【正文】 以上只是我們對(duì)今后加強(qiáng)成本控制一些初步想法，預(yù)算部已起草了《朗園項(xiàng)目造價(jià)控制辦法》、《造價(jià)文件編審制度》等多個(gè)工作制度和業(yè)務(wù)規(guī)范，并期待結(jié)合公司ISO9000質(zhì)量保證體系的貫徹，建立完善的成本控制體系和嚴(yán)密的成本控制程序，實(shí)現(xiàn)成本的事前主動(dòng)控制，從容面對(duì)公司多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的需要，以適應(yīng)公司向引領(lǐng)行業(yè)的正規(guī)化、專業(yè)化房地產(chǎn)公司發(fā)展的要求，共同實(shí)現(xiàn)做大、做強(qiáng)的目標(biāo)。具體地說，規(guī)劃設(shè)計(jì)中心必須對(duì)工程的設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量負(fù)責(zé)，對(duì)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性和各專業(yè)圖紙是否能夠吻合負(fù)責(zé)，對(duì)設(shè)計(jì)變更的數(shù)量，特別是因設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致的變更負(fù)責(zé)，并以具體的成本增加值考核；在現(xiàn)場直接指導(dǎo)施工的人員必須對(duì)工程的簽證負(fù)責(zé)，對(duì)竣工圖的真實(shí)性負(fù)責(zé)，在項(xiàng)目開發(fā)前期由公司下達(dá)項(xiàng)目部允許的項(xiàng)目簽證造價(jià)占結(jié)算造價(jià)的最高比例，并與項(xiàng)目部的業(yè)績考核掛鉤；合約部人員必須保證分包工程或物料采購的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格水平及付款方式在市場行情中為較低水平，保證合同條款明確無誤。當(dāng)發(fā)現(xiàn)成本控制方面出現(xiàn)問題或某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)漏洞時(shí)，預(yù)算部應(yīng)當(dāng)有協(xié)調(diào)和解決的職能。所謂控制過程，應(yīng)該是一個(gè)由計(jì)劃、執(zhí)行、檢查和調(diào)整構(gòu)成的反饋系統(tǒng)，而完整的控制過程需包括事前、事中和事后控制，相比某項(xiàng)目的成本控制缺乏計(jì)劃，前期沒有制定成本目標(biāo)又如何談得上針對(duì)目標(biāo)執(zhí)行情況進(jìn)行的檢查和調(diào)整，最后只有加強(qiáng)事后控制；成本控制體系，是將各有關(guān)部門工作內(nèi)容中影響成本的因素綜合管理起來的制度和規(guī)范，用以保障成本控制理念落實(shí)到各相關(guān)部門，不會(huì)在某個(gè)方面或環(huán)節(jié)出現(xiàn)漏洞，不至于像某項(xiàng)目這樣將問題遺留到最后，靠預(yù)算部的死守硬扣降低成本，特別是當(dāng)某些本是其他部門的工作，因把關(guān)不嚴(yán)影響成本時(shí)，如確認(rèn)的竣工內(nèi)容不夠真實(shí)，預(yù)算部不得不重新到現(xiàn)場核實(shí)和修正，既影響工作效率，又容易產(chǎn)生誤會(huì)，導(dǎo)致部門間配合不好。具體地說，要做好經(jīng)常性的研究和積累工作，一方面開展房地產(chǎn)市場主流產(chǎn)品總成本、分部分項(xiàng)工程成本、各類分包工程成本、新工藝、新技術(shù)、新材料的使用和價(jià)格水平的市場調(diào)查和研究，掌握市場動(dòng)態(tài)；另一方面積累各類材料單價(jià)、分包工程單價(jià)和分部分項(xiàng)工程綜合單價(jià)，各類工程（結(jié)構(gòu)特征、戶型特征）的主要材料用量指標(biāo)和分部分項(xiàng)工程量指標(biāo)、總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和其中各類費(fèi)用分布情況，這是目前許多房地產(chǎn)公司已經(jīng)開展（如中海、萬科）和正在為達(dá)到成本控制目的而抓緊進(jìn)行的工作，也是我們今后工作的重點(diǎn)。