【正文】 銀街商業(yè) 發(fā)展 報告 28 五 銀街商業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄 銀街商業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄 類 型 序號 項 目 鼓勵地區(qū) 限制地區(qū) 鼓勵業(yè)種 限制業(yè)種 備注 一、商業(yè)零售業(yè)、批發(fā)業(yè) 1 改建、擴(kuò)建建筑面積在 1 萬平方 米以上的百貨店、零售商業(yè)設(shè)施 東四 東四十條 銀街其他地區(qū) 需納入隆福寺商業(yè)區(qū)的改造體系中 2 新增、改造營業(yè)面積6000 平方米以上的大型綜合超市 東單 東四 綜合超市 3 6000 平米 以下 ，2020 平米以上超市 東四十條北新橋 食品生鮮超市 需納入北新橋社區(qū)商業(yè)中心體系中 4 小商品市場提升改造 北新橋 雍和宮 針對現(xiàn)有的小商品市場 5 便利商店 銀街全線 商品為主 小商品零售 以連鎖、品牌為主 6 專賣店、專營店 銀街全線 服裝、服飾、珠寶首飾、化妝品、文體、圖書、音像制品 眼鏡、醫(yī)療器材、五金建材、汽車配件、家電、化工 雍和宮地區(qū)宗教文化用品專賣不在此列 7 信托、委托 銀街全線 二、餐飲業(yè) 8 正餐 東單 東四 中式餐廳、西式餐廳、日式餐廳、韓式 餐廳 9 快餐 銀街全線 南北特色小吃、西式快餐 10 其他餐飲 銀街全線 西點／面包店、咖啡／茶藝店／飲料專賣店、休閑食品專賣店 銀街商業(yè) 發(fā)展 報告 29 類 型 序號 項 目 鼓勵地區(qū) 限制地區(qū) 鼓勵業(yè)種 限制業(yè)種 備注 三、休閑娛樂 11 電影院 銀街全線 在目前基礎(chǔ)上控制發(fā)展 12 網(wǎng)吧、游戲廳 銀街全線 在目前基礎(chǔ)上控制發(fā)展 13 歌廳、酒吧、茶館 東四 東單，雍和宮、北新橋 主題型 量販?zhǔn)? 14 20205000 平米以上娛樂城、大型娛樂中心 東四、東單 銀街其他地區(qū) 15 休閑會所、俱樂部 東四 東單，雍和宮、北新橋 四 文化 、 旅游、 、 賓館 16 旅游商品 雍和宮 北新橋 17 旅游文化創(chuàng)作演出 雍和宮 北新 橋 18 集郵、古玩、字畫 雍和宮 北新橋 19 賓館、飯店 銀街全線 快捷型賓館 旅店、招待所、家庭旅店 納入旅游內(nèi)容的家居式住宿不受此限制 五、醫(yī)療服務(wù)、修理 20 醫(yī)療 東單 東四 銀街其他地區(qū) 保健型醫(yī)療服務(wù) 21 美容、美發(fā) 東四 東單 22 美體、健身 東四 東單 23 洗浴 銀街全線 24 攝影、洗印 東四 東單 婚紗攝影、藝術(shù)攝影 25 修理、維修 東四 東單 鐘表、眼鏡、珠寶、字畫修理 汽車維修 便民修理不受此限制 26 租賃 銀街全線 27 殯葬 銀街全線 六 、 金融 、 電信、會展 28 銀行業(yè)、電信、郵政 銀街全線 29 典當(dāng)、拍賣、信托 銀街全線 銀街商業(yè) 發(fā)展 報告 1 （六）銀街功能定位示意圖 東直門內(nèi)大街 燈市口大街 王 府 井 大 街 東四服裝特色街 東四服裝特色街 東四 北 大 街 東 四 南 大 街 東 單 北 大 街 朝 陽 門 南 小 街 金 寶 街 朝 陽 門 北 小 街 美術(shù)館后街 交道口南大街 安 定 門 內(nèi) 大 街 朝陽門內(nèi)內(nèi)大街 交道口東大街 雍和宮 文 化旅游 街 北新橋 京味商業(yè)街 雍 和 宮 北 大 街 東 直 門 北 小 街 東 直 門 南小 街 安定門東大街（北二環(huán)） 東四區(qū)域商業(yè)中心 北新橋社區(qū)商業(yè)中心 平安大街 東單時尚精 品街 金寶街休閑商務(wù)中心 。