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正文內(nèi)容

某項(xiàng)目結(jié)算總結(jié)及成本分析報(bào)告(參考版)

2024-08-13 20:02本頁面
  

【正文】 以上只是我們對(duì)今后加強(qiáng)成本控制一些初步想法,預(yù)算部已起草了《朗園項(xiàng)目造價(jià)控制辦法》、《造價(jià)文件編審制度》等多個(gè)工作制度和業(yè)務(wù)規(guī)范,并期待結(jié)合公司ISO9000質(zhì)量保證體系的貫徹,建立完善的成本控制體系和嚴(yán)密的成本控制程序,實(shí)現(xiàn)成本的事前主動(dòng)控制,從容面對(duì)公司多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的需要,以適應(yīng)公司向引領(lǐng)行業(yè)的正規(guī)化、專業(yè)化房地產(chǎn)公司發(fā)展的要求,共同實(shí)現(xiàn)做大、做強(qiáng)的目標(biāo)。具體地說,規(guī)劃設(shè)計(jì)中心必須對(duì)工程的設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量負(fù)責(zé),對(duì)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性和各專業(yè)圖紙是否能夠吻合負(fù)責(zé),對(duì)設(shè)計(jì)變更的數(shù)量,特別是因設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致的變更負(fù)責(zé),并以具體的成本增加值考核;在現(xiàn)場直接指導(dǎo)施工的人員必須對(duì)工程的簽證負(fù)責(zé),對(duì)竣工圖的真實(shí)性負(fù)責(zé),在項(xiàng)目開發(fā)前期由公司下達(dá)項(xiàng)目部允許的項(xiàng)目簽證造價(jià)占結(jié)算造價(jià)的最高比例,并與項(xiàng)目部的業(yè)績考核掛鉤;合約部人員必須保證分包工程或物料采購的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格水平及付款方式在市場行情中為較低水平,保證合同條款明確無誤。當(dāng)發(fā)現(xiàn)成本控制方面出現(xiàn)問題或某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)漏洞時(shí),預(yù)算部應(yīng)當(dāng)有協(xié)調(diào)和解決的職能。所謂控制過程,應(yīng)該是一個(gè)由計(jì)劃、執(zhí)行、檢查和調(diào)整構(gòu)成的反饋系統(tǒng),而完整的控制過程需包括事前、事中和事后控制,相比某項(xiàng)目的成本控制缺乏計(jì)劃,前期沒有制定成本目標(biāo)又如何談得上針對(duì)目標(biāo)執(zhí)行情況進(jìn)行的檢查和調(diào)整,最后只有加強(qiáng)事后控制;成本控制體系,是將各有關(guān)部門工作內(nèi)容中影響成本的因素綜合管理起來的制度和規(guī)范,用以保障成本控制理念落實(shí)到各相關(guān)部門,不會(huì)在某個(gè)方面或環(huán)節(jié)出現(xiàn)漏洞,不至于像某項(xiàng)目這樣將問題遺留到最后,靠預(yù)算部的死守硬扣降低成本,特別是當(dāng)某些本是其他部門的工作,因把關(guān)不嚴(yán)影響成本時(shí),如確認(rèn)的竣工內(nèi)容不夠真實(shí),預(yù)算部不得不重新到現(xiàn)場核實(shí)和修正,既影響工作效率,又容易產(chǎn)生誤會(huì),導(dǎo)致部門間配合不好。