【正文】 三、產(chǎn)品定位建議 商業(yè)物業(yè) 開放式商業(yè)廣場及商業(yè)街各商業(yè)類型配比建議 中檔與經(jīng)濟(jì)快速類 餐飲 40%， 專業(yè)市場 30%，百貨類 20%，其它 10% 定位為交通樞紐綜合商業(yè)服務(wù)配套，與貿(mào)易樞紐產(chǎn)業(yè)市場 五星級酒店 無錫 中心城區(qū)地標(biāo)建筑，長三角樞紐型 行政 酒店典范 甲級寫字樓 貿(mào)易樞紐型服務(wù)式甲級寫字樓 住宅 物業(yè) 針對都市時(shí)尚青年及周邊產(chǎn)業(yè)客群的 LOFT 精裝迷你公寓 針對城區(qū)主力改 善型需求的 都會公館 針對高端產(chǎn)業(yè)客群的 行政公館 針對 城區(qū)奢華型居住需求的 空中行宮 建議 住宅 戶型面積配比 房型 面積段 建議比例 一房，挑高 5 米以上 LOFT 5060 平方米 15% 兩房 8595 平方米 10% 小三房 120144 平方米 20% 三房 144170 平方米 30% 四房 170200 平方米 20% 大平層 250300 平方米 5% 。 而后啟動 2 號地塊，并在此層次 上再上一級臺階，到 5 號地塊的高端客戶，最后開發(fā) 4 號地塊的 行政公館區(qū)。 二、項(xiàng)目開發(fā)次序建議 開發(fā)次序建議由 3號商業(yè)地塊與 1 號地塊同時(shí)啟動，由 1 號地塊快速回籠資金，而 3 號地塊先行建設(shè)商業(yè)、而后是辦公樓，而后是持有的五星酒店。因此整體戶型面積宜偏小，建設(shè)小三房 與部分二房，沿高鐵鐵軌也是建設(shè) LOFT挑高小戶型精裝公寓。 1 號地塊 該地塊周邊環(huán)境最為優(yōu)越，繁榮、現(xiàn)代且離市中心更接近。建議建設(shè)市場所需求的主力戶型大三房 與四房為主 的社區(qū) ，以規(guī)模和品質(zhì)為賣點(diǎn)面向城區(qū)主力改善型客戶 。建議建設(shè)高 品質(zhì)的大戶型 甚至大平層空中別墅概念的 高層 公寓 ，面向高端客戶。而 為配合周邊產(chǎn)業(yè)市場與交通樞紐之間的極高關(guān)聯(lián)度，可辟出部分整塊的大面積商業(yè)作為產(chǎn)業(yè)市場，起 到銜接和引入作用。如 2周左右的城市考察調(diào)研的團(tuán)隊(duì)辦公點(diǎn)，如某展會期間設(shè)立的臨時(shí)辦公點(diǎn)，或作為周邊產(chǎn)業(yè)群落的臨時(shí)接待處等等。 辦公 樓 ： 火車站周邊的 寫字樓 多位于南廣場以及向市中心延伸的地區(qū) ，如鳳凰大廈， 東方時(shí)代大廈等，北廣 場位置更加緊密依托 周邊 產(chǎn)業(yè)圈層以及高鐵商務(wù)客流，因此 建議建造中檔、精致、小面積為主的 Service Office—— 服務(wù)式寫字樓， 以全面的商務(wù)設(shè)施、多樣的休閑娛樂、以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)管理，提倡“拎包入駐辦公”的概念。 標(biāo)志著這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)效能。但是隨著城際高鐵的開通，高端商務(wù)人士也將出入火車站綜合交通樞紐，五星級豪華酒店的需求將因此派生。 住宅 (含配套商業(yè)街 )用地 公頃，可建 萬平方米，容積率為 。 第三部分 規(guī)劃及產(chǎn)品定位建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃建議 1. 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目中商住配套開發(fā)用地約 公頃，地上建筑面積 萬平方米，綜合容積率為 。火車 站板塊亦當(dāng)有少部分外地置業(yè)者，主要置業(yè)動機(jī)應(yīng)以投資兼度假為主。 ③ 婚房或首次置業(yè)類 剛性需求客群 該部分客群由于預(yù)算限制，較能忍受火車站區(qū)域的小環(huán)境，并且或許尚未買車，因此尋求與市中心更接近的距離。我們認(rèn)為，主要購買人群 為以下幾類 ① 城區(qū)首次改善型需求客戶為主力 他們對火車站板塊沒有很大的抵觸心理，在 面臨第一次升級置業(yè)的選擇時(shí)，比較城南的更高總價(jià)段后，或由于地緣關(guān)系，或由于總價(jià)預(yù)算，選擇了距離市中心更近，但總價(jià)卻更便宜的火車站板塊 。