通過 建立 各類信息采集 數(shù)據(jù) 跟蹤 和 分析 系統(tǒng) ， 利用科技手段掌握 整個 街區(qū)真實有效的經(jīng)營信息 ， 對商業(yè)街發(fā)展規(guī)律進(jìn)行跟蹤分析，為市場培育和結(jié)構(gòu)優(yōu)化、布局規(guī)劃調(diào)整提供 依據(jù) ，打造系統(tǒng)工程。 （四）建立長效機(jī)制，打造系統(tǒng)工程 銀街功能定位 的 實現(xiàn) 不可能 一蹴而就，是 始終 處于動態(tài)發(fā)展 的 過程 。在進(jìn)行整體品牌塑造、統(tǒng)一開展?fàn)I銷活動、倡導(dǎo)誠信經(jīng)營等方面，充分發(fā)揮商家之間內(nèi)部管理與約束的作用。為此，建議參照銀街命名之初成立綜合管理辦公室的經(jīng)驗，建立聯(lián)合管理機(jī)制，實現(xiàn)綜合協(xié)調(diào)、統(tǒng)一管理，解決在銀街發(fā)展中遇到的相關(guān)問題。 （二）統(tǒng)一綜合管理，追求整合效應(yīng) 商業(yè)街的發(fā)展定 位，在經(jīng)營者與政府管理部門之間，既有追求商業(yè)繁榮大目標(biāo)上的共同利益，又存在經(jīng)營與管理之間的矛盾，這就需要二者之間保持動態(tài)平衡。建立完整的銀街品牌體系，不但能夠全面提升銀街的知名度，擴(kuò)大商業(yè)影響力范圍。銀街定位的實現(xiàn)需要管理者、經(jīng)營者、消費者的共同努力。 針對旅游團(tuán)隊挖掘和利用本地的餐飲資源，吸引旅游者、上香者 在 本街消費，進(jìn)而推動本地區(qū)商業(yè)的全面提升。 雍和宮商業(yè)發(fā)展與屬地 商業(yè) 、地壇廟會形成聯(lián)動，形成雍和宮大旅游區(qū)的概念。經(jīng)營范圍可以 包括：旅游商品、紀(jì)念品、古玩字畫、玉器雜項，具有京味文化的泥人、剪紙等，具有藏文化的唐卡、銀飾、織物等。 旅游定點餐廳、茶藝館等 ， 是這一地段商業(yè)發(fā)展首選要考慮的 業(yè)態(tài) 。 ? 目標(biāo)消費群：旅游、朝拜者 ? 設(shè)計主題：改變目前 商業(yè)設(shè)施 宗教色彩過 于 濃厚的現(xiàn)狀，重點 增加 餐飲休閑的功能，同時增銀街商業(yè) 發(fā)展 報告 26 設(shè)北京特色旅游商品專賣。 發(fā) 展與本地區(qū)特色相 關(guān) 的餐飲業(yè) （旅游團(tuán)餐、清真餐、老字號餐等）， 及其他相關(guān)配套商業(yè)設(shè)施。 （五） 雍和宮 文化旅游街 雍和宮北大街 （ 全長 930 米 ） ? 定位 ： 文化旅游街。 在東四北大街南部現(xiàn)人民大學(xué)宿舍處，雖然受文物 保護(hù) 的限制，商業(yè)設(shè)施暫時空白。 提升并豐富雍和宮周邊旅游商業(yè)的檔次及品種， 與餐飲、文化、醫(yī)藥等相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成聯(lián)動機(jī)制。 具體 建議： 本街東部的簋街，夜市經(jīng)營特色凸顯。 ? 目標(biāo)消費群：本地居民為主 +自助旅游者 ? 