具體地說,要做好經(jīng)常性的研究和積累工作,一方面開展房地產(chǎn)市場主流產(chǎn)品總成本、分部分項(xiàng)工程成本、各類分包工程成本、新工藝、新技術(shù)、新材料的使用和價(jià)格水平的市場調(diào)查和研究,掌握市場動(dòng)態(tài);另一方面積累各類材料單價(jià)、分包工程單價(jià)和分部分項(xiàng)工程綜合單價(jià),各類工程(結(jié)構(gòu)特征、戶型特征)的主要材料用量指標(biāo)和分部分項(xiàng)工程量指標(biāo)、總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和其中各類費(fèi)用分布情況,這是目前許多房地產(chǎn)公司已經(jīng)開展(如中海、萬科)和正在為達(dá)到成本控制目的而抓緊進(jìn)行的工作,也是我們今后工作的重點(diǎn)。每個(gè)項(xiàng)目的成本目標(biāo)是由其開發(fā)時(shí)期的房地產(chǎn)和建筑市場環(huán)境,公司的經(jīng)營方針,項(xiàng)目的定位策略和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)決定的。工程造價(jià)管理歸根到底就是一句話:合理確定和有效控制。建議公司借貫標(biāo)之東風(fēng),建立一整套檔案資料收集、歸檔、保管、借閱、銷毀的管理程序,確保公司各部門任何場合使用的檔案資料均為現(xiàn)行有效的版本,使檔案資料真正發(fā)揮其作用,這樣整個(gè)公司的管理水平才能上一個(gè)新的層次。在某項(xiàng)目結(jié)算之后發(fā)現(xiàn)的遺漏的應(yīng)扣款(詳見下表 ),只能由預(yù)算部與計(jì)財(cái)部配合,盡量在付款時(shí)、保固金支付時(shí)扣除。特別是現(xiàn)場人員變動(dòng)較大的情況下,依賴完整的真實(shí)的檔案資料尤其迫切。某項(xiàng)目結(jié)算中我們深切感受到資料不齊全、內(nèi)部信息反饋不及時(shí)對(duì)結(jié)算的影響??傊?,由于項(xiàng)目整體發(fā)展計(jì)劃的時(shí)間要求,“三邊”工程難以避免,前期考慮不周到、準(zhǔn)備不充分、設(shè)計(jì)不完善之處要在施工過程中彌補(bǔ)和完善,因此必須盡快建立有關(guān)制度和業(yè)務(wù)流程,規(guī)范變更和簽證的過程。通過施工日記、隱蔽記錄、驗(yàn)收記錄、竣工圖等方式,記錄施工方是否按圖施工(如商品砼結(jié)算中出現(xiàn)了圖紙上沒有的標(biāo)號(hào))、是否按施工組織設(shè)計(jì)(尤其是施工機(jī)械、施工方案的采用)施工、是否按進(jìn)度和質(zhì)量要求施工;對(duì)分包項(xiàng)目,進(jìn)退場時(shí)間要記錄準(zhǔn)確,施工內(nèi)容相近、部位交叉或先后交接之處要界定清楚,如某項(xiàng)目總包與分包(南京三建與藍(lán)盾公司的防水工程)、總包之間(后澆帶施工)均有界定不清之處;特別注意必須記錄交叉費(fèi)用,并且及時(shí)通知有關(guān)各施工方和預(yù)算部,及時(shí)辦理業(yè)主反索賠,盡量將交叉費(fèi)用問題在施工過程中消化和解決。變更的計(jì)算過程最好有預(yù)算人員的參與,對(duì)不合理的簽證內(nèi)容,預(yù)算部應(yīng)有權(quán)否定,不能作為結(jié)算依據(jù)??傊?,施工過程中,不論何種原因,在發(fā)出設(shè)計(jì)變更、業(yè)主通知,或簽署乙方提交的施工聯(lián)系單和增加工程簽證時(shí),要考慮清楚是否有必要,對(duì)成本的影響有多大,通過計(jì)算做到心中有數(shù);即使因進(jìn)度原因不能事前計(jì)算變更造價(jià),也應(yīng)在發(fā)生后及時(shí)記錄和計(jì)算,特別是設(shè)計(jì)變更和業(yè)主通知還需確認(rèn)完成與否,并注意連帶引起的甲供材等方面變化。另外,甲供材供應(yīng)數(shù)量在合同簽訂時(shí)多為暫定量,實(shí)際供貨數(shù)量以訂貨單或供貨通知為準(zhǔn),但結(jié)算中發(fā)現(xiàn),訂貨量與收貨量往往不符,反映了供貨合同執(zhí)行過程中管理上的不嚴(yán)密。建議今后嚴(yán)格按合同要求對(duì)送貨單進(jìn)行簽署,否則視為送貨單無效。而且,同一種材料由多個(gè)單位領(lǐng)用時(shí),僅憑簽名無法斷定是哪家單位,也為結(jié)算造成障礙。