【正文】 以“東吳”命名本商業(yè)街，氣勢(shì)浩然，同時(shí)也可激起長三角投資客的投資熱情，為本項(xiàng)目的成功銷售及售后招商奠定基礎(chǔ)。 中茵歐洲街 本案名主要根據(jù)商街規(guī)劃的建筑形態(tài) —— 經(jīng)典歐式，以塑造歐洲小鎮(zhèn)商業(yè)街的一種感覺，傳達(dá)給購鋪者和周邊主要居民，這里將是千燈乃至昆山南部最重要的購物休閑目的地之一，有力銜接高速發(fā)展的社會(huì)消費(fèi)能力，是難得的財(cái)富機(jī)遇。 中茵旺角 本案名取“旺角”，從地形角度來分析，項(xiàng)目東南有 A區(qū)商業(yè)街，吸納沿滬產(chǎn)業(yè)帶龐大的消費(fèi)能量，項(xiàng)目西南有 B、 C 區(qū)商業(yè)街，直接面向老鎮(zhèn)區(qū)居民。 劣勢(shì)：開發(fā)商前期必須出巨資培育市場(chǎng)，承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；回籠資金慢。 優(yōu)勢(shì)：可以由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。 優(yōu)勢(shì)：及時(shí)回籠資金，為開發(fā)商省去很多煩惱。 優(yōu)勢(shì)：能幫助開發(fā)商回籠絕大部分資金，有利于充分發(fā)揮三、四樓空間的商業(yè)價(jià)值。 獨(dú)立銷售的話，二層鋪位估計(jì)要重新整合規(guī)劃思路，否則難以出手的。 有利于避開二樓三樓的市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)，有利于回籠資金。 □■ 操作模式的建議 精盤操作掃描 精盤名稱 建筑 風(fēng)格 樓盤 均價(jià) 采取銷售模式 優(yōu) 劣 美田廣場(chǎng) 普通 5000 沿街一、二、三層聯(lián)售 空間利用率不高，購鋪者投入成本高，制約了購鋪者的積極性 序號(hào) 具體因素 項(xiàng)目擁有的數(shù)據(jù) 權(quán)重?cái)?shù) 1 道路通達(dá)度 黃浦江路、瓊花一路、 規(guī)劃二路、尚書路、恒升路 2 對(duì)外交通便利度 陸千路、春江路等 3 公交便利度 尚書路、機(jī)場(chǎng)路直達(dá)昆山公交 4 遠(yuǎn)景規(guī)劃 毗鄰即將規(guī)劃的新鎮(zhèn)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、時(shí)代超市 5 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 瓊花一路、規(guī)劃二路等道路將打通 6 商業(yè)配套設(shè)施 銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃中 7 人流量 目前人流偏少 8 周邊居民消費(fèi)能力 入住率較低，周邊居民消費(fèi)很有限 9 大型商業(yè)配套 時(shí)代超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 10 用地規(guī)劃 占地 平方米，總建筑面積26014 平方米 千燈商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 25 內(nèi)街一、二層聯(lián)售 有利于避開二樓三樓的市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)，有利于回籠資金。 2】權(quán)重?cái)?shù) 項(xiàng)目權(quán)重?cái)?shù)分析表 序號(hào) 基本因素 權(quán)重?cái)?shù) 具體因素 權(quán)重?cái)?shù) 1 地段因素 道路通達(dá)度 2 交通因素 對(duì)外交通便利度 公交便利度 3 規(guī)劃前景因素 遠(yuǎn)景規(guī)劃 4 商業(yè)配套因素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 商業(yè)配套設(shè)施 大型商業(yè)配套 5 消費(fèi)群因素 周邊居民消費(fèi)能力 人流量 6 規(guī)模因素 用地規(guī)劃 千燈商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 24 據(jù)表可得項(xiàng)目所失權(quán)重?cái)?shù)為： 據(jù)表可得出項(xiàng)目權(quán)重?cái)?shù)為： ； N（權(quán)重?cái)?shù)） =（所失權(quán)重?cái)?shù)） 如： 周邊商業(yè)項(xiàng)目最高的 恒豐 ?