【正文】 遞增收益模擬表： 招商策劃報告 （自營零售方案） 第三年 租金模擬測算表： 樓層 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 租金（日/㎡） 遞增率 遞增 租金 遞增租金 年收益 初始租金 （年收益）） 地下一層（ 8157） 流行賣貨 5088 8％ 8357040 肯德基 423 4 8％ 617580 娛樂 846 4 8％ 1235160 地下美食 1800 聯(lián)營 待測算 一層（ 4528） 家樂福 1500 5％ 821250 肯德基 423 4 8％ 617580 流行百貨 2605 5 8％ 380330 4754125 二層（ 3642） 家樂福 3642 5％ 1993995 三層（ 3817） 家樂福 3817 5％ 2089807 四層（ 2021） 家樂福 2021 5％ 54750 1086000 合計：（ 22144） 22144 1546521 21572537 總租金合計 23119058 依據(jù)上表，在商業(yè)面積滿租情況下，開業(yè)第三年，大商家遞增 5％，零售商家遞增 8％，按租金遞增之后實施，則商業(yè)租金部分年收益比開業(yè)初增加 1546521 元； 遞 增收益模擬表： 招商策劃報告 （折扣店方案） 第三年 租金模擬測算表 樓層 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 租金（日/㎡） 遞增率 遞增 租金 遞增租金 年收益 初始租金 （年收益） 地下一層（ 8157） 上品折扣 5088 3 8％ 5899860 肯德基 423 4 8％ 617580 娛樂 846 4 8％ 1235160 地下美食 1800 聯(lián)營 待測算 一層（ 4528） 家樂福 1500 5％ 821250 肯德基 423 4 8％ 617580 上品折扣 2605 3 8％ 228198 2852475 二層（ 3642） 家樂福 3642 5％ 1993995 三層（ 3817） 家樂福 3817 5％ 2089807 四層（ 2021） 家樂福 2021 5％ 54750 1086000 合計：（ 22144） 22144 1171535 17213707 總租金合計 18385242 依據(jù)上表，在商業(yè)面積滿租情況下，開業(yè)第三年，大商家遞增 5％，零售商家遞增 8％，按租金遞增之后實施，則商業(yè)租金部分年收益比開業(yè)初增加 1171535 元； 遞增收益模擬表： 招商策劃報告 （自營零售方案） 第四年 租金模擬測算表 樓層 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 初始租金（日 /㎡） 遞增率 遞增 租金 遞增租金 年收益 初始租金 （年收益） 地下一層（ 8157） 流行賣貨 5088 8％ 8357040 肯德基 423 4 8％ 617580 娛樂 846 4 8％ 1235160 地下美食 1800 聯(lián)營 0 0 待測算 一層（ 4528） 家樂福 1500 5％ 821250 肯德基 423 4 8％ 617580 流行百貨 2605 5 8％ 4754125 二層（ 3642） 家樂福 3642 5％ 1993995 三層（ 3817） 家樂福 3817 5％ 2089807 四層（ 2021） 家樂福 2021 5％ 1086000 合計：（ 22144） 22144 21572537 總租金合計 依據(jù)上表，在商業(yè)面積滿租情況下，開業(yè)第四年，大商家遞增 5％，零售商家遞增 8％，按租金遞增之后實施，則商業(yè)租金部分年收益比開業(yè)初增加 ； 遞增收益模擬表： （折扣店方案） 第四年 租金模擬測算表 招商策劃報告 樓層 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 初始租金（日 /㎡） 遞增率 遞增 租金 遞增租金 年收益 初始租金 （年收益） 地下一層（ 8157） 折扣店 5088 3 8％ 5899860 肯德基 423 4 8％ 617580 娛樂 846 4 8％ 1235160 地下美食 1800 聯(lián)營 0 0 待測算 一層（ 4528） 家樂福 1500 5％ 821250 肯德基 423 4 8％ 617580 折扣店 2605 3 8％ 2852475 二層（ 3642） 家樂福 3642 5％ 1993995 三層（ 3817） 家樂福 3817 5％ 2089807 四層（ 2021） 家樂福 2021 5％ 1086000 合計：（ 22144） 22144 17213707 總租金合計 依據(jù)上表，在商業(yè)面積滿租情況下，開業(yè)第四年，大商家遞增 5％，零售商家遞增 8％，按租金遞增之后實施，則商業(yè)租金部分年收益比開業(yè)初增加 元 以上收益測算均沒有包括美食廣場的聯(lián)營扣點經(jīng)營性收益和廣告位出租收益，此兩項收益有待進一步進行調(diào)查、取例、模擬測算。 