【正文】 手機(jī)費(fèi)： 26400 元 /年 經(jīng)理 300 元 /人電話費(fèi)： 200 元 /臺月 22人 12 月 =13200 元 /年 保安人員： 80 元 /人月 14人 13月 =145600 元 /年 福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)： 1041300 元 %=182228 元 /年 社會統(tǒng)籌保險費(fèi)： 287520 元 /年 895700 元 %=287520 元 /年 服裝費(fèi)： 44280 元 /年 管理人員、保安主管、工程主管、消監(jiān)控： 70 元 /人月 1人 13月 =52020 元 /年 綜合維修 8人 1800 元 /人月 18人 13 月 =280800 元 /年 消監(jiān)控 4人 1300 元 /人月 1人 13月 =32500 元 /年 保安班長 3人 1400 元 /人月 2人 13月 =41600 元 /年 客服人員 3人 1600 元 /人月 1人 13月 =78000 元 /年 綜管部主管 1人 3000 元 /人月 12月 50% 95%=59850 元 /年 175 個 60 元 /個月 12月 40% 30% 95%=376445 元 /年 地下車位： 101745 元 /年 （地下車位共 175個，使用率按 50%計，公共維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 60 元 /個月，收繳率按 95%計，涉及寫字樓的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗費(fèi)用據(jù)實分 攤） 28590 ㎡ ㎡月 12 月 70% 95%=117627 元 /年 8189 ㎡ 元 /㎡月 12 月 50% 70% 95%=179582 元 /年 （ 2）商場： 152615 元 /年 （建筑面積 8189 ㎡，入住率按 70%計，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元 /㎡月，含電梯、加壓供水等運(yùn)行能耗費(fèi)用，收繳率按 95%計） ㎡ 元 /㎡月 13人 1 月 =1300 元 /月 （ 4）交通費(fèi)： 1500 元 /月 保安費(fèi)用： 2820 元 /月 （ 1）保安、消防耗材： 1500 元 /月 （ 2）保安管理費(fèi)： 60元 /人月 1人 1 月 =300 元 /月 綜管部主管、保安主管、工程主管 200 元 /人月 5 臺 1月 =1000 元 /月 月 21 人 1月 =1680 元 /月 辦公 費(fèi)用： 7400 元 /月 （ 1）辦公耗費(fèi)： 1500 元 /月 （ 2）辦公用水、用電費(fèi)用： 1200 元 /月 （ 3）通訊費(fèi)： 3200 元 /月 月 13人 1 月 =910 元 /月 維修人員、保潔人員： 50 元 /人月 8人 1月 =14400 元 /月 保潔員 14 人 800 元 /人月 4人 1月 =5200 元 /月 工程主管 1人 4000 元 /人月 3人 1月 =4200 元 /月 保安人員 18人（含車管員） 1200 元 /人月 3人 1月 =4800 元 /月 保安主管 1人 2500 元 /人月 1人 1月 =3000 元 /月 管理員 2人 1600 元 /人月 14人 1 月 =840 元 /月 不可預(yù)計費(fèi)用（前 6 項之和的 5%）： 3315 元 /月 66297 元 5%=3315 元 /月 管理費(fèi)（前 7項之和的 8%）： 5569 元 /月 69612 元 8%=5569 元 /月 稅金（前 8 項之和的 %）： 4248 元 /月 75181 元 %=4248 元 /月 （三）第一個月費(fèi)用： 155922 元 /月 工資： 80100 元 /月 經(jīng)理 1人 6000 元 /人月 3人 1 月 =600 元 /月 其他人員 100 元 /人手機(jī)費(fèi)： 1600 元 /月 經(jīng)理 300 元 /人電話費(fèi)： 300 元 /臺月 2人 1 月 =100 元 /月 保安人員： 80 元 /人月 2人 1月 =3600 元 /月 福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)： 38500 元 %=6738 元 /年 社會統(tǒng)籌保險費(fèi)： 38500 元 %=12359 元 /年 服裝費(fèi)： 1560 元 /月 管理人員、保安主管、工程主管： 70 元 /人月 10人 1月 =12020 元 /月 工程主管 1人 4000 元 /人月 1人 1月 =2500 元 /月 保安班長 3人 1400 元 /人月 1人 1月 =3000 元 /月 管理員 2人 1600 元 /人月 4人 1月 =240 元 /月 不可預(yù)計費(fèi)用（前 6 項之和的 5%）： 1983 元 /月 39659 元 5%=1983 元 /月 管理費(fèi)（前 7項之和的 8%）： 