【正文】 合計(jì) /均值 4500 642 78650 2. 發(fā)展 水平 不均衡 銀街 總體的商業(yè) 發(fā)展 水平，在不同地段里，發(fā)展并不平衡，自北向南， 由弱變強(qiáng) 。 北部 ， 包括 雍和宮大街及東四北大街北新橋 兩個(gè)地段 ， 雖然商業(yè)設(shè)施密度較大，但商業(yè)服務(wù)能力較低， 總營業(yè)面積 萬平米左右，尚不及銀街中、南部 1 個(gè)自然地段的力量。其 平均單 體 營業(yè)面積在60平米左右 ，在銀街各地段中最低。銀街南部東四 — 東單地段，總面積達(dá)到 ，占銀街商業(yè)營業(yè)總面積的 45%以上 ,是銀街商業(yè)發(fā)展的主體。就單體店的服務(wù)能力而言，銀街南部 商業(yè)設(shè)施的平均面積 200 平米 也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他地段 。銀街中部 東四 十條 — 東四路口地段，總體商業(yè)發(fā)展水平處于中游 ,低于南部地區(qū)，但遠(yuǎn)高于北部地 區(qū) 。 (四 ) 銀街 周邊商 業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力 幾乎是在銀街正式命名的同時(shí)，北京的消費(fèi)市場(chǎng)迅速繁榮，各種大型商業(yè)設(shè)施相繼建成開業(yè)，多種商業(yè)文化層出不窮，商業(yè)格局不斷發(fā)生著變化 ，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈（見表 4）。 目前 銀街 周邊形銀街商業(yè) 發(fā)展 報(bào)告 5 成了朝外、建外、崇文門 、北京站 等商圈 。 銀街自身地處王府井商圈及隆福寺商圈之中， 是 兩大商圈的有機(jī)組成 部分 。而外部，對(duì)銀街商業(yè)發(fā)展影響最大的莫過于朝外商圈、崇文門外商圈。 朝外商圈： 通過朝內(nèi)大街與銀街相交。 主要以朝外大街為主體， 西起東二環(huán)，東至東大橋。 目前在這條不到 公里長(zhǎng)的街上，形成了集藍(lán)島大廈、旺市百利、 百腦匯 、豐聯(lián)廣場(chǎng)、華普 超市 、 昆泰國際中心、尚都國際等全業(yè)態(tài)商業(yè)中心 ,，大小商業(yè)設(shè)施 120 家以上。 被 稱為 繼 王府井 、西單 之后的 北京的第三商業(yè)大道 。 同傳統(tǒng) 商圈相比， 朝外商業(yè) 吃、住、行、游、購、娛 業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)發(fā)展定位于商務(wù)型服務(wù)，以商務(wù)帶動(dòng)商業(yè) ， 主要 面向 CBD 及周邊的商務(wù)人群。 崇外商圈： 銀街向南的直接延展。 主要指崇文門外大街一 帶 以新世界百貨商場(chǎng) 為 核心 形成的商業(yè)覆蓋。 目前擁有 新世界商場(chǎng)、搜秀城、錢柜、樂圣、韓城時(shí)尚廣場(chǎng) 、崇文菜市場(chǎng)、哈德門飯店以及一站式購物中心國瑞商業(yè)等。崇文門商圈以 時(shí)尚 潮流為商業(yè)發(fā)展定位 ， 主要 覆蓋崇文、東城交界的人群。 表 4 銀街 周邊 商業(yè)發(fā)展大事記 年代 銀街 周邊商業(yè)環(huán)境變化 備注及說明 1992 路易威登進(jìn)入王府飯店 ，建外 賽特開業(yè) 專賣專營、奢侈品消費(fèi) 1993 朝外藍(lán)島大廈東區(qū)開業(yè) 百貨零售、中檔消費(fèi) 1997 朝外 豐聯(lián)廣場(chǎng)開業(yè) 專賣專營，中高檔消費(fèi) 1998 崇文新世界開張營業(yè)； 王府井 新東安商場(chǎng)開業(yè) 百貨零售、中高檔消費(fèi) 2020 東單 東方廣場(chǎng)開業(yè) 購物中心，國際品牌 2020 金寶街改造工程奠基 2020 金寶街國旅大廈正式入住 2020 東四隆福數(shù)碼廣場(chǎng)停業(yè)至今 