某項(xiàng)目成本測(cè)算及費(fèi)用分析(參考版)
2025-06-28 12:51本頁(yè)面
【正文】 可出租面積為建筑面積的80%。在持有期間，出租率必須達(dá)到45%才能維持資金利息及運(yùn)營(yíng)成本。（2）項(xiàng)目按層設(shè)定不同的商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類，按層銷售給幾個(gè)大的經(jīng)營(yíng)商。 項(xiàng)目建成后持有經(jīng)營(yíng)達(dá)到一定規(guī)模后再銷售：項(xiàng)目建成后委托一家大型商業(yè)投資管理公司進(jìn)行管理，進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，利用二到三年時(shí)間將商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模做大，并使顧客達(dá)到一定程度的認(rèn)可，再把項(xiàng)目分割銷售。但是，目前國(guó)內(nèi)沒(méi)有如此大實(shí)力的商業(yè)投資管理公司（全部商業(yè)定購(gòu)的資金至少需30億元），國(guó)外的商業(yè)投資公司是否認(rèn)可西西項(xiàng)目，國(guó)外的商業(yè)運(yùn)作模式是否適合中國(guó)都是一個(gè)疑問(wèn)；西西項(xiàng)目計(jì)劃2004年3月開工，在不到5個(gè)月的時(shí)間尋求如此大型的買方恐怕不太現(xiàn)實(shí)。所以西西4地的銷售不會(huì)象普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣。 寫字樓部分未銷售，商業(yè)部分100%于2005年6月到2006年9月銷售完畢，假定銷售進(jìn)度按月平均，則月均銷售量為6748平米，；五、財(cái)務(wù)分析現(xiàn)金流量分析：（1） 現(xiàn)金流出： 見附表（2） 現(xiàn)金流入： 見附表（3） 現(xiàn)金流量表見附表投資收益率：A、銷售假定一的成本收益率： 成本收益率＝（322117261603）/261603＝％B、銷售假定二的成本收益率：成本收益率＝（253033251379）/251379＝％投資回報(bào)率： A、銷售假定一的投資利潤(rùn)率： 投資利潤(rùn)率=（322117261603）/50514=%B、銷售假定二的投資利潤(rùn)率： 投資利潤(rùn)率=（253033251379）/48797=%五、項(xiàng)目定位建議：西西4地已有規(guī)劃面積分配情況：使用功能建筑面積情況說(shuō)明商業(yè)63601可以銷售辦公46056可以銷售劇場(chǎng)13853無(wú)償提供4500平米給北京市文化局影院7354成本價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京首都影院休閑娛樂(lè)11946銷售或租賃餐飲娛樂(lè)25666銷售或租賃汽車庫(kù)35130經(jīng)營(yíng)自行車庫(kù)650不可銷售設(shè)備用房10610不
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