【正文】 深圳大梅沙 “ 雅蘭酒店 ” 、三九集團(tuán) “ 丹楓 隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展， 產(chǎn)權(quán)式酒店這種深受國外中產(chǎn)階級青睞的投資品種登陸中國。 國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，約于 1995 年。 ? 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。 [， 1992]80 年代到 90 年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達(dá) 40 億美元，到 2021 年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售將達(dá) 300 億美元，在客戶類型上，有 60％是中產(chǎn)階層家庭投資， 40％為企業(yè)和社會機(jī)構(gòu) 投資。 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。 （ 4） 產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀 ? 國外產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀 20 世紀(jì) 70 年代，歐美發(fā)達(dá)國家進(jìn)入“豐裕社會”，中產(chǎn)家庭成為社會主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點、檔次的度假靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。 ? 高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村 指在高爾夫、登山、滑雪等運(yùn)動圣地開發(fā)的度假別墅項目。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。 ? 養(yǎng)老型酒店 是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。 ? 純產(chǎn)權(quán)酒店 是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司管理，獲取一定的管理回報，同時還享有一定期限的免費(fèi)入住權(quán)（如城市之光年免費(fèi)入住權(quán)為 30 天）。 （ 3） 產(chǎn)權(quán)式酒店的分類 ? 時權(quán)酒店 是將酒店的每個單位（酒店標(biāo)間）分為一定的時間（如：一年產(chǎn)值51 周，共 51 個時間份），出售每一個時間份的使用權(quán)。 （ 2） 產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進(jìn)行休閑、度假、娛樂為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 30 頁 共 97 頁 地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種特殊投資和消費(fèi)模式，符合經(jīng) 濟(jì)資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費(fèi)又是存儲，既是投資財務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。 產(chǎn)權(quán)式酒店概念及特點 （ 1） 產(chǎn)權(quán)式酒店的緣由 產(chǎn)權(quán)式酒店興起于上世紀(jì) 70 年代區(qū)歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是 “ TIMESHARE”（中文譯為“泰慕賽爾”） 即“時空共享”的意思。 項目適宜性分析 最適宜項目： 產(chǎn)權(quán)式假日酒店 項目位于 XX 景區(qū)南大門，根據(jù)項目的地理位置優(yōu)勢與項目 主要地塊的用地性質(zhì)，本項目的最適宜建設(shè)的項目為： 產(chǎn)權(quán)式假日酒店 。同時 我們認(rèn)為 本項目 的威脅主要來自于潛在的競爭者，一旦項目走向正軌，盈利開始增加，周邊難免會出現(xiàn)跟進(jìn)者 。 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 29 頁 共 97 頁 項目威脅分析 本項目雖然處在景區(qū)的南大門，但在項目周邊以及在景區(qū)的其他有利地段存在著大量的廉價賓館，雖然設(shè)施尚不能與本項目同日而語，但是從經(jīng)濟(jì)性角度考慮其低廉的價格 依然是本項目的一個威脅性因素， 主要的客戶 可能 來自于 中低消費(fèi)水平的人群 ，所以能否有效的吸引目標(biāo)客戶 是關(guān)系 項目 成敗的 一個主要因素。其三，重慶作為一個新興的直轄市，其發(fā)展?fàn)顩r與其他同等城市相比，有一定的滯后性。其一，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件 — 旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，鮮明的城市個性特征和獨特的飲食文化已經(jīng)讓重慶成為全國文明 的旅游城市。