責(zé)任 ，各相關(guān)部門必須加強(qiáng)成本意識，以高度的責(zé)任心保證工作的質(zhì)量，這樣才能杜絕浪費(fèi)，反之則必然加大成本，增加結(jié)算的難度。例如此項(xiàng)結(jié)算中，設(shè)計(jì)變化大，且在現(xiàn)場的臨時(shí)增加和變化的內(nèi)容較多，事后又未做好書房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 面記錄或督促施工單位完成竣工圖，僅以簽證方式體現(xiàn)。但是簽證的審查也不夠嚴(yán)格，出現(xiàn)了內(nèi)容重復(fù)和只增不減的問題；簽證的表述含糊，對施工方法、用料不說明，對簽證發(fā)生的原因不說明，影響計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性；還存在簽證工日較多，有實(shí)物量還簽工日的現(xiàn)象。 ④ 簽證單的管理和保存是十分重要 的，應(yīng)有嚴(yán)密的簽署流程 和發(fā)放使用制度，此次結(jié)算中部分簽證單預(yù)算部始終沒有看到原件，還有簽證單被篡改的跡象； ⑤從為了工作的角度出發(fā)， 該弄清楚的問題一定要追究到底 ，不能輕易放松要求。雖然這樣容易產(chǎn)生誤會(huì)，得罪一些人。如這次項(xiàng)目部對會(huì)簽中提出的問題避而不談，我們也不好再強(qiáng)求，后來主管領(lǐng)導(dǎo)出面核實(shí)情況，才了解到確實(shí)存在我們所擔(dān)心的簽證與合同內(nèi)容重復(fù)的問題。另一方面，我們自己也要注意加強(qiáng)溝通，爭取相關(guān)部門的配合。我們認(rèn)為，部門或個(gè)人相互之間有工作上的意見和建議應(yīng)直接溝通、當(dāng)面提出，不應(yīng)背后搞小動(dòng)作，影響工作氛圍和工作效率，使簡單問題復(fù)雜 化，甚至造成鷸蚌相爭漁翁得利的后果，使公司蒙受損失。只要出發(fā)點(diǎn)是一致的，即把工作搞好，就沒有無法解決的矛盾。 ⑥我們在今后的 結(jié)算審核中要注意： 1） 結(jié)算復(fù)核人發(fā)現(xiàn)審核中的問題時(shí)要不礙情面，提出修改意見，原則性的東西一定要堅(jiān)持。 2） 結(jié)算價(jià)格的依據(jù)需堅(jiān)持合同價(jià)第一、定額及信息價(jià)第二、市場詢價(jià)第三的順序，一定要有切實(shí)可靠的價(jià)格依據(jù)，不要受施工單位報(bào)高價(jià)的影響。 3） 在結(jié)算數(shù)量上，也同樣不能受施工單位上報(bào)方式的影響，有實(shí)物量一定按實(shí)物量測算一下。 4） 對有疑問的、不合理的簽證，結(jié)算人員有責(zé)任和權(quán)利要求相關(guān)部門和人員配合核 查，必要時(shí)共赴現(xiàn)場了解實(shí)情。 5） 結(jié)算結(jié)果未完全成立之前，盡量不要讓乙方知道，避免造成我方被動(dòng)局面。 3，鋼筋的審核 工程成本中鋼筋的成本是一個(gè)較為重要的組成部分。首先， 鋼筋工程的造價(jià)占土建工程造價(jià)的 15%以上， 若去掉分包和甲供材，其造價(jià)占總包工程造價(jià)的比例更高，達(dá)到 25%以上。其次，鋼筋的用量是反映工程設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性的一個(gè)重要指標(biāo)，不同的設(shè)計(jì)相差較大。 此外，鋼筋的抽量計(jì)算繁瑣，始終是預(yù)結(jié)算中的難點(diǎn)問題之一。為了保證結(jié)算進(jìn)度和質(zhì)量，某項(xiàng)目的鋼筋審核委托給某咨詢公司進(jìn)行，但審核效果并不理想，指標(biāo)不完全合理 （詳見下表） 。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 部位 棟號 數(shù)量（ T) 面積 (M2) 指標(biāo)（ T/M2） 對比情況 地下車庫 13樓 接近 45樓 地下室 13樓 差異較大 45樓 地下室及車庫 13樓 差異較大 45樓 裙樓 13樓 45樓 無 架空層 13樓 無 45樓 塔樓 13樓 差異大 45樓 鋼筋合計(jì) 13樓 差異較大 45樓 電渣壓力焊 13樓 36420 58968 差異大 45樓 116000 64265 說明： 1， 45樓架空層梁板鋼筋并入塔樓匯總。 