【正文】 國家對土地整理和土地復墾的相關(guān)規(guī)定包括：（ 1）土地開發(fā)整理要與保護和改善生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（ 2） 土地開發(fā)整理要與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整有機結(jié)合；（ 3）加大工礦廢棄土地復墾力度；（ 4）土地復墾應當與生產(chǎn)建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃。土地整理，就是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理規(guī)劃，對農(nóng)村地區(qū)田、水、路、林、村進行綜合整治；對在生產(chǎn)建 設(shè)過程中，挖損、塌陷、壓占、污染破壞的土地和洪災、滑坡崩塌、泥石流、風沙等自然災害損毀的土地進行復墾；對灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜 農(nóng)土地進行開發(fā)利用。國家對應當根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護區(qū)嚴格管理的耕地類型做出了具體規(guī)定。（中華人民共和國土地管理法）規(guī)定，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的具體限制內(nèi)容包括：（ 1）土地利用總體規(guī)劃對實施城市規(guī)劃占用土地的規(guī)定；（ 2）土地利用總體規(guī)劃對具體建設(shè) 項目建設(shè)用地的規(guī)定?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。城市規(guī)劃對房屋建筑及建設(shè)用地的限制作用體現(xiàn)在以下幾個方 面：（ 1）城市規(guī)劃對建設(shè)項目立項的要求；（ 2）城市規(guī)劃對建設(shè)項目申請用地的要求； （ 3）城市規(guī)劃對建設(shè)項目設(shè)計方案審批的要求；（ 4）城市規(guī)劃對建設(shè)項目開工的要求；（ 5）城市規(guī)劃對建設(shè)項目竣工的要求；（ 6）城市規(guī)劃對建設(shè)項目臨時 用地的要求；（ 7）城市規(guī)劃的其他要求。政府收回的方式包括正常收回和閑置土地的收回： 。由于地震、山崩、泥石流、火災等自然原因造成土地滅失的情況，建設(shè)用地自然喪失。 （ 2）建設(shè)用地的喪失。建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓應當 簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移。依法取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。有償出讓和 轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，要向土地受讓者征收契稅；轉(zhuǎn)讓土地如有增值，要向轉(zhuǎn)讓者征收土地增值稅；土地使用者每年應按規(guī)定的標準繳納土地使用費。 （ 3）出讓金、土地轉(zhuǎn)讓金。拆 遷人心當對被拆遷入或者房屋承租人支付搬遷補助費，對于在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以付給提前搬家獎勵注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》考試分析 下 贊：在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承 租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等 因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。 （ 2）拆遷安置工作及補償費用。經(jīng)依法批準占用基 本農(nóng)田的，征地補償按當?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a償標準執(zhí)行。省級國土資源部門要會同有關(guān)部門制訂省城內(nèi)各縣（市）耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標準，報省級人民政府批準后公布 執(zhí)行。征地補償安置工作的基本出發(fā)點是：要保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低。 （ 1）征地補償費用及征地補償安置相關(guān)工作。 2020 年重新修訂的《土地管理法》規(guī)定： “國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予 補償 ”。