時(shí)代廣場(chǎng) –6500 元，最低的 人和家園 4500 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 得出項(xiàng)目均價(jià)： 5250 元 （ 6500+4500）247。 2）商業(yè)房?jī)r(jià)權(quán)重?cái)?shù)比例表： 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 R =【（ H + N ）247。 千燈商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 23 項(xiàng)目定價(jià)策略 1）定價(jià)方法 —— 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià) 本商業(yè)項(xiàng)目作為新跟進(jìn)項(xiàng)目，屬于政府規(guī)劃的商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目之一，但是處于美田廣場(chǎng)、中興廣場(chǎng)、恒豐時(shí)代廣場(chǎng)之后，基本上是在本地客戶基本消化 完后出現(xiàn)的，因此，我們必須在價(jià)格上做足文章，直接搶先吸收剩余本地客源，使本項(xiàng)目后來居上。整個(gè)千燈規(guī)劃人口將集中在以中心公園為正中心的范圍內(nèi)，本項(xiàng)目正好處于規(guī)劃范圍內(nèi)。確定了千燈的發(fā)展主要方向，將鎮(zhèn)中心重點(diǎn)納入到產(chǎn)業(yè)帶啟動(dòng)去內(nèi)。 功能定位 □■ 價(jià)格定位建議 商業(yè)房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)定位分析 1）經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 自從各鎮(zhèn)實(shí)行單獨(dú)招商引資以來，千燈鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)非常好， GDP 年平均增長率高達(dá)到 %，經(jīng)濟(jì)整體水平強(qiáng)勁，政府財(cái)政的收入大于支出，物價(jià)保持穩(wěn)定，人均收入繼續(xù)增長，消費(fèi)水平整體提高，居民消費(fèi)能力全面增強(qiáng)，用于購買消費(fèi)品的資金比重增加，商業(yè)房產(chǎn)需求一度旺盛。他們更注重發(fā)展?jié)摿屯顿Y匯報(bào)率。他們對(duì)價(jià)格更加敏感，并且輕易不出手，但出手了信心非常堅(jiān)定。他們擁有較為長遠(yuǎn)的眼光，注重商鋪未來的升值潛力。 我們從建筑形態(tài)角度，應(yīng)該傳達(dá)購房者的信息是：立面清爽優(yōu)美、有經(jīng)營檔次但不是拒人千里之外，結(jié)構(gòu)和諧、戶型合理，動(dòng)線規(guī)劃明確。必然尋求消費(fèi)群的細(xì)分市場(chǎng)，以針對(duì)部分穩(wěn)定消費(fèi)群體作為定 位，才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營。對(duì)于居民一般的消費(fèi)，有沿街商業(yè)來滿足，并且從居民消費(fèi)總量來看，目前如此多的沿街商業(yè)依然顯得過于飽和。 □■ 項(xiàng)目定位的建議 商業(yè)布局 沿街一、二樓： 做精品門店（服裝、飾品、休閑咖啡吧、茶吧等） 理由：目前千燈鎮(zhèn)商業(yè)規(guī)劃零散，基本上沒有真正形成有特色的商業(yè)街區(qū)，專業(yè)街區(qū)市場(chǎng)幾乎空白，美田廣場(chǎng)、中興廣場(chǎng) 定位均比較模糊，并且已經(jīng)規(guī)劃好的建筑形態(tài)，無法滿足精品業(yè)態(tài)的需求，這是個(gè)市場(chǎng)切入口。 從各酒店經(jīng)營來看，隨著商務(wù)人士出入千燈的逐漸增多，目 前這部分人主要酒店選擇在昆山市區(qū)，為減少差旅成本，他們將會(huì)選擇便利實(shí)惠的本地酒店進(jìn)行商務(wù)接洽，酒店業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 千燈酒店業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 上規(guī)模的酒店為大唐集團(tuán)下屬的大唐賓館，其它的主要是小旅館為主。也正由于這個(gè)原因，讓很多投資客在這些商鋪門前徘徊不定。 