【正文】 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 金地某項目結(jié)算總結(jié)及成本分析報告 緊張忙碌的 2020 年已經(jīng)過去，某項目結(jié)算工作也基本落下帷幕，回顧整個結(jié)算過程，可以說收獲巨大、成績顯著。 第一部分 某項目結(jié)算總結(jié) “某項目”作為本公司的第一個項目，她的成功是有目共睹的。當她奇跡般地完成驗收和入伙后，結(jié)算就成為預算部的頭等大事，同時也是公司的重大事件之一，因為它直接關(guān)系到公司和某項目項目的利潤水平和成本控制水平。但是，由于某項目項目是公司開發(fā)的第一個項目，規(guī)模較大，周期長，變化多，分包和甲供材內(nèi)容多，加上設(shè)計、合同、現(xiàn)場管理和成本控制方面經(jīng)驗均 不足，使得建設(shè)過程中隱藏和遺留下來的種種問題最終不可避免地在結(jié)算中暴露出來，未曾化解的矛盾焦點也紛紛轉(zhuǎn)移到預算部。工作量大、工作難度高、工作責任重，是某項目結(jié)算的特點，如何把好這道成本控制的最后一關(guān)，是預算部面臨的一個重大課題。 通過半年來艱苦細致的工作， 我們終于以辛勤的努力換來令人滿意的成果。 一是如期完成結(jié)算任務，基本實現(xiàn)公司下達的成本指標。截至 2020 年 4 月 30 日，除少量配合營銷的項目（如樣板房和送裝修）和極個別乙方未報送項目外，某項目結(jié)算已基本全部完成，僅余若干存在分歧的項目有待進一步消化處理。據(jù) 初步統(tǒng)計，某項目結(jié)算工程總成本為 億元 ~ 億元 ，由于與中建二局等單位分歧未消化，存在分歧 1152 萬元 （詳見附表二） ，按消除一半分歧的保守估計，結(jié)算成本應為 億元 ，對照預算部 2020 年 7 月上報公司領(lǐng)導的包含相同成本項目的工程總造價，此結(jié)算結(jié)果已達到 億元以內(nèi)的成本控制指標。完成總包、分包和甲供材結(jié)算項目約 90 項，涉及合同約 150 份，合同金額約 29000 萬元 ， 實現(xiàn)核減額 4000 萬元以上。（詳細數(shù)據(jù)請見 附表一《“某項目”工程成本明細表》） 二是鍛煉了團隊和每個成員，使預算部這 個年輕的集體迅速成長為一個團結(jié)、向上，關(guān)鍵時刻能打硬仗的優(yōu)秀集體。 三是積累了寶貴的直接經(jīng)驗和一手資料，也發(fā)現(xiàn)了問題與不足，為今后的改進與提房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 高奠定了基礎(chǔ)。 這次結(jié)算的 經(jīng)驗包括專業(yè)上、管理上、配合上等諸方面，具體總結(jié)如下 。 1， 建立明確的成本指標。 此項工作應在項目建設(shè)初期進行，并隨項目的進展而深入、細化。但某項目項目前期控制工作薄弱，早期缺乏正確的指標。好在結(jié)算開始時，成本指標已非常明確，且包含兩層含義，一是公司給預算部下達的總成本指標，二是部門內(nèi)部將總指標分配到每個結(jié)算子項，使每項結(jié)算工作均有具體的核減指標。而 且這個指標是一個要求較高的指標，是所謂“跳一跳才能達到的目標”。 2， 分工明確、責任到人。 部門經(jīng)理在每項結(jié)算報送時，就立即分配到人，并在安排結(jié)算任務時，就將成本指標同時落實到具體預算人員頭上。結(jié)算任務的分派既按專業(yè)分工，又考慮每個預算人員結(jié)算內(nèi)容的關(guān)聯(lián)性，并基本維持工作量均勻，以保證結(jié)算的整體進度。 3， 統(tǒng)一思想、步調(diào)一致。 