【正文】 口大街 王 府 井 大 街 東四服裝特色街 東四服裝特色街 東四 北 大 街 東 四 南 大 街 東 單 北 大 街 朝 陽(yáng) 門 南 小 街 金 寶 街 朝 陽(yáng) 門 北 小 街 美術(shù)館后街 交道口南大街 安 定 門 內(nèi) 大 街 朝陽(yáng)門內(nèi)內(nèi)大街 交道口東大街 雍和宮 文 化旅游 街 北新橋 京味商業(yè)街 雍 和 宮 北 大 街 東 直 門 北 小 街 東 直 門 南小 街 安定門東大街（北二環(huán)） 東四區(qū)域商業(yè)中心 北新橋社區(qū)商業(yè)中心 平安大街 東單時(shí)尚精 品街 金寶街休閑商務(wù)中心 。在進(jìn)行整體品牌塑造、統(tǒng)一開展?fàn)I銷活動(dòng)、倡導(dǎo)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)等方面，充分發(fā)揮商家之間內(nèi)部管理與約束的作用。銀街定位的實(shí)現(xiàn)需要管理者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的共同努力。 旅游定點(diǎn)餐廳、茶藝館等 ， 是這一地段商業(yè)發(fā)展首選要考慮的 業(yè)態(tài) 。 在東四北大街南部現(xiàn)人民大學(xué)宿舍處，雖然受文物 保護(hù) 的限制，商業(yè)設(shè)施暫時(shí)空白。 ? 經(jīng)營(yíng)特色： 以京味、南北小吃為主的餐飲及食品類經(jīng)營(yíng) ，結(jié)合吳裕泰及部分傳統(tǒng)商業(yè)，形成 京味文化商業(yè)街。 （三） 東四區(qū)域商業(yè)中心 東四路口 （北） — 十條路口 （ 全長(zhǎng) 1100米 ） ? 定位 ： 區(qū)域型 商業(yè)中心區(qū)， 成為 未來(lái) 隆福寺商圈的重要組成 部分 。 銀街商業(yè) 發(fā)展 報(bào)告 24 ? 設(shè)計(jì)主題：充分發(fā)揮城市 中 心的作用， 以 金寶街高檔及奢侈品消費(fèi)設(shè)施為 核心 ，利用北京奢侈消費(fèi)在核心區(qū)的空白，重點(diǎn)突出服務(wù)功能特色，與東方廣場(chǎng)、王府井二期相 銜接 ，形成中高檔消費(fèi)區(qū) 。 二 總體定位 銀街未來(lái) 的 商業(yè)發(fā)展，將依托王府井商業(yè)區(qū) 和 雍和宮旅游文化區(qū)， 構(gòu)建 多中心商業(yè)組合，完善休閑、 購(gòu)物 、商務(wù)、旅游 四 大功能 ， 體現(xiàn) “ 時(shí)尚、青春、和諧、 文化 ” ， 形成由多個(gè)復(fù)合型、特色型商業(yè) 地 段 組成的 ， 具有濃郁 文化 色彩的 生活化 商業(yè) 街?？梢栽跐M足屬地居民大眾消費(fèi)的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)檔 次，在業(yè)已形成的精品行業(yè)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步豐富服務(wù)類商業(yè)，形成精品時(shí)尚特色，成為王府井商業(yè)區(qū)的重要補(bǔ)充。隨著本地區(qū)商業(yè)的成熟，逐漸擴(kuò)大影響力和覆蓋范圍。一方面，擁有商業(yè)街良好的商業(yè)傳統(tǒng)和商業(yè)文化 底蘊(yùn)，占據(jù)城市核心的優(yōu)越位置，以及便利的交通條件等優(yōu)勢(shì)。鮮見 旅游商品 、特色商品、精品， 且 商品種類單一，經(jīng)營(yíng)檔次雷同 ，如同“佛香一條街”。 2020年農(nóng)歷初一，雍和宮的光顧者達(dá)到全年最高值 10萬(wàn)人次。 經(jīng)過(guò) 2020 年沿街門店改造，雍和宮周邊的商業(yè)設(shè)施體現(xiàn)了明清仿古特色的裝飾風(fēng)格，與雍和宮、國(guó)子監(jiān)建 筑相匹配，頗具特色。 由于周邊以平房區(qū)低收入人群為主，消費(fèi) 能力 增長(zhǎng)緩慢，社區(qū)商業(yè)中的提高型 業(yè)種 如餐飲、服飾專賣、休閑娛樂等 ， 上升空間不大。最大的商業(yè)設(shè)施 —— 寶龍小商品市場(chǎng)也不過(guò) 2020平米。 