【正文】 00— 14： 00之間 ， 上午 910點 左右 是 高峰 期 。 經(jīng)過 2020 年沿街門店改造，雍和宮周邊的商業(yè)設(shè)施體現(xiàn)了明清仿古特色的裝飾風格，與雍和宮、國子監(jiān)建 筑相匹配，頗具特色。而五金電料專賣、機電產(chǎn)品則以面向企業(yè)型消費者為主。 由于周邊以平房區(qū)低收入人群為主，消費 能力 增長緩慢，社區(qū)商業(yè)中的提高型 業(yè)種 如餐飲、服飾專賣、休閑娛樂等 ， 上升空間不大。由于雍和宮、國子監(jiān)的存在，尤其是雍和宮的香火旺盛，使得附近地區(qū)的商業(yè)設(shè)施迅速發(fā)展 ， 形成以“供香、佛具”為主的宗教文化用品零售特色 （詳見“雍和宮旅游文化特色商業(yè)專項研究”部分）。最大的商業(yè)設(shè)施 —— 寶龍小商品市場也不過 2020平米。 以服裝、服飾， 鞋店、飾品、禮品 的 專門經(jīng)營為主 。 表 15 銀街北部商業(yè)設(shè)施分業(yè)種發(fā)展狀況 業(yè)種分類 數(shù)量 數(shù)量比重 營業(yè)面積 (平米 ) 營業(yè)面積比重 平均面積 (平米 ) 百貨零售 44 % 4393 % 40 餐飲快餐店 32 % 2783 % 80 服裝及飾品 70 % 2285 % 30 其他零售 63 % 1692 % 25 服務(wù)類 21 % 1395 % 26 其他餐飲食品 24 % 1160 % 30 衛(wèi)生服務(wù) 11 % 870 % 65 家具裝潢 19 % 768 % 26 文教類 5 % 337 % 50 數(shù)碼 產(chǎn)品 1 % 20 % 20 合計 290 % 15702 % 2. 風味小吃漸成氣候 本街營業(yè)面積位居第二位的是餐飲及快餐店。受區(qū)域內(nèi)消費能力的影響，小商品、小百貨等便利零售力量強大，更多地體現(xiàn)出以社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)型設(shè)施為主的特點。 1. 基礎(chǔ)型商業(yè)密集 北新橋一帶，商業(yè)發(fā)展的業(yè)種分布均勻，其中服飾零售是數(shù)量最多的種類，占比 24%。 近年來，隨著奧士凱、首航 等連鎖經(jīng)營 企 業(yè)的進入，商業(yè)逐漸恢復 發(fā)展 。計劃經(jīng)濟時期， 在 北新橋十字路口 周邊， 曾一度 成為 商業(yè)繁榮的區(qū)域型商 業(yè)中心。街內(nèi)擁有 北新橋郵局、火車票售票處 等 公共服務(wù)設(shè)施 。 本 區(qū)域 以 平房 居住 區(qū) 為主，人口密集。 目前，銀街中部的服裝服飾經(jīng)營數(shù)量占比達到 39%（參見表 14）， 位列各業(yè)種第一，并高于居第二位的餐飲、百貨零售 兩 倍多，具有較高的集中度。對比 2020年的歷史資料發(fā)現(xiàn)，目前銀街中部地區(qū) 的商業(yè) 規(guī)模 ， 與 當 年 沒有多大的變化。 2. 商業(yè)能力過剩 銀街中部的商業(yè)，是作為隆福寺商業(yè)中心的一部分發(fā)展起來的。 其次 是 餐飲及快餐業(yè) ， 營業(yè)面積占比 22%。 銀街商業(yè) 發(fā)展 報告 14 (二 ) 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 截至到 2020年 4月， 銀街中部（ 東四 十條 — 東四 段 ） 共有各類商業(yè)設(shè)施 172個，總營業(yè)面積接近 平米。隨著不同地域的經(jīng)營者慢慢加入，特別是相當一段時間的時尚商品經(jīng)營，使得本地商業(yè)京味文化的特點融入了時尚的氣息，在保留親和、隨意的同時，又增添了時尚 、先鋒、個性的一面，受到消費者 、 特 別是年輕人的歡迎。 作為銀街的重要組成部分，服飾類經(jīng)營也 是東四地段的鮮明特色。服裝、百貨、食品、珠寶 、 古玩、小吃、娛樂成為其主要商業(yè)構(gòu) 成 。民 諺 “東四、西單、鼓樓前”就是歷史留下的印記。 本 區(qū)域以 平房 居住區(qū)為主，人口密集。 甚至有 7%的商家認為，地鐵 五號線 帶走了部分換乘公交的消費者。 由于 相應 配套的休閑、娛樂、餐飲 與 服裝服飾的目標人群 定位 不夠統(tǒng)一 ， 未能形成 各商業(yè) 業(yè)種 之間的有機 互補 。 但由于 廉價外貿(mào)服裝店經(jīng)營 一定量的存在 ，使得本街的服裝經(jīng)營良莠不齊 ， 整體水準下降 ， 特色不夠突出 ， 并直接 影響到 品牌 企業(yè) 進入 ， 進而造成 有效消費人群減少。 表明 ， 目前 銀街 客流量的 減少 ， 不 單純 是 人流總量的下降，更重要的是，具有 較高 消費能力人 群的 流失。 