例如,寶思利面磚供應(yīng)結(jié)算中發(fā)現(xiàn),根據(jù)供貨合同,結(jié)算應(yīng)以三方(監(jiān)理單位、施工單位和業(yè)主)驗(yàn)收簽字和蓋章的供貨單結(jié)算,尤其是施工單位應(yīng)蓋章,才能保證將來我方作為業(yè)主能在與施工單位結(jié)算中如數(shù)扣回多領(lǐng)的材料款。所以,對(duì)此類隱蔽工程必須確保有效的施工記錄和能明確反映施工時(shí)間、具體內(nèi)容和詳細(xì)工程量的相關(guān)資料。例如人工挖孔樁施工完畢總包單位進(jìn)場后,對(duì)樁頂實(shí)際標(biāo)高,寶建公司未參與測量,即僅有中建二局、監(jiān)理公司、我公司現(xiàn)場工程部進(jìn)行測量的記錄表,導(dǎo)致我公司就超澆部分沒有充足的依據(jù)向?qū)毥ü舅髻r。某項(xiàng)目項(xiàng)目管理的不夠規(guī)范還體現(xiàn)在對(duì)現(xiàn)場情況沒有真實(shí)、清晰和準(zhǔn)確的記錄,結(jié)算中出現(xiàn)大量無證可查的內(nèi)容和數(shù)據(jù)。⑿ 簽證辦理不及時(shí)、或信息不及時(shí)反饋到預(yù)算部,導(dǎo)致某單位結(jié)算完成后,才發(fā)現(xiàn)在其他單位簽證中有向該單位索賠的事項(xiàng);⒀ 在搶工期時(shí),是最容易發(fā)生成本增加的,通過事先的計(jì)劃性可以減少這種情況,但還是難以避免。如消防應(yīng)急燈發(fā)生設(shè)計(jì)變更后,相應(yīng)的甲供材數(shù)量減少,但沒有及時(shí)通知供貨方,以致供貨數(shù)量偏多,隨后也未及時(shí)督促施工單位辦理退貨,結(jié)算時(shí)供貨方因時(shí)間久、包裝不完整,不接受退貨,又成為一個(gè)遺留問題。⑼ 施工單位以施工聯(lián)系單的形式提出的變更要求或增加造價(jià)的施工方案控制不嚴(yán),而增加了成本,如南京三建聚合物防水的厚度從1厘米增加到5厘米(結(jié)算時(shí)預(yù)算部提出異議沒認(rèn))、鋼筋搭界由兩層一搭界改為一層一搭界,使相應(yīng)部分成本成倍增加。⑻ 手續(xù)不齊全,簽字的方式、位置不規(guī)范、不蓋章,簽證單字跡不工整,難以辨認(rèn)。⑹ 甲方簽字含義不清,多為“屬實(shí)”(不知是情況屬實(shí)還是數(shù)量也屬實(shí))、“同意”(有監(jiān)理提出修改時(shí)不知同意誰的意見),更多的是只簽姓名,沒有任何具體意見。歸納起來,某項(xiàng)目現(xiàn)場管理,特別是簽證管理中存在的問題主要有以下幾點(diǎn):⑴ 簽證或變更發(fā)生的原因和責(zé)任不交待清楚,結(jié)算時(shí)重新核實(shí)才知道應(yīng)由某施工單位承擔(dān)責(zé)任和費(fèi)用,錯(cuò)失甲方反索賠時(shí)機(jī);⑵ 簽證的具體部位、內(nèi)容不明確, 施工方法和過程交待不清影響工程量計(jì)算和正確的套價(jià);⑶ 簽證中應(yīng)畫圖的沒有圖,沒有詳細(xì)的尺寸和計(jì)算過程,只有一個(gè)數(shù)量值,簽證數(shù)量是否正確無法核查;⑷ 簽證數(shù)量單位不規(guī)范,有車、項(xiàng)等等,難以計(jì)價(jià);有些有實(shí)物量還簽工日,自相矛盾。變更簽證部分造價(jià)13樓45樓合計(jì)土建水電空土建水電乙方報(bào)送(萬元)甲方審核(萬元) 且有關(guān)文件的簽發(fā)缺乏嚴(yán)肅性,例如在5樓門框施工中發(fā)生了先通知乙方施工、再打掉、又補(bǔ)上并為此給施工單位簽證的事情;各類單據(jù)內(nèi)容之中更是存在許許多多不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡胤?,造成很多漏洞和損失。據(jù)了解,中海地產(chǎn)在施工階段的造價(jià)增加值控制在10%以內(nèi),現(xiàn)場簽證數(shù)量很少,這一方面是由于施工前各階段準(zhǔn)備充分、考慮周到,設(shè)計(jì)質(zhì)量和深度能達(dá)到應(yīng)有的程度,另一方面,是現(xiàn)場控制意識(shí)較強(qiáng),不輕易發(fā)出變更和簽證,有嚴(yán)格的變更和簽證審查程序。