建設(shè)用地取得的其他方式還包括：租賃和轉(zhuǎn)讓等。根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，獲取國有土地使用權(quán)的基本方式注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》考試分析 下 有兩種：出讓和劃撥。 ：根據(jù)現(xiàn)行《土地分類》規(guī)定，我國的土地分為三大類，即農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 （三）要點內(nèi)容 。 ： （ 1）建設(shè)用地的特性； （ 2）建設(shè)用地的分類； （ 3）建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓和喪失； （ 4）耕地保護的相關(guān)規(guī)定； （ 5）土 地整理和土地復墾的相關(guān)規(guī)定。 十一、建設(shè)用地 （一）考試目的 通過 對建設(shè)用地相關(guān)知識的考核，測試考生對建設(shè)用地相關(guān)知識及管理規(guī)定的掌握情況，主要考核考生對地價及其價值影響因素的熟悉程度，以及對土地成本構(gòu)成的熟悉程度。對建筑物進行現(xiàn)場勘 察后，應依據(jù)勘察結(jié)果，以及已使用年限、維護、保養(yǎng)、使用情況等估計尚可使用年限或建筑物經(jīng)濟耐用年限，計算出損耗率或成新率。在進行房屋建 筑物的勘察時，應對照資產(chǎn)評估登記表和總平面圖及其編號，對房屋建筑物逐棟進行勘察。對于規(guī)模較大、房屋建筑物數(shù)量較多的企業(yè)，在實地勘察之前，先對被評估單位的房屋建筑物進行分 類，以便明確重點，區(qū)別對待。根據(jù)各部分價值占重置價的比值確定加權(quán)系數(shù)，通過加權(quán)平均確定建筑物的損耗率。如修復法，是通過估算建筑物恢復到原有全新功能所需要的修復費用占該建筑物的重置價值（再生產(chǎn)價值）的百分比確定損耗率的方法。考慮其他因素后，利用綜合法計算建筑物的損耗率或成新率的公式為： 損耗率＝使用年限法損耗率 A 1+觀察法損耗率 A 2+其他因素損耗率 A 3 注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》考試分析 下 或： 成新率 =使用年限法成新率 A l+觀察法成新率 A 2+其他因素成新率 A 3 式中 A A A3分別為使用年限法、觀察法和綜合其他因素的權(quán)數(shù)。具體可采用以下三個步 驟： ① 運用使用年限法測算損耗率或成新率； ② 運用觀察法測算損耗率或成新率； ③ 確定兩種方法的適當權(quán)數(shù)，然后按下列公式加權(quán)平均，計算建筑物的 損耗率或成新率： 損耗率：使用年限法損耗率 A 1， +觀察法損耗率 A 2 或： 成新率：使用年限法成新率 A 1， +觀察法成新率 A 2 式中 A A2分別為使用年限法和觀察法的權(quán)數(shù)。綜合法是指在運用多種方法基礎(chǔ)上綜合確定損耗率或成新率的方法。評分修正系數(shù)一般按各部分造價占建筑物整體造價的比值取定。 （ 2）觀察法。資產(chǎn)評估所用的使用年限為有效使用年限，有效使用年限是根據(jù)實際使用年限的調(diào)整得到的。q 式中： d 為建筑物損耗率； D 為建筑物的損耗； R 為預計的建筑物的殘值率； t 為建筑物已使用年限； N 為建筑物的耐用年限； C 為建筑物的重置價值； q 為建筑物的成新率； V為建筑物理值： 資產(chǎn)評估所用的壽命年限是經(jīng)濟耐用年限?；居嬎愎綖椋? d=（ 1R） U/Nl00% D=C （ 1）使用年限法。 。 經(jīng)濟損耗因素，是指該建筑物與其周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，即經(jīng)濟的不適應性而發(fā)生的損耗。在房地合估時，建筑物的用途與土地的最佳利用不一致而產(chǎn)生的價值損耗，也屬于建筑 物的功能性損耗。功能的損耗因素，指由于技術(shù)革新、設(shè)計變化等而導致建筑物的功能落伍引起的損耗。引起建筑物實體損耗的因素有：因使用產(chǎn)生的破損；隨時間或風雨侵蝕等自然作用麗產(chǎn)生的自然老化；因風災、水災、地震等自然災害而發(fā)生的損壞；人為造成的破壞。造成建筑物損耗的原因是多方面的，一般將其歸類為物質(zhì)因素、功能因素和經(jīng)濟 因素三類。建筑物的損耗是指建筑物在使用過程中，由于各種原因造成建筑物效用遞減，從而引起的價值上的損失。 ： （ 1）建筑物損耗的概念和造成建筑物損耗的因素； （ 2）確定建筑物損耗的現(xiàn)場勘察工作程序和現(xiàn)場勘察要點。 指標得分：指標分值 該指標權(quán)重 綜合得分： ∑指標得分 注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》考試分析 下 十、建筑物的損耗 （一）考試目的 通過對建筑物損耗知識的考核，測試考生對建筑物損耗的概念、內(nèi)容及損耗確定方法的掌握程度，考核 考生判斷建筑物損耗的能力。