【正文】 這一運營模式下實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購買者對酒店未來經(jīng)營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營行為的體制、機制(即保證購買者利益實現(xiàn)的體制、機制)尤為重要。? 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)流程介紹 環(huán)節(jié)一：開發(fā) 目前，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)集中在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為前沿的城市和國內(nèi)各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、?？凇B門、秦皇島等，基本以國家級的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價值的文化古城為主，同時以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無外乎三類消費群體： 其一是有一定經(jīng)濟(jì)實力的家庭或個人，他們的角色介于投資者和消費者之間，他們投資主要是為了增值和分紅，順帶度假； 其二是一些公司或事業(yè)機構(gòu)，其購買動機是用于員工福利或會議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時度假公司，其購買動機純粹是業(yè)務(wù)需要。 對產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。國際大廈，純小戶型酒店公寓，單價在 7800 元/㎡，套內(nèi) 35m，年返租19164 元（1597 元/月） 。月亮灣大酒店” ，重慶的“海蘭云天”等項目接踵而來。深圳大梅沙“雅蘭酒店” 、三九集團(tuán)“丹楓隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店這種深受國外中產(chǎn)階級青睞的投資品種登陸中國。 國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，約于 1995 年。? 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。[，1992]80 年代到 90 年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達(dá) 40 億美元，到 2022 年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售將達(dá) 300 億美元，在客戶類型上，有 60％是中產(chǎn)階層家庭投資，40％為企業(yè)和社會機構(gòu)投資。 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。（4）產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀? 國外產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀 20 世紀(jì) 70 年代，歐美發(fā)達(dá)國家進(jìn)入“豐裕社會” ，中產(chǎn)家庭成為社會主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點、檔次的度假靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。? 高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高爾夫、登山、滑雪等運動圣地開發(fā)的度假別墅項目。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。? 養(yǎng)老型酒店是指投資人（往往是最終消費者） ，購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。? 純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司管理，獲取一定的管理回報，同時還享有一定期限的免費入住權(quán)（如城市之光年免費入住權(quán)為 30 天） 。（3）產(chǎn)權(quán)式酒店的分類? 時權(quán)酒店是將酒店的每個單位（酒店標(biāo)間）分為一定的時間（如：一年產(chǎn)值51 周，共 51 個時間份） ， 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性分析與營銷策劃報告 第 32 頁 共 97 頁出售每一個時間份的使用權(quán)。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進(jìn)行休閑、度假、娛樂為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機結(jié)合互動發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費又是存儲，既是投資財務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。 產(chǎn)權(quán)式酒店概念及特點（1）產(chǎn)權(quán)式酒店的緣由 產(chǎn)權(quán)式酒店興起于上世紀(jì) 70 年代區(qū)歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是“TIMESHARE” （中文譯為“泰慕賽爾” ）即“時空共享”的意思。 