百貨專賣、大眾消費(fèi) 2020 金寶街上的麗晶酒店開業(yè) 專營專賣、奢侈品消費(fèi) 2020 銀街 完成 基礎(chǔ)設(shè)施改造及店面裝飾改造 2020 東單路口西側(cè)協(xié)和醫(yī)院擴(kuò)建工程完成拆遷 銀街商業(yè) 發(fā)展 報(bào)告 6 二 銀街商業(yè) 定位 研究 —— 南部地區(qū) (一 ) 綜合情況 銀街南部 由東四南大街 （東四 — 金寶街 ） 、東單北大街 （金 寶街 — 東單路口） 組成 ，全長(zhǎng) 1700米 ,是銀街最長(zhǎng) ， 也是 商業(yè)最 為 發(fā)達(dá)的地段 。 與王府井商業(yè)區(qū)僅一街之隔， 是 其 組成部分之一。街內(nèi)擁有 新聞出版署、 協(xié)和醫(yī)院 等國家級(jí) 、 市級(jí)單位。 早在 明清時(shí)代 ， 東 單 — 東 四 一帶， 就 曾經(jīng)是 金融業(yè)、 商業(yè) 發(fā)達(dá)的 地區(qū) ?，F(xiàn)存的米市大街、燈市口、禮士 (驢市 )胡同， 就是歷史留下的印記。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代 ，這條大街保持了商業(yè) 興隆 的特點(diǎn) 。 東單菜市場(chǎng)、大華電影院等商業(yè)設(shè)施， 都曾 在本市的商業(yè)活動(dòng)中占有重要的地位。 (二 ) 商業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 從銀街命名到現(xiàn)在， 銀街 南部地段 商業(yè)結(jié)構(gòu) 從數(shù)量 上 已經(jīng) 發(fā)生了較大的變化 ，商家數(shù)量 從 1997年的 近 240家，下降到 2020年的 180家 。 截止到 2020年 4月 ， 銀街南部擁有商業(yè)設(shè)施 180家，總營業(yè)面積 接近 4萬平米 ， 其商業(yè)發(fā)展具有以下特征 ： 1. 商業(yè) 密度下降 銀街南部地段，雖然在整個(gè)銀街中服務(wù)能力最強(qiáng) ， 但就商業(yè)密度而言，卻是最低。其中原因之一，在于東單北大街的改造更新。受協(xié)和醫(yī)院改造及金寶街 和 地鐵五號(hào)線 建設(shè) 的影響，目前本街的商業(yè)設(shè)施大量減少。同 2020年 相 比，減少了近 50家。其中東單北大街商業(yè)密度低至 /平方米，從協(xié)和醫(yī)院至基督教愛國青年會(huì)約有 700米的 商業(yè)空白（見表 5）。 表 5 銀街南部地區(qū)商業(yè)設(shè)施密度情況 路段 自然段長(zhǎng)度（米） 商業(yè)設(shè)施數(shù)量 密度（數(shù)量 /平方米） 東單北 大街 810 71 東四南 大街 890 109 合計(jì) 180 2. 服飾經(jīng)營集中度高 通過業(yè)種分類對(duì)比看到 （見表 6） ，銀街的招牌行業(yè)服裝與服飾零售，在東單 — 東四段名不虛傳，銀街商業(yè) 發(fā)展 報(bào)告 7 無論是營業(yè)面積還是商家數(shù)量均位列第一。其中數(shù)量占比達(dá)到 55%，平均 每 2 家店 即 有 1 個(gè)是服裝服飾經(jīng)營 ， 具有較高的集中度 。 90%的商家經(jīng)營品牌服裝，其余為無品牌經(jīng)營，但就有影響力的品 牌經(jīng)營而言，主要集中于耐克、阿迪達(dá)斯、彪馬等運(yùn)動(dòng)服裝品牌 ， 以及 部分服裝服飾 二、三 線 品牌。 3. 精品向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移 以婚紗攝影為主的 家庭 服務(wù)類 營業(yè)面積位居第二 。 婚紗攝影，是最早進(jìn)入本街的精品行業(yè)之一，近年來經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)整， 已有包括 薇薇新娘、巴黎春天、巴黎婚紗等 7個(gè)品牌 落戶本街。