對于項(xiàng)目自身發(fā)展而言，長遠(yuǎn)來看有利于提升自身乃至板塊的價(jià)值，但區(qū)域型商業(yè)體的發(fā)展在無錫并非一帆風(fēng)順，也將考驗(yàn)開發(fā)商的能力，尤其是持續(xù)發(fā)展的責(zé)任感與意識。 2. 樓盤趨勢分析 從周邊逐年開發(fā)的項(xiàng)目形態(tài)可以發(fā)現(xiàn)，城市綜合體 漸成主流 。而以住宅與辦公樓為主。月 車位價(jià)格 未定 產(chǎn)品形態(tài) 住宅、商住樓 、 寫字樓 、酒店， 多層，小高層，高層 面積分割及配比 戶 型 面 積 戶 數(shù) 比 例 一 室 二 室 99m2 小 三 室 114m2 三 室 141m2 四 室 163m2 別 墅 周邊環(huán)境（配套、交通） 項(xiàng)目照片 周邊汽車站、火車站、大型超市、醫(yī)院、學(xué)校一應(yīng)俱全；社區(qū)內(nèi)配套 :5A 級智能化寫字樓，法國雅高集團(tuán)的宜必思酒店，容納 12個(gè)班級的幼兒園，室內(nèi)室外游泳池， 體育活動中心，會所，劇場，物業(yè)管理中心，社區(qū)中心等。 最新動態(tài) 常工城尚城 正在推的是羅馬座 /悉尼座， 10 月將推出紐約、柏林座的部分房源，面積為 和 ，目前已接受認(rèn)購，到了開盤可享受超值優(yōu)惠：交多少抵雙倍，如 1 萬抵 2萬， 2 萬抵 4萬，以此類推，最大優(yōu)惠 5萬抵 10 萬。 69 平方米 73 平方米 92 平方米 150 平方米 170 平方米 300 平方米 正推 II 期中央公館與 精裝都市迷你豪宅， 6992m2， 裝修標(biāo)準(zhǔn)如下： 項(xiàng)目名稱 常工 城尚城 項(xiàng)目地址 廣瑞路 ， 無錫廣播電視大學(xué)對面 電話 51088222288/88888888 開發(fā)商 江蘇常工房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 代理商 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理 上海保利物業(yè)酒店管理有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì) 浙江綠城東方建筑設(shè)計(jì) 占地面積 44560 平方米 建筑面積 140000 平方米 容積率 綠化率 42% 規(guī)劃戶數(shù) 700 戶左右 車位數(shù)量 1007 工程進(jìn)度 202045 開工 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯、精裝 開盤時(shí)間 2020 年 8 月 交房時(shí)間 2020121 價(jià) 格范圍 均價(jià) 8500 元 /平方米 主力面積 主力總價(jià) 物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米 車位價(jià)格 12 萬元 /位 產(chǎn)品形態(tài) 6 幢 16～ 18 層高層、 3 幢 31～ 33 層高層 ， 6 幢精裝修 面積分割及配比 戶 型 面 積 戶 數(shù) 比 例 一 室 二 室 小 三 室 三 室 140m2 四 室 190m2 周邊環(huán)境（配套、交通） 項(xiàng)目照片 周邊交通便利，緊鄰廣瑞路，人民東路近在咫尺。 認(rèn)購即送 1%優(yōu)惠 鉑金卡 1 萬抵 3 萬，更有優(yōu)先解籌選房資格。\310 m178。 大平層 300 m178。 三 室 150 m178。 二 室 92 m178。 主力總價(jià) 100萬 物業(yè)管理費(fèi) 2 元 /平方米 車位價(jià)格 產(chǎn)品形態(tài) 5 幢洋房 、 14 幢高層 面積分割及配比 戶 型 面 積 戶 數(shù) 比 例 一 室 69 m178。 而 位于火車站南廣場的 保利達(dá)廣場在不久將來將是本案直接競爭對手 。 ③ 火車站南廣場【保利達(dá)廣場】項(xiàng)目 也是綜合性大型項(xiàng)目，與本案將形成直接競爭。 威脅 Threat ① 無錫 樓市供應(yīng)量龐大，而主要消費(fèi)客群為本地客戶，容量有限，對將來的樓市發(fā)展，尤其是大盤的去化有瓶頸限制； ② 南部濱湖 區(qū)發(fā)展強(qiáng)勢， 漸成為品質(zhì)地產(chǎn)的代表。 ④ 無錫對太湖污染以及城市水系的治理，或?qū)⒁痦?xiàng)目內(nèi)河道水質(zhì)的根本改變，變劣勢為優(yōu)勢，發(fā)揮世茂濱河豪宅的優(yōu)勢。 ② 項(xiàng)目周邊高