2， 13樓鋼筋不包括最后附表中。 3，電渣壓力焊 13樓按每兩層搭接， 45樓按每層搭接。 審核的詳細(xì)過程和問題如下： ① 為了方便咨詢公司計(jì)算，我們提供了施工單位的鋼筋下料單，但這反而使咨詢公司有可能不按圖紙計(jì)算； ② 從咨詢公司在施工單位下料單上所做標(biāo)注推測，有可能僅 核對部分下料單而其他采用相同核減率指標(biāo)推算， 事實(shí)證明了我們的推測； ③ 咨詢公司提交初步結(jié)果時(shí)，我們的分析不到位，只抽查了局部的計(jì)算結(jié)果，沒有從總體指標(biāo)的分析和對比上發(fā)現(xiàn)問題，延誤了時(shí)間。后來發(fā)現(xiàn)指標(biāo)上存在明顯不合理時(shí)，又內(nèi)部組織人力計(jì)算兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，將結(jié)果反饋給咨詢公司，促使對方復(fù)查其結(jié)果； ④ 目前，對方已復(fù)查并堅(jiān)持其審核結(jié)果，我們雖從指標(biāo)上感到不合理，但又未能自行計(jì)算或另外委托以證明我們的懷疑，就此不了了之，在總包的結(jié)算中仍采用其數(shù)據(jù)； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 ⑤ 該咨詢公司負(fù)責(zé)某項(xiàng)目鋼筋審核的人員于審核之后就離開了該公司，具 體原因不明，可見對咨詢公司的一些個(gè)人行為我們是無法把握的； 總之，通過這次鋼筋審核，我們認(rèn)為 委托咨詢公司開展造價(jià)業(yè)務(wù)，必須解決對其質(zhì)量的把握和控制問題?？梢圆捎靡韵乱恍┓椒ǎ? ① 通過考察和合作，找到有信譽(yù)和質(zhì)量保證的咨詢公司作為 合作伙伴 ； ② 通過研究和經(jīng)驗(yàn)積累，建立一套 有效的檢查辦法和控制指標(biāo) ，對咨詢公司的造價(jià)成果作到心中有數(shù)； ③ 通過 合同的約束 ，對咨詢公司的造價(jià)成果文件提出嚴(yán)格要求，如詳細(xì)的指標(biāo)分析、計(jì)算底稿和電子文檔的提供，監(jiān)督其計(jì)算過程和方法，同時(shí)也為今后的變更和調(diào)整提供方便； ④ 采用 有效的獎(jiǎng)懲辦法 ，約束咨詢公司的行為； ⑤ 如有條件可同時(shí)委托兩家以上咨詢公司 背靠背同時(shí)進(jìn)行 ，預(yù)算部對其結(jié)果橫向?qū)Ρ龋?萬科常采用此方法 。 4，水電費(fèi)的扣除 一般看來，某項(xiàng)目這么大的建設(shè)項(xiàng)目中，水電費(fèi)只是很小的一部分，其實(shí)不然，自2020 年 4月以來，某項(xiàng)目電費(fèi)我司共代交 199 萬元 ， 11 月 7日抄表到戶后停止代交；代交水費(fèi) 44 萬元 ，且目前還在代交，水電費(fèi)合計(jì)約 243 萬元（詳見下表）。 計(jì)費(fèi)周期 費(fèi)用 金額（元） 2020 年 5月 5 月水費(fèi) ￥ 8, 6 月水費(fèi) ￥ 20, 7 月水費(fèi) ￥ 33, 8 月水費(fèi) ￥ 41, 9 月水費(fèi) ￥ 45, 10 月水費(fèi) ￥ 45, 11 月水費(fèi) ￥ 44, 12 月水費(fèi) ￥ 51, 1 月水費(fèi) ￥ 53, 2 月水費(fèi) ￥ 47, 3 月水費(fèi) ￥ 50, 水費(fèi)合計(jì) ￥ 442, 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 電費(fèi) ￥ 711, 電費(fèi) ￥ 839, 2020 年 10 月 電費(fèi) ￥ 439, 電費(fèi)合計(jì) ￥ 1,991, 我司代交水電費(fèi)合計(jì) ￥ 2,433, 自水電費(fèi)從總包交轉(zhuǎn)由我方代交后，其扣除問題沒有很好地解決。