4, 現(xiàn)場施工管理項(xiàng)目施工過程中,成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于一是控制變更和簽證,二是全面記錄施工情況。某項(xiàng)目合同編號(hào)不統(tǒng)一,合約預(yù)算、財(cái)務(wù)、行政各自編號(hào),以致計(jì)財(cái)部與預(yù)算部最終核對(duì)結(jié)算和付款時(shí),各項(xiàng)成本來源于哪些合同難以核查,需花費(fèi)較大精力核對(duì)兩部門所依據(jù)合同是否一致。④對(duì)乙方的責(zé)任和必須完成的內(nèi)容作具體規(guī)定,如必須辦理何種手續(xù)、證書等,特別是牽涉到某些有特殊規(guī)定的專項(xiàng)工程,如停車場管理;⑤甲方有關(guān)管理規(guī)定最好于合同一起下發(fā)乙方,如付款和結(jié)算的申報(bào)方式,簽證的辦理程序,甲供材的領(lǐng)用手續(xù),檔案資料的要求等,提高工作效率;⑥內(nèi)部管理上,公司各部門對(duì)同一合同應(yīng)采用統(tǒng)一的合同編號(hào),對(duì)合同的關(guān)聯(lián)性、有效性進(jìn)行跟蹤管理,保證合同內(nèi)容的完整性,使合同使用部門明確合同的補(bǔ)充、附件、替代、廢止和完結(jié)等。如某項(xiàng)目商品砼供貨結(jié)算中出現(xiàn)如下問題,一是合同簽訂的不夠嚴(yán)密,對(duì)砼結(jié)算采用的單價(jià)和數(shù)量規(guī)定不明確,甲乙雙方從各自立場出發(fā)產(chǎn)生了不同理解,且分歧較大,僅采用信息價(jià)是按“本月”還是“當(dāng)月”這一字之差,導(dǎo)致金額相差104萬元,結(jié)算分歧至今難以消除;其次,對(duì)信息價(jià)中不包含的特殊標(biāo)號(hào)或用途的砼單價(jià),合同未作規(guī)定而供貨過程中也未及時(shí)確認(rèn)價(jià)格,留有缺口待結(jié)算時(shí)方作處理,增加扯皮內(nèi)容。但分包和甲供大大增加了招標(biāo)和合同管理的工作數(shù)量和質(zhì)量要求,其中有以下幾點(diǎn)值得注意。但現(xiàn)場有關(guān)人員仍然在竣工圖上簽字,當(dāng)預(yù)算工程師找現(xiàn)場負(fù)責(zé)人重新核實(shí)時(shí),往往才如夢(mèng)方醒。然而,某項(xiàng)目很多分包工程的竣工圖存在與現(xiàn)場不符問題,如基坑支護(hù)的圖紙是由乙方設(shè)計(jì)的,其竣工圖與施工紀(jì)錄、隱蔽記錄嚴(yán)重不符,不能作為結(jié)算依據(jù),給結(jié)算造成很大難度。如,美捷佳的圖紙乙方自行修改很多,結(jié)算時(shí)與原設(shè)計(jì)和現(xiàn)場難以對(duì)應(yīng)。但我公司設(shè)計(jì)部門卻沒人提出異議。⑥不僅注意甲方負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量,對(duì)乙方的設(shè)計(jì)更要嚴(yán)格把關(guān),尤其是成本方面,防止乙方設(shè)計(jì)施工同時(shí)承包的情況下,人為提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),加大成本,或采用不合理方案造成浪費(fèi)。應(yīng)有嚴(yán)格的圖紙和設(shè)計(jì)變更發(fā)放制度,采用規(guī)范的變更形式和過程,明確由誰簽發(fā),發(fā)到什么部門,保證各個(gè)部門使用的是當(dāng)前有效版本,對(duì)一些現(xiàn)場臨時(shí)發(fā)生的、確實(shí)屬于設(shè)計(jì)變更的情況,必須有書面的確認(rèn)。某項(xiàng)目項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量較差造成的影響是相當(dāng)大的,例如,設(shè)計(jì)中未正確預(yù)留燃?xì)夤艿蓝丛黾恿撕炞C費(fèi)用;室外管網(wǎng)設(shè)計(jì)采用的參數(shù)不準(zhǔn)確,造成很大的變更。