結(jié)算伊始，公司最高領(lǐng)導就為預算部樹立了嚴格把關(guān)的指導思想，主張“只要我們有 1 條理由，哪怕對方有 99 條理由，我們也可以不付 100%的錢”。公司于 2020 年 月 日又下發(fā)了《關(guān)于加強合約預算部工 作的通知》，充分體現(xiàn)了公司領(lǐng)導對結(jié)算工作的高度重視和支持，這使每位預算工程師在審核中都可以堅持不放過一絲一毫對我方有利的因素，采取先盡可能加大分歧，再逐步消化分歧的策略，使結(jié)算結(jié)果向我方傾斜。 4， 加強制度建設(shè)和規(guī)范化管理。 為了某項目結(jié)算，我部專門制訂了《某項目結(jié)算管理制度》，經(jīng)部門內(nèi)部和相關(guān)部門的討論和調(diào)整，由公司審批后成為指導某項目結(jié)算工作的管理制度，使預算部在結(jié)算審核過程中，統(tǒng)一了思想，明確了工作職責，規(guī)范了工作流程和采用了標準化的工作文件。 5， 計劃管理、緊湊安排。 由于時間緊、任務重，預算部對某項目結(jié)算 的計劃管理很重視，通過每周的部門例會，由部門經(jīng)理安排任務，檢查和督促完成情況。同時對各項結(jié)算中發(fā)現(xiàn)的問題在部門內(nèi)部及時溝通，審核人、復核人及時向經(jīng)理匯報，使問題得到及早解決。 6， 人員保障和隊伍建設(shè)。 為保障結(jié)算工作按時完成，預算部通過多次招聘，補充了人員的不足，設(shè)立了副經(jīng)理和園林專業(yè)預算師等崗位。部門還通過組織外出活動和給員工過生日，使大家加深了解，加強凝聚力，活躍了部門氣房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 氛，結(jié)算工作雖然艱苦，但也充滿樂趣。 7， 廣開思路，多口徑比較、多方案分析。 在結(jié)算中，預算部對任何可能有不同結(jié)果的計算方法、套價方法均做計算和分 析，多個口徑比較，以期得到對我方最有利的結(jié)算結(jié)果，特別是對合同條文可以有不同理解或含義不清時。如，在 5樓結(jié)算中，對外墻面磚和裝修磚（均為甲供材）的套定額（紙皮磚或塊料）、采用單價（信息價或采購價）和如何計取費用、扣除超領(lǐng)貨款等因素綜合考慮，共比較了 12 種方案，使我方在就此分歧與乙方洽談的過程中處于主動地位，爭取到了有利的解決方案。尤其對于甲供材，全部進行合同量、訂貨量、定額定用量與實際領(lǐng)用量的對比，超領(lǐng)部分從結(jié)算中扣減。 8， 采用先進技術(shù)手段（ CAD 和 CAM）提高效率、加強管理。 我部采用了可視化工程量計 算軟件，通過使用，熟悉和掌握其功能，以提高工作效率。同時，為記錄和查詢結(jié)算審核情況，充分發(fā)揮計算機輔助管理的效力，我部建立了結(jié)算數(shù)據(jù)庫，其中包含了合同目錄、承包單位、結(jié)算審核的人員、進度、合同價、結(jié)算報價和審定的價格、歸檔情況、以及索賠情況等，使領(lǐng)導能隨時掌握結(jié)算進度和人員工作情況，特別是能全面記錄交叉費用和應索賠的事項，防止出現(xiàn)漏洞。 9， 加強部門間的協(xié)作和配合。 結(jié)算制度中建立了會簽制度，由某項目現(xiàn)場管理人員對每份結(jié)算進行會簽，并通過與項目部、設(shè)計人員和檔案管理人員的溝通，使預算部能更全面地掌握建設(shè)過程中遺留 的問題，在結(jié)算中加以處理和解決。 10， 多下現(xiàn)場了解實際情況。 