【正文】 。 （ 2） 盡快 委托有資質(zhì)的環(huán)評機(jī)構(gòu)開展項目的環(huán)境影響評價工作并報環(huán)境保護(hù)主管部門審批 。 建 議 為使項目盡快順利實施，本報告提出如下建議： （ 1） 盡快開展征地拆遷工作。本項目建設(shè)符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，項目建設(shè)十分必要。 環(huán)境影響風(fēng)險對策 為確保項目能順利實施，開發(fā) 單位 應(yīng)重視項目的環(huán)境影響評價工作，建議委托有資質(zhì)的環(huán)評機(jī)構(gòu)開展項目的環(huán)境影響評價工作并報環(huán)境保護(hù)主管部門審批；開發(fā)過程中要切實采取環(huán)境保護(hù)措施，尤其要重視水土保持和 自然環(huán)境 保護(hù)工作 。 社會影響風(fēng)險對策 為盡可能將社會影響風(fēng)險降低到最小程度， 建議：一是政府在征地拆遷補償問題上應(yīng)做到公開、公平、公正，對同一類型土地實行統(tǒng)一的征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，避免差別化引發(fā)矛盾；二是要切實把解決失地農(nóng)民的社會生存問題作為政府必須解決好的頭等大事來抓，積極引導(dǎo)和扶持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)和個體經(jīng)濟(jì)投入到為 園 區(qū)配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)中，加強(qiáng)并免費地為失地農(nóng)民提供轉(zhuǎn)崗再就業(yè)培訓(xùn)及職業(yè)教育培訓(xùn)；三是從征地補償款中拿出一部分資金及政府再補貼一部分資金作為失地農(nóng)民的基本社會保障金，統(tǒng)籌管理，增加農(nóng)民社會保障。 三 是為規(guī)避利率風(fēng)險，應(yīng)積極與貸款行談判，盡可能多地爭取政策性銀行 —— 國家開發(fā)銀行貸款額度，減少商業(yè)銀行貸款。 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報告 10 風(fēng)險分析與對策 長江勘測規(guī)劃設(shè)計研究有限責(zé)任公司 29 融資風(fēng)險對策 為避免或減少融資方面的風(fēng)險，建議采取如下對策：一是政府應(yīng)明確本項目開發(fā)建設(shè)投融資機(jī)制，盡快確定開發(fā)建設(shè)資金的決算方式，并建議以政府支持函的形式確保本項目的融資能順利進(jìn)行。 風(fēng)險對策 市場風(fēng)險 對策 為降低市場風(fēng)險，大幅度提高土地一級市場出讓收益，建議 淅川縣 政府積極引入城市運營的理念，運用市場手段，對城市的 旅游 資源、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人文資源進(jìn)行優(yōu)化整合和市場運營，實現(xiàn)資源的合理配置和高效利用。政府是由官員組成的，官員又是流動的，在沒有詳細(xì)的法規(guī)文件來明確上一級政府在土地成片開發(fā)中的權(quán)責(zé)利時，政府將始終面臨著政策變動帶來的不確定性及其造成的風(fēng)險。根據(jù) 淅川及周邊地區(qū) 歷年的實踐情況來看，主要風(fēng)險是：一是因征地補償問題干擾項目施工；二是項目當(dāng)?shù)乩嫒后w或組織機(jī)構(gòu)強(qiáng)行要求承包項目土石方工程等，干擾項目的正常實施。 投資風(fēng)險 投資風(fēng)險主要是由于投資估算的不確定性造成投資增加的風(fēng)險，主要包括：一是工程量預(yù)計不足；二是人工、材料、機(jī)械臺班費、各種費 率、通貨膨脹率等的提高；三是征地及拆遷工程量的增加和單價的提高；四是政府規(guī)劃調(diào)整、特殊的趕工要求而發(fā)生的增減工程項目或設(shè)計變更引起的工程費用變更。二是土地出讓價格低于期望值，減少項目投資收益。 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報告 10 風(fēng)險分析與對策 長江勘測規(guī)劃設(shè)計研究有限責(zé)任公司 27 10 風(fēng)險分析與對策 風(fēng)險分析 根據(jù)項目開發(fā)企業(yè)歷年的土地開發(fā)經(jīng)驗、項目所處的區(qū)域情況、目前體制狀況等綜合分析，預(yù)計本項目潛在的主要風(fēng)險因素包括市場風(fēng)險、融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、社會影響風(fēng)險、政策環(huán)境風(fēng)險、環(huán)境影響風(fēng)險等。