一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)項目的租金在開業(yè)兩年 之內(nèi)不予遞增，第三年開始在原有租金的基礎(chǔ)上開始遞增，根據(jù)項目的自身情況，有沒兩年一次遞增的，有每一年一次遞增的。具體的遞增方法要看區(qū)域商業(yè)繁華程度、租賃商家品牌、知名度、發(fā)展?jié)摿?、對于自身商業(yè)品牌的提升幫助等等，這些都是需要全面衡量的，更重要的一點就是要結(jié)合本地市場的情況，符合本土化特點。 地下一層收益測算： 根據(jù)每層的測算，得出總體租金收益如下表： 樓層 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 租金（日 /㎡） 合計（年收益 /元） 地下一層（ 8157） 肯德基 423 4 617580 娛樂（兒童樂園） 846 4 1235160 流行百貨 5088 8357040 美食 1800 聯(lián)營 待測算 合計： 10209780 招商策劃報告 總體租金收益測算： 樓層 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 租金（日 /㎡） 合計（年收益） 地下一層（ 8157） 流行賣貨 5088 8357040 肯德基 423 4 617580 娛樂（兒童樂園） 846 4 1235160 地下美食 1800 聯(lián)營 待測算 一層（ 4528） 家樂福 1500 821250 肯德基 423 4 617580 流行百貨 2605 5 4754125 二層（ 3642） 家樂福 3642 1993995 三層（ 3817） 家樂福 3817 2089807 四層（ 2021） 家樂福 2021 1086000 合計：（ 22348） 22144 21572537 家樂福總體租金收益測算： 樓層 面積（㎡） 租金（元 /日 /㎡） 合計（年收益 /元） 一層（ 1500） 1500 821250 二層（ 3642）） 3642 1993995 三層（ 3817） 3817 2089807 四層（ 2021） 2021 1086000 合計： 9279 5991052 根據(jù)目前和上品折扣的洽談情況來看： 招商策劃報告 有一種方案，就是把流行百貨區(qū)域全部租給上品折扣，具體測算如下： 樓層 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 租金（日 /㎡） 合計（年收益） 地下一層（ 8157） 上品折扣 5388 3 5899860 肯德基 423 4 617580 娛樂（兒童樂園） 846 4 1235160 地下美食 1500 聯(lián)營 待測算 一層（ 4528） 家樂福 1500 821250 肯德基 423 4 617580 上 品折扣 2605 3 2852475 二層（ 3642） 家樂福 3642 1993995 三層（ 3817） 家樂福 3817 2089807 四層（ 2021） 家樂福 2021 1086000 合計：（ 22144） 22144 17213707 以上兩種組合對比 方式 面積（㎡） 租金（元 /日 /㎡） 年收益 /元 合計 項目總收益 自營流行百貨 7693 地下一層 8357040 13111165 21473987 地上一層 5 4754125 上品 折扣經(jīng)營流行百貨 7993 地上一層 3 2852475 9172815 17115157 地下一層 3 5899860 收益差距： 0 3938340 4358830 遞增 招商策劃報告 商業(yè)地產(chǎn)項目都存在租金遞增，原因是商業(yè)項目是一個由時間和經(jīng)營來培育、繁榮、旺盛甚至火熱市場的項目，隨著時間的的推移，周邊大的經(jīng)濟環(huán)境在變化、發(fā)展；人均收入也在變化、發(fā)展；商業(yè)氛圍也在逐漸形成、逐漸濃厚；商業(yè)活動也在變化、發(fā)展；商家和商業(yè)項目的共同收益也在發(fā)展；所以，租金在一定時間之后會有增幅，而這個增幅應(yīng)該是每 年以一個相對科學(xué)的比例來劃定的。 地上二層、三層及四層租金收益測算： 招商策劃報告 樓層 面積（㎡） 租金（日 /㎡） 合計（年收益 /元） 二層（ 3642） 3642 1993995 三層（ 3817） 381