【正文】 因此，投標(biāo)公司必須對投標(biāo)書的基本要。招標(biāo)方應(yīng)按照招標(biāo)人的意見選定服務(wù)形式并報價和確定合同期限。補充說明由于招標(biāo)物業(yè)的特殊功用或業(yè)主特殊要求而需要的其他特定服務(wù)。主要包括通 知、拜訪用戶，了解情況，并定期向業(yè)主大會報告管理情況等工作。這是針對承租用戶的管理工作，包括收取租金，提供租 約，監(jiān)督租戶遵守規(guī)章等工作。包括配置園藝工，布置盆栽，節(jié)日的裝飾工作等。包括制定預(yù) 算案，代收管理費、處理收支賬目、管理賬戶等。編制維修計劃，安排技術(shù)工程師監(jiān)督保養(yǎng)工作的實施。包括擬定清潔標(biāo)準，分包清潔工作的措施，監(jiān)督清潔工作，以 及保證清潔標(biāo)準的其他措施。包括聘任與培訓(xùn)員工、設(shè)立與實 施保安制度等應(yīng)采取的措施。編制物業(yè)管理組織運作圖，說明各部門人員職責(zé)及其 相互關(guān)系。說明物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采取哪些措施，規(guī)定業(yè)主應(yīng) 遵守的規(guī)章制度。規(guī)定用戶裝修時應(yīng)注意的問題及 應(yīng) 提交的文件。說明物業(yè)管理公司在用戶入住時應(yīng)向 用戶解釋的事項，及其應(yīng)當(dāng)承辦的工作。指出日常運作費用支出，確定日后收費基礎(chǔ)。 ② 制訂租約條款、管理制度和租用戶手冊。 (2)物業(yè)竣工驗收前的管理服務(wù)內(nèi)容 ① 制訂員工培訓(xùn)計劃。 ④ 提出本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議。 ③ 對投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進行監(jiān)督。 ② 對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施提供專業(yè)意見。 ① 對投標(biāo)物業(yè) 的設(shè)計圖紙?zhí)峁I(yè)意見。 以上是針對各類型物業(yè)列舉其物業(yè)管理中普遍的重點和難點，但在具體編寫投標(biāo)書時，投標(biāo)公司應(yīng)針對物業(yè)具體性質(zhì)與業(yè)主情況，就最突出的問題作詳細分析。 ④ 空調(diào)或供熱設(shè)備管理。 ③ 清潔衛(wèi)生工作。 ② 消防工作。 (4)商業(yè)大廈管理 在商業(yè)大廈管理中，公司形象、居民購物方便程度是考慮的首要因素，其管 理重點在于： ① 安全保衛(wèi)工作。 ③ 清潔衛(wèi)生服務(wù)。 ② 電梯、中央空調(diào)、水電設(shè)施維護。 (3)寫字樓 寫字樓作為辦公場所，要求環(huán)境應(yīng)保持寧靜、清潔、安全，其物業(yè)管理重點應(yīng)放在： ① 安全保衛(wèi)工作。 ④ 保養(yǎng)維護。 ③ 衛(wèi)生清 潔管理。 ② 保 衛(wèi)治安管理。這是大樓的核心部分，如發(fā)電機、中央空調(diào)、供水、消 防、通信系統(tǒng)等，一旦哪一部分發(fā)生問題，必將嚴重影響住戶生活和工作。 (2)高層住宅 高層住宅相對于普通住宅小區(qū)而言，其特點是建筑 規(guī)模大、機電設(shè)備多、住戶集中，居住人員的素質(zhì)也相應(yīng)較高。 ⑤ 便利服務(wù)。 ④ 市政設(shè)施管理。 ③ 治安管理。 ② 衛(wèi)生綠化管理。以下分別對不同性質(zhì)物業(yè)管理中的重點、難點做出分析： (1)住宅小區(qū) 對于住宅小區(qū)而言，舒適便捷是業(yè)主最起碼的要求，高檔次的 優(yōu)質(zhì)服務(wù)則是其更高的享受追求，因 此其物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)突出的是： ① 環(huán)境管理。 1．介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng) 歷 除了介紹本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過或正在管理物業(yè)的名 稱、地址、類型、數(shù)量，要指出類似此次招標(biāo)物業(yè)的管理經(jīng)驗和成果，并介紹主要負責(zé)人的專業(yè)、物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗。說明對該物業(yè)管理運作中的人員安排、工作規(guī)劃、財務(wù)管理等內(nèi)容。簡要介紹主要負責(zé)人的職務(wù)、以往業(yè)績等。包括對承包方式、價款計算方式、服務(wù)款項收取 方式、材料設(shè)備供應(yīng)方式等情況的說明。