從本區(qū)域商鋪已售的情況來看， 80%左右是為了出租后贏利為目的，而處于自營目的購買的不到 10%，另外有 10%是純粹為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。 但是，近年來，千燈鎮(zhèn)新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱潮一路高漲，瓊花一路沿線云集著恒豐時(shí)代廣場(chǎng)、美田商業(yè)街、中興廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目。努力“將沿滬產(chǎn)業(yè)區(qū)域建設(shè)成為落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、走新型工業(yè)化道路的示范區(qū)”。全球最大的半導(dǎo)體封裝測(cè)試企業(yè) —— 臺(tái)灣日月 光集團(tuán)投資項(xiàng)目一期建設(shè)進(jìn)展順利，預(yù)計(jì) 2021年 8月投產(chǎn)。啟動(dòng)區(qū)近 15公里主干道、新鎮(zhèn)區(qū) 道路工程全面建成；與之配套的電信網(wǎng)絡(luò)、自來水、污水管網(wǎng)、天然氣等工程也基本建成。目前，已累計(jì)動(dòng)遷農(nóng)民 1300戶，拆遷面積超過 30 萬平米。中部：千燈鎮(zhèn)地區(qū)位于產(chǎn)業(yè)帶啟動(dòng)區(qū)內(nèi)，將建成以電子資訊、精密機(jī)械和都市產(chǎn)業(yè)為主的生態(tài)化工業(yè)園區(qū)；北部：重點(diǎn)發(fā)展集物流、商貿(mào)、汽車產(chǎn)業(yè)；南部：淀山湖地區(qū)，依托淀山湖景觀發(fā)展休閑旅游及度假產(chǎn)業(yè)。東距上海市中心 45 公里、虹橋機(jī)場(chǎng)35公里、浦東國際機(jī)場(chǎng) 90公里、上海港 60公里，西離蘇州市中心 40公里，北與昆山市中心相距 15公里。這些數(shù)據(jù)表明，沿滬產(chǎn)業(yè)帶將成為千燈新的鎮(zhèn)中心，居住中心和經(jīng) 濟(jì)中心，前景不可限量。沿滬產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃居住 1525萬人，其中動(dòng)遷小區(qū)四期共 8874戶，預(yù)計(jì)居住人口超過 4萬人，一期二期動(dòng)遷房已基本完工，年底可望入住。除早期的大唐花苑、恒升花苑、濱河家園外，最近新推出的有前城、中興廣場(chǎng)、美田商業(yè)街、華悅公寓。截至 2021年底，涉及近十個(gè)國家和地區(qū)的二十余家外資企業(yè)已入駐啟動(dòng)區(qū)，其中全球最大的半導(dǎo)體封裝測(cè)試企業(yè) —— 日月光半導(dǎo)體已開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2021年上半年正式投產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)帶啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃并已啟動(dòng) 建設(shè)的新鎮(zhèn)區(qū)由德國著名設(shè)計(jì)院所傾力打造，作為區(qū)域性生產(chǎn)服務(wù)型配套生活區(qū)融生活居住、商務(wù)金融、文化娛樂和辦公研發(fā)四大功能于一體，為產(chǎn)業(yè)帶啟動(dòng)區(qū)及周邊發(fā)展提供完備的綜合保障。 (4)、沿滬產(chǎn)業(yè)帶在千燈 中心啟動(dòng)區(qū) 2021 年 3 月，昆山市沿滬產(chǎn)業(yè)帶正式啟動(dòng)。 (3)、沿滬產(chǎn)業(yè)帶在千燈業(yè)態(tài)規(guī)劃 昆山市沿滬產(chǎn)業(yè)帶總體規(guī)劃 197平方公里。東距上海市中心 45公里、上海虹橋機(jī)場(chǎng) 35公里、浦東國際機(jī)場(chǎng) 90公里、上海港 60公里；西距蘇州市中心 40公里；北本案位置 紅線框選區(qū)為沿滬產(chǎn)業(yè)帶啟動(dòng)區(qū) 千燈商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 17 與昆山市中心相距 15 公里。努力“把沿滬產(chǎn)業(yè)園建設(shè)成為發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)的重要基地”。全球最大的半導(dǎo)體封裝測(cè)試企業(yè) —