同時，隨著近期各地政府 減免契稅 等“救市” 政策 的出臺，房地產(chǎn)市場將會逐漸好轉(zhuǎn)，相信福星公司在明年借勢推出的產(chǎn)權(quán)式酒店必將得到追捧。 長久以來，銀行儲蓄一直是中國人投資理財?shù)氖走x，但截止 2021 年 2 月的第 8 次降息 (一年期定期存款利率已降到 %)，利息稅的增收，儲蓄保值、增值的功能開始弱化， 社會理財觀念發(fā)生了根本性變化。 重慶首個產(chǎn)權(quán)式酒店 —— 海蘭云天的成功， 可以說 為重慶 產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 提供了本土化的模板。隨著綦萬高速公路的開通，到重慶主城 1— 小時車程半徑內(nèi)絕佳的旅游休閑度假和生態(tài)居家之地，客源市場將更為廣闊，具有更強(qiáng)的市場拓展空間和潛力。特別是重慶提出打造 “1 小時經(jīng)濟(jì)圈 ”，發(fā)展為西部最大城市群，預(yù)計 10—15 年后，經(jīng)濟(jì)圈將新增 1000 萬城鎮(zhèn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 75%，依托重慶特殊的區(qū)位優(yōu)勢和地緣政治背景還可以吸引重慶以外的國內(nèi)外游客來萬盛旅游。 ③ 該項目提供的產(chǎn)品屬于季節(jié)性的服務(wù)商品，因此在不同的時期和季節(jié)要采取不同的銷售策略， 成本會相對增加，顧客波動幅度稍大 。 項目劣勢分析 ① 該項目是的定位 超 四星級酒店，屬于中高等消費(fèi)水平， 需要一股既有消費(fèi)傾向又有消費(fèi)能力的群體予以 強(qiáng)有力的 支持 。因此，從本項目的定位與設(shè)計角度來說，房間數(shù)量，以目前該區(qū)域所有的 酒店價格水平來說是極具競爭力的。 ⑥通過實地的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前萬盛區(qū)僅有兩家三星級以上的假日酒店（匯鑫假日酒店、金芙蓉賓館）且整體接待設(shè)施落后檔次較低，規(guī)模較小。該項目的 土地價格為商住用地，土地價格約定為 20 萬元/畝，且酒店交納的區(qū)得部分的土地契稅、人防費(fèi)、配套費(fèi)、出讓金等給予減免，作為政府重點支持項目，盡可能的給予相關(guān)費(fèi)用的減免或優(yōu)惠。 ④ 該項目是產(chǎn)權(quán)式酒店，因此他本身具有一般產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢。 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 27 頁 共 97 頁 ③ 項目與景區(qū) 資源、風(fēng)格定位、發(fā)展規(guī)劃等方面遙相呼應(yīng)融為一體。 其中 A 地塊位于風(fēng)景區(qū)至萬盛的公路旁，同時附近就是一公里的觀光索道，可謂占盡地利。場區(qū)地表水較少。 ③水文地質(zhì)條件 場區(qū)屬丘陵地貌，徑流條件較好，無大量富集地下水的地質(zhì)條件，地下水不發(fā) 育，僅第四系覆土層中存在少量孔隙型滯水，基巖中存在少量裂隙水，主要受降雨和生活廢水補(bǔ)給，水量較小，對施工影響不大。 ②地震 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB500112021）重慶市沙坪壩區(qū)為地震基本烈度6 度區(qū)，設(shè)計基本地震加速度值 。 地塊的地質(zhì)條件分析 ①地形地貌 項目場地的地質(zhì)構(gòu)造屬新華構(gòu)造體系，位于鄂黔武隆起帶向四川中臺坳下降的斜坡上。項目金靠 XX 景區(qū)南門，地塊呈條狀，最大高差約 7 米。 XX 頂?shù)赘叨仍?400— 600 米之間，河谷兩岸谷坡陡直，坡度一般在 70— 80 度，部分岸坡直立在 90 度以上，高在 1200 米左右。從景區(qū)大門進(jìn)入，沿河而下至響水村一段，河谷寬約 40— 50米，沿河有平緩地，上面是丘陵和山地，呈階梯狀地形，河谷斷面呈 “V” 字形，河面狹窄。 XX 地處重慶市萬盛區(qū)黑山原始森林，據(jù)萬盛城區(qū) 約 20 公里。無霜期長，具有典型的季風(fēng)氣候特征。 重慶 市 屬中亞熱帶溫潤季風(fēng)氣候區(qū)，多年平均氣溫 ℃，常年平均降雨量 毫米，年均蒸發(fā)量 毫米，年均氣壓 百帕毫巴，無霜期 311天。 隨著萬盛區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及該地區(qū)旅游業(yè)的起飛，原有的酒店、娛樂、休閑配套已經(jīng)不能滿足游客的需要，四星級假日酒店的新建，與 XX 景區(qū)融為一體，將演繹現(xiàn)代都市生活與天然湖光山色地和諧融合，成為萬盛區(qū)的標(biāo)志性建筑和重慶市一顆閃亮的明星。盡管因為 2021 年全球金融危機(jī)的影響，重慶市地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一段時間的低迷，但隨著國家 4 萬億投資和地方投資的出臺， 2021 年下半年開始國民經(jīng)濟(jì) 逐步提升，重慶市也出臺了五年投資 3000 億建設(shè)和諧人居新重慶的政策，故結(jié)合以上經(jīng)濟(jì)形勢和項目本身情況， 做出以下戰(zhàn)略規(guī)劃： 戰(zhàn)略分期：本項目占地有 13749 平米，規(guī)模相對較小，所以不分期 ， 一次全部開發(fā)，建設(shè)周期為 一 年。截止 11 月底，駐區(qū)金融機(jī)構(gòu)存款、貸款余額分別增長 %、 %，存貸比首次突破 50%。