房地產(chǎn)項目實戰(zhàn)研究模式操作程序-地產(chǎn)制度(參考版)
2024-08-17 14:41本頁面
【正文】 。綜合評價要分層次地對比項目原定目標(biāo)與實際目標(biāo)的差別及原因，對比項目原定效益主要指標(biāo)與實際指標(biāo)的變化及其原因，對比項目原來預(yù)期效果與實際產(chǎn)生的效果的影響。 （五）綜合評價。 （四）環(huán)境效益評價指標(biāo) 評價時一般可設(shè)置下述指標(biāo)： 住宅外部居住環(huán)境指標(biāo)：入均綠地占有量、居住 密度、公共設(shè)施人均占有率、項目與城市環(huán)境的分析等體系。居住總?cè)藬?shù)、戶數(shù)、人均占用面積、居住面積密度、凈人口密度等。包括項目開發(fā)總價值、項目開發(fā)凈價值、項目利潤總額、項目投責(zé)利稅率。 （三）社會效益評價指標(biāo)。一般可設(shè)立全員勞動生產(chǎn)率、人均開發(fā)利潤等指標(biāo)?？稍O(shè)置項目總收入、投資回收期、開發(fā)總利潤、全投資利潤率、自資金利潤率 等指標(biāo)。包括總投資、平均單位建筑面積造價、可售面積每平方面積所地價、土建費用、配套費用、稅費等。所不同的是：后評價指示所測算的內(nèi)容具有真實性，是在大量已發(fā)生的數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上通過匯總分析得出的。 （ 8）銷售總時間（銷售時間變化率）。 （ 6）工程合格率。 （ 4）建設(shè)成本（實際建設(shè)成本變化率）。 （ 2）設(shè)計周期（設(shè)計周期變化率）。 過程評價一般采用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法。 （ 5）項目財務(wù)執(zhí)行情況。 （ 3）工程進(jìn)度和實施情況。 過程評價一 般要分析以下幾個方面： （ 1）項目決策和項目準(zhǔn)備。一般可從職能部門抽調(diào)下述人員組成后評價小組：經(jīng)營開發(fā)人員（包括市場預(yù)測人員）、工程技術(shù)人員（包括設(shè)計、監(jiān)理）、統(tǒng)計人員、財務(wù)人員等。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場專業(yè)分工不充分，咨詢公司未能承擔(dān)起此項業(yè)務(wù)之前，發(fā)展商也可自行組建后評價小組。評估人員（機構(gòu)）的素質(zhì)，將決定后評價工作能否取得預(yù)期成果。 步驟 B：項目后評價帶作程序設(shè)計 房地產(chǎn)項目后評價的主要目的是分析挖掘生產(chǎn)經(jīng)營中的問題，推動投資決策科學(xué)化。后評價提供的信息資料成果可以用于指導(dǎo)投資規(guī)劃和策略、項目選定和評估、建筑設(shè)計和建筑材料設(shè)備采購，工程實施和管理、項目營銷策略和技巧等方面。筆者認(rèn)為，加強項目后評價工作，將有助于打破當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)低效、重復(fù)、徘徊不前的局面。則對年 11 月，廣州舉行兩塊土地公開招標(biāo)，在時 間緊迫的情況下，許多發(fā)展商就暴露了數(shù)據(jù)不夠、材料不足、經(jīng)驗無法把握等問題。開發(fā)商對規(guī)劃設(shè)計過程的控制能力的強弱，決定了能否以準(zhǔn)確、有效和創(chuàng)新的方式來滿足客戶的住宅需求。 b、需求定
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