指向性消費不明顯，是一部分消費群體的行為特征 。 表 9 客流人群光臨銀街南部的光顧頻率 光顧頻率 數(shù)量 比重 累計比重 幾乎天天光臨 42 % % 每周都要來 48 % % 每月會來 23次 50 % % 不定期但會常來 88 % % 很少來 52 % % 不確定 4 % % 合計 284 100% 3. 大眾化特征明顯 從職業(yè)特征的角度分析，銀街消費群體構(gòu)成較為分散。全天的客流高峰出現(xiàn)在 17： 0018:00 之間，達到 2020人次 /小時。服裝服飾經(jīng)營中，自銀街商業(yè) 發(fā)展 報告 9 有品牌企業(yè)的經(jīng)營狀況滿意度尚可，而無品牌企業(yè)的經(jīng)營滿意度較低。 ? 百貨零售 業(yè)態(tài) 以食品店 、便利店等 基礎(chǔ)型配置為主 ， 面向周邊居住的消費者； ? 餐飲行業(yè)主要以快餐業(yè)、正餐為主，平均單價在 25 元左右， 屬于中低檔水平。特色行業(yè)中，服裝服飾零售平均面積 101平米。 百貨零售業(yè)數(shù)量不多，但由于三友商場 坐落于此 ，使 其 總營業(yè)面積占比達 21%，位居第三 ； 餐飲快餐類位居營業(yè)面積占比第四位。他們 普遍具有營業(yè)面積大，定位于中高檔的特點，相對集中于 本地段 的中部 ， 形成了行業(yè)集群 。其中數(shù)量占比達到 55%，平均 每 2 家店 即 有 1 個是服裝服飾經(jīng)營 ， 具有較高的集中度 。受協(xié)和醫(yī)院改造及金寶街 和 地鐵五號線 建設(shè) 的影響，目前本街的商業(yè)設(shè)施大量減少。 東單菜市場、大華電影院等商業(yè)設(shè)施， 都曾 在本市的商業(yè)活動中占有重要的地位。街內(nèi)擁有 新聞出版署、 協(xié)和醫(yī)院 等國家級 、 市級單位。崇文門商圈以 時尚 潮流為商業(yè)發(fā)展定位 ， 主要 覆蓋崇文、東城交界的人群。 同傳統(tǒng) 商圈相比， 朝外商業(yè) 吃、住、行、游、購、娛 業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)發(fā)展定位于商務(wù)型服務(wù)，以商務(wù)帶動商業(yè) ， 主要 面向 CBD 及周邊的商務(wù)人群。 朝外商圈： 通過朝內(nèi)大街與銀街相交。 (四 ) 銀街 周邊商 業(yè)競爭力 幾乎是在銀街正式命名的同時，北京的消費市場迅速繁榮，各種大型商業(yè)設(shè)施相繼建成開業(yè)，多種商業(yè)文化層出不窮，商業(yè)格局不斷發(fā)生著變化 ，商業(yè)競爭愈演愈烈（見表 4）。其 平均單 體 營業(yè)面積在60平米左右 ，在銀街各地段中最低。其中，密度最高的地段為雍和宮 北新橋段。目前銀街輔助設(shè)施尚顯缺乏（見表 2） 。 其他公共設(shè)施。便利的公 共交通 為消費者的順利到達提供了極大的方便 。 非 早晚 高峰期間，車流量 （雙向）達到 250400輛 /30分鐘，道路基本暢通。根據(jù)崇雍大街管理辦公室的統(tǒng)計資料， 1993 年各種商業(yè)設(shè)施達到 750 余家，比 1992 年增長了 30%。 一時間，銀街 成為引領(lǐng)京城穿著時尚的風向標。由于款式新穎，更新迅 速，受到市場的歡迎，逐漸 形成 服裝一條街的雛形。自北向南依次有雍和宮北大街、東四北大街、東四南大街及東單北大街， 50多條胡同與之相交，并有交道口東大街、平安大街、朝陽門內(nèi)大街、金寶街橫貫其間。 2020年，貫通銀街的地鐵 5號線全線開通，為銀街的發(fā)展提供了契機?！按┰阢y街 ” 直接又鮮明 地 體現(xiàn)了銀街的商業(yè)定位。銀街商業(yè) 發(fā)展 報告 1 銀街商業(yè) 發(fā)展 報告 北京市東城區(qū)商務(wù)局 北京合眾觀點商務(wù)咨詢公司 二零零八年 十二 月 銀街商業(yè) 發(fā)展 報告 2 目 錄 前言 ??????????????????????????????? 1 銀街 商業(yè)定位調(diào)研報告 ?????????????????????? 2 一 銀 街整體概述 ????????????????????????? 2 (一 )銀街的命名與地理位置 ?????????????????????? 2 (二 )銀街的交通與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ???????????????????? 2 ，道路基本暢通 ???????????????????? 2 ，輔助設(shè)施有待提高 ?????????????????? 3 (三 )銀街商業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)布局 ?????????????????????? 