每個(gè)項(xiàng)目的成本目標(biāo)是由其開發(fā)時(shí)期的房地產(chǎn)和建筑市場環(huán)境，公司的經(jīng)營方針，項(xiàng)目的定位策略和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)決定的。工程造價(jià)管理歸根到底就是一句話：合理確定和有效控制。建議公司借貫標(biāo)之東風(fēng)，建立一整套檔案資料收集、歸檔、保管、借閱、銷毀的管理程序，確保公司各部門任何場合使用的檔案資料均為現(xiàn)行有效的版本，使檔案資料真正發(fā)揮其作用，這樣整個(gè)公司的管理水平才能上一個(gè)新的層次。在某項(xiàng)目結(jié)算之后發(fā)現(xiàn)的遺漏的應(yīng)扣款（詳見下表 ），只能由預(yù)算部與計(jì)財(cái)部配合，盡量在付款時(shí)、保固金支付時(shí)扣除。特別是現(xiàn)場人員變動(dòng)較大的情況下，依賴完整的真實(shí)的檔案資料尤其迫切。某項(xiàng)目結(jié)算中我們深切感受到資料不齊全、內(nèi)部信息反饋不及時(shí)對(duì)結(jié)算的影響。總之，由于項(xiàng)目整體發(fā)展計(jì)劃的時(shí)間要求，“三邊”工程難以避免，前期考慮不周到、準(zhǔn)備不充分、設(shè)計(jì)不完善之處要在施工過程中彌補(bǔ)和完善，因此必須盡快建立有關(guān)制度和業(yè)務(wù)流程，規(guī)范變更和簽證的過程。通過施工日記、隱蔽記錄、驗(yàn)收記錄、竣工圖等方式，記錄施工方是否按圖施工（如商品砼結(jié)算中出現(xiàn)了圖紙上沒有的標(biāo)號(hào)）、是否按施工組織設(shè)計(jì)（尤其是施工機(jī)械、施工方案的采用）施工、是否按進(jìn)度和質(zhì)量要求施工；對(duì)分包項(xiàng)目，進(jìn)退場時(shí)間要記錄準(zhǔn)確，施工內(nèi)容相近、部位交叉或先后交接之處要界定清楚，如某項(xiàng)目總包與分包（南京三建與藍(lán)盾公司的防水工程）、總包之間（后澆帶施工）均有界定不清之處；特別注意必須記錄交叉費(fèi)用，并且及時(shí)通知有關(guān)各施工方和預(yù)算部，及時(shí)辦理業(yè)主反索賠，盡量將交叉費(fèi)用問題在施工過程中消化和解決。變更的計(jì)算過程最好有預(yù)算人員的參與，對(duì)不合理的簽證內(nèi)容，預(yù)算部應(yīng)有權(quán)否定，不能作為結(jié)算依據(jù)。總之，施工過程中，不論何種原因，在發(fā)出設(shè)計(jì)變更、業(yè)主通知，或簽署乙方提交的施工聯(lián)系單和增加工程簽證時(shí)，要考慮清楚是否有必要，對(duì)成本的影響有多大，通過計(jì)算做到心中有數(shù)；即使因進(jìn)度原因不能事前計(jì)算變更造價(jià)，也應(yīng)在發(fā)生后及時(shí)記錄和計(jì)算，特別是設(shè)計(jì)變更和業(yè)主通知還需確認(rèn)完成與否，并注意連帶引起的甲供材等方面變化。另外，甲供材供應(yīng)數(shù)量在合同簽訂時(shí)多為暫定量，實(shí)際供貨數(shù)量以訂貨單或供貨通知為準(zhǔn)，但結(jié)算中發(fā)現(xiàn)，訂貨量與收貨量往往不符，反映了供貨合同執(zhí)行過程中管理上的不嚴(yán)密。建議今后嚴(yán)格按合同要求對(duì)送貨單進(jìn)行簽署，否則視為送貨單無效。而且，同一種材料由多個(gè)單位領(lǐng)用時(shí)，僅憑簽名無法斷定是哪家單位，也為結(jié)算造成障礙。例如，寶思利面磚供應(yīng)結(jié)算中發(fā)現(xiàn)，根據(jù)供貨合同，結(jié)算應(yīng)以三方（監(jiān)理單位、施工單位和業(yè)主）驗(yàn)收簽字和蓋章的供貨單結(jié)算，尤其是施工單位應(yīng)蓋章，才能保證將來我方作為業(yè)主能在與施工單位結(jié)算中如數(shù)扣回多領(lǐng)的材料款。