【正文】 對(duì)社會(huì)、行業(yè)及其他社會(huì)綜合效益的影響明顯，環(huán)境效益和社會(huì)效益的評(píng)價(jià)均是可行的。 XX 舊貨大市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司 33 第 32 頁(yè) 共 33 頁(yè) 32 對(duì)其他社會(huì)因素的影響 （ 1） 本項(xiàng)目將在開(kāi)發(fā)過(guò)程中和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中向社會(huì)提供就業(yè)人口 3000 個(gè)以上 （ 2） 穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門(mén)檻，將為社會(huì)提供更為便捷和安全的投資渠道 （ 3） 消費(fèi)者在舊貨交易過(guò)程中將能享受到質(zhì)量放心，價(jià)格最低，服務(wù)周到的舊貨消費(fèi)服務(wù)。 （ 4） 符合行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，行業(yè)的集中將使本項(xiàng)目輻射到全市及南昌廣州等城市，從而使 XX 的舊貨行業(yè)更具影響力。 （ 2） 為廣大舊貨經(jīng)營(yíng)戶及渴望進(jìn)入舊貨行業(yè)的中低收入人群提供了環(huán)境更好，配套設(shè)施更齊全的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，使舊貨經(jīng)營(yíng)走入更為規(guī)范經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從而使消費(fèi)者受益。 XX 舊貨大市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司 33 第 31 頁(yè) 共 33 頁(yè) 31 本項(xiàng)目將 按照花園城市建設(shè)的要求設(shè)計(jì)，建設(shè)好市場(chǎng)和與市場(chǎng)配套的 公寓、 辦公樓、停車(chē)場(chǎng)、公共廁所及垃圾處理站等公用設(shè)施，做到交易區(qū)和生活區(qū)分開(kāi)，做到市場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生整潔、道路暢通，同時(shí)，要增加綠化率，市場(chǎng)建筑風(fēng)格要與周邊市場(chǎng)相協(xié)調(diào)，按照?qǐng)@林式的要求建設(shè)好市場(chǎng) ，使之形成一個(gè)商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的新型商業(yè)項(xiàng)目，有效帶動(dòng)項(xiàng)目周邊物業(yè)價(jià)值的提升。 除了回收投資成本外，商鋪也將一直保值增值，在回收投資成本 以后的租金則是純利潤(rùn)。（ 70 ㎡ 50 元 /㎡ 12 月）＝ 年 ，即 年收回投資成本； 如果按 XX 市場(chǎng)租金平均價(jià)格為 30 元 /平米計(jì)算： 235000247。 如果 出租計(jì)算，按 江西舊貨大 市場(chǎng)的地理位置劃分每平方米出租可分為 65 元 /平方、 47 元 /平方、 38 元 /平方三類(lèi)。本項(xiàng)目銷(xiāo)售預(yù)計(jì)須一年時(shí)間。 XX 舊貨大市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司 33 第 30 頁(yè) 共 33 頁(yè) 30 銷(xiāo)售收入分期比例的確定 本項(xiàng)目的建設(shè)周期為壹年，本項(xiàng)目的預(yù)售許可證和銷(xiāo)售證可以辦理。所以競(jìng)爭(zhēng)壓力基本上不存在。 （ 5） 吸入外省專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)舊貨的大戶入駐經(jīng)營(yíng) ，使得市場(chǎng)有著健康有序的良性發(fā)展，加深加大市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)戶中間的凝集力，產(chǎn)生店鋪的緊俏感。 （ 3）爭(zhēng)取銀行的支持，對(duì)確因資 金周轉(zhuǎn)困難的經(jīng)營(yíng)戶，采取按揭付款的方式予以銷(xiāo)售 。 營(yíng)銷(xiāo)的對(duì)策和措施 （ 1）加強(qiáng)廣告的宣傳力度和促銷(xiāo)手段，借助特種行業(yè)獨(dú)特的有利條件，爭(zhēng)取 現(xiàn)有市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)戶入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 1. 促銷(xiāo)前準(zhǔn)備（略） 2. 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及導(dǎo)入階段（略） 3. 推出階段（略） XX 舊貨大市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司 33 第 28 頁(yè) 共 33 頁(yè) 28 4. 全面推出階段（略） 5. 