【正文】 月 22 人 12月 =13200 元 /年 保安人員： 80 元 /人月 14人 13 月 =145600 元 /年 福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi) ： 1041300 元 %=182228 元 /年 社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)費(fèi)： 287520 元 /年 895700 元 %=287520 元 /年 服裝費(fèi)： 44280 元 /年 管理人員、保安主管、工程主管、消監(jiān)控： 70 元 /人月 1人 13 月 =52020 元 /年 綜合維修 8人 1800 元 /人月 18 人 13月 =280800 元 /年 消監(jiān)控 4 人 1300 元 /人月 1人 13 月 =32500 元 /年 保安班長(zhǎng) 3人 1400 元 /人月 2人 13 月 =41600 元 /年 客服人員 3人 1600 元 /人月 1人 13 月 =78000 元 /年 綜管部主管 1 人 3000 元 /人月 12 月 50%95%= 59850 元 /年 175 個(gè) 60元 /個(gè) 月 12 月 40% 30%95%= 376445 元 /年 地下 車位 ： 101745 元 /年 （地下車位共 175 個(gè)，使用率按 50%計(jì)，公共維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 60 元 /個(gè) 月，收繳率按 95%計(jì) ，涉及寫(xiě)字樓的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗費(fèi)用據(jù)實(shí)分?jǐn)偅? 28590 ㎡ ㎡ 月 12 月 70%95%= 117627 元 /年 8189 ㎡ 元 /㎡ 月 12 月 50%70%95%= 179582 元 /年 （ 2） 商 場(chǎng) ： 152615 元 /年 （建筑面積 8189 ㎡，入住率按 70%計(jì)，物業(yè)管理 服務(wù) 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元 /㎡ 月 ，含電梯、加壓供水等運(yùn)行能耗費(fèi)用， 收繳率按 95%計(jì)） ㎡ 元 /㎡ 月 13 人 1月 =1300 元 /月 （ 4）交通費(fèi)： 1500 元 /月 保安費(fèi)用： 2820 元 /月 （ 1）保安、消防耗材： 1500 元 /月 （ 2）保安管理費(fèi)： 60 元 /人月 1 人 1月 =300 元 /月 綜管部主管、保安主管、工程主管 200 元 /人月 5臺(tái) 1 月 =1000元 /月 月 21人 1 月 =1680 元 /月 辦公費(fèi)用： 7400 元 /月 （ 1）辦公耗費(fèi)： 1500 元 /月 （ 2）辦公用水、用電費(fèi)用： 1200 元 /月 （ 3）通訊費(fèi)： 3200元 /月 月 13 人 1月 =910 元 /月 維修人員、保潔人員： 50 元 /人月 8人 1 月 =14400 元 /月 保潔員 14 人 800 元 /人月 4人 1 月 =5200 元 /月 工程主管 1人 4000 元 /人月 3人 1 月 =4200 元 /月 保安人員 18 人（含車管員） 1200 元 /人月 3人 1 月 =4800 元 /月 保安主管 1人 2500 元 /人月 1人 1 月 =3000 元 /月 管理員 2 人 1600 元 /人月 14 人 1月 =840 元 /月 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用（前 6項(xiàng)之和的 5%）： 3315 元 /月 66297 元 5%=3315 元 /月 管理費(fèi)（前 7 項(xiàng)之和的 8%）： 5569 元 /月 69612 元 8%=5569 元 /月 稅金（前 8項(xiàng)之和的 %）： 4248元 /月 75181 元 %=4248 元 /月 （三）第一個(gè)月費(fèi)用： 155922 元 /月 工資： 80100 元 /月 經(jīng)理 1 人 6000 元 /人月 3 人 1月 =600 元 /月 其他人員 100 元 /人手機(jī)費(fèi)： 1600 元 /月 經(jīng)理 300 元 /人電話費(fèi)： 300 元 /臺(tái)月 2人 1月 =100 元 /月 保安人員： 80 元 /人月 2人 1 月 =3600 元 /月 福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi) ： 38500 元 %=6738 元 /年 社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)費(fèi)： 38500 元 %=12359 元 /年 服裝費(fèi)： 1560 元 /月 管理人員、保安主管、工程主管： 70 元 /人月 10 人 1月 =12020 元 /月 工程主管 1人 4000元 /人月 1人 1 月 =2500 元 /月 保安班長(zhǎng) 3人 1400元 /人月 1人 1 月 =3000 元 /月 管理員 2 人 1600 元 /人月 4 人 1月 =240 元 /月 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用（前 6項(xiàng)之和的 5%）： 1983 元 /月 39659 元 5%=1983元 /月 管理費(fèi)（前 7 項(xiàng)之和的 8%）： 3331 元 /月 41642 元 8%=3331 元 /月 稅金（前 8項(xiàng)之和的 %）： 2541元 /月 44973 元 %=2541 元 /月 （二）第二個(gè)月費(fèi)用： 79429 元 /月 工資： 38500元 /月 經(jīng)理 1 人 6000 元 /人月 3 人 1月 =600 元 /月 其他人員 100 元 /人手機(jī)費(fèi)： 1400 元 /月 經(jīng)理 300 元 /人電話費(fèi)： 300 元 /臺(tái)月 6 人 1月 =420 元 /月 保安人員： 80 元 /人月 3人 1 月 =4200 元 /月 工程主管 1人 4000元 /人月 2人 1 月 =3200 元 /月 保安主管 1人 2500 元 /人月 1人 1 月 =6000 元 /月 綜管部主管 1 人 3000元 /人 一、 物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)測(cè)算 單位： 元 類別 名稱 單位 數(shù)量 單價(jià) 合計(jì) 辦 公 用 品 電腦 臺(tái) 5 5000 25000 打印機(jī) 臺(tái) 2 1500 3000 復(fù)印機(jī) 臺(tái) 1 15000 15000 傳真機(jī) 臺(tái) 1 3000 3000 柜式空調(diào) 臺(tái) 2 6000 12020 壁掛式空調(diào) 臺(tái) 2 2020 4000 客戶服務(wù)部辦公桌椅 套 1 2020 2020 客戶服務(wù)部沙發(fā) 套 1 3000 3000 辦公桌椅 套 17 600 10200 電話機(jī) 只 5 150 750 飲水機(jī) 臺(tái) 4 300 1200 文件柜 組 6 1200 7200 前期文案制作 本 800 20 16000 其他 5000 小計(jì) 107350 維 修 工 具 鋁合金雙梯 臺(tái) 1 600 600 沖擊電鉆 臺(tái) 1 1800 1800 電鉆 臺(tái) 1 1300 1300 管 道疏通機(jī) 臺(tái) 1 3500 3500 萬(wàn)用表 只 2 150 300 鉗形表 只 1 150 150 兆歐表 只 1 400 400 電氣工具 套 2 500 1000 維修工具 套 4 500 2020 其他 5000 小計(jì) 16050 清潔 綠化 工具 拋光機(jī) 臺(tái) 1 15000 15000 多功能刷地機(jī) 臺(tái) 1 12020 12020 吸塵吸水機(jī) 臺(tái) 1 8000 8000 園林剪刀 套 2 600 1200 膠管 米 100 5 500 割 草機(jī) 臺(tái) 1 5000 5000 綠籬機(jī) 臺(tái) 1 3000 3000 垃圾周轉(zhuǎn)車 臺(tái) 3 500 1500 綠化用具 套 2 1000 2020 清潔用具 套 10 100 1000 其他 5000 小計(jì) 54200 消防 保安 用品 無(wú)線對(duì)講機(jī) 臺(tái) 12 1500 18000 鋼盔 個(gè) 8 90 720 消防工具 套 4 150 600 消防靴 雙 8 100 800 應(yīng)急燈 只 10 300 3000 其他 5000 小計(jì) 28120 合計(jì) 205720 注：開(kāi)發(fā)商無(wú)償提供物業(yè)管理用房、員工宿舍、員工食堂用房，并負(fù)責(zé)裝修完畢，同時(shí)配置員工宿舍簡(jiǎn)單生活設(shè)施（空調(diào)、床鋪、衣柜、桌椅等），以及員工食堂的廚房用具、餐飲用具等，無(wú)償提供給物業(yè)公司使用。 籌建程序： 在房管部門、街道、社區(qū)及開(kāi)發(fā)商召集下，組建業(yè)主大會(huì)籌備組； 籌備組根據(jù)《業(yè)主大會(huì)》規(guī)程進(jìn)行業(yè)主代表推選； 籌備組將擬定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案在園區(qū)內(nèi)征詢業(yè)主意見(jiàn)； 業(yè)主代表收集其所在區(qū)域業(yè)主意見(jiàn)和相關(guān)選票，經(jīng)籌備組統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果； 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)。 全面考核，做到公開(kāi)、公平、公正。 加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹(shù)立全心全意為用戶服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)。管理措施 制定崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明。 進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，優(yōu)勝劣汰。 任人唯賢，量才錄用。 七、人事管理 方案 加強(qiáng)成本控制。 財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作。 認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷。 經(jīng)營(yíng) 收支狀況每半年公布一次。管理內(nèi)容 加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理。 實(shí)現(xiàn)電腦軟件管理，提高管理水平。 配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿足檔案管理要求。 