對于定性指標采用專家評分的方法確定分值；對于定量指標，可先計算 出數(shù)值，然后參考定性指標的評價方法，將該數(shù)值與事先確定的評價等 級標準中的標準分值進行比較，視其滿足程度確定指標得分；功能評分可通過組織專家（或有經(jīng)驗人員）小組會議進行或由各專家個人分別評分，然后采用算術(shù)平均 法、加權(quán)平均法或中位數(shù)法進行整理后作為評價指標的，分數(shù)值。確定指標權(quán)重的方法有；直接打分法、對比求和評分法、環(huán)比評分法、邏輯判斷評分法和功能系統(tǒng)評分法等。 綜合評價法具體步驟如下： ① 建立評價指標體系。 若評價指標較多時，應對各指標的重要程度有所區(qū)分，首先應結(jié)合各指標對實現(xiàn)建筑工程功能貢獻大小的不同，由專家確定指標權(quán)重；其次用這些指標對建筑工 程功能進行衡量，視其符合程度確定指標得分；最后將每項指標權(quán)數(shù)與指標分值相乘，累計求出綜合評價分。采用綜合評分法時，首先對建筑工程功能評價的各指標進 行評分，注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》考試分析 下 其中定性指標采取專家打分的方法確定分值，定量指標按照其實現(xiàn)功能的滿足程度轉(zhuǎn)化為相應的評分，最后將各項指標的得分累加，求出該建筑功能評價的綜合得分。這種方法是一種定性的評價方法，其優(yōu)點是評價過程簡單、評價時間短，雖然能深人地聽取各方 面的意見，但由于沒有進行量化評定和比較，評價的科學性較差。 （ 1）專家評議法。建筑工程功能評價是一種綜合評價，是追求多目標綜合效果的評價，它通過對一系列相互關(guān)聯(lián)的指標進行綜合評價 而實現(xiàn)。對于公共建筑、工業(yè)建筑、住宅建筑和住宅小區(qū)的功能，應采用不同的指標體系進 行評價。概括起來，建筑工程功能評價的主要內(nèi)容包括：社會性功能、適用性功能、安全性功能、藝術(shù)性功能和經(jīng)濟 消耗。建筑功能評價，就是對建筑產(chǎn)品能夠提供 的功能效果加以分析和評價論證，衡量其滿足社會需要的程度。正常情況下應當大于1，且越高越好。償債備付率指項目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值。在正常經(jīng)營情況下，利息備付率應當大于 2。利息備付率也稱已獲利息倍數(shù)，指項目在借款償還期內(nèi)各年可用于支付利息的稅息前利潤與當期應付利息費用的比值。其具體推算公式如下： 借款償還期 =借款償還后開始出現(xiàn)盈余年份數(shù) —開始借款年 份 +當年償還借款額 /當年可用于還款的資金額 借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期限時，即認為項目是有借款 償債能力的。 （ 1）借款償還期。除必須編制以上幾種基本報表外，還應編制輔助報表，主要有固定資產(chǎn)投資估算表、流動資金 估算表，投資計劃與資金籌措表、固定資產(chǎn)折舊費估算表、無形及遞延資產(chǎn)攤銷 表、總成本費用估算表、產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表、借款還本付息表等 等。財務報表包括基本報表和輔助報表。此外，項目得到的各種補貼、項目壽命期末回收的固定資產(chǎn)余值和流動資金等，也是項目得到的收入，在財務評價中視作效益處理。 。資本金利潤率是指項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。在財務評價中，當投資利稅率 ≥行業(yè)平均投資利稅率時，則項目在財務上可行。它是反映項目單位投資盈利能力和對財政所做貢獻的指標。 （ 5）投資利稅率。計算公式為： 投資利潤率數(shù)值愈大愈好。投資利潤率是指項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與投資總額的比率。動態(tài)投資回收期以年表示，一般自建設(shè)開始年算起，表達式為： 注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》考試分析 下 計算公式為： 動態(tài)投資回收期：（累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù) —1） +上年累計折現(xiàn)值的絕對值／當年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值 在項目財務評價中，動態(tài)投資回收期愈小說明項目投資回收的能力越強；動態(tài)投資回收期 Pt 與基準回收期 Pc 相比較，如果 表明項目投資能在規(guī)定的時間內(nèi)收回，則項目在財務上可行。 （ 3）動態(tài)投資回收期（ Pt）。其表達式為： 財務內(nèi)部收益率的計算應先采用試算法，后采用內(nèi)插法求