【正文】 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 建議： ? 從目前的分析看，項目較好地符合市場和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，建議進一步接洽談判，以增資擴股的形式入主 XXXX 置業(yè)有限公司，控股 50%，在談判的過程中逐步明確未明要素，若發(fā)現(xiàn)有重大潛在風(fēng)險，即行終止。我們認為目前的本大廈酒店式公寓的銷售價保守估計為12020 元 /平方米、商場銷售價的保守估計為 25000 元 /平方米（基本與目 前在售的樓盤價格相等、甚至略低）；而項目的完全成本在 10323 元 /平方米，具有一定的利潤空間，按照投資計算，投資利潤率為 %/年； 項目預(yù)計 2020 年東樓（建筑面積 平方米）可以交付使用，銷售價值約 32020 萬元，按照 80%計算其銷售收入為 25600 萬元（合并數(shù)），對公司 2020 年的銷售收入目標貢獻率為 %；預(yù)計利潤為 2724 萬元（合并數(shù)），對公司 2020 年的利潤目標貢獻率為 %； 項目預(yù)計在 2020 年可以全部竣工，年度銷售價值為 47200萬元，按照 80%計算銷售收入為 37760 萬元（合并數(shù)），對公司 2020 年的銷售收入目標的貢獻率為 25%；預(yù)計利潤為8000 萬元（合并數(shù)），對公司 2020 年的利潤目標貢獻率為%。 五、結(jié)論和建議 由 XXXX 置業(yè)有限公司投資開發(fā)的、位于 XX 市 XX 足球場軌道交通樞紐的“ XX 大廈”由于投資商資金緊張而尋找新的投資商，我們經(jīng)過認真的市場調(diào) 研、對其提供的資料認真的分析，認為項目可行、符合公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略。收購公司的主要有兩項 — 或有負債風(fēng)險和人員安置風(fēng)險，或有負債我們可以在收購過程中讓對方的集團公司予以擔(dān)保， XX 公司目前人員據(jù)介紹有 8— 9個，除個別是集團委派的外，其他均為社會招聘的工作人員、合同一年一簽，而集團委派的管理人員不會要求投資方安置。該項目地段優(yōu)越，而且有 XX 北路的延伸概念、交通樞紐（設(shè)計客流量 50000 人次 /天）概念、對面五星級酒店、大型立體停車庫等的項目組合，市場推廣的風(fēng)險很小，而且本報告提出的市場 銷售價僅立足于目前 XX 足球場商圈的現(xiàn)狀，沒有考慮將來幾年的快速增長，所以項目的市場前景比較樂觀。但該項目為“ XX 足球場綜合交通樞紐配套項目”，并且 XX 公司已經(jīng)取得了 XX 區(qū)發(fā)展計劃委員會的立項批復(fù)、取得 XX 市城市規(guī)劃管理局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 XX 區(qū)建設(shè)和管理委員會與 XX 置業(yè)簽訂的投資協(xié)議、XX 市建筑業(yè)管理辦公室簽發(fā)的《建筑工程施工許可證》等，對方介紹的政府允諾進行土地邀請招標的事項基本可以從上述這些資料中得到 證實，預(yù)計在動遷結(jié)束后即可通過邀請招標的方式獲得本項目的土地使用權(quán)； ? 開發(fā)成本的風(fēng)險。 以 16000 萬元的投資額計算，占用 2 年半時間，其稅后收益為 12722 萬元 50%=6361 萬元，年投資收益率 %。 據(jù)介紹， XX 公司已經(jīng)投入 16000 萬元（最終需審計），其中動遷支付 5700 萬元；新加入資金以 50%的股權(quán)對等投資，也即 16000 萬元，其中在投資滿 11000 萬元后即可得到土地證（四證齊，其中約 5000 萬元的動遷資金、 3000萬元的土地出讓金），即可融資或可預(yù)售。 ? 銷售總收入： 72800 萬元（未計入地下商場部分、車庫部分的收入） b) 項目開發(fā)成本： 53812 萬元 c) 稅前利潤： 18988 萬 元 d) 稅后利潤為： 12722 萬元（雖然該公司有地稅返還 50%的優(yōu)惠，但估計比例較?。? 項目進度安排 本項目的東樓已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，目前居民動遷尚余 28 戶； 在資金到位的前提下，預(yù)計動遷于 1 個月到 2 個月內(nèi)結(jié)束；預(yù)計 9 月底可以辦理土地證； 東樓繼續(xù)進入安裝工程，預(yù)計年底基本竣工， 2020 年 5 月交付； 西樓在動遷結(jié)束后，預(yù)計于 10 月份開工， 2020 年年底結(jié)構(gòu)封頂， 2020 年年底竣工交付。 