表 15 銀街北部商業(yè)設(shè)施分業(yè)種發(fā)展?fàn)顩r 業(yè)種分類 數(shù)量 數(shù)量比重 營(yíng)業(yè)面積 (平米 ) 營(yíng)業(yè)面積比重 平均面積 (平米 ) 百貨零售 44 % 4393 % 40 餐飲快餐店 32 % 2783 % 80 服裝及飾品 70 % 2285 % 30 其他零售 63 % 1692 % 25 服務(wù)類 21 % 1395 % 26 其他餐飲食品 24 % 1160 % 30 衛(wèi)生服務(wù) 11 % 870 % 65 家具裝潢 19 % 768 % 26 文教類 5 % 337 % 50 數(shù)碼 產(chǎn)品 1 % 20 % 20 合計(jì) 290 % 15702 % 2. 風(fēng)味小吃漸成氣候 本街營(yíng)業(yè)面積位居第二位的是餐飲及快餐店。 1. 基礎(chǔ)型商業(yè)密集 北新橋一帶，商業(yè)發(fā)展的業(yè)種分布均勻，其中服飾零售是數(shù)量最多的種類，占比 24%。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期， 在 北新橋十字路口 周邊， 曾一度 成為 商業(yè)繁榮的區(qū)域型商 業(yè)中心。 本 區(qū)域 以 平房 居住 區(qū) 為主，人口密集。對(duì)比 2020年的歷史資料發(fā)現(xiàn)，目前銀街中部地區(qū) 的商業(yè) 規(guī)模 ， 與 當(dāng) 年 沒有多大的變化。 其次 是 餐飲及快餐業(yè) ， 營(yíng)業(yè)面積占比 22%。隨著不同地域的經(jīng)營(yíng)者慢慢加入，特別是相當(dāng)一段時(shí)間的時(shí)尚商品經(jīng)營(yíng)，使得本地商業(yè)京味文化的特點(diǎn)融入了時(shí)尚的氣息，在保留親和、隨意的同時(shí)，又增添了時(shí)尚 、先鋒、個(gè)性的一面，受到消費(fèi)者 、 特 別是年輕人的歡迎。服裝、百貨、食品、珠寶 、 古玩、小吃、娛樂成為其主要商業(yè)構(gòu) 成 。 本 區(qū)域以 平房 居住區(qū)為主，人口密集。 由于 相應(yīng) 配套的休閑、娛樂、餐飲 與 服裝服飾的目標(biāo)人群 定位 不夠統(tǒng)一 ， 未能形成 各商業(yè) 業(yè)種 之間的有機(jī) 互補(bǔ) 。 表明 ， 目前 銀街 客流量的 減少 ， 不 單純 是 人流總量的下降，更重要的是，具有 較高 消費(fèi)能力人 群的 流失。 表 9 客流人群光臨銀街南部的光顧頻率 光顧頻率 數(shù)量 比重 累計(jì)比重 幾乎天天光臨 42 % % 每周都要來(lái) 48 % % 每月會(huì)來(lái) 23次 50 % % 不定期但會(huì)常來(lái) 88 % % 很少來(lái) 52 % % 不確定 4 % % 合計(jì) 284 100% 3. 大眾化特征明顯 從職業(yè)特征的角度分析，銀街消費(fèi)群體構(gòu)成較為分散。服裝服飾經(jīng)營(yíng)中，自銀街商業(yè) 發(fā)展 報(bào)告 9 有品牌企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況滿意度尚可，而無(wú)品牌企業(yè)的經(jīng)營(yíng)滿意度較低。特色行業(yè)中，服裝服飾零售平均面積 101平米。他們 普遍具有營(yíng)業(yè)面積大，定位于中高檔的特點(diǎn)，相對(duì)集中于 本地段 的中部 ， 形成了行業(yè)集群 。受協(xié)和醫(yī)院改造及金寶街 和 地鐵五號(hào)線 建設(shè) 的影響，目前本街的商業(yè)設(shè)施大量減少。街內(nèi)擁有 新聞出版署、 協(xié)和醫(yī)院 等國(guó)家級(jí) 、 市級(jí)單位。 同傳統(tǒng) 商圈相比， 朝外商業(yè) 吃、住、行、游、購(gòu)、娛 業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)發(fā)展定位于商務(wù)型服務(wù)，以商務(wù)帶動(dòng)商業(yè) ， 主要 面向 CBD 及周邊的商務(wù)人群。 (四 ) 銀街 周邊商 業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力 幾乎是在銀街正式命名的同時(shí)，北京的消費(fèi)市場(chǎng)迅速繁榮，各種大型商業(yè)設(shè)施相繼建成開業(yè)，多種商業(yè)文化層出不窮，商業(yè)格局不斷發(fā)生著變化 ，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈（見表 4）。