【正文】 銷售價格。（四）借款償還能力分析本項目按實際貸款額進(jìn)行借款償還能力分析。3）、流動資金調(diào)整流動資金調(diào)整隨年運行費調(diào)整，因流動資金較少，本次不再對工程流動資金作調(diào)整，也不計算流動資金。A、影子工資：影子工資體現(xiàn)了國家和社會為建設(shè)項目使用財力而付出的代價，影子工資由換算系數(shù)體現(xiàn)。工程運行管理費：不計算工程年運行管理費指維持工程正常運行每年所需支付的費用，包括工程維護費、材料、燃料動力費、工資及福利、其它費用等。節(jié)約汽車運輸成本，節(jié)約客貨在途時間及減少交通事故費用、貨損費用。2）步行街是城市意象的重疊，是城市發(fā)展更迭的新思維，是維系城市發(fā)展和居民消費的紐帶，是現(xiàn)代城市商業(yè)發(fā)展的新古典主義，為社會個階層民眾提供了互相交流的機會以及休閑、娛樂、購物的場所，為多種文化的共存、交融、發(fā)展創(chuàng)造了條件，也為城市帶來了新的商業(yè)生機與消費活力。本休閑步行街規(guī)劃項目內(nèi)僅設(shè)商業(yè)、美食、與住宅，沒有污染源，環(huán)境狀況良好。3．地勢平坦，交通便利。12元/立方米*20000立方米=24萬元道路廣場工程：216萬元1）商業(yè)步行北街長90m,寬度16m2）商業(yè)步行南街長80m,寬度16m3)商業(yè)廣場3126平方米商業(yè)廣場路長74m,寬度12m。高沙鎮(zhèn)位于縣境南側(cè)，城區(qū)距離縣城17公里，東北與石江、黃橋交界，東南與武崗市的荊竹、彎頭橋接壤，西與花園相連，北與洞口鎮(zhèn)、竹市鎮(zhèn)交界。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道或溝渠。其建設(shè)規(guī)模功能形態(tài)逐漸大型化、多樣化、立體化、綜合化。步行街作為城市社會、經(jīng)濟、人文、空間的物化反映。充分考慮無障礙設(shè)計，包括盲道、坡道等供老弱傷殘者使傷用。步行街的綠化以盆栽、喬木、灌木、花草為主。2）．道路空間的劃分： 根據(jù)功能性可將步行街空間劃分為兩種性質(zhì)，交通空間和休閑空間。2．空間布局：高沙休閑步行街可規(guī)劃形成四區(qū)、二軸、二節(jié)點及多個景觀點的空間組織結(jié)構(gòu)。 在設(shè)計構(gòu)想中，將城市街道視為城市最重要的開敞空間。第三章 建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃理念和規(guī)劃構(gòu)想一、建設(shè)規(guī)模（一）．建設(shè)規(guī)模洞口縣易旺食品投資有限公司通過掛牌取得該項目土地使用權(quán),統(tǒng)一完成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套和休閑步行街的景觀建設(shè),按規(guī)劃出讓該休閑步行街商業(yè)門面地基，高沙鎮(zhèn)人民政府通過嚴(yán)格的規(guī)劃管理措施對休閑步行街的建設(shè)進(jìn)行管理，確保按規(guī)劃建設(shè)好高標(biāo)準(zhǔn)的的高沙休閑步行街。二、項目建設(shè)的必要性1：高沙城區(qū)商業(yè)街的現(xiàn)狀分析：1） 高沙老城區(qū)的主要商業(yè)街道有：長裕街、云峰路、蓼湄路、南京路等。最早的商業(yè)街形式比較簡單，如百貨、超市等，后來才逐漸出現(xiàn)多樣化形態(tài)。自企業(yè)改制以來，原高沙酒廠的廠區(qū)長期閑置，易旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司易文仙先后投入調(diào)研經(jīng)費數(shù)十萬元，組織市場調(diào)查和休閑步行街建設(shè)考察，通過全面調(diào)查研究，不失時機地提出建設(shè)高沙休閑步行街的設(shè)想。轄區(qū)面積41平方公里，人口約14萬。第二章 項目背景和建設(shè)必要性一、項目提出的背景洞口縣位于湖南省西南部的資水上游，是我國著名的“雪峰蜜桔”之鄉(xiāng)，區(qū)域面積2200平方公里，轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一個管理區(qū)，565個村，總?cè)丝?3萬，洞口是蔡鍔將軍的出生地、革命老區(qū)縣，系全國500強產(chǎn)糧大縣、商品糧基地、農(nóng)村生態(tài)建設(shè)示范縣，全省柑橘和優(yōu)質(zhì)茶基地縣、重點林區(qū)縣、畜牧業(yè)五強縣、省級金融安全區(qū)。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。路網(wǎng)工程：1）商業(yè)步行北街長90m，2）商業(yè)步行南街長80m，3)商業(yè)廣場3126平方米、商業(yè)廣場路長74m；美食廣場約1820平方米。場地平整土石方工程：根據(jù)現(xiàn)狀，結(jié)合地形設(shè)計，整個項目區(qū)的土石方工程估算2萬立方米。排水工程采用雨污分流的排水方式，依照自然地形條件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向臨河道路，再設(shè)置污水截流管區(qū)，截流后引入污水處理系統(tǒng)。建議做好前期準(zhǔn)備工作，使該項目盡快付諸實施。高沙鎮(zhèn)，位于縣境之南，東與黃橋鎮(zhèn)相臨，西與花園鄉(xiāng)接壤，南與武崗毗鄰。高沙素有“小南京”之稱，商業(yè)貿(mào)易活躍。