項目的容量收取，估計比住宅項目高 20%左右： 220 元 /平方 米 120%=264 元 /平方米 ? 配套費用總計為 764 元 /平方米， 764 元 /平方米 平方米 = 萬元 c) 前期費用 按照 150 元 /平方米估算，為 782 萬元。 成本預(yù)測 a) 土地成本（含動遷費用和土地出讓金） ? 合同動遷費用 按照 XXXX 置業(yè)有限公司與 XX 市軌道交通 XX區(qū)指揮部簽訂的《房屋拆遷合同書》及補充協(xié)議，本項目的全部動遷費用為 8850 萬元（不含膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷）； ? 實際動遷情況 按照三九科技的于董介紹，預(yù)計本項目的動遷費用達到 11000 萬元左右； ? 按照市場行情估計的動遷費用 從市場行情結(jié)合現(xiàn)場留下的居民住宅情況估計： 新工房 114 戶 40 萬元 /戶 =4560 萬元， 新里 171 戶 33萬元 /戶 =5643 萬元， 個體工商戶營業(yè)補償 4 戶 50 萬元 /戶 =200 萬元， 其他非居住房屋補償費 444萬元（合同數(shù)）， 代理經(jīng)租 113 萬元（合同數(shù)）， 拆除范圍內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施費 5萬元（合同數(shù)）， 膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷費用： 2020 萬元（合同數(shù)） 總計動遷費用為： 12521 萬元 ? 考慮市政動遷的成本控制力度，該項目的動遷費用估計在 11000 萬元左右可以完成。 四、財務(wù)分析 本項目為收購之在建項目，所以很多的成本預(yù)測基于項目的現(xiàn)狀，而且由于項目土地非招標出讓地塊， 涉及到居民和單位動遷，成本預(yù)測的準確性較差。 項目的設(shè)計方案略。 方案比較： 相對于方案二，方案一有如下缺點： 操作周期長，涉及到資產(chǎn)評估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓； 資產(chǎn)評估勢必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價，對方操作比較難（原價轉(zhuǎn)讓），對我公司增加投資成本； 退出股東的投資退出，增加了我公司對項目的投資資金（具體金額目前不詳）。 方案二： XXXX 置業(yè)有限公司增資擴股（擴 100%），我公司作為新投資方進入，控股 50% 對 XXXX 置業(yè)有限公司前面投入的資金（ 16000 萬元）進行審計，同時獲取大量的公司資料； XXXX 置業(yè)有限公司增資擴股，從 1500 萬元增到 3000萬元，我公司注入注冊資金 1500 萬元，持 XX 置業(yè)50%股權(quán)，并入主董事會； 以審計結(jié)果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對 XX 置業(yè)投資，達到其他股東先期投入的資金量（ 16000 萬元）后，各股東按比例出資，預(yù)計到時已經(jīng)拿到土地證，可以融資或預(yù)售 ， XX 置業(yè)可以自身運轉(zhuǎn)。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 本項目價格定位 通過對競爭項目目前市場價格的分析，我們認為， XX 大廈目前定位于 SOHO 辦公和酒店式公寓，其價值應(yīng)略高于住宅的價值（住宅價格在 10000— 15000 元 /平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價基本持平（ 13000— 15000 元 /平方米），商鋪目前的售價略低于XX 北路的價格（ XX北路北端 26000 元 /平方米）。 ? 商鋪 ? 榮欣大廈， XX 北路多倫路路口， 2— 4 樓是商鋪， 2 樓租金： — 7元 /m2天，售價： 28000 元 /平方米 ? 位置目前優(yōu)于 XX 大廈，但是發(fā)展?jié)摿Σ蛔悖桓鶕?jù)現(xiàn)場報價，最高價是 28000 元 /平方米，估計均價在26000 元 /平方 米左右 本項目業(yè)態(tài)定位 XX 大廈已經(jīng)開工建設(shè)，功能定位完成。 ? 酒店式公寓 ? 國際明佳城， XX 北路公園內(nèi)湖畔（衡水路）， 31 層，以60 平米的小戶型為主，全裝修，價格： 15000 元 /平方米，該項目已基本售磬； ? 簡 評：位置佳，位于 XX北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價值