【正文】 由于時(shí)間關(guān)系，調(diào)研項(xiàng)目數(shù)量有限以及被調(diào)研對象出于商業(yè)保密等諸多因素的限制，部分?jǐn)?shù)據(jù)未能全面詳實(shí)收集，報(bào)告中不足之處，敬請指正。 （ 6）地產(chǎn)物業(yè)要利用和借鑒集團(tuán)在商業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢，盡早作好商業(yè)物業(yè)管理的知識儲備。加強(qiáng)與行業(yè)內(nèi)企業(yè)的交流，廣交朋友，盡快盡可能多的了解和熟悉當(dāng)?shù)氐墓ぷ髁?xí)慣和法律法規(guī)。 (5)進(jìn)一步加強(qiáng)對新項(xiàng)目的前期調(diào)研和介入工作，為項(xiàng)目 的接管奠定基礎(chǔ)。若回遷房走低端路線，建議回遷房物業(yè)管理費(fèi)定在 元 /平米，并將該標(biāo)準(zhǔn)由南岸區(qū)政府或區(qū)拆遷辦與各拆遷戶在拆遷協(xié)議中予以明確。這樣無論對日后的管理 還是銷售都有幫助。建議整個(gè)項(xiàng)目今后管理分設(shè) 23 個(gè)物業(yè)管理處，管理用房分設(shè)在 23 處：回遷樓必須設(shè)立獨(dú)立的管理處。毗鄰項(xiàng)目所在地貝迪新城及其它附近樓宇已顯現(xiàn)該方面的管理難度和問題。目前該項(xiàng)目規(guī)劃有兩棟商品住宅樓與四棟回遷樓規(guī)劃在同一組團(tuán)中，其將給商品房管理帶來 困難，亦將影響到這兩棟商品住宅的銷售。 風(fēng)險(xiǎn) 未來重慶萬達(dá)廣場物業(yè)管理，較可能的風(fēng)險(xiǎn)來自 18 萬平米的回遷戶物業(yè)管理。 重慶人口眾多，人民生活由溫飽向小康過渡、三峽工程庫區(qū)移民和城鎮(zhèn)工礦搬遷、大規(guī)模的基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和污染治理、老工業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)升級都將產(chǎn)生巨大的消費(fèi)需求和投資需求 ，房地產(chǎn)及物業(yè)管理 市場 空間及 潛力巨大 。資源及成果不易充分、及時(shí)和有效共享。 （ 2）對于初次進(jìn)入重慶市場的萬達(dá)物業(yè)來說，對于 重慶地方法規(guī)的了解和把握不夠深入和不準(zhǔn)確，難免可能走些彎路。 大連萬達(dá)物業(yè)目前的資質(zhì)僅為二級，根據(jù)《重慶市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，二級物業(yè)管理企業(yè)可參加全國范圍的內(nèi)的 30 萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和 8 萬平米以下的非住宅項(xiàng)目的投標(biāo)。萬達(dá)地產(chǎn)物業(yè)伴隨著萬達(dá)地產(chǎn)十余年的發(fā)展，已擁有管理人員 400 余人，總?cè)藬?shù)逾 2020 余人的管理團(tuán)隊(duì)，各類人才薈萃，具有較豐富的人才積累和儲備，其將為重慶項(xiàng)目管理奠定良好基礎(chǔ)。是最新一代的城市綜合體產(chǎn)品。 這是萬達(dá)集團(tuán)在北京、寧波兩地開發(fā)城市綜合體之后，開發(fā)的最大一個(gè)綜合體項(xiàng)目。安全管理人員較負(fù)責(zé)而有禮貌。是目前號稱重慶規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最豐富，功能 最完善的超大型購物中心。其由占地 3 萬平方米的商業(yè)建筑 北城天街購物廣場街景 及一條長 400 米的商業(yè)步行街組成。 北城天街購物廣場 北城天街購物廣場地處重慶城區(qū)北部。 該項(xiàng)目簡潔、現(xiàn)代、明快，景觀綠化精細(xì)而和協(xié)，管理較注重細(xì)節(jié) ，小區(qū)標(biāo)識豐富而有特色，安保人員（含女性）彬彬有理，裝修管理非常有序。一期 2020 年 12 月入伙。 以下為部分現(xiàn)場考 察項(xiàng)目情況簡介： 龍湖水晶酈城 項(xiàng)目位于渝北區(qū)新牌坊龍湖西苑以西，占地面積 500 畝，分 5 期開發(fā)，建筑面積 80 萬平方米，有 26 棟高層住宅組成。 