商業(yè)街的發(fā)展與規(guī)劃描述(參考版)
2025-08-06 10:46本頁面
【正文】 21 / 21。（2）基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，廁所、自動(dòng)扶梯指向不明，結(jié)構(gòu)過于迂回，商鋪均好性差，通過三次制作指示、導(dǎo)向牌后，情況得到改善。——在中山東路主入口上，種植著6棵來自澳大利亞的“加拿列海棗樹”。（6）餐飲區(qū)：包括象山石浦海鮮飯店8000 m2，還有KFC、麥當(dāng)勞等20余家品牌餐飲店；（7）新彩虹娛樂總匯7000 m2；（8）麗池休閑浴場(chǎng)8000 m2；（9）天一數(shù)碼港8000 m2；（10）（包括6000 m2兒童百貨，800 m2兒童樂園，3000 m2兒童書店，1000 m2兒童餐飲）。定位：是寧波乃至浙江有史以來規(guī)模最大的商業(yè)舊城改造項(xiàng)目?？偨ㄖ娣e22萬m2，水體面積6000 m2，綠化率32%。另外，該項(xiàng)目的高差處理也特別有意思，位于王府井大街的入口與另一端入口有約4~5米的高差，通過每個(gè)入口處平緩的坡度消化1米高差，使兩端入口處于一個(gè)平面上。各部分各有一個(gè)主入口，有一個(gè)主力店——晨曦百貨，精品店以服飾（包括珠寶、飾品等）為主，配以餐飲（大食代、元綠回轉(zhuǎn)壽司等品牌店）、娛樂（電影院、東方甜心兒童主題樂園等）等。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)有以投資者為主的思想，通過市場(chǎng)分析，評(píng)估商鋪的價(jià)值，按投資者的需求選擇適宜的地塊，有針對(duì)地做好商鋪的策劃，體現(xiàn)商鋪價(jià)值的最大化。十、投資商業(yè)地產(chǎn)重要的是前期策劃，強(qiáng)調(diào)的是理性投資，應(yīng)持謹(jǐn)慎性原則。由于房?jī)r(jià)是已知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。所以還要進(jìn)行投資敏感性決策分析。而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。ＩＲＲ收益率可理解為存銀行，只不過我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而ＩＲＲ則是按復(fù)利計(jì)算。ＩＲＲ法（內(nèi)部收益率法）公式：ＩＲＲ＝累計(jì)總收益/累計(jì)總投入優(yōu)點(diǎn)：考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。租金回報(bào)率法公式：（稅后月租金－按揭月供款）１２/（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長(zhǎng)短。弊?。簺]有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。七、商鋪價(jià)值的市場(chǎng)分析是否處于核心商圈：核心商圈的力量是巨大的，是否處于核心商圈，其價(jià)值的相差可達(dá)數(shù)倍；市政規(guī)劃如何：市政規(guī)劃可讓一個(gè)項(xiàng)目或區(qū)域的商業(yè)價(jià)值大起大落，對(duì)商業(yè)的巨大影響不可不引起重視，比如城市交通建設(shè)，市政工程建設(shè)，城市規(guī)劃；掌握租金水平及未來走勢(shì)：這對(duì)大多數(shù)投資者來說較難，但他對(duì)投資收益的判斷至關(guān)重要；選擇成熟地段：地段的重要性是多數(shù)投資者所關(guān)注的；注重長(zhǎng)線收益：投資決策時(shí)切忌只顧現(xiàn)實(shí)利益，投資是一個(gè)長(zhǎng)期行為；八、商鋪投資收益率的計(jì)算租金回報(bào)率分析法公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）１２/購(gòu)買房屋總價(jià)這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。四、商鋪的主要類型新建住宅底商：目前已成過時(shí)趨勢(shì)；已經(jīng)形成規(guī)模的大型商業(yè)街區(qū)：大型人流集散地：五、商鋪投資的類型：購(gòu)買和租賃，購(gòu)買又分初始購(gòu)買和二手購(gòu)買，租賃又分直接租賃和轉(zhuǎn)租。一、商鋪熱銷的原因市場(chǎng)環(huán)境因素：社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，商業(yè)的作用顯著增強(qiáng)，商品住宅區(qū)大量興起，也促進(jìn)了周邊商圈的發(fā)展；投資因素：目前個(gè)人投資渠道較少，股市、債券等投資回報(bào)不理想，國(guó)內(nèi)外連鎖機(jī)構(gòu)競(jìng)相圈地，搶占市場(chǎng)，也加大了商鋪的需求量。Ⅳ、商鋪的投資與評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)公司開發(fā)商用物業(yè)，首要的是若何收回投資，若配合實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，而這有面對(duì)著眾多的大大小小的投資者，在我司的開發(fā)模式下，投資者的地位尤為重要。建筑設(shè)計(jì)不應(yīng)該簡(jiǎn)單地滿足一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的流量、規(guī)模、流程這此技術(shù)指標(biāo)，人的心理指標(biāo)也要滿足，非建筑語言的運(yùn)用，要注重室外、半室外空間的合理運(yùn)用，裝飾材料的軟化更能體現(xiàn)充滿人情味的購(gòu)物空間。商業(yè)街的細(xì)部處理，例如通過燈飾、廣告牌、地面磚、店鋪外裝修……等細(xì)節(jié)來體現(xiàn)商業(yè)街的獨(dú)特個(gè)性；商業(yè)街的魅力在于繁雜的多樣性的共生。比如10米寬的馬路人們?cè)敢膺^，20米寬的就不愿意過了，寬到一定程度后，人就感覺疲勞不愿意走；再有就是人的惰性。商業(yè)街的尺度把握一個(gè)商業(yè)街的心度，應(yīng)該以人的步行為尺度，而不是以機(jī)動(dòng)車為尺度。（2）空間與功能互相配合。二、商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)街的高速發(fā)展（1）與住宅銷售互相支撐；（2）商業(yè)街的發(fā)展標(biāo)志著一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。 交通組織最復(fù)雜（1）員工、貨物、顧客的交通應(yīng)予以區(qū)別；（2）應(yīng)考慮如何讓人向上走，例如通過扶梯、室外電梯的運(yùn)用；（3）怎么將人流向深處引，可能通過巧妙的入口設(shè)計(jì)
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