【正文】 56 將需整改的問題統(tǒng)計后向發(fā)展商開出《工程質量問題處理單》，督促發(fā)展商盡快解決。 經驗收確認完好后，核實水、電、煤氣表底數，雙方在《驗樓表》上簽名，并簽署《房屋交接書》，將房屋鑰匙交予業(yè)主，至此入伙驗樓手續(xù)完成。 驗樓組工作程序 業(yè)主在財務部交納完各項費用后，由驗樓組指派一名工作人員陪同業(yè)主驗房。 憑繳款通知書代收有線電視、煤氣、寬帶開戶費等，開具收據。需驗的單據或資料有：已繳樓款收據、購房款余額 /抵押證明書、購房合同原件等。 財務組工作程序 業(yè)主在客戶服務部簽約組填寫和接收完各類書面文件后，到財務部繳納各項費用。 已有裝修計劃者發(fā)放《業(yè)戶申請裝修審批表》、《前期裝修管理協(xié)議》、《裝修承諾書》、《防火責任書》等資料，并要求申請人對上述文件在《業(yè)戶文件資料發(fā)放登記表》上進行簽收。 客服助理對業(yè)主提交的《收樓（入伙）通知書》、個人資料包括身份證原件、護照、購房合同原件、委托書等資料進行核驗。熟悉入伙作業(yè)程序和各 種表格填寫方法。 向發(fā)展商索取有關業(yè)主資料，并確認無誤。 安管部負責維持現場秩序，給業(yè)主指引方向和位置，展現安管服務形象，并在有需要的情況下協(xié)助驗樓組工作。 工程部負責陪同業(yè)主驗樓，并將不合格問題及時 反饋給發(fā)展商，并督促完成。 財務部負責先為業(yè)主結清購樓手續(xù)款項，然后收取入伙費用。 客戶服務部負責入伙發(fā)放文件及簽約工作，解答業(yè)主在入伙過程中提出的各項提問，或給予指引及幫助，展現公司優(yōu)良服務形象。 公司行政辦公室負責在入伙前一個月將所需各項印刷文件資料及指導、現場布置用品準備齊全。 電梯 自備發(fā)電系統(tǒng) 中央空調 生活水泵 消防水泵 高、低壓配電柜 干式變壓器 交通道閘系統(tǒng) 消防系統(tǒng) 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 對講報警系統(tǒng) 公共天線系統(tǒng) 其它 移交單位 (蓋章 ): 代表 : 日期 : 接收單位 (蓋章 ): 代表 : 日期 : 53 管理處工作手冊 工程質量問題處理通知單 公司： 由貴公司開發(fā)的 工程項目，經檢查，發(fā)現存在以下質量問題，嚴重影響使用功能及安全，請貴司責成有關單位整改為盼。 □ ； □ 、竣工報告； 50 □ ； □ ； □ (包括質量事故處理記錄 )； □ ； □ ； □ ； □ 、水泥等主要材料的質量保證書； □ 、構配件的鑒定合格證書； □ 、電、空調、采暖、電梯等設備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證； □ 、混凝土試塊試壓報告； □ 、供暖管道的試壓報告； □ 、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄。 注：煤氣、電話由市有關公司負責維修保養(yǎng)及驗收。 管理處通過準備 ,要確保做到對業(yè)戶提供一條龍服務 ,為業(yè)戶節(jié)省時間 ,保證辦理入住手續(xù)簡潔、方便。 組織各崗位人員進行專業(yè)培訓、崗位分工，明確注意事項。 入住手續(xù)辦理場地的 安排、布置、裝修。 48 相關人員根據計劃安排，做好以下準備工作。管理處按照《物業(yè)委托管理合同》和政府的有關規(guī)定對已接管的物業(yè)進行管理。 開發(fā)建設單位按總投資 2%的比例一次性向物業(yè)管理公司劃撥專用基金，用于購買管理用房和部分商業(yè)用房以及公用設施重大維修養(yǎng)護項目。在核對中，對發(fā)現缺少和不符的情況，應及時與相關單位聯絡補充修正。 移交鑰匙 由物業(yè)接管小組組織對樓宇的單位住宅、商業(yè)用房、停車場、機電設備房、值班室、衛(wèi)生間等的門鎖鑰匙進行核對，準確無誤后，正式接收鑰匙，并填寫《鑰匙交接記錄》，由施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)接管單位負責人簽字后，三方各執(zhí)一份。 