3331 元 /月 41642 元 8%=3331 元 /月 稅金（前 8 項之和的 %）： 2541 元 /月 44973 元 %=2541 元 /月 （二）第二個月費(fèi)用： 79429 元 /月 工資： 38500 元 /月 經(jīng)理 1人 6000 元 /人月 3人 1 月 =600 元 /月 其他人員 100 元 /人手機(jī)費(fèi)： 1400 元 /月 經(jīng)理 300 元 /人電話費(fèi)： 300 元 /臺月 6人 1月 =420 元 /月 保安人員： 80 元 /人月 3人 1月 =4200 元 /月 工程主管 1人 4000 元 /人月 2人 1月 =3200 元 /月 保安主管 1人 2500 元 /人月 1人 1月 =6000 元 /月 綜管部主管 1人 3000 元 /人 一、 物業(yè)管理開辦費(fèi)測算 單位： 元 類別 名稱 單位 數(shù)量 單價 合計 辦 公 用 品 電腦 臺 5 5000 25000 打印機(jī) 臺 2 1500 3000 復(fù)印機(jī) 臺 1 15000 15000 傳真機(jī) 臺 1 3000 3000 柜式空調(diào) 臺 2 6000 12020 壁掛式空調(diào) 臺 2 2020 4000 客戶服務(wù)部辦公桌椅 套 1 2020 2020 客戶服務(wù)部沙發(fā) 套 1 3000 3000 辦公桌椅 套 17 600 10200 電話機(jī) 只 5 150 750 飲水機(jī) 臺 4 300 1200 文件柜 組 6 1200 7200 前期文案制作 本 800 20 16000 其他 5000 小計 107350 維 修 鋁合金雙梯 臺 1 600 600 沖擊電鉆 臺 1 1800 1800 工 具 電鉆 臺 1 1300 1300 管道疏通機(jī) 臺 1 3500 3500 萬用表 只 2 150 300 鉗形表 只 1 150 150 兆歐表 只 1 400 400 電氣工具 套 2 500 1000 維修工具 套 4 500 2020 其他 5000 小計 16050 清潔 綠化 工具 拋光機(jī) 臺 1 15000 15000 多功能刷地機(jī) 臺 1 12020 12020 吸塵吸水機(jī) 臺 1 8000 8000 園林剪刀 套 2 600 1200 膠管 米 100 5 500 割草機(jī) 臺 1 5000 5000 綠籬機(jī) 臺 1 3000 3000 垃圾周轉(zhuǎn)車 臺 3 500 1500 綠化用具 套 2 1000 2020 清潔用具 套 10 100 1000 其他 5000 小計 54200 消防 保安 用品 無線對講機(jī) 臺 12 1500 18000 鋼盔 個 8 90 720 消防工具 套 4 150 600 消防靴 雙 8 100 800 應(yīng)急燈 只 10 300 3000 其他 5000 小計 28120 合計 205720 注：開發(fā)商無償提供物業(yè)管理用房、員工宿舍、員工食堂用房，并負(fù)責(zé)裝修完畢，同時配置員工宿舍簡單生活設(shè)施（空調(diào)、床鋪、衣柜、桌椅等），以及員工食堂的廚房用具、餐飲用具等，無償提供給物業(yè)公司使用。 籌建程序： 在房管部門、街道、社區(qū)及開發(fā)商召集下，組建業(yè)主大會籌備組； 籌備組根據(jù)《業(yè)主大會》規(guī)程進(jìn)行業(yè)主代表推選； 籌備組將擬定《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案在園區(qū)內(nèi)征詢業(yè)主意見； 業(yè)主代表收集其所在區(qū)域 業(yè)主意見和相關(guān)選票，經(jīng)籌備組統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果； 召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。 全面考核，做到公開、公平、公正。 加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為用戶服務(wù)的觀 念和企業(yè)的品牌意識。管理措施 制定崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明。 進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。 任人唯賢，量才錄用。 七、人事管理方案 加強(qiáng)成本控制。 財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作。 認(rèn)真審核報銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報銷。 經(jīng)營收支狀況每半年公布一次。管理內(nèi)容 加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理。 實現(xiàn)電腦軟件管理，提高管理水平。 