4 ??????????????????????????? 4 ?????????????????????????? 4 (四 )銀街周邊商業(yè)競爭力 ??????????????????????? 4 二 銀街商業(yè)定位研究 —— 南部地區(qū) ???????????????? 6 (一 )綜合情況 ??????????????????????????? 6 (二 )商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ?????????????????????????? 6 ??????????????????????????? 6 ????????????????????????? 6 ????????????????????????? 7 ????????????????????????? 8 ????????????????????????? 8 ????????????????????????? 8 (三 )消費人群研究 ?????????????????????????? 9 ?????????????????????????? 9 ????????????????????? 9 ?????????????????????????? 10 的性消費不強 ?????????????????????????? 11 (四 )商業(yè)發(fā)展存在的問題 ??????????????????????? 12 ??????????????????????? 12 銀街商業(yè) 發(fā)展 報告 3 ，業(yè)種組合定位矛盾 ????????????????? 12 ??????????????????? 12 三 銀街商業(yè)定位研究 —— 中部地區(qū) ??????????? ?? 13 (一 )綜合情況 ?????????????????????????? 13 (二 )商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ????????????????????????? 14 ???????????????????????? 14 ?????????????????????????? 14 ?? ?????????????????????? 15 四 銀街商業(yè)定位研究 — — 北部地區(qū) ??????????????? 16 (一 )綜合情況 ???????????????????????????? 16 (二 )商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ?????????????????????????? 16 ?????????????????????????? 16 ??? ?????????????????????? 17 ?????????????????????????? 17 ?????????????????????????? 18 ????????????????????????? 18 (三 )商業(yè)發(fā)展存在的問題 ??????????????????????? 18 商業(yè)發(fā)展 ????????????????????? 18 ????????????????????????? 18 五 雍和宮旅游文化特色商業(yè)專項研究 ?????????????? 19 （一）綜合情況概述 ????????????????????????? 19 （二）消費人群與消費需求研究 ???????????????????? 19 ? ??????????????????????? 19 ?????????????????????????? 19 ???????????????????????? 20 ??????????????????????? 20 ????????????????????????? 21 銀街 商業(yè)定位建議 ? ??????????????????????? 22 銀街商業(yè) 發(fā)展 報告 4 一 商業(yè)定位思路 ????????????????????????? 22 (一 )依托文化傳統(tǒng)，彰顯現(xiàn)代文明 ??????????????????? 22 (二 )立足屬地商業(yè)，挖掘地緣經(jīng)濟 ??????????????????? 22 (三 )多中心復合結(jié)構(gòu)，立體化錯位經(jīng)營 ????????????????? 23 二 總 體定位 ?? ????? ???????????????????? 23 三 功能 定位 ?????????????????????????? ? 23 四 銀街 商業(yè)定位 實 施措施 ???????????????????