所以，對(duì)此類隱蔽工程必須確保有效的施工記錄和能明確反映施工時(shí)間、具體內(nèi)容和詳細(xì)工程量的相關(guān)資料。例如人工挖孔樁施工完畢總包單位進(jìn)場后，對(duì)樁頂實(shí)際標(biāo)高，寶建公司未參與測(cè)量，即僅有中建二局、監(jiān)理公司、我公司現(xiàn)場工程部進(jìn)行測(cè)量的記錄表，導(dǎo)致我公司就超澆部分沒有充足的依據(jù)向?qū)毥ü舅髻r。某項(xiàng)目項(xiàng)目管理的不夠規(guī)范還體現(xiàn)在對(duì)現(xiàn)場情況沒有真實(shí)、清晰和準(zhǔn)確的記錄，結(jié)算中出現(xiàn)大量無證可查的內(nèi)容和數(shù)據(jù)。⑿ 簽證辦理不及時(shí)、或信息不及時(shí)反饋到預(yù)算部，導(dǎo)致某單位結(jié)算完成后，才發(fā)現(xiàn)在其他單位簽證中有向該單位索賠的事項(xiàng)；⒀ 在搶工期時(shí)，是最容易發(fā)生成本增加的，通過事先的計(jì)劃性可以減少這種情況，但還是難以避免。如消防應(yīng)急燈發(fā)生設(shè)計(jì)變更后，相應(yīng)的甲供材數(shù)量減少，但沒有及時(shí)通知供貨方，以致供貨數(shù)量偏多，隨后也未及時(shí)督促施工單位辦理退貨，結(jié)算時(shí)供貨方因時(shí)間久、包裝不完整，不接受退貨，又成為一個(gè)遺留問題。⑼ 施工單位以施工聯(lián)系單的形式提出的變更要求或增加造價(jià)的施工方案控制不嚴(yán)，而增加了成本，如南京三建聚合物防水的厚度從1厘米增加到5厘米（結(jié)算時(shí)預(yù)算部提出異議沒認(rèn)）、鋼筋搭界由兩層一搭界改為一層一搭界，使相應(yīng)部分成本成倍增加。⑻ 手續(xù)不齊全，簽字的方式、位置不規(guī)范、不蓋章，簽證單字跡不工整，難以辨認(rèn)。⑹ 甲方簽字含義不清，多為“屬實(shí)”（不知是情況屬實(shí)還是數(shù)量也屬實(shí)）、“同意”（有監(jiān)理提出修改時(shí)不知同意誰的意見），更多的是只簽姓名，沒有任何具體意見。歸納起來，某項(xiàng)目現(xiàn)場管理，特別是簽證管理中存在的問題主要有以下幾點(diǎn)：⑴ 簽證或變更發(fā)生的原因和責(zé)任不交待清楚，結(jié)算時(shí)重新核實(shí)才知道應(yīng)由某施工單位承擔(dān)責(zé)任和費(fèi)用，錯(cuò)失甲方反索賠時(shí)機(jī)；⑵ 簽證的具體部位、內(nèi)容不明確， 施工方法和過程交待不清影響工程量計(jì)算和正確的套價(jià)；⑶ 簽證中應(yīng)畫圖的沒有圖，沒有詳細(xì)的尺寸和計(jì)算過程，只有一個(gè)數(shù)量值，簽證數(shù)量是否正確無法核查；⑷ 簽證數(shù)量單位不規(guī)范，有車、項(xiàng)等等，難以計(jì)價(jià)；有些有實(shí)物量還簽工日，自相矛盾。變更簽證部分造價(jià)13樓45樓合計(jì)土建水電空土建水電乙方報(bào)送（萬元）甲方審核（萬元） 且有關(guān)文件的簽發(fā)缺乏嚴(yán)肅性，例如在5樓門框施工中發(fā)生了先通知乙方施工、再打掉、又補(bǔ)上并為此給施工單位簽證的事情；各類單據(jù)內(nèi)容之中更是存在許許多多不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡胤?，造成很多漏洞和損失。據(jù)了解，中海地產(chǎn)在施工階段的造價(jià)增加值控制在10%以內(nèi)，現(xiàn)場簽證數(shù)量很少，這一方面是由于施工前各階段準(zhǔn)備充分、考慮周到，設(shè)計(jì)質(zhì)量和深度能達(dá)到應(yīng)有的程度，另一方面，是現(xiàn)場控制意識(shí)較強(qiáng)，不輕易發(fā)出變更和簽證，有嚴(yán)格的變更和簽證審查程序。