包括資格證明文件 (營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè) 代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等 )、資信證明 文件 (保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構(gòu)或銀行出具的財務(wù)狀況書等 )。概要介紹投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績等情況。但應(yīng)注意，各種商務(wù)文件、技 術(shù)文件等均應(yīng)依據(jù)招標(biāo)文件要求備全，缺少任何必須文件的投標(biāo)將被排除在中標(biāo)人之外。 一、物業(yè)管理投標(biāo)書的內(nèi)容 (一 )物業(yè)管 理投標(biāo)書的組成 物業(yè)管理投標(biāo)書，即投標(biāo)人須知中規(guī)定投標(biāo)者必須提交的全部文件，主要包括： 1．投標(biāo)致函 投標(biāo)致函實際上就是投標(biāo)者的正式報價信，其主要內(nèi)容有： (1)表明投標(biāo)者完全愿意按招標(biāo)文件中的規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)任務(wù)，并寫明 自己的總報價金額； (2)表明投標(biāo)者接受該物業(yè)整個合同委托管理期限； (3)表明本投標(biāo)如被接受，投標(biāo)者愿意按招標(biāo)文件規(guī)定金額提供履約保證金； (4)說明投標(biāo)報價的有效期； (5)表明本投標(biāo)書連同招標(biāo)者的書面接受通知均具有法律約束力； (6)表明對 招標(biāo)者接受其他投標(biāo)的理解。 由于不同物業(yè)具有不同性質(zhì)，不同招標(biāo)項目具有不同要求，其投標(biāo)書的內(nèi)容 要求也相應(yīng)呈現(xiàn)出差異。 第四節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)書的 制作 物業(yè)管理投標(biāo)書是對投標(biāo)公司前述準備工作的總結(jié)，是投標(biāo)公司的投標(biāo)意 圖、報價策略與目標(biāo)的集中體現(xiàn)，其編制質(zhì)量的優(yōu)劣將直接影響投標(biāo)競爭的成敗。這樣，一來可為中標(biāo)公司在合同履行中解決爭議提供原始依據(jù)，二來也可為競標(biāo)失利的公司分析失敗原因提供資料。 對于以上分析得出的結(jié)果，投標(biāo)公司應(yīng)整理并歸檔，以備下次投標(biāo)借鑒參考。 3．報價策略失誤。 2．估價不準。分析可從以下幾方面考慮： 1．準備工作不充分。 物業(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應(yīng)依照合同規(guī) 定行使權(quán)利、履行義務(wù)。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問題進行談判，中標(biāo)公司應(yīng)在準備期間對自己的優(yōu)劣勢、技術(shù)資源條件以及業(yè)主狀況進行充分分析，并盡量熟悉合同條款，以便在談判過程中把握主動，避免在合同簽訂過程中利益受損。中標(biāo)公司則可自接 到 通知之時做好準備，進入合同的簽訂階段。招標(biāo)人將拒絕在投標(biāo)截止 時間后收到的投標(biāo)文件。 所有投標(biāo)文件都必須按招標(biāo)人在投標(biāo)邀請書中規(guī)定的投標(biāo)截止時間之前送至 招標(biāo)人。內(nèi)層封套是用于原封退還投標(biāo)文件的，因此應(yīng)寫明 投標(biāo)人的地址和名稱，若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及 做標(biāo)記，則招標(biāo)方的工作人員等對于把投標(biāo)文件放錯地方或過早啟封概不負責(zé)。 封送標(biāo)書的一般慣例是，投標(biāo)人應(yīng)將所有投標(biāo)文件按照招標(biāo)文件的要求，準 備正本和副本 (通常正本 1 份，副本數(shù)份 )。 中標(biāo)的投標(biāo)方的保證金，在中標(biāo)方簽訂合同并履約后 5日內(nèi)予以退還；未中標(biāo)的投標(biāo)方的保證金，在定標(biāo)后 5日內(nèi)予以退還，均不用支付利息。投標(biāo)保證金可以 銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定確定。此時，投標(biāo) 方保證金將作為投標(biāo)文件的組成部分之一。有效期滿后，投標(biāo)人應(yīng)將投標(biāo)保函退還銀行注銷。 投標(biāo)保函的主要內(nèi)容包括：擔(dān)保人、被擔(dān)保人、受益人、擔(dān)保事由、擔(dān)保金 額、 擔(dān)保貨幣、擔(dān)保責(zé)任、索償條件等。 《要求開具保幽申請書》及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供 的格式一式三份。