其中，密度最高的地段為雍和宮 北新橋段。 其他公共設(shè)施。 非 早晚 高峰期間，車流量 （雙向）達(dá)到 250400輛 /30分鐘，道路基本暢通。 一時(shí)間，銀街 成為引領(lǐng)京城穿著時(shí)尚的風(fēng)向標(biāo)。自北向南依次有雍和宮北大街、東四北大街、東四南大街及東單北大街， 50多條胡同與之相交，并有交道口東大街、平安大街、朝陽(yáng)門內(nèi)大街、金寶街橫貫其間?！按┰阢y街 ” 直接又鮮明 地 體現(xiàn)了銀街的商業(yè)定位。 1992 年 ,東城區(qū)政府因勢(shì)利導(dǎo)，將這條十里長(zhǎng)街命名為“銀街”。與命名之初略有不同， 本文 所指 “ 銀街 ” 的 概 念 ，北起雍和宮橋，南至長(zhǎng)安街東單路口，全長(zhǎng)超過(guò) 里，崇文門內(nèi)大街 未 包含其中。受此影響，一批國(guó)營(yíng)、集體企業(yè)紛紛開始服裝經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)了一批國(guó)內(nèi)合資品牌和內(nèi)資品牌 進(jìn)入 ，如愛 德 康、李艷萍、阿山皮衣、丹尼皮衣、藍(lán)豹洋服、阿桑納服飾、金犀寶、比利牛仔、 fun牛仔 等 ，受到更多的個(gè)性化消費(fèi)時(shí)尚人群的歡迎。 銀街按照總體規(guī)劃設(shè)銀街商業(yè) 發(fā)展 報(bào)告 3 計(jì)紅線為 70米， 現(xiàn) 平均路寬 30米 ， 機(jī)動(dòng)車雙向行駛。 通過(guò)架空線入地、新建管道鋪設(shè)、增添夜景照明， 以及 店面裝飾、廣告牌整治等工作，將銀街的市政基礎(chǔ)條件提升到新的高度， 完善 了銀街商業(yè)發(fā)展必備的硬件設(shè)施。按沿街門牌商業(yè)使用率計(jì)算，商業(yè)密度超過(guò) 80%以上。銀街中部 東四 十條 — 東四路口地段，總體商業(yè)發(fā)展水平處于中游 ,低于南部地區(qū)，但遠(yuǎn)高于北部地 區(qū) 。 被 稱為 繼 王府井 、西單 之后的 北京的第三商業(yè)大道 。 與王府井商業(yè)區(qū)僅一街之隔， 是 其 組成部分之一。其中原因之一，在于東單北大街的改造更新。 婚紗攝影，是最早進(jìn)入本街的精品行業(yè)之一，近年來(lái)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)整， 已有包括 薇薇新娘、巴黎春天、巴黎婚紗等 7個(gè)品牌 落戶本街。其中 25%的商家營(yíng)業(yè)面積不超過(guò) 30平米，50%的 商家 營(yíng)業(yè)面積在 75平米以下。餐飲、百貨零售經(jīng)營(yíng)效果一般 （見表 8） 。 總體看，回頭 客 的比率較高。 表 12 客流到達(dá)銀街南部的光顧目的 到達(dá)目的 數(shù)量 樣 本比重 購(gòu)物 89 % 用餐 13 % 美容美發(fā) 5 % 休閑娛樂 7 % 就醫(yī) 11 % 朋友聚會(huì) 10 % 婚紗攝影 2 .6% 逛街 117 % 僅僅 路過(guò) 84 % 其他 6 % 合計(jì) 344 % 進(jìn)一步的收入水平對(duì)比分析可以看到： 單純 路過(guò)人群 中 的中 高收入者（ 3000 元以上）比例 ， 高銀街商業(yè) 發(fā)展 報(bào)告 12 出 目的性消費(fèi)者和潛在消費(fèi)者 18 個(gè)百分點(diǎn) 。 2. 購(gòu)物環(huán)境單調(diào)， 業(yè)種組合定位 矛盾 銀街 南部 街 長(zhǎng) 1700米 ，對(duì)于步行購(gòu)物而言 ，顯得 過(guò)長(zhǎng) （商業(yè)街的 有效 長(zhǎng)度以 500— 800米為最佳）， 同時(shí) 購(gòu)物 環(huán)境 過(guò)于單一。是銀街的核心商業(yè)區(qū)之一。 1988年重建為當(dāng)時(shí)北京最大的百貨公司 —— 隆福大廈，與隆福寺商業(yè)街共同構(gòu)成當(dāng)時(shí)北京最重要的市 級(jí)商業(yè)中心。由于街邊店大多具有開架、專賣、體驗(yàn)式購(gòu)物的特點(diǎn)，雖不同于大柵欄、王府井眾多老字號(hào)那般大氣、恢弘 ,卻具有平和、隨意的特征，將購(gòu)物、休閑的快樂集于一體。 