由于沒有明確的計(jì)量，缺乏詳細(xì)的記錄，水電用量的分?jǐn)偵洗嬖陔S意性，在結(jié)算中施工單 位往往不接受，難以扣除；尤其電費(fèi)方面，數(shù)額大，問題卻更多，幾次抄表的數(shù)據(jù)意義不明，分?jǐn)偤罂倲?shù)對應(yīng)不上，電費(fèi)單價(jià)難以計(jì)算。為保證我司不吃虧，預(yù)算部采用了多種計(jì)算方法對比，對電的單價(jià)計(jì)算出幾種不同標(biāo)準(zhǔn)，針對不同施工單位采用，使我方最終在結(jié)算中的水電費(fèi)方面收入大于支出。 （詳見下表） 單位 水費(fèi) 電費(fèi) 水電費(fèi)合計(jì) 備注 扣回部分 用戶 華潤公司 1220985 1220985 已扣 中國銀行 46301 電費(fèi)已扣 金地物業(yè) 307253 電費(fèi)已扣 小業(yè)主 220208 220208 電費(fèi)已扣 本公司 （售樓處，樣板房，室外照明燈，現(xiàn)場管理等） 總包單位 中建二局 239652 乙方已認(rèn)可 南京三建 已扣 分包單位 華泰 已扣 資中 1014 已扣 裝典 1500 已扣 設(shè) 計(jì)裝飾 3000 已扣 雅博 1500 已扣 拓步 2450 已扣 旭日泰 已扣 車安公司 500 已扣 扣回合計(jì) ￥ 2,649, 支付部分 ￥ 442, ￥ 1,991, ￥ 2,433, 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 收入 支出 ￥ 215, 通過水電費(fèi)的結(jié)算，我們總結(jié)出以下幾點(diǎn)。 ①水電費(fèi)我方盡量不代交，施工期間由總包交納，驗(yàn)收后及時(shí)移交到物 業(yè)公司；并盡早辦理抄表到戶，這就需要事先計(jì)劃和協(xié)調(diào)內(nèi)部管理與外部關(guān)系； ②分包合同上要明確造價(jià)是否包水電費(fèi)，如何繳納，是否含在配合費(fèi)中交給總包單位；結(jié)算時(shí)則需要相應(yīng)的單據(jù)，以保證扣除； ③對沒有投入使用的變壓器及時(shí)報(bào)停，防止浪費(fèi)；如 2變壓器閑置未用，但 2020年 8月 13日至 2020 年 10 月 1 日期間 我司 交付該變壓器電費(fèi) 95495 元 。 ④現(xiàn)場管理人員應(yīng)準(zhǔn)確記錄各分包單位的進(jìn)退場時(shí)間，并與水電費(fèi)分?jǐn)倰煦^；特別注意處理好費(fèi)用上的交叉和時(shí)間上的跨越情況，如地面園林施工用水電費(fèi)既有總包代交時(shí)期的，也有我方代交時(shí)期的， 還有抄表到戶之后的。 ⑤水電用量分?jǐn)偪偭颗c供電局、水務(wù)局收費(fèi)總量必須一致，不留缺口，有條件最好計(jì)量，沒有辦法計(jì)量而需分?jǐn)倳r(shí)盡可能準(zhǔn)確估算，防止結(jié)算中扯皮；如能在進(jìn)度款中扣除則盡早扣除，以免積累過多，乙方難以接受； ⑥采用靈活的單價(jià)，抓住大戶，以彌補(bǔ)小的遺漏和不足；這里主要是針對電費(fèi)單價(jià)，按每月實(shí)際度數(shù)與交納金額計(jì)算，電費(fèi)單價(jià)應(yīng)為 元 /度；但中建二局收取我方 元 /度，因此我方對該單位也收取 元 /度；對華潤和金地這樣的大戶，水電費(fèi)是結(jié)算內(nèi)容之一，我們在結(jié)算洽談中盡可能抬高，最終以 元 /度和 元 /度結(jié)算； ⑦不僅注意從其他單位扣回的水電費(fèi)，也要注意我方應(yīng)支付的水電費(fèi)的計(jì)量，如中建二局扣我司的泛光燈、樣板房、售樓處的費(fèi)用。 5，與華潤萬方的結(jié)算 6，與金地物業(yè)公司的結(jié)算 與物業(yè)公司結(jié)算是每個(gè)樓盤都不可缺少的一項(xiàng)結(jié)算內(nèi)容。在配合計(jì)財(cái)部與金地物業(yè)公司結(jié)算過程中，我們感到最被動(dòng)的是未及時(shí)移交造成的水電費(fèi)我方代付、整改費(fèi)用不斷增加。