若投標(biāo)人沒有中標(biāo)或沒有任何違約行為，招標(biāo)人就應(yīng)在通知投標(biāo)無效或未中標(biāo)或投標(biāo)單位履約之后，及時將投標(biāo)保函退還給投標(biāo)人，并相應(yīng)解除銀行的擔(dān)保責(zé)任。 如果投標(biāo)人違反 上 述任何一條規(guī)定，招標(biāo)人就有權(quán)沒收投標(biāo)保函，并向銀行。 投標(biāo)保函所承 擔(dān)的主要擔(dān)保責(zé)任有： 1．投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得 撤回 標(biāo)書及投標(biāo)保 函 。 (七 )辦理投標(biāo)保 函 由于投標(biāo)者旦中標(biāo)就必須履行受標(biāo)的義務(wù)，為防 止 投標(biāo)單位違約給招標(biāo)單 位帶來經(jīng)濟上的損失，在投遞物業(yè)管理投標(biāo)書時，招標(biāo)單位通常要求投標(biāo)單位出具一定會額和期限的保證文件，以確保在投標(biāo)單位中標(biāo)后不能履約時，招標(biāo)單位可通過出具保函的銀行，用保證余額的全部或部分作為投標(biāo)單位的經(jīng)濟賠償。 分析之后便可進行標(biāo)價調(diào)整。 3． 可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高，對此可參考幾個估價人員的 估價結(jié)果，取平均值確定最終報價。 (六 )標(biāo)價評估與調(diào)整 對于上述試算結(jié)果，投標(biāo)者必須經(jīng)過進一步評估 才 能最后確定標(biāo)價，這主要 是因為： 1．試算所 用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能部分是預(yù)測性的，部分為經(jīng)驗性的，不夠精確可靠，估價人員應(yīng)當(dāng)對預(yù)測和經(jīng)驗數(shù)據(jù)的適用基礎(chǔ)進行審查，必要時予以調(diào)整。但對于單價的確定，不可 套用統(tǒng)一收費標(biāo)準 (國家規(guī)定了管理服務(wù)單價的除外 )，因為不同物業(yè)情況不同， 必須具體問題具體分析。試 算前，投標(biāo)者應(yīng)確保做到以 下 幾點： l． 明確領(lǐng)會了招標(biāo)文件中的各項服務(wù)要求、經(jīng)濟條件； 2．計算或復(fù)核過服務(wù)工作量； 3．掌握了物業(yè)現(xiàn)場基 礎(chǔ) 信息； 4．掌握了標(biāo)價計算所需的各種單價、費率、費用； 5．擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 4 其他資金來源。 2．接管期間費用支出。資金計劃應(yīng)以資金流量為根據(jù)進行測算，一般說來，資金流入應(yīng)當(dāng)大于流出，這樣的資金計劃安排對評標(biāo)委員會才具有說服力。 (四 )制定資金計劃 資金計劃應(yīng)當(dāng)在 確定了管理服務(wù)內(nèi)容及工作量的基礎(chǔ)上制定。 投標(biāo)物業(yè) 可 根據(jù)招標(biāo)物業(yè)性質(zhì)及所要求服務(wù)的內(nèi)容，制定和規(guī)劃管理服務(wù)內(nèi) 容及工作量。 商業(yè)樓宇管理的重點則在于建立 建 好的商業(yè)形 象 ， 以 吸引更多消費者，故其 日常管理工作包括安全保衛(wèi)工 作、消防丁作、設(shè)備管理、清潔衛(wèi)生工作、車輛管理工作等，其重點應(yīng)是保安、清潔工作。為突出其 居住、服務(wù)、經(jīng)濟功能，物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)包括房屋的維護與修繕管理、環(huán)境的維護管理、市政公用設(shè)施的維護管理及綠化、治安管理等，其管理重點應(yīng)是日常維護、修繕。 (三 )制定管理服務(wù)方案及工作量 通常投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細列 出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法及工作量。再如素有“山城”之稱的重慶．其特點在于春秋兩季不分明，濕度大，夏季氣候悶熱，且由于地勢起伏大，交通甚為不便，因此這里的物業(yè)管理則應(yīng)突出變通便利服務(wù)與夏季的防暑工作。這些條件與接管后的服務(wù)密切相關(guān)。這些情 況 可由投標(biāo)公司自行安排人員與時間進行調(diào)查。 2． 若物業(yè)已經(jīng)竣 工 ，則物 業(yè) 管理公司應(yīng)按以下標(biāo)準視察項 目 ： (1)工程項日旋工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計圖紙要求： (2)技術(shù)經(jīng)檢驗達到國家規(guī) 定的質(zhì)量標(biāo)準，能滿足使用要求： (3)竣工 工 程 達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運轉(zhuǎn)正常； (4)設(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達到設(shè) 計 要求； (5)確保外在質(zhì)量無重大問題： (6)周圍公用設(shè)施分布情況。