【正文】 。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 25 我司十分榮幸有機(jī)會(huì)參與這一具有歷史意義的改造工程，針對(duì)貴公司委托，我司成 立了專門的項(xiàng)目服務(wù)小組。 4． 做好拆遷安置計(jì)劃：采取現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋補(bǔ)償相結(jié)合的方法，做好安置房的開(kāi)發(fā)建設(shè)及安置工作的準(zhǔn)備。 3． 嚴(yán)格做好拆遷成本預(yù)算管理：做好拆遷前的預(yù) 算，對(duì)拆遷資金合理管理，確保資金由開(kāi)發(fā)公司自己管理，補(bǔ)償一戶、發(fā)放一戶，做好拆遷測(cè)量、評(píng)估、核算、結(jié)算等過(guò)程中的監(jiān)督工作。通過(guò) 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 24 這種包裝，一方面可以增強(qiáng)市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該項(xiàng)目的支持力度；另一方面可以進(jìn)一步將項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行提升。 2． 組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)暨邯鄲市城市發(fā)展專家研討會(huì)：從同濟(jì)大學(xué)、清華大學(xué)邀請(qǐng)規(guī)劃、城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)等方面的專家，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行論證分析。對(duì)于這些動(dòng)作，一定召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，讓媒體進(jìn)行炒作，但是在拆遷沒(méi)有完成之前，這些工作過(guò)程中可以不體現(xiàn)稽山公司，主要以政府的名義出現(xiàn)，這樣可以讓邯鄲市民感覺(jué)到 該工程的重要性和它的重大意義，另外，就是讓當(dāng)?shù)鼐用窀杏X(jué)到政府對(duì)項(xiàng)目的決心和支持力度。要認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)目不僅僅是稽山集團(tuán)的項(xiàng)目，更是邯鄲市政府、邯鄲人民的項(xiàng) 目，特別對(duì)于舊城改造，項(xiàng)目由于需要拆遷，會(huì)涉及到很多居民的一些切身利益，包括對(duì)他們的居住環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、生活方式等各方面的改變，因此，為了使項(xiàng)目拆遷工作順利進(jìn)行，必須進(jìn)行合理的公關(guān)和包裝。 高、中、低檔行業(yè)設(shè)計(jì)距離要適中，以避免因此而造成的經(jīng)營(yíng)矛盾，具體邯山商業(yè)區(qū)，可以考慮將低檔的行業(yè)經(jīng)營(yíng)搬遷到本項(xiàng)目的附近區(qū)域以形成專業(yè)的市場(chǎng)。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 22 細(xì)部原則：即重視步行街形態(tài)、比例、尺度、色澤、材料、光照及設(shè)施的設(shè)計(jì)。 功能、技術(shù)合理原則：功能是步行街的重要內(nèi)容和最活躍因素，因此需要采用現(xiàn)代先進(jìn)合理的技術(shù)來(lái)滿足各種功能的要 求。 人本的原則：真正的步行街是切實(shí)的事物，主體是人，人使步行 街有了故事情節(jié)，有了生命，人們用整個(gè)身心的存在去感受、接觸、聆聽(tīng)和衡量環(huán)境，所以步行街必須體現(xiàn)一切為人服務(wù)的理念。 ? 項(xiàng)目差異化定位的思路： 思路一： 本項(xiàng)目的地理位置是邯鄲中心城區(qū)，因此應(yīng)充分利用 中心優(yōu)勢(shì) 思路二： 參與城市規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展，形成 聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì) 思路三： 通過(guò)超前的規(guī)劃、大規(guī)模綜合開(kāi)發(fā)、合理的功能配套等 綜合素質(zhì)取勝 思路四： 以 高性價(jià)比產(chǎn)品 弱化距離對(duì)樓盤的影響。 項(xiàng)目的核心理念是項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與獨(dú)特主題，是開(kāi)發(fā)商倡導(dǎo)的商務(wù)方式，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)就是 “ 吸引點(diǎn) ” 。 