該 公司秉承 “ 善待你一生 ” 經(jīng)營理念，以踏實(shí)、細(xì)膩、認(rèn)真的工作作風(fēng)，煉就了一支高素質(zhì)、專業(yè)化員工隊(duì)伍，誠摯為業(yè)主提供各項(xiàng)服務(wù)。涉及的物業(yè)類型有大型高尚住宅小區(qū)、辦公樓、商業(yè)、別墅等。 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司成立于 1997 年 8 月，是一家具有 二 級物業(yè)管理資質(zhì)的專業(yè)公司?？傮w印象是其所管理項(xiàng)目細(xì)膩，員工訓(xùn)練有素，具有較高的專業(yè)水平。重慶目前雖有 8 家一級資質(zhì)企業(yè)，其中大部分以管理規(guī)模而見長，論品質(zhì)和影響力，新龍湖物業(yè)絕對為重慶市本土物業(yè)管理企業(yè)的杰出代表。對于海棠曉月棠香苑回遷房的管理有以下幾點(diǎn)在今后同類物業(yè)管理中值得借鑒： （ 1）要搞好該類小區(qū)管理工作，需掌握業(yè)主基本情況的第一手資料，積極與拆遷辦取得聯(lián)系，對業(yè)主情況進(jìn)行前期摸底，尤其是對于那些有不良前科的住戶； （ 2）經(jīng)常上門服務(wù)， 多進(jìn)行溝通交流和物業(yè)管理宣傳，與住戶交朋友； 棠香苑小區(qū)樓內(nèi)公共走道 （ 3）對出租戶建立檔案； （ 4）發(fā)動小區(qū)內(nèi)積極分子，采取群防群治，搞好區(qū)內(nèi)治安防范工作； （ 5）積極與派出所、街道進(jìn)行溝通聯(lián)系，充分取得他們對物業(yè)管理工作的支持和協(xié)助，并形成長效的工作機(jī)制。當(dāng)然，我們也看到，小區(qū)內(nèi)公共配置不夠完善，居民休閑及停車空間有限，一 定程度上擾亂和損害了小區(qū)整體形象和秩序，比如小區(qū)有在一樓住家內(nèi)開店，道路及草坪上成群結(jié)伙的人納涼休閑等。 棠香苑小區(qū)內(nèi)在住宅內(nèi)開商店 一些住戶主要特點(diǎn)為喜歡占小便宜；考慮自己的方便，喜歡按自己的意愿行事，常常不顧及他人；收費(fèi)時(shí)，常常愛提出各種非分的要求。據(jù)小區(qū)管理處王應(yīng)文主任介紹該小區(qū)回遷戶的主 要構(gòu)成群體為低收入人群（無業(yè)游民、下崗職工等弱勢群體）及少量擁有房屋的產(chǎn)權(quán)卻不在此居住的業(yè)主。月（含電梯費(fèi)，不含水電公攤），業(yè)主有 1000 多戶。為此，我們參觀考查了回遷戶居住小區(qū)――南岸區(qū)海棠曉月棠香苑小區(qū)。目前該地塊珊瑚村中，藏污納垢，臟、亂、差、 珊瑚村內(nèi)露天棋牌館 黃、賭、毒應(yīng)有盡有，亦是南岸區(qū)亟待改造的地方。通過向南岸區(qū) 拆遷辦公室了解得知，珊瑚村現(xiàn)有居民中 珊瑚村鳥瞰 約有百分之十為上世紀(jì)八十年代喪失土地的農(nóng)民安置戶，該部分居民大部分沒有固定收入，這部分群體將有可能是未來物業(yè)管理中的一大難點(diǎn)。風(fēng)臨洲 重慶融僑錦江物業(yè)管理有限公司 南岸區(qū) 多層、高層、花園 式洋房 40萬 多層 高層： 98% 300 虧 200萬 二級 2 陽光華庭 重慶洋世達(dá)物業(yè)管理有限公司 南岸區(qū) 多層、高層 20萬 多層： 高層： % 130 虧 100萬 二級 3 龍湖花園 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 江北區(qū) 多層、高層 20萬 多層： 高層： 99% 160 基本持平 二級 4 水晶酈城 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 江北區(qū) 高層 商鋪： 高層： 二級 正在入伙 5 棕櫚泉 重慶連英物業(yè)管理公司 江北區(qū) 別墅 高層： 別墅： 尚未入伙 6 海棠曉月 重慶曉月物業(yè)管理有限公司 南岸區(qū) 多層、高層、商鋪 80萬 多層： 高層： 商鋪： 4~7 90% 130 基本持平 二級 7 棠香苑 重慶曉月物業(yè)管理有限公司 南岸區(qū) 高層 10萬 高層： 90% 41 回遷安置房 8 華宇廣場 重慶華宇物業(yè)管理有限公司 沙坪壩區(qū) 綜合廣場 40萬 住宅： 商鋪： 公寓樓 場： 60 9 奧林匹克花園 重慶融創(chuàng)物業(yè)管理有限公司 江北區(qū) 230萬大社區(qū) 多層洋房 － 10 北城天街 重慶新