他們 普遍具有營業(yè)面積大，定位于中高檔的特點(diǎn)，相對(duì)集中于 本地段 的中部 ， 形成了行業(yè)集群 。 時(shí)尚、精品特征鮮明 ， 已成為銀街南部一個(gè)新的行業(yè) 亮點(diǎn) 。 美容美發(fā)是銀街的傳統(tǒng)行業(yè)之一， 目前共有 8家店，集中在東四南大街一帶，全部為品牌企業(yè)或連鎖企業(yè)。這些企業(yè)多 為 2020年以前進(jìn)駐，發(fā)展穩(wěn)定，是銀街保持精品特征的重要行業(yè)之一。 百貨零售業(yè)數(shù)量不多，但由于三友商場(chǎng) 坐落于此 ，使 其 總營業(yè)面積占比達(dá) 21%，位居第三 ； 餐飲快餐類位居營業(yè)面積占比第四位。 表 6 銀街南部商業(yè)設(shè)施行業(yè)發(fā)展情況 行業(yè)分類 數(shù)量 數(shù)量比重 營業(yè)面積 （平米） 營業(yè)面積比重 平均面積 服裝及飾品 100 % 10160 % 服務(wù)類 18 % 8595 % 百貨零售 15 % 6248 % 餐飲快餐店 15 % 3565 % 電影院 1 % 3000 % 3000 衛(wèi)生服務(wù) 12 % 1945 % 文教類 6 % 1067 % 其他餐飲食品 7 % 924 % 132 家具裝潢 2 % 330 % 165 數(shù)碼產(chǎn)品 2 % 160 % 80 其他 2 % 90 % 45 合計(jì) 180 % 36084 % 銀街商業(yè) 發(fā)展 報(bào)告 8 4. 經(jīng)營面積普遍偏小 小店多，是銀街的特色。 在銀街南部，三友商場(chǎng)以 5000平米營業(yè)面積成為最大的商業(yè)單位 ； 最小的單體營業(yè)面積不足 10 平米，平均面積為 200平米。其中 25%的商家營業(yè)面積不超過 30平米，50%的 商家 營業(yè)面積在 75平米以下。特色行業(yè)中，服裝服飾零售平均面積 101平米。缺少 大 中型商業(yè)設(shè)施，特別是具有商業(yè)號(hào)召力的地標(biāo)性設(shè)施 是銀街發(fā)展遇到的主要問題之一。 5. 商品定位差異明顯 銀街南部的商業(yè)設(shè)施， 自身定位存在較大的差異。總體來看，特色行業(yè)以中高檔為主 （見表 7） 。 ? 百貨零售 業(yè)態(tài) 以食品店 、便利店等 基礎(chǔ)型配置為主 ， 面向周邊居住的消費(fèi)者； ? 餐飲行業(yè)主要以快餐業(yè)、正餐為主，平均單價(jià)在 25 元左右， 屬于中低檔水平。 以 面向 流動(dòng)消費(fèi)者為主； ? 美容美發(fā) 、 婚紗攝影，普遍以中高檔定位為主，面向全市范圍的消費(fèi)者 ； ? 服裝服飾 經(jīng)營 定位相對(duì) 分散 ， 低、中、中高檔品牌兼顧，消費(fèi)者覆蓋面廣泛。 表 7 各業(yè)種 銷量最大的商品 /服務(wù)單價(jià) 細(xì)分 種類 平均單價(jià) （元） 中位數(shù)平均單價(jià) （元） 最低單價(jià) （元） 最高單價(jià) （元） 服飾店 25 2100 皮件店 65 650 鞋店 120 200 飾品店 35 1200 婚紗攝影 2020 7000 美發(fā) 80 79 9 200 美容院 375 375 餐飲 12 43 百貨零售 9 1200 合計(jì) 10 7000 6. 經(jīng)營狀況喜憂參半 調(diào)查結(jié)果顯示，不同行業(yè)的經(jīng)營狀況有很大的差異，美容美發(fā)業(yè)、婚紗攝影等時(shí)尚性表現(xiàn)力強(qiáng)，品牌企業(yè) 集中 ， 目前經(jīng)營狀況良好。餐飲、百貨零售經(jīng)營效果一般 （見表 8） 。服裝服飾經(jīng)營中，自銀街商業(yè) 發(fā)展 報(bào)告 9 有品牌企業(yè)的經(jīng)營狀況滿意度尚可，而無品牌企業(yè)的經(jīng)營滿意度較低。 