【正文】 藍(lán)山江南財(cái)富城 32 表 1 房產(chǎn)出售收入分年估算表 單 位：萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 合計(jì) 銷售比例（ %） 30 70 1 一層商場(chǎng)臨街門面 1120 336 784 一層內(nèi)商場(chǎng) 1196 銷售比例（ %） 50 50 2 二層商場(chǎng) 721 銷售比例（ %） 100 3 三 層 商場(chǎng) 130 130 銷售比例（ %） 30 40 30 4 住 宅 2382 合 計(jì) 5549 藍(lán)山江南財(cái)富城 33 表 2 總成本費(fèi)用表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 單位 數(shù)量 費(fèi)率 金額 （萬元） 備注 1 工程建設(shè)投資 萬 m2 30307 3000 含建設(shè)期利息 2 營銷費(fèi)用 萬元 5549 5% 營銷人員工資、營銷成本 3 營業(yè)稅及附加 萬元 5549 % 4 公司管理費(fèi) 萬元 5549 3% 公司管理人員工資 、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi) 5 經(jīng)營期利息 萬元 1500 % 6 總成本費(fèi)用 7 其中：固定成本 3000 8 經(jīng)營成本 藍(lán)山江南財(cái)富城 34 表 3 損 益 表 單位：萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 合計(jì) 生產(chǎn)負(fù)荷 1 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）收入 5549 2 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）稅金及附加 3 產(chǎn)品總成本及費(fèi)用 1500 60 其中： 營銷費(fèi)、管理費(fèi) 205 60 綜合開發(fā)成本攤銷費(fèi) 3000 1500 1500 財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出） 4 利潤總額 1500 5 彌補(bǔ)以前年度虧損 6 應(yīng)納稅所 得額 7 所得稅 356 8 凈利潤 1500 提取法定盈余公積金及公益金 應(yīng)付利潤 未分配利潤 1500 9 累計(jì)未分配利潤 1500 計(jì)算 指標(biāo) 投資利潤率 22%（按項(xiàng)目計(jì)算） 投資利稅率 %（按項(xiàng)目計(jì)算） 藍(lán)山江南財(cái)富城 35 表 4 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 合計(jì) 生產(chǎn)負(fù)荷 1 現(xiàn)金流入 5549 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）收入 5549 加收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 其他 2 綜合開發(fā)投資 1500 流動(dòng)資金 建設(shè)投資 3000 1500 1500 經(jīng)營成本 60 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）稅金及附加 所得稅 356 3 凈現(xiàn)金流量 1500 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1500 計(jì)算 指標(biāo) 所得稅后 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 i=12% 投資回收期（靜態(tài)）： 年（含建設(shè)期 2年） 藍(lán)山江南財(cái)富城 36 表 5 借款還本付息計(jì)算表 單位 :萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 1 長期借款及還本付息 利率 % 年初借 款本息累計(jì) 1500 1500 其中 :借款本金 1500 1500 建設(shè)期利息 0 本年新增借款 1500 1500 本年應(yīng)計(jì)利息 計(jì)入建設(shè)期利息 計(jì)入經(jīng)營期利息 本年還本付息 還本 1500 1500 付息 2 還本資金來源 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 攤銷費(fèi) 未分配利潤 累計(jì) 計(jì)算 指標(biāo) 借款償還期 年 （含建設(shè)期 2年） 藍(lán)山江南財(cái)富城 37 表 6 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 （敏感 性 分析 ： 總投資費(fèi)用 +5%） 單位：萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 合計(jì) 生產(chǎn) 負(fù)荷 1 現(xiàn)金流入 5549 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）收入 加收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 其他 2 綜合開發(fā)投資 1575 流動(dòng)資金 建設(shè)投資 經(jīng)營成本 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 1575 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1575 計(jì)算 指標(biāo) 所得稅后 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 投資回收期（靜態(tài)）： 年（含建設(shè)期 2年） 藍(lán)山江南財(cái)富城 38 表 7 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 （敏感 性 分析：銷售收入 5%） 