最后調(diào)整階段（略） 營(yíng)銷(xiāo)的戰(zhàn)略分析 （ 1）如果以出售形式出售，有些小業(yè)主可能會(huì)因?yàn)橘Y金的短缺而放棄入駐經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)規(guī)劃用地 面積 70 畝 ， 可建面積 約60000 平米 ， 項(xiàng)目總投資額 約 10000 萬(wàn)元 ， 工程工期為 18 個(gè)月 ， 分兩期投資建設(shè)完成 ， 首期規(guī)劃建設(shè)占地 40 畝 ， 大小鋪位 300 余 個(gè) ，建筑面積 33000 余平方 ， 按每平方均價(jià) 3200 計(jì)算 ， 首期銷(xiāo)售總額 億元 ， 預(yù)期可實(shí)現(xiàn)利稅 約 1500 萬(wàn)元 ， 二期建筑面積 27000 余平方 ， 按每平方均價(jià) 3700 計(jì)算 ， 銷(xiāo)售總額 億元 ，實(shí)現(xiàn)利稅約 1400 萬(wàn)元。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)形成后 ， 不光是現(xiàn)企業(yè)自身優(yōu)勢(shì) ， 也將帶動(dòng)周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ， 增加 開(kāi)發(fā) 區(qū)人氣 ， 為 開(kāi)發(fā) 區(qū) 內(nèi) 的餐飲、加工以及相關(guān)行業(yè)帶來(lái)新的契機(jī) ， 為國(guó)家培植新的稅源 ， 為城東地區(qū)今后的 經(jīng)濟(jì)騰飛注入堅(jiān)強(qiáng)的后勁 。 （ 3） 公司每年上繳稅收 250 萬(wàn)元 。 所產(chǎn)生的社會(huì)效益 : （ 1） 各項(xiàng)稅收： 目前市場(chǎng) 收征收率每月每平方米 7 元 ， 新建市場(chǎng)的征收面積為 32021 平方米 ， 一年可上交稅收 224 萬(wàn)元 。 同時(shí) ， 正確處理好與當(dāng)?shù)卣?、農(nóng)民的關(guān)系、處理好與周邊市場(chǎng)的關(guān)系 。 （ 2） 按照現(xiàn)代市場(chǎng)的要求規(guī)劃 ， 建設(shè)好市場(chǎng) ， 充分運(yùn)用現(xiàn)代科技 ， 要重 視市場(chǎng)的信息中心 項(xiàng)目建設(shè) ， 增強(qiáng) 市場(chǎng)的服務(wù)功能 。在享受現(xiàn)有舊貨行業(yè)的特殊稅費(fèi)政策外，還需向政府申請(qǐng)真正能夠落實(shí)到位的稅費(fèi)減免政 策，為經(jīng)營(yíng)戶降低經(jīng)營(yíng)成本，并通過(guò)免租政策、主力店的龍頭效應(yīng)向經(jīng)營(yíng)戶發(fā)動(dòng)集中的廣告宣傳攻勢(shì)，以此來(lái)培育市場(chǎng)快速發(fā)展。對(duì)部分部位予以免租經(jīng)營(yíng)，以配合其他招商政策順利招商。首先啟動(dòng)主力店招商，以滿足項(xiàng)目發(fā)展和實(shí)際推廣執(zhí)行工作的需要。項(xiàng)目發(fā)展需依托強(qiáng)大的廣告宣傳造勢(shì)，將后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的“價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)”良好地貫穿于整個(gè)推廣節(jié)奏中，最大限度的對(duì)區(qū)域概念和行業(yè)概念進(jìn)行宣傳推廣。 項(xiàng)目 定位方案所存在問(wèn)題及建議 本項(xiàng)目定位方案在后期推廣和銷(xiāo)售、招商過(guò)程中，可能存在以下不利因素： （ 1） 銷(xiāo)售價(jià)格與實(shí)際租賃價(jià)格之間可能存在的矛盾 ，我們將采取整體或部分返租的形式銷(xiāo)售。 項(xiàng)目定位方案 SWOT 分析 △ 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) Strength XX 舊貨大市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司 33 第 23 頁(yè) 共 33 頁(yè) 23 （ 1） 項(xiàng)目位于文峰路與贊賢路交匯東處，三面臨路，地塊價(jià)值高 （ 2） 臨街面較長(zhǎng)，且還能在建筑規(guī) 劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng)，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值 （ 3） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 （ 4） 開(kāi)發(fā)區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來(lái)了積極影響。 雖然本項(xiàng)目有著眾多先天優(yōu)勢(shì)，此地段的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認(rèn)，但由于受 XX 現(xiàn)有舊貨交易市場(chǎng)規(guī)模及目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控影響 ，項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，始終仍注意 科學(xué)引導(dǎo)舊貨行業(yè)規(guī)范發(fā)展，注意與周邊眾多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)協(xié) 調(diào)發(fā)展 ， 互為促進(jìn)， 以良好的項(xiàng)目定位和 產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)達(dá)到項(xiàng)目良性發(fā)展。 （ 2） 現(xiàn)有舊貨市場(chǎng)較小規(guī)模對(duì)新的大型專(zhuān)業(yè)大市場(chǎng)形成一定壓力。 （ 3） 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，且屬于國(guó)家商務(wù)部授權(quán)的特殊行業(yè)，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 （ 3） 臨街面較長(zhǎng)，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng)，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值 （ 4） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 △ 地塊發(fā)展劣勢(shì) Threat （ 1） 項(xiàng)目 距離 市中心 較遠(yuǎn) ，推廣難度加大 △ 地塊發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity （ 1） XX 目前還沒(méi)有大型的專(zhuān)業(yè)舊貨交易市場(chǎng)，為項(xiàng)目地塊的發(fā)展提供了充足的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目人流分析 因本項(xiàng)目目前所處 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，處于開(kāi)發(fā)區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群區(qū)域，交通組織便利暢達(dá)，處在住宅區(qū)與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中心，未來(lái)市人流優(yōu)勢(shì)非?？捎^。 5 公里，北面有糧油、鋼材等大市場(chǎng)，并與北面其它市場(chǎng)緊鄰呼應(yīng)，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。 同時(shí) ， 江西舊貨大市場(chǎng)通過(guò)這幾年的運(yùn)作 ， 積累了一整套運(yùn)作市場(chǎng)的豐富經(jīng)驗(yàn) ， 擁有了大量的客戶資源 ， 創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益 ， 正在不斷的發(fā)展壯大 ， 同時(shí)為解決社會(huì)就業(yè)、促進(jìn)江西地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了一定拭目以待作用 。 從此 ， 全國(guó)舊貨調(diào)劑交易試點(diǎn)單位很快發(fā)展到北京、上海、廣州、 武漢、昆明、大連、哈爾濱等 45個(gè)大中城市的 175 家企業(yè) ， 形成東西交流、縱橫交錯(cuò)的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò) ， 為建江西舊貨大市場(chǎng)創(chuàng)建了寬松的外部環(huán)境 ，如今的江西舊貨大市場(chǎng)已得到了更為充分的發(fā)展。 此舉 ， 既符合商品入店、入市經(jīng)營(yíng)的要求 ， 也符合城市規(guī)劃和城鄉(xiāng)居民的實(shí)際需要 。 因此 ， 盡快籌建 專(zhuān)業(yè)的大型 XX 舊貨大市場(chǎng) ， 擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模 ， 把尚處在自發(fā)性的舊貨交易行為納入市場(chǎng) ， 進(jìn)行規(guī)范管理 ， 合法交易勢(shì)在必行 。特別是一些騎三輪車(chē)的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍區(qū)大聲喊叫， 使得居民對(duì)收購(gòu)舊貨人員產(chǎn)生厭惡感等等。收購(gòu)進(jìn)來(lái)的物品，只是稍加清理就原樣銷(xiāo)售，對(duì)加工改裝翻新工作做得不夠； 第四： 是上門(mén)收購(gòu)不規(guī)范?，F(xiàn)舊貨行經(jīng)營(yíng)的品種僅限于家用電器、家具和日用品。 新建市場(chǎng)的必要性 目前 XX 市舊貨經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀來(lái)看，還存在問(wèn)題 ： 第一： 規(guī)模 太小。 未來(lái)城市 人口 及工業(yè)產(chǎn)業(yè)將呈大規(guī)模增長(zhǎng)， 隨著人們消費(fèi)觀念的改變和 XX 改革開(kāi)放的不斷深入 ， 舊貨交易的需求量將 突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng) 。 XX 現(xiàn)有的城區(qū)規(guī)模以及人口數(shù)量離現(xiàn)代城市發(fā)展要求 還有一段相當(dāng)大的差距 。 9% 和 37。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為 23。 67 億元，增長(zhǎng) 14。83 億元，增長(zhǎng) 17。 84 億元，增長(zhǎng) 3。 8% 。全市生產(chǎn)總值（ GDP ） 582。 67% 。 46 萬(wàn)人 ， 其中農(nóng)業(yè)人口 686。 28 平方千米 ， 2021 年總?cè)丝跒?861。 XX 市是江西省最大的行政區(qū)，本市轄 1 區(qū) 2 市 15 縣，總面積 3。就 其所處位置也影響城市市容市貌