由于某項目項目資料不完善，許多結(jié)算必須的依據(jù)不夠充分，我們只有多下現(xiàn)場掌握實際情況，如采用的材料、施工具體內(nèi)容、部位等情況，必要時進行現(xiàn)場測量，以保證結(jié)算的真實性、合理性。 總之，某項目的結(jié)算對預算部來說是一次真正的考驗，現(xiàn)在可以說這是一次成功的事后控制經(jīng)驗。但成績之后也有不足。通過這次結(jié)算，我們充分體會到成本控制需要通過嚴密的控制體系和完整的控制過程（事前、事中和事后控制）實現(xiàn)。某項目項目前期缺乏控制而產(chǎn)生的不良后果是明顯的，其中值得吸取的教訓很 多，我們一直在總結(jié)和提煉，并在朗園項目的成本控制上加以改進。目前，我們正在配合工程中心新工作思路，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 進行制度化和規(guī)范化建設(shè)，以期通過公司推行的規(guī)范化管理制度，實現(xiàn)各部門默契配合、協(xié)調(diào)運作，把朗園項目的造價控制好。同時，更重要的是以朗園為起點，逐步摸索出一套行之有效的、適合本公司具體情況的成本控制機制，適應公司今后的發(fā)展大計。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 第二部分 某項目成本分析 一、總成本指標 某項目的總成本指標，從不同的角度統(tǒng)計有以下幾方面的統(tǒng)計結(jié)果。 1， 如前文所述，按我部 2020 年 7 月確認的分項工程和費用內(nèi)容，某項目工程總成 本 億，按建筑面積為 123233 平方米計算，每平方米建筑面積成本 2131 元；按銷售面積為 96102 平方米計算，每平方米銷售面積成本 2733 元（詳見附表一）。 2， 由于工程建設(shè)后期產(chǎn)生了一些事前沒有考慮到的新增項目，從而增加了工程成本，共計 182 萬元 （詳見 附表三 ）； 3， 除上述工程成本之外，為配合營銷而發(fā)生的工程費用，如樣板房、售樓處、廣告工程、綠化等約 1360 萬元 ，此部分費用發(fā)生因隨營銷需要，產(chǎn)生較多增加（詳見 附表四 ）； 4， 根據(jù)公司計財部近期明確的關(guān)于工程費用明細內(nèi)容，樣板房、售樓處的費用屬營銷費，燈光、園林 、綠化等屬工程費，按此劃分標準，某項目工程成本應增加 919萬元 。 5， 由于缺乏前期控制，在某項目結(jié)算過程中不得不采用了一些特殊辦法，獲得部分額外的核減額。經(jīng)分析，若按規(guī)范的方法、 100%符合規(guī)定地計算，某項目的結(jié)算造價應增加 1000 萬元左右 。由于在大大小小各個分項上均存在這樣的核減額，無法詳盡統(tǒng)計，這里只統(tǒng)計了幾個大項，見 下表 。 結(jié)算項目 核減數(shù)額（萬元） 核減理由 備注 1~3樓土建 抹灰等按對我方有利方式套價；工程量少計 仍是分歧 4~5樓土建 腳手架等按對我方有利方式套價 ；工程量少計 人工挖孔樁及大臨工程 80 鋼筋少算，護壁加厚未算；大臨工程少算 商品砼 249 砼單價和數(shù)量按有利我方算法 仍是分歧 鉆孔樁 仍是分歧 基坑支護 8 竣工資料不齊全 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 合計 已結(jié)算 ，存在分歧 ，按一半分歧計算為 萬元。 6， 某項目主體工程（屬一類工程）的取費標準與現(xiàn)在深圳建設(shè)行業(yè)的一般行情相比偏高，目前一類工程往往按三類下浮 10%取費，而某項目是按二類下浮 5%，總造價比三類下浮 10%高出約 %，高出部分的造價為 1592萬元 。 綜上所述，按目前的成本類別劃分，某項目的“真實”建安工程成本，為 億元，成本指標為每平方米建筑面積 2172 元 ，每平方米銷售面積 2786 元 。 