配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿足檔案管理要求。 按照檔案管理要求，分門 別類，編目造冊，方便查閱，利于管理。 財務(wù)檔案：歷年的園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等。 業(yè)主檔案：所有業(yè)主購房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況、業(yè)主房屋維修資料、裝修資料等。 五、檔案管理方案 與業(yè)主及裝修施工單位簽訂相關(guān)《裝修協(xié)議》，明確責(zé)、權(quán)、利。 巡查中若發(fā)現(xiàn)違章裝修或亂搭亂建現(xiàn)象，立即予以制止，把違反規(guī)定現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)。嚴(yán)格根據(jù)裝修設(shè)計圖紙 ，結(jié)合房屋裝修范圍，在裝修手續(xù)辦理過程中盡可能杜絕違章裝修行為的出現(xiàn)。 四、違章處理辦法及措施 加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，做好裝修管理的各項解釋工作。 明確《裝修登記程序》，便于業(yè)主及裝修施工單位辦理相關(guān)手續(xù)。管理措施 制定《裝修管理辦法》以及相關(guān)《裝修管理服務(wù)協(xié)議》。 按照業(yè)主裝修備 案中填寫的裝修范圍、裝修設(shè)計對裝修現(xiàn)場進(jìn)行不定期巡查，是否按《裝修管理辦法》進(jìn)行文明施工。管理內(nèi)容 在交付時與業(yè)主簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，告知業(yè)主在裝修前需辦理的有關(guān)手續(xù)以及裝修注意事項。 按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。 策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案。 在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng) 業(yè)主確認(rèn)后，填入《業(yè)主驗收交接 表》。 收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用。管理內(nèi)容 在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全，布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。 按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。 接管驗收小組各成員，熟練掌握物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。管理措施 組建接管驗收小組，負(fù)責(zé)接管驗收工作。 進(jìn)行物業(yè)交接，并對驗收資料進(jìn)行分類、歸檔。 依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對園區(qū)現(xiàn)場進(jìn)行初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，對驗收情況及時匯總，并報送相關(guān)單位限期整改。管理內(nèi)容 了解園區(qū)的基本情況。 二、 服務(wù)內(nèi)容 在為園區(qū)住戶提供安全保衛(wèi)、清潔綠化、房屋建筑、公共設(shè)施、共用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)等公共性物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，我們還將以人性化為基點提供多種特約服務(wù)。 （二）社區(qū)活動計劃 在園區(qū)業(yè)主入住率達(dá)到一定程度后，管理處將針對業(yè)主的不同需要開展豐富多彩的社區(qū)活動，以下是我們擬訂的社區(qū)活動計劃。對一些實在無法避免的噪音，采取限時完成操作，盡量減少噪聲對業(yè)主的影響，給園區(qū)創(chuàng)造一個寧靜的環(huán)境 第七章 社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)內(nèi)容 一、社區(qū)文化建設(shè) （一）社區(qū)建設(shè)的設(shè)想 文化是人類居住的內(nèi)在驅(qū)動力和凝聚力，能增加樓盤的附加值。 （二）在日常管理中，嚴(yán)格按照規(guī)定對商業(yè)經(jīng)營進(jìn)行管理，發(fā)現(xiàn)違約或違規(guī)排煙、排污現(xiàn)象，及 時予以制止，必要時請求政府相關(guān)職能部門協(xié)助處理和解決。 五、排煙、排污及噪音等控制措施