樓宇及公用設施等移交內容 樓宇 47 各類房屋清單及各類鑰匙； 單體建筑、結構、水、電、氣設備竣工圖； 住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖； 其他必要的技術資料（含設計變更和隱蔽技術簽證）。 工程土建組、機電組對初次驗收發(fā)現的問題進行復查 ,對尚未整改或整改不徹底的部位進行跟蹤 ,直至達到符合規(guī)定的要求和標準 ,并記錄在《物業(yè)交接驗收表》上。 驗收結束后，接管領導小組組長在現場召開總結會，對驗收中存在的問題進行歸納匯總，并將《物業(yè)交接驗收表》交工程施工單位、監(jiān)理單位，限期整改。 核實資料 工程土建組、機電組在現場檢查的同時，應核實資料組提供的資料，逐項查明，計 量清楚。 樓宇初次檢查驗收 46 接管領導小組參與開發(fā)建設單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設計院等依照《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦 法》、《房屋接管驗收標準》、《關于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管 理收費有關事項的通知》規(guī)定，聯合組織的現場檢查驗收工作。 各專業(yè)小組按國家、省、市工程驗收標準 —— 《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》、《房屋接管驗收標準》、《關于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和收費有關事項的通知》 驗收樓宇，確保樓宇的各項功能、指標符合規(guī)定之要求。 由領導小組組長負責整個工作過程的總策劃、總指導、總分工，由各專業(yè)組組長負責接管驗收工程質量的把關。 管理處相關人員負責入住的具體實施。 物業(yè)入住 管理處主任負責整個入住過程的策劃、組織、分工和安排。 附注：電話催款登記 物業(yè)接管 物業(yè)接管 45 總經理負責組織成立樓宇接管領導小組?，F將此有關具體事宜通知貴戶，望貴戶依時將預扣款存入銀行指定帳號。 費用催繳通知單 №： 住戶 第 二 貴戶 管理費 由 年 月 日起至 年 月 日止，共計 個月 44 欠交 水電費 由 年 月 日起至 年 月 日止，共計 個月 聯 其 它 貴戶以上費用合計欠款人民幣 元，本月 10日時因銀行余額不足扣款不成功，請接此通知后前往銀行存款，本公司將在本月 20日前進行第二次扣款或請移步親臨管理處繳納現金，同時每天 按 ?計收滯納金，以此類推。限期不交費用的租戶，由客戶服務部主管通知該房業(yè)主。 業(yè)戶收到《費用催繳單》后仍愈期不繳納費用，由客戶服務部上門催收或由主 任親自上門催收，因特殊原因偶而拖欠費用的，客戶服務部主管 43 應做好記錄向主任匯報，經主任同意后可拖延 1個月，對于無特殊原因，經常拖欠費用，或者拖欠 2 個月的業(yè)戶，由財務人員統(tǒng)計名單，由客戶服務部再次發(fā)出《費用催繳通知單》。 支持性文件及質量記錄 《有償服務單》 此單由管理處制作 《物業(yè)管理服務收費通知單》 此單由財務部制作 《催款通知書》 此單由財務部制作 《物業(yè)管理費用收費一覽表》 此單由財務部制作 《安裝維修及有償服務收費標準》 此單由管理處制作 費用催繳辦法 每月 5日前，財務人員將費用繳交通知單交給管理處，客戶服務部將費用通知單送發(fā)至業(yè)戶。 違章處理 42 業(yè)戶逾期未交納管理費的，超過規(guī)定時間后，由財務人員發(fā)出《催款通知書》，限時繳交。 管理處財務人員根據《有償服務單》相關欄目中的金額數收取費用。 房屋本體維修基金按月收繳，委托銀行扣款代收。 每月管理費和水電費均通過銀行劃款，存款金額不足無法托收時，由客戶服務部負責通知業(yè)戶補足存款余額再行劃款，特殊情況下可現金或支票交納。 