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性分析與營銷策劃報告 第 31 頁 共 97 頁 項目適宜性分析最適宜項目：產(chǎn)權(quán)式假日酒店項目位于黑山谷景區(qū)南大門，根據(jù)項目的地理位置優(yōu)勢與項目主要地塊的用地性質(zhì)，本項目的最適宜建設(shè)的項目為：產(chǎn)權(quán)式假日酒店。同時我們認(rèn)為本項目的威脅主要來自于潛在的競爭者，一旦項目走向正軌，盈利開始增加，周邊難免會出現(xiàn)跟進(jìn)者。 項目威脅分析本項目雖然處在景區(qū)的南大門，但在項目周邊以及在景區(qū)的其他有利地段存在著大量的廉價賓館，雖然設(shè)施尚不能與本項目同日而語，但是從經(jīng)濟(jì)性角度考慮其低廉的價格依然是本項目的一個威脅性因素，主要的客戶可能來自于中低消費水平的人群，所以能否有效的吸引目標(biāo)客戶是關(guān)系項目成敗的一個主要因素。其三，重慶作為一個新興的直轄市，其發(fā)展?fàn)顩r與其他同等城市相比，有一定的滯后性。其一，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件—旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，鮮明的城市個性特征和獨特的飲食文化已經(jīng)讓重慶成為全國文明的旅游城市。同時，隨著近期各地政府減免契稅等“救市”政策的出臺，房地產(chǎn)市場將會逐漸好轉(zhuǎn)，相信福星公司在明年借勢推出的產(chǎn)權(quán)式酒店必將得到追捧。長久以來，銀行儲蓄一直是中國人投資理財?shù)氖走x，但截止 2022 年 2月的第 8 次降息(一年期定期存款利率已降到 %)，利息稅的增收，儲蓄保值、增值的功能開始弱化，社會理財觀念發(fā)生了根本性變化。重慶首個產(chǎn)權(quán)式酒店——海蘭云天的成功，可以說為重慶產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了本土化的模板。隨著綦萬高速公路的開通，到重慶主城 1— 小時車程半徑內(nèi)絕佳的旅游休閑度假和生態(tài)居家之地，客源市場將更為廣闊，具有更強的市場拓展空間和潛力。特別是重慶提出打造“1 小時經(jīng)濟(jì)圈 ”，發(fā)展為西部最大城市群，預(yù)計 10—15 年后，經(jīng)濟(jì)圈將新增 1000 萬城鎮(zhèn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 75%，依托重慶特殊的區(qū)位優(yōu)勢和地緣政治背景還可以吸引重慶以外的國內(nèi)外游客來萬盛旅游。③該項目提供的產(chǎn)品屬于季節(jié)性的服務(wù)商品，因此在不同的時期和季節(jié)要采取不同的銷售策略，成本會相對增加，顧客波動幅度稍大。 項目劣勢分析①該項目是的定位超四星級酒店，屬于中高等消費水平，需要一股既有消費傾向又有消費能力的群體予以強有力的支持。因此，從本項目的定位與設(shè)計角度來說，房間數(shù)量，以目前該區(qū)域所有的酒店價格水平來說是極具競爭力的。⑥通過實地的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前萬盛區(qū)僅有兩家三星級以上的假日酒店（匯鑫假日酒店、金芙蓉賓館）且整體接待設(shè)施落后檔次較低，規(guī)模較小。該項目的土地價格為商住用地，土地價格約定為 20 萬元/畝，且酒店交納的區(qū)得部分的土地契稅、人防費、配套費、出讓金等給予減免，作為政府重點支持項目，盡可能的給予相關(guān)費用的減免或優(yōu)惠。④該項目是產(chǎn)權(quán)式酒店，因此他本身具有一般產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢。③項目與景區(qū)資源、風(fēng)格定位、發(fā)展規(guī)劃等方面遙相呼應(yīng)融為一體。其中 A 地塊位于風(fēng)景區(qū)至萬盛的公路旁，同時附近就是一公里的觀光索道，可謂占盡地利。場區(qū)地表水較少。③水文地質(zhì)條件場區(qū)屬丘陵地貌，徑流條件較好，無大量富集地下水的地質(zhì)條件，地下水不發(fā)育，僅第四系覆土層中存在少量孔隙型滯水，基巖中存在少量裂隙水，主要受降雨和生活廢水補給，水量較小，對施工影響不大。②地震 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性分析與營銷策劃報告 第 28 頁 共 97 頁根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 （GB500112022）重慶市沙坪壩區(qū)為地震基本烈度 6 度區(qū)，設(shè)計基本地震加速度值 。 地塊的地質(zhì)條件分析①地形地貌項目場地的地質(zhì)構(gòu)造屬新華構(gòu)造體系，位于鄂黔武隆起帶向四川中臺坳下降的斜坡上。項目金靠黑山谷景區(qū)南門，地塊呈條狀，最大高差約 7 米。黑山谷頂?shù)赘叨仍?400—600 米之間，河谷兩岸谷坡陡直，坡度一般在 70—80 度，部分岸坡直立在 90 度以上，高在 1200 米左右。從景區(qū)大門進(jìn)入，沿河而下至響水村一段，河谷寬約 40—50 米，沿河有平緩地，上面是丘陵和山地，呈階梯狀地形，河谷斷面呈“V”字形，河面狹窄。黑 山 谷 地 處 重 慶 市 萬 盛 區(qū) 黑 山 原 始 森 林 ， 據(jù) 萬 盛 城 區(qū) 約 20 公 里 。無霜期長，具有典型的季風(fēng)氣候特征。