【正文】 中國物業(yè)管理網(wǎng) 。 張卉春、郭靜娜 《物業(yè)管理收費難在何處》《 昆山日報 》。 梁柱 《中國物業(yè)管理理論探索與實踐》，中國經(jīng)濟(jì)出版社。那些服務(wù)質(zhì)量差、不規(guī)范的物業(yè)管理公司將會被淘汰 ,而那些信譽好、管理服務(wù)水平高的物業(yè)管理企業(yè)將不斷擴(kuò)大自己的市場份額 ,實現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)?；⑸鐣?、專業(yè)化經(jīng)營。同時也為物業(yè)管理公司提供了公平競爭的機(jī)會。一方面開發(fā)商不得不面向市場為新建物業(yè)選擇管理者 ,有利于克服自管自建模式帶來的弊端。 （六） 政府有關(guān)部門加強對房地產(chǎn) 市場和物業(yè)管理市場的監(jiān)管職能 只有政府有關(guān)部門嚴(yán)格對開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營資質(zhì)管理 ,才能把不規(guī)范、不誠信的開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)清除出市場。在物業(yè)管理過程中 ,作為受托人的物業(yè)管理公司還必須履行自己的報告義務(wù) ,定期向業(yè)主公布物業(yè)管理費的收支賬目。一旦業(yè)主大會審議通過了物業(yè)管理公司測算的收費標(biāo)準(zhǔn) ,要將該收費標(biāo)準(zhǔn)在雙方簽訂的物業(yè)管理合同中明確。 (2) 物業(yè)管理公司將測算出的收費標(biāo)準(zhǔn)報業(yè)主委員會審核 ,業(yè)主委員會有權(quán)要求物業(yè)管理公司對測算收費的辦法進(jìn)行說明 ,如認(rèn)為不合理 ,業(yè)主委員會可與物業(yè)管理公司一起討論、協(xié)商、修改 ,從而使收費標(biāo)準(zhǔn)合理化。因此 ,在物業(yè)管理收費方面 ,應(yīng)通過立法進(jìn)一步規(guī)定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)確定的原則和程序 ，以保證 定出一個雙方都要認(rèn)可、都滿意的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)。 因此對物業(yè)管理收費制定一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)是不可能的、也是不現(xiàn)實的。物業(yè)公司應(yīng)在加強自身建設(shè)，樹立正確的服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。 （三） 物業(yè)管理公司應(yīng) 規(guī)范自身的行為 物業(yè)公司應(yīng)加強自身建設(shè)，培育正確的服務(wù)理念， 要擺正自己和業(yè)主之間的關(guān)系 , ,嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》提供物業(yè)管理服務(wù)。 （一） 政府、社會和物業(yè)公司應(yīng)該加強宣傳， 提高業(yè)主的認(rèn)知水平， 提高普通百姓物業(yè)管理消費意識 為使業(yè)主和物業(yè)公司建立良好的關(guān)系，構(gòu)建和諧社會，充分解決物業(yè)管理收費難的問題，主管部門、媒體和物業(yè)應(yīng)對業(yè)主 加強物業(yè)管理知識的宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法定義務(wù)，讓業(yè)主懂得不 12 交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益 ， 并通過多種形式督促業(yè)主遵守《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務(wù)合同》 。根據(jù)這一規(guī)定 ,物業(yè)管理企業(yè)可以最終通過訴訟途徑解決業(yè)主欠費問題。對欠交物業(yè) 管理費的解決途徑該條例也作了明確的規(guī)定 :違反物業(yè)服務(wù)合同約定 ,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的 ,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納 ?！段飿I(yè)管理條例》要求開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工階段就要聘請前期物業(yè)管理企業(yè) ,聽取物業(yè)管理企業(yè)的意見和要求 ,配套完善物業(yè)管理的各項設(shè)施 ,保證工程質(zhì)量上水平。