全年接待游客 125 萬人次，增長 29%；實現(xiàn)旅游綜合收入 億元，增 長 %；實現(xiàn)旅游直接收入 億元，增長 %。全年預(yù)計實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值 億元，增長 5%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)由年初的 102%提高到 127%。 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 24 頁 共 97 頁 三 、 工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)。引進(jìn)投資 500 萬元以上競爭性項目 14 個，實際利用區(qū)外資金 億元，增長 82%。 “ 項目建設(shè)年 ” 成效明顯，完成全社會固定資產(chǎn)投資 36 億元 ，增長 46%，投資額度創(chuàng)歷史新高，增長速度位居全市前列。而在市民最關(guān)心的房價問題上， 2021 年重慶主城商品房成交均價比 2021 年上漲了 %，增加了 984 元 /平方米。 2021 年成交總套數(shù)比 2021 年增長 43%，增加 78467套。即使在房地產(chǎn)市場頂峰時期的 2021 年，重慶主城區(qū)商品房成交套數(shù)才 182699 套，成交面積 萬平方米，成交均價 3335 元 /平方米。所有各數(shù)據(jù)均創(chuàng)重慶房地產(chǎn)市場新高。 根據(jù)尚峰地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，截止至 2021 年 12 月 31 日 23： 30 分， 2021 年重慶主城成交商品房 261166 套，成交面積達(dá)到 萬平方米。而早前根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)測算，北京今年土地成交金額達(dá) 928 億元，土地出讓金收入占財政收入比重達(dá)到 %。 政府土地出讓金收入是衡量土地市場活躍度的重要指標(biāo)。 表 數(shù)據(jù)統(tǒng)計來源重慶市國土局公眾信息網(wǎng) 而就在 2021 年的最后一天，來自重慶市財政局的消息稱， “2021 年，重慶市財政收入實現(xiàn)歷史性突破，首超千億，完成 億元，增長 %。 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 22 頁 共 97 頁 重慶市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)已 供應(yīng)土地顯示，截止到 2021 年12 月 28 日， 2021 全年重慶市已供應(yīng) 191 塊地（含有工礦倉儲用地等），已供應(yīng)土地面積約 20210 畝，土地總收益約 373 億元，土地平均成交地價 186 萬元 /畝，折合樓面單價 2789 元 /平方米。區(qū)域聯(lián)動發(fā)展，渝東北、渝東南經(jīng)濟(jì)增速均快于全市平均水平。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值增長 %。工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重提高 40%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤 255 億元。初步統(tǒng)計，全市生產(chǎn)總值比上年增長 %，躍上 5098 億元新臺階；地方財政一般預(yù)算收入增長 %，達(dá)到 577 億元。 如下圖 、圖 、表 所示。 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 20 頁 共 97 頁 圖 1999 年 2021 年全國住宅施工和新開工面積及其增長率 （ 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) ） 3． 銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高 預(yù)計 2021年全年，全國商品房銷售面積和銷售額將達(dá)到 萬億元，其中住宅銷售面積 億平方米，銷售套數(shù)達(dá)到 850900 萬套（ 0 008 年分別為 50 62 556 萬套），銷售額為 萬億元。 2021 年 110 月，全國商品房施工面積、新開 工分別比上年增長 %、 %（ 2021 年全年為 %和 %），住宅施工和新開工面積分別增長 %、 %（ 2021 年全年為 %和 %），連續(xù)兩年保持低速增長，其中新開工面積連續(xù)兩年增速遠(yuǎn)低于 20212021 年平均水平（ %）。 圖 19992021 年房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資及其增長率 （ 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) ） 2． 施工和新開工面積低位增長，市場略顯供給不足 預(yù)計 2021 年全年，全國商品房施工、新開工將達(dá)到 億、 億平方米，分別同比增長 %和 %（ 2021 年分別為 億和 億平方米）。 全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢 一，投資：開發(fā)投資增速逐月回升，但仍低于近年來平均水平 預(yù)計 2021 年全年，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別達(dá)到 萬億元和