設(shè)計主題： 依托 簋街餐飲特色文化，形成局部京味傳統(tǒng)特色餐飲密集 。 ? 經(jīng)營特色： 以京味、南北小吃為主的餐飲及食品類經(jīng)營 ，結(jié)合吳裕泰及部分傳統(tǒng)商業(yè)，形成 京味文化商業(yè)街。由于青少年 在 家庭 中 的重要地位 ，他們參與的活動，往往體現(xiàn)為家庭參與，直接帶動家庭消費，從而達(dá)到提升整體 商氣和人氣 的作用。 利用 東四娛樂類相對發(fā)達(dá)的特點（電影院、網(wǎng)吧、音像店），以充滿京味特色的時尚文化元素，培養(yǎng)目標(biāo)消費者對銀街消費的依賴。 ? 目標(biāo)消費群：針對 城區(qū) 在校 中 學(xué)生 、 大學(xué)生， 以及 剛參加工作的中低收入年輕人。 （三） 東四區(qū)域商業(yè)中心 東四路口 （北） — 十條路口 （ 全長 1100米 ） ? 定位 ： 區(qū)域型 商業(yè)中心區(qū)， 成為 未來 隆福寺商圈的重要組成 部分 。 ? 目標(biāo)消費群：地鐵五號線沿線周邊 寫字樓中檔以上收入職員， 細(xì)分市場 以 成熟女性、已婚女性為主。 ? 經(jīng)營特色：繼續(xù)保持發(fā)揚衣飾類專賣特點 ，重點發(fā)展女性品牌服裝、服飾，增加皮具、鞋店、家飾品 ,以及 休閑聚會場所。 （二） 東四服裝特色街 燈市口 — 東四路口 南 （ 全長 920米 ） ? 定位 ： 區(qū)域 型 覆蓋， 突出白領(lǐng)女性 服裝服飾 特色 。 銀街商業(yè) 發(fā)展 報告 24 ? 設(shè)計主題：充分發(fā)揮城市 中 心的作用， 以 金寶街高檔及奢侈品消費設(shè)施為 核心 ，利用北京奢侈消費在核心區(qū)的空白，重點突出服務(wù)功能特色，與東方廣場、王府井二期相 銜接 ，形成中高檔消費區(qū) 。 調(diào)整目前的餐飲、衣飾類經(jīng)營，引進(jìn)晚間消費為主 的中高檔娛樂休閑酒吧、茶藝店、 高檔美發(fā)店、美容店、 個人服務(wù)店。 ? 經(jīng)營特色： 以 金寶街十字路口為中心， 麗晶酒店的十一商街、王府飯店的時裝專賣為龍頭，以婚紗攝影、高檔服裝、休閑餐飲為主要業(yè)種業(yè)態(tài)，增 加 珠寶、高檔服飾以及婚慶服務(wù)等業(yè)種。 三 功能定位 （一） 東單時尚精品街 東單路口 — 燈市口 （ 全長 800米左右 ） ? 定位：區(qū)域型覆蓋， 突出 服務(wù)型 商業(yè)特色 。 二 總體定位 銀街未來 的 商業(yè)發(fā)展，將依托王府井商業(yè)區(qū) 和 雍和宮旅游文化區(qū)， 構(gòu)建 多中心商業(yè)組合，完善休閑、 購物 、商務(wù)、旅游 四 大功能 ， 體現(xiàn) “ 時尚、青春、和諧、 文化 ” ， 形成由多個復(fù)合型、特色型商業(yè) 地 段 組成的 ， 具有濃郁 文化 色彩的 生活化 商業(yè) 街。在街與街之間、店與店之間，形成精品 化 與大眾化， 24小時經(jīng)營與正常經(jīng)營，超市經(jīng)營與專賣店經(jīng)營 等 錯位組合。根據(jù)地理位置和商業(yè)發(fā)展水平，以及周邊消費能力，確立北新橋社區(qū)商業(yè)中心、東四區(qū)域商業(yè)中心、金寶街休閑商務(wù)中心三個核心點。南部、中部更多 地 作為王府井商業(yè)區(qū)的組成出現(xiàn)，中北部更多 地 以周邊屬地居民消費者，旅游消費人群為主?？