本工程也作為上集鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃的一部丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報告 9 工程效益 評價 長江勘測規(guī)劃設(shè)計研究有限責(zé)任公司 26 分，對移民就業(yè)、綠化環(huán)境等方面也起到了積極促進(jìn)作用，本工程是 一項促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)和社會進(jìn)步等多種功能于一體的綜合性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。 經(jīng)計算，本工程年運行費用為 208 萬元， 可從停車場收費、加油站營運效益中適當(dāng)提出部分資金 維持工程正常運行。 因此，方案國民經(jīng)濟(jì)評價可行。 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報告 9 工程效益 評價 長江勘測規(guī)劃設(shè)計研究有限責(zé)任公司 25 國民經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 依據(jù) 上述資料和原則進(jìn)行本工程的國民經(jīng)濟(jì)評價，評價指標(biāo)成果如下 表 91： 表 91 國民經(jīng)濟(jì)評價表 單位：萬元 經(jīng)濟(jì) 內(nèi)部收益率（ FIRR）（ %） 經(jīng)濟(jì) 凈現(xiàn)值 （萬元） 經(jīng)濟(jì)效益費用比 5030 兩個方案經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率為 %，大于《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法和參數(shù)》（第三版 20xx）要求的社會公益性水利項目社會折現(xiàn)率 8%。 （ 3）項目建成后營運項目效益 營運項目主要有停車場收費、加油站等營運效益。另外，隨著項目實施，本項目作為上集鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃的一部分，對城鎮(zhèn) 環(huán)境、 綠化等方面的效益 也很 明顯，間接效益按當(dāng)年 土地增值 效益的 60%倍 估算，為 2460 萬元。 效益計算 （ 1） 土地增值效益 本工程建設(shè)范圍內(nèi)占地約 336 畝 ， 考慮到土地出讓增值效益， 初步估算增值土地面積 205 畝， 項目建成后 按每畝增值 10 萬元計，因此土地增值效益為 4100 萬元 ，此部分效益為前 3 年完成。 工程總成本費費 用合計 均 為 208 萬元。 （ 2）年運行費 年 運行費包括工程修理維護(hù)費、職工工資及福利、材料費及其它費用。 （ 1）固定資產(chǎn)投資 本項目建設(shè)用地 南 起 上集客貨運碼頭 ， 北至城市干道上九路，西起客運碼頭梯道 ，東抵貨運碼頭坡道端部，總面積 224095 m2。 4） 社會折現(xiàn)率 8%。 2） 計算期為 24年，其中建設(shè)期 2 年，其余為正常運行期。 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報告 8 投資估算與資金籌措 長江勘測規(guī)劃設(shè)計研究有限責(zé)任公司 21 表 81 總估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 估算價值（萬元） 占總投資 % 一 工程費用 8500 % 1 土場平石方工程 2600 2 道路工程 2300 3 雨水工程 800 4 中水工程 50 5 污水工程 200 6 供水工程 400 7 供電工程 300 8 通訊工程 200 9 燃?xì)夤こ? 150 10 路燈工程 150 11 綠化工程 50 12 加油站 500 13 停車場 800 二 其他費用 6100 % 1 征地及拆遷補償 5050(暫定 ) 2 建設(shè)單位管理費 260 3 勘察設(shè)計費 450 4 