管理處工程部每月底抄錄水、電表讀數，交由財務人員將上述數 據輸入電腦，按照收費標準核算打單。 管理費的收取和水、電費的代收代繳 管理處從業(yè)戶辦理入伙之日起計收管理費。 工作程序 收費標準的制定 管理費、房屋本體維修基金、有償服務費等的收取標準 由管理處財務組 41 參照深圳市政府有關職能部門及業(yè)主委員會規(guī)定的標準制訂，經管理處主任審核、總經理批準，如有必要報政府部門、物價局批準后執(zhí)行。 總經理負責審批各項收費標準并監(jiān)督費用收取的執(zhí)行情況。 管理處財務人員負責參照有關規(guī)定制訂物業(yè)管理及服務的各項收費標準和各項費用的收取工作。 客戶服務部每天必須對巡查記錄進行審查，并歸檔保存。能處理的應立即處理解決；不能及時處理的，報告上級領導和有關部門處理。 巡 邏到有危險標識的要害部門時，應注意自我安全保護，碰到陌生人時應提高警惕同時注意安全防范。 巡邏時重點注意事項 管理處、監(jiān)控中心、設備房、倉庫、電梯等設備為巡邏重點部位，非工作人員未經允許擅自進入該要害部門應予以制止。 裝修垃圾必須有袋裝，并按指定的線路堆放在指定的位置。 裝修現場動用明火作業(yè)時，必須檢查操作人員有無 上崗證，相關防范措施是否落實到位。 檢查施工現場中有無按規(guī)定配備滅火器，裝修施工過程中有無違反《裝修管理規(guī)定》及《裝修許可證》中所規(guī)定的內容。 裝修巡查 檢查施工人員有無出入證，證件是否相符合，有無過期。若發(fā)現行車通道、消防道及非停車位有車輛停放，及時填寫違規(guī)記錄并通知 相關車主將車輛停放 37 好。情況嚴重的要立即報告管理處有關領導處理，并填寫值班記錄。 消防巡查 及時發(fā)現和消除各種隱患。 樓層巡查時，應采取“望、聞、聽、問、切”。 崗位運行狀況：各種記錄填寫是否詳細、周全、及時；崗位設備（如對講機、滅火器等）是否正常；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 利用巡查機會與業(yè)戶進行溝通。 交接班時，交接班長到各崗位巡查一遍，檢查各崗位運行情況是否正常，交接是否清楚。每班對管理轄區(qū)巡查不少 36 于兩次。并認真填寫巡查記錄。 安全管理主管每日對各工作崗位的巡查不少于四次，對管理轄區(qū)每日不少于兩次的巡查 。 客服部管理員每天對小區(qū)全面巡查不少于一次。 工作程序 管理處每周組織一次全面自查，參加人員應包括主任及各部門主管并將檢查結果作記錄。 各部門負責巡查制度的制訂和巡查工作的組織實施。 適用范圍 適用于公司各管理處各部門的巡查工作。 對財務工作進行檢查，發(fā)現問題立即整改或處理。 35 檢查依據和標準 對所轄區(qū)域內的綠化進行檢查。 檢查依據和標準 對所轄區(qū)域衛(wèi)生進行抽查，發(fā)現問題責成有關人員立即整改。 清潔部分 檢查項目 小區(qū)的清潔、保潔、溝渠、沙井、化糞池等設施的暢通情況。 檢查依據和標準 檢查安全管理員在工作中是否嚴格執(zhí)行公司制訂的各項管理制度和按程序辦理人員 進入、車輛物品進出手續(xù)。 檢查依據和標準 依據公司制訂的關于消防、電梯、供電、給排水、空調管理程序中的各種規(guī)定對機電人員是否對以上設備按有關程序進行操作和按有關規(guī)定進行檢查、保養(yǎng)、維修，是否對各種檢查、保養(yǎng)、維修情況進行記錄。 34 管理處 主任巡查規(guī)程 為了保證小區(qū)各項工作正常有序的運轉，管理處主任必須隨時掌握小區(qū)各項工作的情況，因此，要求管理處主任每周應對以下幾項工作進行檢查，檢查可采取輪流抽查，現場查看、詢問等方式。 遇強臺風、暴雨、洪水及公司組織的各項活動等特殊情況，管理處全體人員均須留守管理處。 只有一個財務人員在晚上值班的管理處，財務 人員工作日的上班時間由原八點調至九點。 補休 管理處值班不計加班工資。 財務值班人員只負責本處的費用收繳工作，不辦理退款手續(xù)，特殊情況須由主任簽字方可辦理。 對違紀人