新出臺《物業(yè)管理條例》對開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)作了明確的界定 ,理順了相關(guān)主體之間的關(guān)系。業(yè)主認(rèn)為我交物業(yè)費了，房屋出現(xiàn)問題物業(yè)管理服務(wù)企業(yè) 11 就應(yīng)該負(fù)責(zé)，不修好我就不再交物業(yè)費。很多物業(yè)項目保修期一過，就出現(xiàn)大、中修工程，業(yè)主們想申請物業(yè)維修基金，程序很繁瑣，拖延時間也很長。部分業(yè)主明確表示：戶口問題不解決，物業(yè)管理費就不交。 2. 隸屬關(guān)系不確定 。例如物價局文件中對于按戶收 取的電梯、垃圾清運費等收費項目，存在不盡合理的地方；各小區(qū)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)差異很大；物業(yè)管理公司代收代繳行為不規(guī)范； 對物業(yè)管理服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一規(guī)定，對支付多少物業(yè)費，提供什么樣的服務(wù)，怎樣達(dá)到“質(zhì)”、“價”相符沒有統(tǒng)一的要求，同時已頒布的《物業(yè)管理條例》缺乏實際操作性，因此造成業(yè)主和物業(yè)企業(yè)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識偏差較大。 （ 四 ） 政府方面原因 1. 立法管理不規(guī)范 。也有的企業(yè)滿足于收費率達(dá)到一定比例，殊不知，恰恰是個別業(yè)主、物業(yè)使用人的不交費，侵犯了多數(shù)人的合法權(quán)益，失掉了對大多數(shù)業(yè)主、物業(yè)使用人的公平。 目前業(yè)主維權(quán)意識的呼聲越來越高，而物業(yè)管理企業(yè)的依法維權(quán)意識則較弱。由于收費手段落后，個別業(yè)主、物業(yè)使用人對前來收費的管理人員總是拒之門外，企業(yè)對此束手無策。而仍有不少物業(yè)管理企業(yè)的收費仍采用傳統(tǒng)、落后的到戶收費方式。 5. 收費手段落后 。他們往往憑借市場壟斷的優(yōu)勢，把風(fēng)險推給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司代其向最終用戶收費。 4. 社會責(zé)任負(fù)擔(dān)多 。但是，一些企業(yè)財務(wù)運作缺乏透明度，不愿向業(yè)主公開管理費收支情況。 3. 費用支出不透明 。 2. 管理不當(dāng)遭抵觸 。物業(yè)管理行業(yè)的客觀現(xiàn)狀是不少物業(yè)管理公司水平較低，物業(yè)服務(wù)不到位，員工整體文化層次不高，實際工作中經(jīng)常出現(xiàn)處理問題不當(dāng)?shù)淖龇ā? （ 三 ） 物業(yè)管理 企業(yè)的 原因 1. 管理服務(wù)水平低 。部分業(yè)主不知道應(yīng)該找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把問題推給物業(yè)管理公司。 5. 工程質(zhì)量問題多 。例如 保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質(zhì)量不能投入使用，嚴(yán)重影響物業(yè)管理公司對小區(qū)的治安管理；項目分期開發(fā)，造成邊入住、邊施工現(xiàn)象，導(dǎo)致對小區(qū)不能實行封閉式管理、前期規(guī)劃的綠地不能達(dá)標(biāo)、停車場不能正常使用等。 8 4. 硬件設(shè)施不完善 。另外，小區(qū)周圍的噪聲也直接影響業(yè)主、物業(yè)使用人的生活環(huán)境。 3. 設(shè)計施工不合理 。 房地產(chǎn)作為我國大力培養(yǎng)的新的經(jīng)濟(jì)增長點和消費熱點面臨著巨大的機(jī)遇 ,有著廣闊的市場前景。但物業(yè)管理公司是對物業(yè)實施專業(yè)化、企業(yè)化、社會化管理的自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的微利企業(yè)，如此一來就造成物業(yè)管理公司利益的損失。 隨著人們生活水平的提高 ,對物業(yè)及物業(yè)管理的要求也在提高 ,為了迎合消費者 ,促進(jìn)樓宇的銷售 ,開發(fā)商往往夸大宣傳 ,作一些不切實際的承諾 ,待業(yè)主入住后 ,發(fā)現(xiàn)實際 狀況和承諾相差甚遠(yuǎn) ,施工材料以次充好 ,一些配套設(shè)施還不到位。目前成立了業(yè)委會的小區(qū)比例還相當(dāng)小，即使是成立了業(yè)委會，也存在不能有效 7 行使自主權(quán)的現(xiàn)象，造成業(yè)主自主選擇物業(yè)管理難，主人翁意愿得不到充分體現(xiàn)，交費消極。 7. 自主權(quán)難發(fā)揮 。 6. 僥幸心理 。 雖然 目前職工工資 有