工程建設(shè)監(jiān)理費 120 5 工程招標(biāo)代理費 50 6 其他相關(guān)規(guī)批費 170 三 預(yù)留費用 1022 % 1 基本預(yù)備費 1022 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報告 8 投資估算與資金籌措 長江勘測規(guī)劃設(shè)計研究有限責(zé)任公司 22 四 建設(shè)期貸款利息 624 % 工程總投資 16246 100% 資金籌措 本項 目總投資 16246 萬元，資金籌措來源為： （ 1） 自 籌 資金 萬元（ 40%） （ 2）銀行貸款 萬元（ 60%） 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報告 9 工程效益 評價 長江勘測規(guī)劃設(shè)計研究有限責(zé)任公司 23 9 工程效益評價 評價依據(jù)及原則 評價依據(jù) 經(jīng)濟(jì)評價主要依據(jù)建設(shè)部以發(fā)改投資［ 20xx］ 1325 號頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版），以及國家和地方的現(xiàn)行有關(guān)政策。 （ 7）本工程建設(shè)期 24個月；資金 60%來源于銀行貸 款 ， 40%自籌 。 （ 5）基本預(yù)備費按一、二類費用和的 7%計取。 （ 3） 前期工作費參照同類工程費用計列； 勘察設(shè)計費按計價格[20xx]10 號文 優(yōu)惠計取 。 有關(guān) 說明 （ 1）本項目外接水、電、路、通信等相關(guān)工程由政府接至 園區(qū)陸域 紅線處。 （ 4）同類工程估算指標(biāo)。 （ 2）本工程可行性研究報告。 20xx 年 10 月～ 20xx 年 9 月， 根據(jù)招商引資需求，可分批 完成 水產(chǎn)品批發(fā)交易市場 、旅游接待中心、 康復(fù)養(yǎng)老中心 、 麒源旅游大廈 、物流倉儲中心、船舶養(yǎng)護(hù)中心六大功能分區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)。 根據(jù)淅川縣人民政府確定的“統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)、分期出讓”的原則及本項目建設(shè)的緊迫性，擬計劃用 兩 年時間完成 建設(shè) 任務(wù)，建設(shè)時間 安排如下： 20xx 年 10月 ～ 20xx年 2 月，全面完成本項目占地范圍內(nèi)的拆遷安置、征地等工 作。 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼 頭陸域配套工程 可行性研究報告 6 項目 組織實施 長江勘測規(guī)劃設(shè)計研究有限責(zé)任公司 18 代建單位 應(yīng)按國家、省、市頒布的相關(guān)工程驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行單個工程項目竣工驗收、決算、檔案移交、備案，并每季或半年定期向政府申請對配套成熟的征地紅線面積進(jìn)行成片土地驗收，政府及有關(guān)部門接到 代建單位的申請報告和資料后應(yīng)盡快組織相關(guān)單位進(jìn)行 驗收，并在驗收后盡快簽發(fā)交接證書或提出整改意見 。 遇較大工程問題的工程例會應(yīng)通知政府派員參加，以便縮短決策時間，加快審批速度，提高辦事效率。 工程施工合同由 代建單位 與中標(biāo)單位簽訂，合同原件必須各送一份存檔于 縣人民政府、 淅川縣航運 服務(wù)中心 及財政主管部門備案。招投標(biāo)具體工程程序應(yīng)遵守 淅川縣 的相關(guān)管理規(guī)定。 工程建設(shè)管理 項目 代建 單位 —— 淅川縣航運服務(wù)中心 應(yīng)參照財政投資性工程管理的程序具體負(fù)責(zé)工程項目的立項、勘察設(shè)計、招投標(biāo)、手續(xù)辦 理等前期準(zhǔn)備及現(xiàn)場施工組織、竣工驗收、工程檔案移交、決算、備案等管理工作。 ③代建 單位 應(yīng)嚴(yán)格按照 有關(guān)法律法規(guī) 的規(guī)定，管理和撥付項目開發(fā)建設(shè)資金。代建 單位 應(yīng)在每年年底向 縣政府報送下一年度工程開發(fā)建設(shè)計劃和融資計劃。代建公司應(yīng)按月或季度向政府報送工程投資計劃表、投資完成情況表、資金使用情況表及其他相關(guān)報表。考慮本項目的性