水電費(fèi)的問題前面已提到，主要是計(jì)量不到位，不易扣款；而入伙后發(fā)生的很多整改和維修內(nèi)容責(zé)任方不明，例如垃圾的清運(yùn)往往很難分清責(zé)任方；或即使明確了責(zé)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 任方，但已經(jīng)結(jié)算，只能 在付款時(shí)考慮，若已完成付款則我方蒙受損失，例如水池防護(hù)工程施工較早，施工驗(yàn)收時(shí)清洗過水池，但入伙后因水質(zhì)問題需要再次清洗，水池移交給物業(yè)公司前這項(xiàng)費(fèi)用只能由我司負(fù)責(zé)。因此及早移交意味著及早交付責(zé)任，至少我方比較主動(dòng)了。為保證盡早和順利地移交，我方應(yīng)提前準(zhǔn)備詳細(xì)清單目錄，辦好相關(guān)手續(xù)，這是項(xiàng)目管理后期的一項(xiàng)十分重要內(nèi)容。因維修整改工作涉及小業(yè)主、營銷中心、工程中心、物業(yè)管理公司、施工單位、維修單位等，應(yīng)有一個(gè)明確的流程規(guī)范整改事件的處理過程、保證既能盡快解決問題、又能正確地處理發(fā)生的費(fèi)用，如反索賠或扣除保固金 ，使甲方不承擔(dān)額外的費(fèi)用。 7， 4~5樓安裝工程的結(jié)算 去年以來， 預(yù)算部一直在招聘安裝專業(yè)的預(yù)算工程師，但沒能實(shí)現(xiàn)。經(jīng)驗(yàn)豐富、業(yè)務(wù)全面的安裝專業(yè)人員難招聘的現(xiàn)象在行業(yè)內(nèi)是普遍存在的。結(jié)算期間，我部始終只有一名安裝預(yù)算工程師，其他人員對安裝雖略知一二，但不夠精通，對總包單位的安裝工程結(jié)算無法復(fù)核，控制上出現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)。 而這名安裝預(yù)算工程師業(yè)務(wù)上雖然全面，但是由于性格內(nèi)向，不擅口頭表達(dá)，加上專業(yè)上的獨(dú)立性，平時(shí)交流就不多；去年職務(wù)上做了調(diào)整之后，工作態(tài)度有所變化，雖然部門經(jīng)理多次強(qiáng)調(diào)和提醒，但效果還是不理 想。在 4~5樓安裝結(jié)算審核過程中，沒有按部門要求把審定造價(jià)和分歧造價(jià)界定清楚，經(jīng)過反反復(fù)復(fù)的幾次才勉強(qiáng)確定，并且總體造價(jià)指標(biāo)與 1~3樓相比偏高。另外，考慮到承包單位的性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是個(gè)人承包，我們更擔(dān)心出現(xiàn)問題。對此，本著對公司、對預(yù)算部和對個(gè)人負(fù)責(zé)的原則，去年我們曾建議公司盡快成立審計(jì)部，但因人員招聘問題未能實(shí)現(xiàn)。我們又請外面的專業(yè)人員看了我方的結(jié)算審核結(jié)果，認(rèn)為確實(shí)存在一定問題，至少?zèng)]有作到 100%的嚴(yán)格，沒有堅(jiān)持“抓住一條理由”的原則。我們將情況向公司領(lǐng)導(dǎo)做了匯報(bào)，但由于時(shí)間關(guān)系，南京三建的結(jié)算還是在 此基礎(chǔ)上拍板了，安裝結(jié)算敲定 1066 萬元。 春節(jié)前后，我們配合計(jì)財(cái)部委托咨詢公司重新嚴(yán)格審核 4~5樓安裝工程結(jié)算，審核結(jié)果為 萬元 ，低于我方最初審核結(jié)果 萬元 ，低于雙方拍板結(jié)果 萬元 。這是某項(xiàng)目結(jié)算中的一個(gè)敗筆 （詳見下表） 。 序號 內(nèi)容 審計(jì)數(shù)值 （元） 甲方審核數(shù)值（元） 施工方報(bào)送值（元） 審計(jì) — 甲方（元） 審計(jì) — 乙方 （元） 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 一 地下室部分 強(qiáng)電工程 8 9 164495.74 給排水安裝工程 1 1 115121.5 二 地上部分