4， 現(xiàn)場施工管理項(xiàng)目施工過程中，成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于一是控制變更和簽證，二是全面記錄施工情況。某項(xiàng)目合同編號(hào)不統(tǒng)一，合約預(yù)算、財(cái)務(wù)、行政各自編號(hào)，以致計(jì)財(cái)部與預(yù)算部最終核對(duì)結(jié)算和付款時(shí)，各項(xiàng)成本來源于哪些合同難以核查，需花費(fèi)較大精力核對(duì)兩部門所依據(jù)合同是否一致。④對(duì)乙方的責(zé)任和必須完成的內(nèi)容作具體規(guī)定，如必須辦理何種手續(xù)、證書等，特別是牽涉到某些有特殊規(guī)定的專項(xiàng)工程，如停車場管理；⑤甲方有關(guān)管理規(guī)定最好于合同一起下發(fā)乙方，如付款和結(jié)算的申報(bào)方式，簽證的辦理程序，甲供材的領(lǐng)用手續(xù)，檔案資料的要求等，提高工作效率；⑥內(nèi)部管理上，公司各部門對(duì)同一合同應(yīng)采用統(tǒng)一的合同編號(hào)，對(duì)合同的關(guān)聯(lián)性、有效性進(jìn)行跟蹤管理，保證合同內(nèi)容的完整性，使合同使用部門明確合同的補(bǔ)充、附件、替代、廢止和完結(jié)等。如某項(xiàng)目商品砼供貨結(jié)算中出現(xiàn)如下問題，一是合同簽訂的不夠嚴(yán)密，對(duì)砼結(jié)算采用的單價(jià)和數(shù)量規(guī)定不明確，甲乙雙方從各自立場出發(fā)產(chǎn)生了不同理解，且分歧較大，僅采用信息價(jià)是按“本月”還是“當(dāng)月”這一字之差，導(dǎo)致金額相差104萬元，結(jié)算分歧至今難以消除；其次，對(duì)信息價(jià)中不包含的特殊標(biāo)號(hào)或用途的砼單價(jià)，合同未作規(guī)定而供貨過程中也未及時(shí)確認(rèn)價(jià)格，留有缺口待結(jié)算時(shí)方作處理，增加扯皮內(nèi)容。但分包和甲供大大增加了招標(biāo)和合同管理的工作數(shù)量和質(zhì)量要求，其中有以下幾點(diǎn)值得注意。但現(xiàn)場有關(guān)人員仍然在竣工圖上簽字，當(dāng)預(yù)算工程師找現(xiàn)場負(fù)責(zé)人重新核實(shí)時(shí)，往往才如夢(mèng)方醒。然而，某項(xiàng)目很多分包工程的竣工圖存在與現(xiàn)場不符問題，如基坑支護(hù)的圖紙是由乙方設(shè)計(jì)的，其竣工圖與施工紀(jì)錄、隱蔽記錄嚴(yán)重不符，不能作為結(jié)算依據(jù)，給結(jié)算造成很大難度。如，美捷佳的圖紙乙方自行修改很多，結(jié)算時(shí)與原設(shè)計(jì)和現(xiàn)場難以對(duì)應(yīng)。但我公司設(shè)計(jì)部門卻沒人提出異議。⑥不僅注意甲方負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量，對(duì)乙方的設(shè)計(jì)更要嚴(yán)格把關(guān)，尤其是成本方面，防止乙方設(shè)計(jì)施工同時(shí)承包的情況下，人為提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，加大成本，或采用不合理方案造成浪費(fèi)。應(yīng)有嚴(yán)格的圖紙和設(shè)計(jì)變更發(fā)放制度，采用規(guī)范的變更形式和過程，明確由誰簽發(fā)，發(fā)到什么部門，保證各個(gè)部門使用的是當(dāng)前有效版本，對(duì)一些現(xiàn)場臨時(shí)發(fā)生的、確實(shí)屬于設(shè)計(jì)變更的情況，必須有書面的確認(rèn)。某項(xiàng)目項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量較差造成的影響是相當(dāng)大的，例如，設(shè)計(jì)中未正確預(yù)留燃?xì)夤艿蓝丛黾恿撕炞C費(fèi)用；室外管網(wǎng)設(shè)計(jì)采用的參數(shù)不準(zhǔn)確，造成很大的變更。