按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊(cè)，方便查閱，利于管理。 財(cái)務(wù)檔案：歷年的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等。 業(yè)主檔案：所有業(yè)主購(gòu)房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況、業(yè)主房屋維修資料、裝修資料等。 五、檔案管理 方案 與業(yè)主及裝修施工單位簽訂相關(guān)《裝修協(xié)議》，明確責(zé)、權(quán)、利。 巡查中若發(fā)現(xiàn)違章裝修或亂搭亂 建現(xiàn)象，立即予以制止，把違反規(guī)定現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)。嚴(yán)格根據(jù)裝修設(shè)計(jì)圖紙，結(jié)合房屋裝修范圍，在裝修手續(xù)辦理過(guò)程中盡可能杜絕違章裝修行為的出現(xiàn)。 四、違章處理辦法及措施 加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，做好裝修管理的各項(xiàng)解釋工作。 明確《裝修登記程序》，便于業(yè)主及裝修施工單位辦理相關(guān)手續(xù)。管理措施 制定《裝修管理辦法》以及相關(guān)《裝修管理服務(wù)協(xié)議》。 按照業(yè)主裝修備案中填寫(xiě)的裝修范圍、裝修設(shè)計(jì)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行不定期巡查，是否按《裝修管理辦法》進(jìn)行文明施工。管理內(nèi)容 在交付時(shí)與業(yè)主簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，告知業(yè)主在裝修前需辦理的有關(guān)手續(xù)以及裝修注意事項(xiàng)。 按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。 策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案。 在驗(yàn)房過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填入《業(yè)主驗(yàn)收交接表》。 收回業(yè)主按規(guī)定填寫(xiě)的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用。管理內(nèi)容 在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全，布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。 按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。 接管驗(yàn)收小組各成員，熟練掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。管理措施 組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作。 進(jìn)行物業(yè)交接，并對(duì)驗(yàn)收資料進(jìn)行分類、歸檔。 依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)園區(qū)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，對(duì)驗(yàn)收情況及時(shí)匯總，并報(bào)送相關(guān)單位限期整改。管理內(nèi)容 了解園區(qū)的基本情況。 二、 服務(wù)內(nèi)容 在為園區(qū)住戶提供安全保衛(wèi)、清潔綠化、房屋建筑、公共設(shè)施、共用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)等公共性物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，我們還將以人性化為基點(diǎn)提供多種特約服務(wù)。 （二）社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃 在園區(qū)業(yè)主入住率達(dá)到一定程度后，管理處將針對(duì)業(yè)主的不同需要開(kāi)展豐富 多彩的社區(qū)活動(dòng)，以下是我們 擬訂的社區(qū)活動(dòng) 計(jì)劃。對(duì)一些實(shí)在無(wú)法避免的噪音，采取限時(shí)完成操作，盡量減少噪聲對(duì)業(yè)主的影響，給園區(qū)創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o的環(huán)境 第七章 社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)內(nèi)容 一、社區(qū)文化建設(shè) （一）社區(qū)建設(shè)的設(shè)想 文化是人類居住的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力和凝聚力，能增加樓盤(pán)的附加值。 （二）在日常管理中，嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行管理，發(fā)現(xiàn)違約或違規(guī)排煙、排污現(xiàn)象，及時(shí)予以制止，必要時(shí)請(qǐng)求政府相關(guān)職能部門