詳見 下表 。 序號 費用內(nèi)容 數(shù)額（萬元） 備注 1 我部 2020年 7月確認的分項工程和費用內(nèi)容 26260 其中含一半未消化的分歧共 萬元 2 新增項目工程造價 182 以 時間為界 3 按新成本類別劃分加入的費用 919 含泛光照明和園林綠化 4 特殊手段核減的數(shù)額 1002 應加上 5 總包取費方面可下浮的造價 1592 應減去 總 造 價 合 計 26771 1+2+3+456 每平米建筑面積造價 2172 建筑面積 123233平米 每平米銷售面積造價 2786 銷售面積 96102平米 二，造價水平對比 1， 總體水平 中海地產(chǎn)在其項目建設(shè)中，采用大量分包工程和甲供材以降低成本，又借其付款方式的優(yōu)勢將各類合同定價維持在較低水平，同時，由于 中海的前期造價控制工作十分充分，在施工中變更和簽證很少，以至中海地產(chǎn)的成本水平在業(yè)界公認是偏低的，低于萬科地產(chǎn)。工程造價水平的高低，在造價管理行業(yè)普遍采用每平方米建筑面積的造價指標來考察。 據(jù)我 部初步了解， 中海地產(chǎn)的同類工程造價指標控制在每平方米建筑面積 2300元，其中不包括勘察、設(shè)計和監(jiān)理費，而某項目工程造價中包含勘察設(shè)計和監(jiān)理費共房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 500 萬元。若按 2300 元 /M2 計，某項目的工程成本將達到 億元； 更何況，某項目主體工程（屬一類工程）的取費標準與現(xiàn)實深圳建設(shè)行業(yè)的一般行情相比偏高，目前一類工程往往按三類下浮 10%取費，而某項目是按二類下浮 5%，總造價比三類下浮 10%高出約 %。 由此可見，某項目的結(jié)算成本處于較低水平。 2， 各項造價指標 《深圳建設(shè)工程價格信息》是由深圳市建設(shè)工程造價管理 站編印、每月定期發(fā)布、用以提供建筑市場信息和發(fā)布建設(shè)行業(yè)政策法規(guī)為主的內(nèi)部刊物?，F(xiàn)將某項目工程造價指標與信息價上發(fā)布的參考指標列表對比，以考察某項目各專業(yè)的造價指標。 ① 各專業(yè)工程綜合指標（每 m2指建筑面積） 序號 項目 單位 某項目指標 信息價指標 對比情況 1 13樓土建工程 （ 1524 層指標） 元 /m2 1260～ 1540 較高 2 45樓土建工程 （ 1535 層指標） 元 /m2 1620～ 1980 較低 3 給排水工程 元 /m2 100～ 150 較低 4 通風與空調(diào) 元 /冷噸 7011 7500～ 9500 略低 5 強電工程 元 /m2 135～ 163 略低 6 弱電工程 元 /m2 A 小區(qū)智能化（對講、保安監(jiān)控、抄表） 元 /m2 ~ 較低 B 停車場管理系統(tǒng) 元 /m2 ~ 略低 7 燃氣工程 元 /戶 1500～ 2020 在范圍內(nèi) 8 消防工程 元 /m2 70～ 110 較低 9 市政道路工程 元 / 1252 1900～ 2500 較低 上表對比結(jié)果顯示，僅 13樓土建工程指標偏高，主要原因是 13樓大部分戶型是帶裝修的，而信息價指標中室內(nèi)僅含粗裝修（乳膠漆）。 ② 分項工程單位造價指標 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 序號 項目 單位 某項目指標 信息價指標 對比情況 1 土石方工程 13樓 元 /m3 . 持平 2 土石方工程 45樓 元 /m3 持平 3 樁基礎(chǔ)工程