對(duì)此我們要不斷積累經(jīng)驗(yàn),盡量提高預(yù)見性。③在規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)要全面考慮設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和使用功能,對(duì)配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)和材料設(shè)備的選型要具體和明確,盡量避免因前期考慮不周引起的增加費(fèi)用,如某項(xiàng)目新增項(xiàng)目有物業(yè)管理用房、垃圾中轉(zhuǎn)站等。因此,在給設(shè)計(jì)院下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書時(shí),應(yīng)給出限額設(shè)計(jì)指標(biāo),特別是鋼筋含量、砼含量等重要指標(biāo)限額。 m3/ m2, ,即多出7474m3砼。②要實(shí)行限額設(shè)計(jì),控制鋼筋和砼用量。具體有以下幾方面的問題值得注意??傊?,我們應(yīng)在項(xiàng)目前期既開展成本管理工作,預(yù)算部應(yīng)參與前期經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和投資估算,結(jié)合市場水平和項(xiàng)目定位要求,確立成本目標(biāo)和控制計(jì)劃,以便在項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段圍繞成本目標(biāo),執(zhí)行控制計(jì)劃。但某項(xiàng)目項(xiàng)目前期缺乏控制,預(yù)算部(原合約預(yù)算部)這個(gè)擔(dān)負(fù)造價(jià)控制的職能部門在2001年4月才成立,而工程在1999年底就已動(dòng)工,因此成本控制工作沒有從頭開始,沒能在前期制定成本目標(biāo),因此也無法給公司提供整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本及工程用款計(jì)劃,這樣一方面公司安排資金缺乏計(jì)劃,另一方面對(duì)成本及利潤的預(yù)測缺少科學(xué)的計(jì)算,而公司領(lǐng)導(dǎo)只能通過前期可行性研究報(bào)告粗略得知,對(duì)變化情況無法及時(shí)掌握。項(xiàng)目的建設(shè)成本目標(biāo)首先是在項(xiàng)目的可行性分析時(shí)所做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中,以投資估算的形式出現(xiàn),并隨著項(xiàng)目的深入開展而具體和細(xì)化;在項(xiàng)目的實(shí)施過程中針對(duì)目標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和動(dòng)態(tài)調(diào)整,保證后期目標(biāo)控制在前期的總目標(biāo)之下,最終從成本方面保證公司的預(yù)期利潤得以實(shí)現(xiàn)。1, 開發(fā)前期 項(xiàng)目定位關(guān)系到項(xiàng)目的成敗,其重要性不言而喻。 第四部分 存在問題和相關(guān)建議通過結(jié)算發(fā)現(xiàn)問題與不足,促使我們思考和改進(jìn),走向更加成熟化和專業(yè)化,這是某項(xiàng)目結(jié)算最重要的收獲。3, 要加強(qiáng)廉政建設(shè),全公司上下都要樹立廉潔的風(fēng)尚,特別是預(yù)算部這樣的部門,應(yīng)把品德放在第一位。序號(hào)內(nèi)容審計(jì)數(shù)值(元)甲方審核數(shù)值(元)施工方報(bào)送值(元)審計(jì)—甲方(元)審計(jì)—乙方(元)一地下室部分      強(qiáng)電工程 給排水安裝工程二地上部分      4樓地上強(qiáng)電工程
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