【正文】 ? 從項(xiàng)目本身看，本項(xiàng)目在 XX 足球場(chǎng)交通建 成后，應(yīng)有大幅價(jià)值提升，適宜于持有部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如商場(chǎng)）。具體原因?yàn)椋? 該項(xiàng)目位于 XX 市 XX 軌道交通樞紐，目前有軌道 3 號(hào)線（明珠線）通過(guò)，在建的 M8 地鐵線從本大廈樓下穿過(guò)，M8 的出口廣場(chǎng)就在本大廈前，規(guī)劃還有一條 L2 線軌道交通，該處為三條軌道交通的交匯處，具備很高的升值潛力； 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，雖然 XX 區(qū)的整體樓價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重透支“北外灘”概念，但 XX 足球場(chǎng)附近的樓價(jià)還是比較正常。 ? 收購(gòu)公司風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)因素 項(xiàng)目目前的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有： ? 土地證的風(fēng)險(xiǎn)。 現(xiàn)金流量分析 目前沒(méi)有獲得對(duì)方項(xiàng)目的詳細(xì)資料，無(wú)法排出詳細(xì)的現(xiàn)金流量表，但是根據(jù)介紹、資料和現(xiàn)場(chǎng)情況，可以得出大致的現(xiàn)金流量計(jì)劃 為： 2020 年 9 月： 動(dòng)遷款支付 5000 萬(wàn)元 土地出讓金支付 3000 萬(wàn)元 設(shè)備采購(gòu)支付 2020 萬(wàn)元 （目前東樓結(jié)構(gòu)封頂，但無(wú)資金進(jìn)行設(shè)備、裝飾材料采購(gòu)，工程進(jìn)展緩慢） 其他 1000 萬(wàn)元 2020 年 4 季度： 項(xiàng)目融資流入 12020 萬(wàn)元 工程款支付 2020 萬(wàn)元 設(shè)備款支付 1000 萬(wàn)元 歸還原股東投入資金 5000 萬(wàn)元 （假設(shè)我公司投入 11000 萬(wàn)元后獲得貸款，原股東對(duì)等應(yīng)在項(xiàng)目中投入 11000 萬(wàn)元，收回投資款5000 萬(wàn)元） 配套等 1000 萬(wàn)元 2020 年 1 季度： 工程款等支付 2020 萬(wàn)元 2020 年 2 季度： 開(kāi)始預(yù)售 預(yù)售回籠款用于工程建設(shè) 投資收益 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 ? 開(kāi)發(fā)商介紹的土地出讓金 按照三九科技的于董介紹，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的土地出讓金在 3000 萬(wàn)元以內(nèi)； ? 按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算 XX區(qū)目前 的土地價(jià)值評(píng)估約為 20200元 /平方米，扣除動(dòng)遷費(fèi)用外的價(jià)值約 8000— 10000 元 /平方米（即600 萬(wàn)元 /畝左右），按照 30%計(jì)算土地出讓金： 10000元 /平方米 30% 9555平方米 = ? 土地出讓金應(yīng)該在 3000 萬(wàn)元以內(nèi)（若考慮土地出讓金區(qū)得部分的返還，資金支出可能在 2020 萬(wàn)元以內(nèi)） b) 配套費(fèi)用 ? 本項(xiàng)目為辦公，其大市政配套一般在 500 元 /平方米左右（各區(qū)的市政公司按照此標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)配套； ? 小配套標(biāo)準(zhǔn)可以參照住宅項(xiàng)目，但不包干，根據(jù)李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益各股東按照股份各自承擔(dān)和享受。 據(jù)此，我們認(rèn)為 XX 大廈依托魯迅公園附近 成熟的商業(yè)生活、XX 足球場(chǎng)交通樞紐，其 SOHO 辦公和酒店式公寓，目前售價(jià)保守估計(jì)在 12020 元 /平方米，有達(dá)到 15000 元 /平方米的可能（視房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)而定）；商鋪價(jià)格目前保守估計(jì)在 25000 元 /平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價(jià)值會(huì)有大幅提升。 氛，但出行、環(huán)境都略遜色于 XX大廈，價(jià)值比較接近。 板塊分析 ：本板塊 2020 年雖然也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價(jià)格整體上揚(yáng) ， 同時(shí)房源供不應(yīng)求的情況， 而且 在交通、生活配套設(shè)施方面都比較便利，以這個(gè)售價(jià)來(lái)看， 相對(duì)本區(qū)域其它板塊， 泡沫較少。 涼城板塊 價(jià)格變動(dòng)情況 ： 一品新筑 2020 年 8 月均價(jià)僅為 5800 元 /平方米，到年末上升至 7000 元 /平方米 且銷售一空； 良辰世家 2020 年 9月均價(jià) 5500 元 /平方米， 12 月中旬 最后一批 房源推出時(shí)均價(jià)升至6400 元 /平方米 ；而豐華家園今年初開(kāi)案即摸高至 7000 元 /平方米。 北外灘、 XX 北路板塊 情況 價(jià)格變動(dòng)情況 自 2020 年下半年起， XX區(qū)的房?jī)r(jià)已接近黃浦、靜安等中心城區(qū)，北外灘規(guī)劃的啟動(dòng)造就了均價(jià) 15000 元 /平方米的恒升半島國(guó)際中心大廈，以及最高價(jià)達(dá) 21800 元 /平方米的臨潼苑， XX 北路新規(guī)劃的出臺(tái)使得國(guó)際明佳城的大房型每平方米售價(jià)也突破 萬(wàn)元。 “交通網(wǎng)絡(luò)的改善促進(jìn)了 XX高檔樓盤(pán)的匯聚，外灘江景更是誘人因素， XX區(qū)、特別是北外灘的房?jī)r(jià)走高已是不爭(zhēng)事實(shí) 。唯有軌道交通 三號(hào)線沿線樓盤(pán)推出的房源面積比較適中，逸居 XX 面積最為緊湊。 據(jù)目前的不完全統(tǒng)計(jì)， 6月份開(kāi)始， XX 區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 XX 區(qū)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了 2020 年開(kāi)始 的 急速上升， 及 2020 年初 大部分樓盤(pán)月平均價(jià)格較上月有 200 元 /平方米左右的增幅 后，現(xiàn)在區(qū)域 總體房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個(gè)別樓盤(pán)還出現(xiàn)了 滯 銷狀態(tài)。 XX 北路北段 ——?dú)v史與文化相凝結(jié)的人性空間 北段以多倫路二期項(xiàng)目、 XX 足球場(chǎng)、交通樞紐綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為支點(diǎn)，開(kāi) 發(fā)車站經(jīng)濟(jì)，建成集交通樞紐、高檔別墅群、特大型攝取服務(wù)中心，高檔酒店、娛樂(lè)、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂(lè)圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。 定完成了 XX 北路商業(yè)街功能和形態(tài)規(guī)劃。商業(yè)街商業(yè)文化設(shè)施齊全，綜合消費(fèi)功能完善，是一條集購(gòu)物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂(lè)為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)街。吳淞路－四平路外貿(mào)商務(wù)金融功能顯現(xiàn)，沿街已形成外貿(mào)商務(wù)金融功能帶和 XX城市景觀線。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達(dá)。面積 平方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽(yáng)路、 XX 北路、新港路、廣中路、提籃橋、曲陽(yáng)路、涼城新村 9街道和江灣鎮(zhèn)，至 2020 年底，戶籍人口約 萬(wàn)。 項(xiàng)目目前進(jìn)展 ? 手續(xù)情況： XXXX 置業(yè)有限公司已經(jīng)取得了 XX 大廈的初步設(shè)計(jì)批復(fù)、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（東樓部分）、《關(guān)于 XX 路 XX 號(hào)地塊綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的批復(fù)》、《建筑工程施工許可證》，土地證在動(dòng)遷結(jié)束后以邀請(qǐng)招標(biāo)的形式獲得； ? 動(dòng)遷進(jìn)展：目前在基地里面有 28 戶居民，動(dòng)遷工作仍在正常開(kāi)展 ? 工程進(jìn)展：東樓結(jié)構(gòu)封頂，裙房平整土地，西樓未開(kāi)工（有動(dòng)遷居民未搬） 合作方式 由于該項(xiàng)目目前缺土地證，開(kāi)發(fā)商投入 16000 萬(wàn)元后沒(méi)有后續(xù)資金，希望合作伙伴出資繼續(xù)開(kāi)發(fā)，以吸引新股李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 項(xiàng)目所在地 XX 市 XX 區(qū) XXX 路 272 號(hào)， XXX 號(hào) 總體規(guī)劃 XX 足球場(chǎng)交通樞紐配套項(xiàng)目總體規(guī)劃 32 萬(wàn)平方米，XXX 路北側(cè)為 XXXX 集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)的 14 萬(wàn)平方米的雙塔五星級(jí)酒店和 12 萬(wàn)平方米的 shopping mall， XX 路南側(cè)為 XXXX 置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的 XX 大廈，計(jì) 平方米。 總之，本項(xiàng)目是一個(gè)高科技、高產(chǎn)值、高效益的綠色工程，在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上都是合理的，可行的。 財(cái)務(wù)效益分析 項(xiàng)目共計(jì)投資 330 萬(wàn)元，其中土地投資 75 萬(wàn)元，廠房及機(jī)李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 機(jī)械設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 135 萬(wàn)元。 復(fù)火 切茶 圓篩 風(fēng) 選 揀梗 炒車干燥 勻 堆 包 裝 裝箱 萎調(diào) 揉捻 發(fā)酵 解切篩分 烘干 品質(zhì) 檢測(cè) 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 工程實(shí)施 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 原材料供應(yīng)豐富，主要基地以 XX 市為中心的周邊縣區(qū)，并在云南、貴州、廣西等省區(qū)有著穩(wěn)定的供應(yīng)基地和渠道，項(xiàng)目上馬后，這些基地和渠道能繼續(xù)滿足需求。 第五章