我國商業(yè)街的歷史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古長安的東市、西市，清明上河圖描述的宋代汴梁的繁華商業(yè)街。高沙休閑步行街項目位于高沙老城區(qū)商業(yè)次中心區(qū)，緊臨高沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，休閑步行街北接南京路，南至中河街，濱臨蓼水河，主街全長300余米。通過市場調(diào)查研究得出的結(jié)論：建設(shè)休閑步行街可以緩解高沙鎮(zhèn)老城區(qū)的交通阻塞問題，可以營造高沙城市街道新景觀，給市民提供專門的休閑步行街，提供更寬松和舒適的休閑、購物環(huán)境，以商業(yè)、美食、休閑為主，兼顧多種需求，提供一流的休閑場所。在這個過程中變得更漂亮，更少污染和更少噪聲。總結(jié)起來，城市步行街的景觀首先是商業(yè)型景觀，并可運用情趣化、情景化商業(yè)景觀，消費型景觀以及公共空間的設(shè)計理念，因地制宜進(jìn)行打造。規(guī)劃設(shè)計構(gòu)想1）．道路交通和停車場規(guī)劃： 地面設(shè)置交通綬沖區(qū)，在環(huán)形消防道旁設(shè)置地面停車位。通過縱橫兩方面的統(tǒng)一，高度不同的綠色廣場，街道分層立體相連，步行街的沿線，構(gòu)成新型的都市森林。地面鋪裝采用堅固性好、耐磨、色彩鮮艷、易清理且最適宜步行的地面鋪裝。21世紀(jì)是強調(diào)人，強調(diào)人與自然融合，強調(diào)文化，強調(diào)發(fā)展的世紀(jì)?！毙蓍e步行街的建設(shè)涉及到許多因素和領(lǐng)域。排水工程采用雨污分流的排水方式，依照自然地形條件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向臨河道路，再設(shè)置污水截流管區(qū)，截流后引入污水處理系統(tǒng)。年平均氣溫為16攝氏度，無霜期291天，水源豐富，土地類型多樣，適宜經(jīng)濟作物和農(nóng)作物生長，自然條件優(yōu)越。第五章 投資估算及資金籌措一、投資估算: 工程總投資3609萬元場地平整土石方工程：24萬元整個項目區(qū)的土石方工程估算2萬立方米。2．土石方量較小，場地平整工作易于展開。二、雨水和生活污水的排放本項目規(guī)劃中采用了雨、污分流排水體制，雨水由管道收集后直接排入河道，不需進(jìn)行任何處理，采用重力式自流排水形式；污水主要排向臨河道路，再設(shè)置污水截流管區(qū)，截流后引入規(guī)劃的污水處理系統(tǒng)處理。而現(xiàn)代休閑步行街力求構(gòu)建一個安全、舒適、輕松、高效的購物環(huán)境與休閑理念，并對保護和延續(xù)城市歷史文化資源注入新的活力。本項目實施后，將使高沙鎮(zhèn)區(qū)主城區(qū)交通通行能力大大提高，車流更為順暢，從很大程度上解決高沙鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)交通堵塞和擁擠的被動局面，有利于社會的正常持續(xù)發(fā)展。工程投資：根據(jù)投資概算，本工程總投資為3609萬元，靜態(tài)投資為3417萬元。1）、項目建設(shè)投資費用的調(diào)整：項目經(jīng)濟費用是在項目投資估算基礎(chǔ)上,調(diào)整主要材料價格，人工工資和土地價格，不含建筑安裝工程費用的稅金、其它費用的供電費、預(yù)留費中的價差、稅金及物價上漲費等轉(zhuǎn)移支付費用后所得的費用。經(jīng)濟建設(shè)費用的調(diào)整結(jié)果見附表建設(shè)期經(jīng)濟費用調(diào)整表項目單位財務(wù)費用（萬元）經(jīng)濟費用（萬元）稅金萬元1720貸款利息萬元19202）、年運行費用調(diào)整因年運行費計算以工程投資為基礎(chǔ)，故只需隨投資的調(diào)整而調(diào)整，本項目年運行費用計算?，F(xiàn)按相對較低的價格每平方米4857元計算銷售收入4858元/平方米*9511平方米=4620萬元稅費估算：1）營業(yè)稅：4620萬元*3%=139萬元2）城市建設(shè)維護稅：136萬元*5%=3）教育費附加：164萬元*3%=（三）財務(wù)分析指標(biāo)的計算根據(jù)本項目全部投資財務(wù)費用和收益分析結(jié)果計算的財務(wù)盈利能力指標(biāo)如下（財務(wù)基準(zhǔn)利率取8%）：財務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV=341萬元財務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR=%動態(tài)投資回收期：FN=2年分析結(jié)果表明：本項目財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，項目財務(wù)評價是可行的。 在變化率相同的情況下，銷售收入的變動對凈現(xiàn)值的影響最大，其次是投資額的影響。除此以外，本項目還有一些難以定量的經(jīng)濟效益和社會效益，如休閑步行街的建設(shè)可間接提高高沙鎮(zhèn)城區(qū)內(nèi)的交通安全效益、跨越城區(qū)的運輸工具時間節(jié)約效益、提高運輸質(zhì)量效益等，以及改善洞口縣經(jīng)濟、社會和自然環(huán)境，方便人們生活，創(chuàng)造新的就業(yè)機會，促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展等。41