【正文】 項(xiàng)目投產(chǎn)的有利條件 政府領(lǐng)導(dǎo)重視，我廠自建廠以來， XX 市 XX 區(qū)人民政府非常重視，在地理位置十分優(yōu)越的市城南園藝場(chǎng)優(yōu)先出讓土地，這次擴(kuò)改工程，也得到了區(qū)人民政府的高度重視，在我廠南面出李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。由于內(nèi) 外 銷對(duì)工夫紅 條 茶有需求 ,價(jià)格會(huì)呈上揚(yáng)趨勢(shì)。估計(jì)全年銷售金額為 71 億元。 偏緊；茶葉質(zhì)量有所降低。世界人均年消費(fèi)茶葉近 500 克，英國人均年消費(fèi) 2460 克，日本人 1005 克，愛爾蘭 3170 克，中國 330 克，香港特別行政區(qū) 1370克。經(jīng)過幾年調(diào)整，1997 年茶業(yè)經(jīng)濟(jì) 貿(mào)易開始恢復(fù)性增長，但面臨的形勢(shì)依然嚴(yán)峻。 由于 工夫紅條茶 葉具有的營養(yǎng)功能和保健功能，隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和人們保健意識(shí)的增強(qiáng)，茶葉在 飲 食上的應(yīng)用將更為廣闊。近幾年，茶藝館、茶道館發(fā)展很快。 近代，齲齒、心血管系統(tǒng)疾病及癌癥被聯(lián)合國世界衛(wèi)生組織列為世界上最常 見 的三種人類多發(fā)病。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。不僅如此，還有茶葉多酚類物質(zhì)、咖啡堿、茶葉色素、膳食纖維等對(duì)人體具有一定保健功能的物質(zhì)。產(chǎn)品質(zhì)量深受客戶好評(píng)，同時(shí)在客戶中樹立了良好的形象。 幾年來，我們本著“用心把事情做到最好”的宗旨，虛心向茶業(yè)界前輩學(xué)習(xí)，刻苦鉆研技藝，篤守信譽(yù)，與全國各地的企業(yè)進(jìn)行廣泛的業(yè)務(wù)合作和技術(shù)交流，使企業(yè)工作每年都有新的進(jìn)步，產(chǎn)品質(zhì)量每年都有新的提高。在民間傳統(tǒng)茶的基礎(chǔ)上我廠于九六年在政府的重視和支持下投入大量資金研究開發(fā)各類茶，并送國家有關(guān)部門檢驗(yàn)論證，現(xiàn)己批量生產(chǎn)。李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 業(yè) 務(wù)以生產(chǎn)、經(jīng)營名優(yōu)茶葉：紅茶、 工 夫茶、精制茶等為 主 。 目前，茶廠生產(chǎn)的包裝茶葉和散裝茶葉主要銷售外貿(mào)，其銷售單位為湖南、廣東和海南等外貿(mào)局，出口低谷時(shí)積極開拓國內(nèi)李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。為進(jìn)一步拓展國際市場(chǎng)，我們?cè)概c各地經(jīng)銷商一起精誠合作，共同分享優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品帶來的豐厚回報(bào)。 工夫紅條茶 不但是健腦之上品，體液酸堿度的最佳調(diào)節(jié)劑，健美之 “靈丹 ”，并且具有防治腫瘤、明目敗火、消痰止瘀、潤肺止咳、殺菌、消炎 等功效 。 第三章 項(xiàng)目的提出及意義 我國是在世界上發(fā)現(xiàn)和利用茶葉最早的國家， 茶葉作為一種商品，其產(chǎn)品也隨著市場(chǎng)的不斷變化而變化，不過這種變化較之其他產(chǎn)品要緩慢，我國最早的產(chǎn)品是綠茶，后來逐漸發(fā)展了紅茶，紅茶又由紅條茶發(fā)展了紅碎茶、袋泡茶，現(xiàn)在又有向速溶茶發(fā)展，隨著科學(xué)的發(fā)展和人們生活習(xí)慣的改變，人們對(duì)飲料的要求也不同，過去由于我國茶葉供應(yīng)一直比較緊張，隨著茶葉生產(chǎn)的發(fā)展，我國茶葉產(chǎn)銷已發(fā)生了顯著的變化，近幾年來，外來茶葉沖擊我國市場(chǎng)。盡管目前有多種防治此類病的藥品問世，但人們更希望能通過改善人類 日常飲食 內(nèi)所含成分來達(dá)到預(yù)防疾病的目的。 而且，目前發(fā)展仍很快。 第 四 章 市場(chǎng)分析 我國茶葉歷史悠久。 茶葉是傳統(tǒng)商品。有理由說茶葉消費(fèi)潛力很大。 2020 年國內(nèi)銷售由于貨幣緊縮的影響，個(gè)別地區(qū)如華北、西北的茶葉銷量有所下降，但大中城市以及華東、華南地區(qū)上升，其他地區(qū)基本穩(wěn)定。 從 茶類看，花茶銷量穩(wěn)中有升；綠茶、烏龍茶銷量增加；紅茶、緊壓茶銷量下降。 這對(duì)我廠發(fā)展工夫紅茶提供了廣闊的市場(chǎng)空間。 讓土地 5 畝，并已得到了落實(shí)。 我廠的茶葉質(zhì)優(yōu)，成功解決了國內(nèi)茶葉農(nóng)藥殘留超標(biāo)問題，在市場(chǎng)上有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力。 工程計(jì)劃二○○二年冬季動(dòng)工，二○○三年六月竣工。 第 九 章 項(xiàng)目投資估算 土地征用費(fèi)（出讓標(biāo)準(zhǔn)） 本項(xiàng)目征用土地 5 畝，費(fèi)用包括土地征用費(fèi)、國家土地出讓金以及各項(xiàng)稅金，每畝 15萬元，計(jì)人民幣 75 萬元。 環(huán)保及庭園綠化 8 萬元。 械設(shè)備投資 237 萬元，在財(cái)務(wù)運(yùn)行中，土地投資因?yàn)橥恋氐乩韮?yōu)勢(shì)，在財(cái)務(wù)運(yùn)行中，它是增值的，財(cái)務(wù)效益分析中，扣除其土地投資，所以該項(xiàng)目財(cái)務(wù)資產(chǎn)分析只考慮廠房、機(jī)械設(shè)備投資，其投資金額為 237萬元。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。