【正文】 16 車位 20 個(gè)。 總基底面積約4052㎡，建筑密度 %，設(shè)計(jì)為一、二層商為業(yè)用房。建筑形體既有整體的大氣磅礴，也不乏豐富的細(xì)致纖巧，通過整體造型的幾何特性，材料 的巧妙運(yùn)用，傳達(dá)了新時(shí)代銳意進(jìn)取，力爭上游的拼搏精神。屋頂造型輕盈，彌漫著濃郁的現(xiàn)代人文氣息。 造型設(shè)計(jì) 建筑造型以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，外觀虛實(shí)對比強(qiáng)烈，造型純樸而明快，色彩豐富，體現(xiàn)濃厚的現(xiàn)代辦公建筑的氛圍。 6）客廳均采用大玻璃落地，主臥室采用大凸窗（外設(shè)有陽臺(tái)的除外）。 4）餐廳、客廳均有機(jī)結(jié)合在一起，加大了空間流動(dòng)性、豐富了空間層次。 2）通風(fēng)良好，不閉塞，夏季能有效的組織穿堂風(fēng)。 另外對于商品住宅進(jìn)行了精心的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造舒適、適用的居住空間，優(yōu)美的綠化環(huán) 境；祥和與繁華同在，時(shí)尚與典雅并存。一層為普通商業(yè)鋪面用房，此鋪面可做生活超市及郵電，通訊營業(yè)廳及其普通商業(yè)門面；二層及延城東路局部三層為普通商業(yè)門面用房；三層 以上 為 商品 住宅。 功能布局 本項(xiàng)目打破傳統(tǒng)的空間組織形式，力圖營造一種多層次主體化的公共活動(dòng)空間，采用不同功能空間之間的互相滲透，加上邊廊、內(nèi)院、中庭、聯(lián)系平臺(tái)的相互穿插，使平 面和豎向空間層次豐富。 室內(nèi)外空間互相融合，創(chuàng)造出豐富而有層次的建筑空間效果。 充分關(guān)注商業(yè)，住宅建筑的形象塑造，力圖保持城市主干道景觀序列的延續(xù)性和完整性。該建筑為綜合性商住樓。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計(jì)說明 設(shè)計(jì) 依據(jù) 甲方所提供《設(shè)計(jì)方案征集邀請書》； 甲方所提供有關(guān)該項(xiàng)目用地紅線圖及地形圖； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB503522021）； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687， 2021 版）； 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房屋建筑部分），建標(biāo) [2021]219號； 建設(shè)部《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定》。 我們給予藍(lán)山這樣的體驗(yàn)空間，某種程度上，我們是城市的活力引擎。 商業(yè)定位 藍(lán)山江南財(cái)富城 13 發(fā)展理念 —— 城市商業(yè)引擎，自由消費(fèi)體驗(yàn) 讓藍(lán)山進(jìn)入第四消費(fèi)時(shí)代，這個(gè)時(shí)代的精神就是自由與體驗(yàn)。 不利因素 （ 1）土地開發(fā)成本較高，存在一定 競爭壓力，開發(fā)周期要短。不存在惡性競爭，而是互補(bǔ)優(yōu)勢需要實(shí)現(xiàn)雙贏。 B、商鋪拋出市場的價(jià)格區(qū)間 一 層臨街 門 面： 9000～ 11000 元 /㎡左右 一層內(nèi)部： 4000～ 6000 元 /㎡左右 藍(lán)山江南財(cái)富城 12 二層 商鋪 ： 2021 元 /㎡左右 三層 商鋪 ： 1800元 /㎡左右 本項(xiàng)目位于藍(lán)山縣城城東路成熟地段，但偏離城市核心商圈，不能依托已形成的商業(yè)氛圍。 月 12 月 15=7380 元 /㎡。月。 避免價(jià)格戰(zhàn)。 統(tǒng)一操作，互相借 勢，互為補(bǔ)充。 總商業(yè)面積超過 13000 ㎡。但是藍(lán)山商業(yè)體系紊亂，基本無規(guī)律可循，之前僅開發(fā)了藍(lán)山商業(yè)步行街的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，銷售情況也不理想，基本無參考價(jià)值，所以發(fā)展商業(yè)物業(yè)更需要精心的定位，細(xì)心操作。藍(lán)山商業(yè)步行街住宅產(chǎn)品的銷售成功也證明了這一點(diǎn)。 ■開發(fā)水平低，開發(fā)規(guī)模小 目前所銷售的商品房項(xiàng)目都明顯沒有適應(yīng)市場需求，開發(fā)規(guī)模也極小。 ■房地產(chǎn)市場剛剛起步 房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，市民對房地產(chǎn)的概念還處于由拒絕到慢慢接受的過程中。 ■缺乏餐飲、娛樂和休閑場所 餐飲、娛樂和休閑場所相對匱乏，隨著縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，恩格爾系數(shù)將進(jìn)一步降低?？h城目前也沒有 SHOPPINGMALL等現(xiàn) 代的商業(yè)形式，商業(yè)沒有核心，有商圈而無商核。隨著縣城的發(fā)展，這一問題將更加突出，勢必要得到解決。 ■商業(yè)分布缺乏規(guī)劃，不成體系 縣城商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，分布散落、雜亂，沒有成行成市。作為湖南新興的邊貿(mào)城市，目前人口偏少，增加城區(qū)人口數(shù)量，擴(kuò)大城市規(guī)模是必然的，對商品住宅及商場的需求也是旺盛的。 隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整頓，特別是對新增土地的政策調(diào)整及對土地交易市場整頓規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)逐步規(guī)范化、市場化，不公平競爭將退出歷史舞臺(tái)，這對舊城區(qū)土地的不斷升值創(chuàng)造了條件。 政治環(huán)境 本項(xiàng)目作為藍(lán)山縣招商引資項(xiàng)目，納入藍(lán)山縣委、縣政府的重要工作目標(biāo)，享有一系列的招商引資優(yōu) 惠政策。 經(jīng) 濟(jì)環(huán)境 近年來，縣委、縣政府重拳出擊抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)，連續(xù)幾年國民經(jīng)濟(jì)增長速度高于國家和省平均水平平均遞增速度為 %，國民經(jīng)濟(jì)收入不斷增加增長達(dá) 17%，國內(nèi)生產(chǎn)總值 2021年 ，其中第一產(chǎn)業(yè) ，第二產(chǎn)業(yè) ，第三產(chǎn)業(yè) ，2021年財(cái)政總收入 。藍(lán)山作為湖南新興的邊貿(mào)城市，在建設(shè)初期，政府引進(jìn)了大量的年輕人才，城市居民年齡結(jié)構(gòu)比較年青，人口增長速度較快，市場規(guī)模容量不斷擴(kuò)大。 4江南財(cái)富城是市、縣二級重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目 政府相關(guān)優(yōu)惠政策如下： 同時(shí)為了項(xiàng)目順利進(jìn)行，專門指派了一名副主任進(jìn)行協(xié)調(diào)，也成立了專門的協(xié)調(diào)指揮部，協(xié)調(diào)各部門關(guān)系，確保拆遷安置按期完成。 基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施條件 藍(lán)山江南財(cái)富項(xiàng)目，地處城市主干道城東路，給排水設(shè)施、電力、電信、電視設(shè)施已完好運(yùn)行，無需另行投資來進(jìn)行外圍配套。 地震：根據(jù)《中國地震烈度分析》（ 1990），項(xiàng)目所在地地震基本烈度為 ⅤⅠ度區(qū)，房屋應(yīng) 按Ⅵ級考慮抗震要求。 （ 5）風(fēng)向：一年中最多風(fēng)向?yàn)槟巷L(fēng)（含東南風(fēng)），其頻率為 26%，其次為西北風(fēng)，頻率 15%，西南風(fēng)，頻率 13%。 （ 3）濕度：年平均相對濕度 80%。 自然條件 藍(lán)山江南財(cái)富城 7 （ 1）溫度：年平均 ℃ ，極端最低 4℃ ，極端最高 ℃ 。項(xiàng)目開發(fā)條件 開發(fā)項(xiàng)目基本情況 地理位置及場地概況 藍(lán)山江財(cái)財(cái)富城位于藍(lán)山縣城城東路與規(guī)劃路交匯點(diǎn)西北側(cè)，地塊為二小塊，位于交叉路口，場地平整，總占地面積 ㎡。項(xiàng)目建設(shè)勢在必行。 項(xiàng)目建設(shè)是舊城改造和新規(guī)劃的商業(yè)中心商圈建設(shè)的需要 開發(fā)地段上建筑物多為上世紀(jì) 70年代建筑，房屋破舊不堪，嚴(yán)重影響了藍(lán)山縣城市容市貌，對它進(jìn)行改造，不僅可改變舊城面貌和改善居民居住條件，發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚，提高城市品位，同時(shí)可緩解項(xiàng)目區(qū) 內(nèi)的交通擁擠狀況。項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)適應(yīng)城市化發(fā)展的要求 隨著永連公路、二廣高速公路在藍(lán)山的貫通，藍(lán)山縣城城市化發(fā)展進(jìn)程將進(jìn)一步加快城市的形成，經(jīng)濟(jì)速度發(fā)展的越來越快，城區(qū)人口越來越多，居民消費(fèi)水平的不斷向高檔次、高質(zhì)量方向發(fā)展以及日益壯大的交通系統(tǒng)，迫使藍(lán)山縣城原有的商業(yè) 中心地位越來越需要提升以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的要求，同時(shí)，居民對中高檔次的住宅需求也變得日益旺盛。 該項(xiàng)目的實(shí)施，有利于藍(lán)山縣城的城市發(fā)展，有利于美化、亮化城市，有利于提高藍(lán)山縣城的品位。全部投資回收期 年，借款償還期 年，同時(shí)可向國家和地方財(cái)政上交稅金 萬元，開發(fā)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益明顯。該項(xiàng)目進(jìn)行綜合開發(fā)，將地理優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為商品經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，來滿足市場需求，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。