梢栽跐M足屬地居民大眾消費的同時，提高經(jīng)營檔 次，在業(yè)已形成的精品行業(yè)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步豐富服務(wù)類商業(yè)，形成精品時尚特色，成為王府井商業(yè)區(qū)的重要補(bǔ)充。 2. 中南部地區(qū)（東四 — 東單），地處王府井商業(yè)區(qū)，商住混雜。 1. 中北部地區(qū)（雍和宮 — 北新橋 — 東四）以中 低收入居民區(qū) 為主。在豐富屬地商業(yè)的同時，更多地發(fā)展提高型配置商業(yè)，鼓勵新興業(yè)態(tài)業(yè)種。隨著本地區(qū)商業(yè)的成熟，逐漸擴(kuò)大影響力和覆蓋范圍。 (二 ) 立足屬地商業(yè)，挖掘地緣經(jīng)濟(jì) 屬地商業(yè)是聚攏消費者，提高商氣的重要手段。 (一 ) 依托文化傳統(tǒng)，彰顯現(xiàn)代文明 從東四的四合院，到東單的東方廣場；從街邊的無名小店，到王府飯店的精品廊；從百年老店吳裕泰，到現(xiàn)代的星巴克；從街邊店的一元剪紙，到金寶街的法拉利；從國子監(jiān)的牌坊，到協(xié)和宿舍的紅墻；從雍和宮的五色 旗，到清真寺的月牙頂??，十里銀街，無論是建筑風(fēng)格還是業(yè)種業(yè)態(tài)，甚至是地理位置，都保留了不同時期北京商業(yè)發(fā)展的特點，并擁有各個時期的商業(yè)代表，濃縮地反映出北京商業(yè)發(fā)展的沿革，代表了北京商業(yè)文化的博大與精深、歷史與傳承。同時，金寶街建設(shè)、雍和宮文化旅游資源、地鐵五號線開通、王府井二期改造，也為繁榮銀街提供了機(jī)會。一方面，擁有商業(yè)街良好的商業(yè)傳統(tǒng)和商業(yè)文化 底蘊(yùn)，占據(jù)城市核心的優(yōu)越位置，以及便利的交通條件等優(yōu)勢。能夠帶動人氣的旅游商品零售，僅在雍和宮院內(nèi)入口處設(shè)立 6個攤亭，而旅游定點接待餐廳僅有國子監(jiān)內(nèi)敘香齋 1家，且檔次不高。同時制約了沿街商業(yè)店鋪 的發(fā)展 。 ? 其中餐飲業(yè)，是消費者認(rèn)為商業(yè)設(shè)施中缺乏比例最高的，達(dá)到 37%； ? 對于缺乏休閑、休息場所商業(yè)設(shè)施的認(rèn)同，比例達(dá)到了 23%； 4. 交通 環(huán)境 承受能力不足 修建停車場，減少交通 擁 堵，是消費者對 改善 雍和宮商業(yè)環(huán)境提出最多的建議 （ 見表 16） 。鮮見 旅游商品 、特色商品、精品， 且 商品種類單一，經(jīng)營檔次雷同 ，如同“佛香一條街”。其次是無目的 逛街與購物，比例達(dá)到26%； ? 上香人群中，月收入 4000元以上者達(dá)到 55%，其中 8000元以上者達(dá)到 34%； ? 65%的上香人群有在本地區(qū)停留消費的意向，停留時間在 25 分鐘 5小時之間，平均停留 1小時左右 ； ? 來自外埠的上香者，更多 地 傾向于在本街停留消費 。 2. 潛在消費能力強(qiáng) 上香人群從事職業(yè) 比較分散，其中 教師 /醫(yī)生 /律師 /工程師等專業(yè)人士 比例最大，占到總體的24%； 其次是 商業(yè) /服務(wù)業(yè) 職工，達(dá)到 18%； 個體經(jīng)營者和從業(yè)者 占 15%的比例，與 商業(yè) /服務(wù)業(yè)管理干部 并列第三位。 其中，經(jīng)常光顧者的比例在 52%以上； ? 85%左右的光顧者以上香為