表 8 不同業(yè)種的經(jīng)營狀況滿意度 水平 經(jīng)營狀況 Total 行業(yè) 非常滿意 比較滿意 一般 不滿意 極不滿意 百貨零售 頻數(shù) 0 2 2 1 0 5 行業(yè)比重 .0% % % % .0% % 餐飲快餐 頻數(shù) 0 0 4 0 0 4 行業(yè)比重 .0% .0% % .0% .0% % 服飾 頻 數(shù) 14 33 20 1 1 69 行業(yè)比重 % % % % % % 婚紗攝影 頻數(shù) 3 3 1 0 0 7 行業(yè)比重 % % % .0% .0% % 美發(fā) 頻數(shù) 3 2 1 0 0 6 行業(yè)比重 % % % .0% .0% % 合計(jì) 頻數(shù) 20 40 28 2 1 91 行業(yè)比重 % % % % % % (三 ) 消 費(fèi)人群研究 1. 客流量 明顯偏低 任何商業(yè)街的發(fā)展，都需要旺盛的人氣作為支撐。上世紀(jì) 九十 年代，作為繁華的商業(yè)區(qū)，東四北大街 東單北大街 一帶平均日人流量達(dá)到 10萬人。進(jìn)入到 2020年，根據(jù)人流量調(diào)查測(cè)算，全天 （ 9：0020： 00） 客流量?jī)H為 ， 平均每小時(shí) 1600人左右。全天的客流高峰出現(xiàn)在 17： 0018:00 之間，達(dá)到 2020人次 /小時(shí)。 2. 本市常住居民 和 回頭客為主 ? 外埠消費(fèi)者不足 20%， 80%以上的消費(fèi)者來自本市常住居民 ； ? 步行到達(dá)本街的客流僅占 14%，屬地消費(fèi)者比重不高； ? 本市光顧者中，朝陽、海淀、東城、西城、昌 平、豐臺(tái)地區(qū)的到達(dá)人數(shù)最多，合計(jì)占客流總 量 的 81%。 ? 日常型消費(fèi)者占 15%左右，區(qū)域型消費(fèi)者占 17%， 來自全市的 廣域型消費(fèi)者（不定期但會(huì)銀街商業(yè) 發(fā)展 報(bào)告 10 常來及每月光顧 23次 ） ，比例近 50%。 總體看，回頭 客 的比率較高。 表 9 客流人群光臨銀街南部的光顧頻率 光顧頻率 數(shù)量 比重 累計(jì)比重 幾乎天天光臨 42 % % 每周都要來 48 % % 每月會(huì)來 23次 50 % % 不定期但會(huì)常來 88 % % 很少來 52 % % 不確定 4 % % 合計(jì) 284 100% 3. 大眾化特征明顯 從職業(yè)特征的角度分析，銀街消費(fèi)群體構(gòu)成較為分散。從表 10看出，公司職員、商業(yè)服務(wù)業(yè)職工、學(xué)生構(gòu)成銀街消費(fèi)主力人群；私營企業(yè)主、自由職業(yè)者、各類專業(yè)人士構(gòu)成次級(jí)消費(fèi)人群。 光臨本街的消費(fèi) 群體 以中低收入者為主（見表 11），其中 79%的消費(fèi)者個(gè)人月收入在 3000元以下，總體平均月收入為 2200 元 ， 呈現(xiàn)大眾化 消費(fèi) 特征（調(diào)查同期的北京市城鎮(zhèn)居民平均月收入為2020元） 。 表 10 銀街南部消費(fèi)者 職業(yè)分布 情況 消費(fèi)者職業(yè) 頻數(shù) 頻數(shù)比重 累計(jì)比 重 黨政機(jī)關(guān) /事業(yè)單位干 部 3 黨政機(jī)關(guān) /事業(yè)單位職員 12 教師 /醫(yī)生 /律師 /工程師等專業(yè)人士 18 公司 /企業(yè)職員 69 商業(yè) /服務(wù)業(yè)管理干部 3 商業(yè) /服務(wù)業(yè)職工 64 工業(yè) /生產(chǎn)性企業(yè)管理干部 5 工業(yè) /生產(chǎn)性企業(yè)職工 3 個(gè)體 /私營業(yè)主 19 下崗 /待業(yè) /退休 7 自由職業(yè) 17 6 學(xué)生 65 100 合計(jì) 285 100 銀街商業(yè) 發(fā)展 報(bào)告 11 表