重慶市屬中亞熱帶溫潤季風(fēng)氣候區(qū)，多年平均氣溫 ℃，常年平均降雨量 毫米，年均蒸發(fā)量 毫米，年均氣壓 百帕毫巴，無霜期311 天。隨著萬盛區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及該地區(qū)旅游業(yè)的起飛，原有的酒店、娛樂、休閑配套已經(jīng)不能滿足游客的需要，四星級假日酒店的新建，與黑山谷景區(qū)融為一體，將演繹現(xiàn)代都市生活與天然湖光山色地和諧融合，成為萬盛區(qū)的標(biāo)志性建筑和重慶市一顆閃亮的明星。盡管因為 2022 年全球金融危機的影響，重慶市地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一段時間的低迷，但隨著國家 4 萬億投資和地方投資的出臺，2022 年下半年開始國民經(jīng)濟(jì)逐步提升，重慶市也出臺了五年投資 3000 億建設(shè)和諧人居新重慶的政策，故結(jié)合以上經(jīng)濟(jì)形勢和項目本身情況，做出以下戰(zhàn)略規(guī)劃：戰(zhàn)略分期：本項目占地有 13749 平米，規(guī)模相對較小，所以不分期，一次全部開發(fā)，建設(shè)周期為一年。截止 11 月底，駐區(qū)金融機構(gòu)存款、貸款余額分別增長 %、%，存貸比首次突破 50%。全年接待游客 125 萬人次，增長 29%；實現(xiàn)旅游綜合收入 億元，增長 %；實現(xiàn)旅游直接收入 億元，增長 %。全年預(yù)計實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值 億元，增長 5%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)由年初的 102%提高到 127%。三、工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)。引進(jìn)投資 500 萬元以上競爭性項目 14 個，實際利用區(qū)外資金 億元，增長 82%。 “項目建設(shè)年”成效明顯，完成全社會固定資產(chǎn)投資 36 億元，增長 46%，投資額度創(chuàng)歷史新高，增長速度位居全市前列。而在市民最關(guān)心的房價問題上，2022 年重慶主城商品房成交均價比 2022 年上漲了%，增加了 984 元/平方米。2022 年成交總套數(shù)比 2022 年增長 43%，增加78467 套。即使在房地產(chǎn)市場頂峰時期的 2022 年，重慶主城區(qū)商品房成交套數(shù)才 182699 套，成交面積 萬平方米，成交均價 3335 元/平方米。所有各數(shù)據(jù)均創(chuàng)重慶房地產(chǎn)市場新高。根據(jù)尚峰地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，截止至 2022 年 12 月 31 日 23：30 分，2022 年重慶主城成交商品房 261166 套，成交面積達(dá)到 萬平方米。而早前根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)測算，北京今年土地成交金額達(dá) 928 億元，土地出讓金收入占財政收入比重達(dá)到%。 政府土地出讓金收入是衡量土地市場活躍度的重要指標(biāo)。 表 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性分析與營銷策劃報告 第 24 頁 共 97 頁數(shù)據(jù)統(tǒng)計來源重慶市國土局公眾信息網(wǎng)而就在 2022 年的最后一天，來自重慶市財政局的消息稱， “2022 年，重慶市財政收入實現(xiàn)歷史性突破，首超千億，完成 億元，增長 %。 重慶市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)已供應(yīng)土地顯示，截止到 2022年 12 月 28 日，2022 全年重慶市已供應(yīng) 191 塊地（含有工礦倉儲用地等），已供應(yīng)土地面積約 20220 畝，土地總收益約 373 億元，土地平均成交地價 186 萬元/畝，折合樓面單價 2789 元/平方米。區(qū)域聯(lián)動發(fā)展，渝東北、渝東南經(jīng)濟(jì)增速均快于全市平均水平。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值增長 %。工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重提高 40%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤 255 億元。初步統(tǒng)計，全市生產(chǎn)總值比上年增長 %，躍上 5098 億元新臺階；地方財政一般預(yù)算收入增長%，達(dá)到 577 億元。如下圖 、圖 、表 所示。圖 1999 年2022 年全國住宅施工和新開工面積及其增長率（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）3．銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高預(yù)計 2022 年全年，全國商品房銷售面積和銷售額將達(dá)到 億平方米和 4 萬億元，其中住宅銷售面積 億平方米，銷售套數(shù)達(dá)到 850900 萬套 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性分析與營銷策劃報告 第 22 頁 共 97 頁（0008 年分別為 5062556 萬套） ，銷售額為 萬億元。2022 年 110 月，全國商品房施工面積、新開工分別比上年增長%、 %（2022 年全年為 %和 %） ，住宅施工和新開工面積分別增長%