對(duì)此我們要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，盡量提高預(yù)見性。③在規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)要全面考慮設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和使用功能，對(duì)配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)和材料設(shè)備的選型要具體和明確，盡量避免因前期考慮不周引起的增加費(fèi)用，如某項(xiàng)目新增項(xiàng)目有物業(yè)管理用房、垃圾中轉(zhuǎn)站等。因此，在給設(shè)計(jì)院下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書時(shí)，應(yīng)給出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，特別是鋼筋含量、砼含量等重要指標(biāo)限額。 m3/ m2, ，即多出7474m3砼。②要實(shí)行限額設(shè)計(jì)，控制鋼筋和砼用量。具體有以下幾方面的問題值得注意?？傊?，我們應(yīng)在項(xiàng)目前期既開展成本管理工作，預(yù)算部應(yīng)參與前期經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和投資估算，結(jié)合市場水平和項(xiàng)目定位要求，確立成本目標(biāo)和控制計(jì)劃，以便在項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段圍繞成本目標(biāo)，執(zhí)行控制計(jì)劃。但某項(xiàng)目項(xiàng)目前期缺乏控制，預(yù)算部（原合約預(yù)算部）這個(gè)擔(dān)負(fù)造價(jià)控制的職能部門在2001年4月才成立，而工程在1999年底就已動(dòng)工，因此成本控制工作沒有從頭開始，沒能在前期制定成本目標(biāo)，因此也無法給公司提供整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本及工程用款計(jì)劃，這樣一方面公司安排資金缺乏計(jì)劃，另一方面對(duì)成本及利潤的預(yù)測(cè)缺少科學(xué)的計(jì)算，而公司領(lǐng)導(dǎo)只能通過前期可行性研究報(bào)告粗略得知，對(duì)變化情況無法及時(shí)掌握。項(xiàng)目的建設(shè)成本目標(biāo)首先是在項(xiàng)目的可行性分析時(shí)所做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，以投資估算的形式出現(xiàn)，并隨著項(xiàng)目的深入開展而具體和細(xì)化；在項(xiàng)目的實(shí)施過程中針對(duì)目標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和動(dòng)態(tài)調(diào)整，保證后期目標(biāo)控制在前期的總目標(biāo)之下，最終從成本方面保證公司的預(yù)期利潤得以實(shí)現(xiàn)。1， 開發(fā)前期 項(xiàng)目定位關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，其重要性不言而喻。第四部分 存在問題和相關(guān)建議通過結(jié)算發(fā)現(xiàn)問題與不足，促使我們思考和改進(jìn)，走向更加成熟化和專業(yè)化，這是某項(xiàng)目結(jié)算最重要的收獲。3， 要加強(qiáng)廉政建設(shè)，全公司上下都要樹立廉潔的風(fēng)尚，特別是預(yù)算部這樣的部門，應(yīng)把品德放在第一位。序號(hào)內(nèi)容審計(jì)數(shù)值（元）甲方審核數(shù)值（元）施工方報(bào)送值（元）審計(jì)—甲方（元）審計(jì)—乙方（元）一地下室部分　　　　　　強(qiáng)電工程　給排水安裝工程二地上部分　　　　　　4樓地上強(qiáng)電工程