房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)研究模式操作程序(參考版)
2025-03-08 14:05本頁(yè)面
【正文】 。綜合評(píng)價(jià)要分層次地對(duì)比項(xiàng)目原定目標(biāo)與實(shí)際目標(biāo)的差別及原因，對(duì)比項(xiàng)目原定效益主要指標(biāo)與實(shí)際指標(biāo)的變化及其原因，對(duì)比項(xiàng)目原來(lái)預(yù)期效果與實(shí)際產(chǎn)生的效果的影響。 （五）綜合評(píng)價(jià)。 （四）環(huán)境效益評(píng)價(jià)指標(biāo) 評(píng)價(jià)時(shí)一般可設(shè)置下述指標(biāo)： 住宅外部居住環(huán)境指標(biāo)：入均綠地占有量、 居住密度、公共設(shè)施人均占有率、項(xiàng)目與城市環(huán)境的分析等體系。居住總?cè)藬?shù)、戶(hù)數(shù)、人均占用面積、居住面積密度、凈人口密度等。包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總價(jià)值、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)凈價(jià)值、項(xiàng)目利潤(rùn)總額、項(xiàng)目投責(zé)利稅率。 （三）社會(huì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)。一般可設(shè)立全員勞動(dòng)生產(chǎn)率、人均開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等指標(biāo)。可設(shè)置項(xiàng)目總收入、投資回收期、開(kāi)發(fā)總利潤(rùn)、全投資利潤(rùn)率、自資金利 潤(rùn)率等指標(biāo)。包括總投資、平均單位建筑面積造價(jià)、可售面積每平方面積所地價(jià)、土建費(fèi)用、配套費(fèi)用、稅費(fèi)等。所不同的是：后評(píng)價(jià)指示所測(cè)算的內(nèi)容具有真實(shí)性，是在大量已發(fā)生的數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上通過(guò)匯總分析得出的。 （ 8）銷(xiāo)售總時(shí)間（銷(xiāo)售時(shí)間變化率）。 （ 6）工程合格率。 （ 4）建設(shè)成本（實(shí)際建設(shè)成本變化率）。 （ 2）設(shè)計(jì)周期（設(shè)計(jì)周期變化率）。 過(guò)程評(píng)價(jià)一般采用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法。 （ 5）項(xiàng)目財(cái)務(wù)執(zhí)行情況。 （ 3）工程進(jìn)度和實(shí)施情況。 過(guò)程評(píng) 價(jià)一般要分析以下幾個(gè)方面： （ 1）項(xiàng)目決策和項(xiàng)目準(zhǔn)備。一般可從職能部門(mén)抽調(diào)下述人員組成后評(píng)價(jià)小組：經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)人員（包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)人員）、工程技術(shù)人員（包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理）、統(tǒng)計(jì)人員、財(cái)務(wù)人員等。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)分工不充分，咨詢(xún)公司未能承擔(dān)起此項(xiàng)業(yè)務(wù)之前，發(fā)展商也可自行組建后評(píng)價(jià)小組。評(píng)估人員（機(jī)構(gòu)）的素質(zhì)，將決定后評(píng)價(jià)工作能否取得預(yù)期成果。 步驟 B：項(xiàng)目后評(píng)價(jià)帶作程序設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的主要目的是分析挖掘生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題，推動(dòng)投資決策科學(xué)化。后評(píng)價(jià)提供的信息資料成果可以用于指導(dǎo)投資規(guī)劃和策略、項(xiàng)目選定和評(píng)估、建筑設(shè)計(jì)和建筑材料設(shè)備采購(gòu)，工程實(shí)施和管理、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略和技巧等方面。筆者認(rèn)為，加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，將有助于打破當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)低效、重復(fù)、徘徊不前的局面。則對(duì)年 11月，廣州舉行兩塊土地公開(kāi)招標(biāo)， 在時(shí)間緊迫的情況下，許多發(fā)展商就暴露了數(shù)據(jù)不夠、材料不足、經(jīng)驗(yàn)無(wú)法把握等問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的控制能力的強(qiáng)弱，決定了能否以準(zhǔn)確、有效和創(chuàng)新的方式來(lái)滿(mǎn)足客戶(hù)的住宅需求。
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