單位：萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 合計(jì) 生產(chǎn)負(fù)荷 1 現(xiàn)金流入 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）收入 加收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 其他 2 綜合開發(fā)投資 1500 流動(dòng)資金 建設(shè)投資 經(jīng)營成本 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 1500 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1500 計(jì)算 指標(biāo) 所得稅后 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 投資回收期（靜態(tài)）： 年（含建設(shè)期 2年） 藍(lán)山江南財(cái)富城 39 表 8 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 （敏感性分析：經(jīng)營期增加一年且經(jīng)營成 本 +20%） 單位：萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 合計(jì) 生產(chǎn)負(fù)荷 1 現(xiàn)金流入 5549 800 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）收入 加收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 其他 2 綜合開發(fā)投資 4516 1500 流動(dòng)資金 建設(shè)投資 經(jīng)營成本 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 1033 1500 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1500 1033 計(jì)算 指標(biāo) 所得稅后 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 投資回收期（靜態(tài)）： （含建設(shè)期 2年） 藍(lán)山江南財(cái)富城 40 。 九、本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合藍(lán)山縣政府制定的“十一五”規(guī)劃新縣城城市發(fā)展規(guī)劃要求，水、電、通訊、道路設(shè)施已按高標(biāo)準(zhǔn)建成使用。 七、項(xiàng)目 竣 工銷售完交付使用后，不僅可以按時(shí)還清銀行貸款，還可以為銀行創(chuàng)造 ,達(dá)到了銀企雙贏的目的。 五、本項(xiàng)目規(guī)劃運(yùn)作空間大，有非常好的規(guī)劃設(shè)計(jì)空間，易于制造好熱點(diǎn)，項(xiàng)目可行。 三、項(xiàng)目完成后，可為開發(fā)企業(yè)獲得 純 利潤，上繳國家 ，經(jīng)濟(jì)效益十分可觀，項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)低，虧損風(fēng)險(xiǎn)小。本項(xiàng)目建設(shè)正處于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，藍(lán)山縣城城市建設(shè)高潮時(shí)期，整個(gè)社會(huì)對(duì)商業(yè)旺鋪及高藍(lán)山江南財(cái)富城 31 檔次住宅的需求旺盛，市場(chǎng)前景樂觀。結(jié)論與建議 通過上述分析和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，本項(xiàng)目是可行的。這對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展無疑具有極大推動(dòng)作用。便利的交通條件，寬敞的商貿(mào)空間，優(yōu)美的經(jīng)營環(huán)境，對(duì)投資、經(jīng)商、消費(fèi)、休閑都具吸引力。 拓展經(jīng)營空間，促進(jìn)藍(lán)山商貿(mào)繁華。隨著 藍(lán)山江南財(cái)富城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施和完成，整個(gè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)將逐步建成功能分區(qū)合理，設(shè)施配套齊全，環(huán)境優(yōu)美雅致，商貿(mào)秩序井然的商業(yè)中心。這對(duì)于緩解目前十分突出的下崗職工再就業(yè)難的矛盾，消除社會(huì)不安定隱患是非常有利的。 增加就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)矛盾。經(jīng)計(jì)算，全部完成規(guī)劃區(qū)內(nèi)藍(lán)山江南財(cái)富城 30 的房屋拆遷和各項(xiàng)建設(shè)，共需投入開發(fā)建設(shè)資金近 3000 萬元，按工期 2 年計(jì)算，平均每年投入近 1500 萬元。社會(huì)效益分析及評(píng)價(jià) 經(jīng)初步測(cè)算，藍(lán)山江南財(cái)富城的開發(fā)建設(shè)，對(duì)經(jīng)營者（政府）來說，雖然不會(huì)取得很多的直接經(jīng)濟(jì)效益，但建設(shè)項(xiàng)目完成后，其社會(huì)效益是顯而易見的。 從敏感性分析來看，本項(xiàng)目在保守的情況下，項(xiàng)目內(nèi)部收益率仍達(dá)到 8%，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 影響建造成本的因素很多，工期、質(zhì)量、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到建造成本的增減，因此在工程實(shí)施過程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程 建設(shè) 監(jiān)理制。如果第二年銷售速度加快，就可以大大降低自