其中 營(yíng)業(yè)面積位居第一位的是 百貨零售業(yè) ， 營(yíng)業(yè)面積占比 25%（見表 14） 。 目前往來(lái)于本地段的行人數(shù)量在 人 /日之間 ， 而 整體商業(yè)服務(wù)能力依然保持原有的規(guī)模。 銀街商業(yè) 發(fā)展 報(bào)告 16 四 銀街商業(yè)定位研究 —— 北部地區(qū) (一 ) 綜合情況 銀街北部 區(qū)域 ， 北 起 雍和宮橋 ， 經(jīng)北新橋至東四十條 口 ， 包括雍和宮北大街、東四北大街（北新橋段） ， 全長(zhǎng) 1750米 。 由于 消費(fèi)能力低， 商業(yè) 設(shè)施 多為小規(guī)模的商販 型商鋪 。 其 商業(yè)設(shè)施 構(gòu)成情況 見 表 15， 商業(yè)發(fā)展具有以下特點(diǎn)。另一方面，北新橋南百年老店吳裕泰茶莊總店，帶動(dòng)其周邊形成了局部茶葉專賣區(qū)域小氣候。 因此 ， 規(guī)劃性不強(qiáng)，規(guī)模普遍較小，平均營(yíng)業(yè)面積僅為 40平米。其商業(yè)發(fā)展 存在以下問題 ： 1. 屬地 消費(fèi)制約 特色 商業(yè)發(fā)展 本地區(qū)的 商業(yè) 結(jié)構(gòu) 以 基礎(chǔ)型 食品 、百貨、服裝服飾零售 為主 ， 以 滿足 周邊居民的 基本生活消費(fèi)需求 ，難 以形 成特色商業(yè)。 無(wú)論是內(nèi)地最具影響力 的 藏傳佛教寺院雍和宮，還是中國(guó)古代最高的學(xué)府國(guó)子監(jiān)，每天都吸引著眾多的中外游客。有的香客為了在第一時(shí)間上香，清晨 45點(diǎn)即開始排隊(duì)，甚至連夜等候 。 3. 多元化商品消 費(fèi)需求 目前雍和宮周邊的商業(yè)設(shè)施， 幾乎 無(wú)一例外的 都是以經(jīng)營(yíng)佛香、佛具為主。 銀街商業(yè) 發(fā)展 報(bào)告 22 銀街商業(yè)定位建議 一 商業(yè)定位思路 針對(duì)調(diào)研結(jié)果，我們認(rèn)為，銀街的商業(yè)發(fā)展，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。成熟商業(yè)街的繁榮與發(fā)展，無(wú)一不是從屬地做起。除屬地居民外，還有大量來(lái)自商業(yè)企業(yè)、賓館飯店、寫字樓、醫(yī)院的常駐人口和流動(dòng)人口，并具有相對(duì)較高收入的人群特征。 在不同路段形成各自特色，自然銜接，相得益彰，共同組成色彩斑斕的絢麗銀街。 ? 目標(biāo)消費(fèi)群：全市范圍的婚齡白領(lǐng) ； 王府井周邊的高檔酒店客 人 ； 周邊寫字樓里的公司職員、專業(yè)人士。 ? 設(shè)計(jì)主題：傳承銀街獨(dú)有的路邊店商業(yè)特色，重塑時(shí)尚風(fēng)向 標(biāo)的 地位 ， 引領(lǐng) 京城白領(lǐng)女性服飾消費(fèi)，體現(xiàn)都市商業(yè) 繁華。 銀街商業(yè) 發(fā)展 報(bào)告 25 （四） 北新橋京味商業(yè)街 北新橋路口兩側(cè) ? 定位 ： 區(qū)域型 覆蓋， 完善社區(qū)商業(yè)中心， 突出 餐飲 和 旅游文化 特色 。 在北新橋段的原電視設(shè)備廠區(qū)域，文化產(chǎn)業(yè)正在逐漸向天海大廈集中，內(nèi)設(shè)車位充足的停車場(chǎng)，就職人員多以白領(lǐng)為主，擁有較高的消費(fèi)能力，為本街提供了商業(yè)發(fā)展的新市場(chǎng)。 具體 建議： 增加配套商業(yè)設(shè)施 。 銀街商業(yè) 發(fā)展 報(bào)告 27 四 銀街商業(yè)定位實(shí)施措施 銀街的商業(yè)定 位，是建立在最大限度滿足目標(biāo)消費(fèi)人群消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)繁榮的目標(biāo)。 （三） 組建 地區(qū)性商會(huì)， 倡導(dǎo)行業(yè)自律 綜合國(guó)內(nèi)外商業(yè)街成功的經(jīng)驗(yàn)，組建銀街商會(huì)并充分放權(quán)， 倡導(dǎo) 行業(yè)自律，形成商家之間的內(nèi)部溝通機(jī)制，建立商家與政府之間的交流平臺(tái)，起到推動(dòng)市場(chǎng)良性發(fā)展