綜合分析預(yù)測房地產(chǎn)市場價(jià)格，對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評價(jià)以及風(fēng)險(xiǎn)能力分析，以確定項(xiàng)目的可行性。 項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)單位提供的基礎(chǔ)資料。 藍(lán)山江南財(cái)富城規(guī)劃及規(guī)劃批復(fù)。 可行性研究的主要依據(jù)及范圍 可行性研究主要依據(jù) 藍(lán)山江南財(cái)富城 4 國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定。 公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，建立和完善了項(xiàng)目開發(fā)策劃、建設(shè)、營銷、財(cái)務(wù)、質(zhì)量管理等系列規(guī)范的內(nèi)部管理制度，形成競爭上崗的用人機(jī)制，追求社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益雙贏及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已成 為公司的經(jīng)營理念。公司注冊資金 1000萬元，公司擁有資產(chǎn) 總資產(chǎn) 2530 余萬元， 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)、信息咨詢、 物 業(yè)管理、房產(chǎn)出售、出租、建筑裝飾工程、建筑裝飾材料經(jīng)營。 很容易聚集人氣的業(yè)態(tài) —— 餐飲、休閑娛樂安排在二、三樓，以帶動(dòng)人流往上走。 藍(lán)山江南財(cái)富城 3 沿街門面優(yōu)先滿足社區(qū)商業(yè)，如郵政、銀行、美容美發(fā)、藥店、通訊、汽車美容、影樓、音像店、干活店、修理行、文印店、西餅店、鮮花禮品店、書店、服裝店、精品店等。項(xiàng)目總投資 3000 萬元。建于城東路與規(guī)劃道路的交叉口，與藍(lán)山步行街構(gòu)成新的商業(yè)中心圈，臨鄰湘粵路酒店一條街、塔峰路針織一條街。一至二層為商業(yè)用房，三層局部商業(yè)用房，三 層以上 為 高層 商品住宅。為適應(yīng)社會(huì)發(fā)展，本公司從藍(lán)山縣國土局以拍賣方式獲得該土地的使用權(quán)。今日藍(lán)山經(jīng)濟(jì)繁榮，社會(huì)穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)。 1997年被評為全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展“十快縣”和永州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)強(qiáng)縣。境內(nèi)資源豐富，可謂物華天寶，地方電力充足，是全國首批 100個(gè)電氣化達(dá)標(biāo)縣之一；礦產(chǎn)資源豐 富，境內(nèi)已探明的礦藏有鉛、鋅、錳、鐵等 25 種，其中黑七型錳鐵礦儲(chǔ)量達(dá) 億噸。藍(lán)山縣是湘南改革開放過渡試驗(yàn)區(qū)，湖南綜合改革試點(diǎn)縣和湘南農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點(diǎn)縣。省道 S32 S32 S322 線交匯其中，永連公路貫穿全境。 藍(lán)山縣區(qū)位優(yōu)越，交通便利，素有“湘南門戶”之稱，是湘南通達(dá)粵海的捷徑，是沿海的內(nèi)地，內(nèi)地的前沿。縣境東西寬 55公里，南北 長 67公里，全縣總面積 ，總?cè)丝? 萬余人，轄 25 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處， 5 個(gè)農(nóng)林茶場， 2021 年國民生產(chǎn)總值為 219300萬元，其中：第一產(chǎn)業(yè)： 56260萬元；第二產(chǎn)業(yè)： 67940 萬元；第三產(chǎn)業(yè)： 95810 萬元。 01′ 02″ — 25176。 54′15″ — 112176。境當(dāng)“楚尾粵頭”，為湘粵相通重要門戶。藍(lán)山江南財(cái)富城 1 1總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：藍(lán)山江南財(cái)富城 項(xiàng)目總投資： 3000 萬元，總建筑面積 約 30307 萬 ㎡ 項(xiàng)目開發(fā)單位：永州市鴻大房地產(chǎn) 實(shí)業(yè) 有限公司 項(xiàng)目可研單位：永州市工程咨詢中心 區(qū)域概況 藍(lán)山縣是革命老區(qū) ,位于湖南省南部邊陲，南嶺山脈中段北側(cè)，東接臨武縣，南界江華縣和廣東省連州市，西鄰寧遠(yuǎn)縣，北毗嘉禾縣。地處東經(jīng) 111176。 2′ 08″，北緯 25176。 31′ 08″。境內(nèi)屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，日照充足，雨量充沛，四季分明，年平均氣溫 ℃，無霜期 290 天，降雨量