前期介入的優(yōu)點在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調(diào)，有利于其接管后的管理。投標(biāo)人不得在接管后對物業(yè)外在的質(zhì)量問題提出異議．申明條件不利而耍求索賠 (當(dāng)然，其內(nèi) 在且不能從外部發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題除外 )。只有在投 標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人做出書面答復(fù)時，才能產(chǎn)生法律約束力。 (二 )考察現(xiàn)場 通常，開發(fā)商或業(yè)主委員會將根據(jù)需要組織參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參 觀現(xiàn)場，并向他們做出相關(guān)的必要介紹，其日的在于幫助投標(biāo)公司充分了解物業(yè)情況，以合理計算標(biāo)價。不同的翻譯可能會導(dǎo) 致招標(biāo)文件內(nèi)容 面目 全非，而由精通外語的計價員直接閱讀招標(biāo)文件則是解決這 一問題的理想辦法。因此，投標(biāo)企業(yè)在這一階段．應(yīng)本著仔細謹慎的原則，閱讀并盡可能找出錯誤，再按其不同性質(zhì)與重要性，將這些錯誤與遺漏劃分為“招標(biāo)前由業(yè)主明確答復(fù)”和“計入索賠項同”兩類。 首先，招標(biāo)文件可能會由于篇幅較長而出現(xiàn)前后文不一致、某牡內(nèi)容不清晰 的情況。物業(yè)管理公司必須在決定投標(biāo)之前認真考慮這些風(fēng)險因素，并從自身條件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風(fēng)險，將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減少到最小。 此外，當(dāng)物業(yè)管理公司從事國際投標(biāo)時，還可能面臨政治風(fēng)險。 (4)其他風(fēng)險。 (3)自然條件。 (2)經(jīng)營風(fēng)險。 4．風(fēng)險分析 在國內(nèi)從事物業(yè)管理投標(biāo)，通?？赡苊媾R的風(fēng)險有： (1)通貨膨脹風(fēng)險。這兩種不同組織形式?jīng)Q定了他們不同的經(jīng)營方式，前者通常具有較強的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，但管理成本較高；后者則相對靈活，管理成本低，但需要有優(yōu)秀的專業(yè)性服務(wù)公司與之配合，因而他們的投標(biāo)積極性與報價也相應(yīng)呈現(xiàn)差異。 (4)經(jīng)營方式差異。當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對當(dāng)?shù)匚幕?、風(fēng)俗的熟悉提供令業(yè)主滿足的服務(wù)。 (3)當(dāng)?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢。通常大規(guī)模的物 業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗、先進的技術(shù)和優(yōu)秀的品質(zhì)，就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實力，尤其在我國現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專業(yè)性服務(wù)公司尚不成氣候的情況下，規(guī)模大小在很大程度上將影響招標(biāo)者的選擇判斷。這實際上又從另一方面強調(diào)了物業(yè)管理公司全面搜集資料工作的重要性。由于他們進入物業(yè)管理行業(yè)不 久，許多情況尚未能為人所知，他們雖然默默無聞，容易被人所忽略，卻很有可能成為競標(biāo)中 的“黑馬”，這樣的競爭對手不僅隱蔽而 且威脅巨大。有時在競標(biāo)中可能會出現(xiàn)某些剛具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管 理公司參與競標(biāo)的情況。這主要體現(xiàn)在競爭者的優(yōu)勢 上，詳見下面的分析。公司在財務(wù)分析方面是否有完善的核算制度和先 進的分析 方法，是否擁有優(yōu)秀的財務(wù)管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支。即能否利用高新技術(shù)提供高品質(zhì)服