引入國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造前瞻性整體性的復(fù)合型社區(qū)，與城市總體規(guī)劃相適應(yīng)并提升區(qū)域發(fā)展。 內(nèi)部復(fù)合 —— 主題功能圍繞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)復(fù)合發(fā)展，各主題功能與社區(qū)的長(zhǎng)、中、短期發(fā)展互動(dòng)成長(zhǎng)。 在功能配置、外部空間環(huán)境等方面，創(chuàng)造一種新型的 社區(qū)交往模式、并以此充分展示相互關(guān)愛(ài)的社區(qū)精神和社區(qū)文化。 ? 復(fù)合型社區(qū)（參與城市運(yùn)營(yíng)） —— 規(guī)劃開(kāi)發(fā)原則 ? 項(xiàng)目發(fā)展策略 —— 綜合開(kāi)發(fā)，社區(qū)運(yùn)營(yíng) 商脈保護(hù)， 持續(xù)發(fā)展 以人為本，人文關(guān)愛(ài) 復(fù)合功能，互動(dòng)成長(zhǎng) 統(tǒng)一規(guī)劃，彈性開(kāi)發(fā) 創(chuàng)新理念，顛覆市場(chǎng) ? “商脈保護(hù)，持續(xù)發(fā)展” 充分尊重利用現(xiàn)有的商業(yè)資源，合理改造并加以補(bǔ)充和完善； 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 19 引入邯鄲傳統(tǒng)文脈，自覺(jué)對(duì)地方商業(yè)特色、商業(yè)文化傳統(tǒng)繼承和發(fā)展延續(xù)； 各功能模塊形成有機(jī)的生態(tài)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈，從而達(dá)到社區(qū)生態(tài)型發(fā)展的目標(biāo) 。 整體發(fā)展定位 ： 復(fù)合型商務(wù)社區(qū)（參與城市運(yùn)營(yíng)） 功能定位：包括商務(wù)社區(qū)、健康社 區(qū)、教育社區(qū)、人文社區(qū)、休閑社區(qū)、生活社區(qū)六大功能模塊。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 17 第六部分 總體發(fā)展策略及開(kāi)發(fā)模式 大型主題功能商務(wù)社區(qū) 從 企業(yè)操作可行性和土地價(jià)值最大化等角度選擇“ 大型主題功能商務(wù)社區(qū)” 為項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略。商業(yè)區(qū)內(nèi)新建商業(yè)面積要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)消化，招商和管理，則成了商場(chǎng)銷售中投資引導(dǎo)最關(guān)鍵的一環(huán)。邯 山商業(yè)街區(qū)改造工程的營(yíng)銷策劃模式理應(yīng)采取這種增值策劃模式，最大限度地提升本商貿(mào)旅游區(qū)的商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在自身發(fā)展過(guò)程中形成四種相對(duì)比較固定的模式：概念策劃模式、賣點(diǎn)群策劃模式、等值策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃理論模式 —— 增值策劃模式。因此，本項(xiàng)目改造工程的策劃工作變得十分復(fù)雜、龐大，要求策劃理論水平之高，操作經(jīng)驗(yàn)之豐富，專業(yè)操作方法之繁多，是一個(gè)具體的項(xiàng)目所不能比擬的，這要求我們?cè)谌滩邉澋母鱾€(gè)環(huán)節(jié)施之以細(xì)致、專業(yè)、全面、超前的工作原則。每個(gè)項(xiàng)目都有其特殊之處，業(yè)態(tài)的選擇必須以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，應(yīng)該遵循“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”的原則，市場(chǎng)空白點(diǎn)不一定就是機(jī)會(huì)點(diǎn)，反過(guò)來(lái)，這種業(yè)態(tài)普遍存在的時(shí)候也不一定就沒(méi)有潛力可挖。投資者投資商鋪的目的是為了獲 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 14 取理想的租金回報(bào)，發(fā)展商想盡快銷售自己的物業(yè)，必須給投資者一個(gè)滿意的回報(bào)，雙方的討價(jià)還價(jià)勢(shì)在必然，如果發(fā)展商承諾的回報(bào)高，必然會(huì)背上沉重的包袱，回報(bào)低，客戶不滿意，物業(yè)銷售狀況堪憂。解決不好將會(huì)直接影響到將來(lái)的經(jīng)營(yíng)。從賣的角度講，劃分成小鋪位面對(duì)的客戶群更廣，更有利于銷售的進(jìn)行，但對(duì)經(jīng)營(yíng)來(lái)講，卻并非如此，根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不同，所需適合的營(yíng)業(yè)面積是不同的。 1