該段花園路建成后為 XX 商業(yè)街的延伸（路名更名為 XXX 路）。 東進(jìn)入的方式合作，但新股東最多可持有 50%股權(quán)。 XX，因 XX 港而得名，地域成陸約在公元 6至 8世紀(jì)。 XX 區(qū)目前的都市型工業(yè)形成了以箱包業(yè)為主，服裝、食品、金銀飾品、印刷等行業(yè)共同發(fā)展的格局。 商貿(mào)業(yè)態(tài) XX 商貿(mào)業(yè)歷史悠久，素來為 XX 的商貿(mào)大區(qū)之一。 此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場(chǎng)集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運(yùn)街 以 航運(yùn)交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費(fèi)者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)； 連鎖、專賣、郵購、市場(chǎng)等業(yè)態(tài)日益成熟，填補(bǔ)上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。 此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路 ——吳淞路、 西 至輕軌 ——河南北路，規(guī)劃面積 平方公里 ；規(guī)劃 堅(jiān)持形態(tài)建設(shè)和功能開發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進(jìn) “南、中、北 ”三個(gè) 功能 組團(tuán)開發(fā) ： 南段：北蘇州河路 ——海寧路； 中段：海寧路 ——海倫西路； 北段：海倫西路 ——XX足球場(chǎng)。 其中，多倫路文化名人街二期項(xiàng)目規(guī)劃范圍東至 XX 北路、南抵海倫西路、西臨明珠線一期、北接?xùn)|江灣路。位于楊樹浦路的濱江雅墅 .李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。主要分布在三個(gè)板塊，即北外灘板塊、 XX 北路板塊和軌道交通三號(hào)線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。此外， XX 區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房價(jià)繼續(xù)走高。 不過，在良好預(yù)計(jì)的背后同樣存在較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 板塊分析 ： 該板塊從地理位置上說，算不上中心城區(qū)，然而房價(jià)卻明顯高于地理位置近 似的閘北區(qū)。 板塊分析 ： 在北外灘、周家嘴路沿 線樓盤售價(jià)大幅上揚(yáng)的影李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤研究 我們對(duì) XX 足球場(chǎng)及 XX 北路周邊的項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，選取和 XX大廈接近的樓盤進(jìn)行逐一比較如下： ? 高級(jí)住宅 ? 凱潤金城， XX北路東寶興路，共 4 棟， 3棟住宅， 1棟商辦（ 1— 5樓為商鋪），現(xiàn)出售 2號(hào)樓住宅（共 28層），建筑面積： — 平方米，價(jià)格： 12600— 17200 元/平方米； ? 簡(jiǎn)評(píng)：位置目前成熟（位于 XX 北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價(jià)值應(yīng)高于 XX 大廈。 ? 商鋪 ? 榮欣大廈， XX 北路多倫路路口， 2— 4 樓是商鋪， 2 樓租金： — 7元 /m2天，售價(jià)： 28000 元 /平方米 ? 位置目前優(yōu)于 XX 大廈，但是發(fā)展?jié)摿Σ蛔悖桓鶕?jù)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，最高價(jià)是 28000 元 /平方米，估計(jì)均價(jià)在26000 元 /平方 米左右 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 XX 大廈已經(jīng)開工建設(shè)，功能定位完成。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 方案比較： 相對(duì)于方案二，方案一有如下缺點(diǎn)： 操作周期長，涉及到資產(chǎn)評(píng)估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓； 資產(chǎn)評(píng)估勢(shì)必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價(jià)，對(duì)方操作比較難（原價(jià)轉(zhuǎn)讓），對(duì)我公司增加投資成本； 退出股東的投資退出，增加了我公司對(duì)項(xiàng)目的投資資金（具體金額目前不詳）。 四、財(cái)務(wù)分析 本項(xiàng)目為收購之在建項(xiàng)目，所以很多的成本預(yù)測(cè)基于項(xiàng)目的現(xiàn)狀，而且由于項(xiàng)目土地非招標(biāo)出讓地塊， 涉及到居民和單位動(dòng)遷，成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性較差。 項(xiàng)目的容量收取，估計(jì)比住宅項(xiàng)目高 20%左右： 220 元 /平方 米 120%=264 元 /平方米 ? 配套費(fèi)用總計(jì)為 764 元 /平方米， 764 元 /平方米 平方米 = 萬元 c) 前期費(fèi)用 按照 150 元 /平方米估算，為 782 萬元