【正文】 第 53 頁。因此，堅(jiān)持經(jīng)營特色、較為滿意的住宿率。雖然澄邁縣沒有四星級酒店，但隨著城市的發(fā)展，高檔酒店數(shù)量還會增加。在產(chǎn)生社會效益的同時(shí)，投資方也將伴隨著項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)而贏得一定的經(jīng)濟(jì)效益：一是可以通過經(jīng)濟(jì)獲得利潤，逐步收回投資；二是 XX 假日酒店地處 XX 鎮(zhèn)，可帶動(dòng)當(dāng)?shù)匾慌嚓P(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；三是三星級 XX 假日酒店的建成必將推進(jìn)澄邁縣酒店業(yè)經(jīng)營水平、服務(wù)水平及總體經(jīng)濟(jì)效益的逐步提高。第 52 頁第十五章 結(jié)論與建議、準(zhǔn)確經(jīng)營定位、提高服務(wù)水平的前提下，項(xiàng)目建成后將具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。基本方案財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）為 %，考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中一些不確定因素的變化，分別對固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、銷售收入作了提高 10%和降低 10%的單因素變化對內(nèi)部收益率的敏感性分析，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率及投資回收期，其中收入的提高或降低最為敏感，經(jīng)營成本次之。第 51 頁 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析盈虧平衡點(diǎn)分析： 固定總成本BEP = 100% 銷售收入 可變總成本 銷售稅金及附加 = %以上說明，正常年份當(dāng)實(shí)際運(yùn)營能力達(dá)到設(shè)計(jì)運(yùn)營能力的 %，企業(yè)即可保本，因此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論經(jīng)財(cái)務(wù)測算和經(jīng)濟(jì)效益分析，財(cái)務(wù)評價(jià)全部增量投資內(nèi)部收益率（FIRR）%（稅后） 。項(xiàng)目正常年收入總額為 萬元。其中達(dá)到設(shè)計(jì)能力時(shí)間為二年，第一年達(dá)到 50%，第二年 60%（因本項(xiàng)目為酒店服務(wù)性行業(yè)，正常年份入住率按 60%計(jì)算） 。 成本核算正常年份，年總成本費(fèi)用 500 萬元。動(dòng)力及水電單價(jià)根據(jù)目前市場價(jià)格確定； 30000 元/年計(jì)； 345 萬元，分年攤銷，年攤銷為 27 萬元。 投資估算本項(xiàng)目全額流動(dòng)資金為 167 萬元，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況及天創(chuàng)實(shí)業(yè)公司目前的經(jīng)營特點(diǎn)，本項(xiàng)目鋪底流動(dòng)按全額流動(dòng)資金的 30％左右估算，為 50 萬元。 估算編制方法參照 XX 省概算定額，根據(jù)類似工程造價(jià)水平估算。并參照：1.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版）2.《XX 省建設(shè)工程單位估算表》3.《全國統(tǒng)一安裝工程概算定額 XX 省單位估價(jià)表》 8%估算。第 45 頁第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃 2022 年 7 月：完成項(xiàng)目工程可行性研究編制及報(bào)批工作；2022 年 8 月～2022 年 9 月：完成項(xiàng)目工程的初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、審查；2022 年 10 月：完成項(xiàng)目工程的施工前期的準(zhǔn)備工作；2022 年 11 月～2022 年 4 月：完成項(xiàng)目工程的全部土建工程施工；2022 年 5 月～2022 年 6 月：工程的全部裝飾裝修工程；2022 年 7 月：完成人員培訓(xùn)工作2022 年 8 月：完成工程竣工驗(yàn)收，并全面投入使用。 ⑧特殊活動(dòng)組合產(chǎn)品。在營業(yè)淡季時(shí)以一周、十天住宿加膳食以一個(gè)包價(jià)提供給客人。周末組合產(chǎn)品可吸引客人在一周工作之余，來休息和娛樂一下，因而需策劃組織一些娛樂體育活動(dòng)：如舉辦周末晚會、周末雜技演出等等，將娛樂性活動(dòng)加上飯店的食宿服務(wù)組合成價(jià)格實(shí)惠的產(chǎn)品。本類產(chǎn)品主要針對福山鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用袷袌觯Y(jié)合婚禮消費(fèi)的形式，適應(yīng)消費(fèi)的心理，強(qiáng)調(diào)喜慶的氣氛，吸引消費(fèi)：該產(chǎn)品組合內(nèi)容有符合福山鎮(zhèn)本地口味或新人親屬口味的筵席，免費(fèi)提供全場軟飲料，四層精美婚禮蛋糕一座，以鮮花和雙喜橫幅隆重地布置婚宴廳，根據(jù)具體要求制造婚宴氣氛，播放婚禮進(jìn)行曲，洞房花燭夜免費(fèi)提供新婚套房、鮮花、水果和香檳酒，免費(fèi)美式早餐送到客房。蜜月度假產(chǎn)品只向新婚夫婦提供，一般需要漂亮而寧靜的客房以及一些特殊的服務(wù)，如一間布置漂亮的洞房，免費(fèi)床前美式早餐，免費(fèi)奉贈香檳酒，客房里供應(yīng)鮮花、水果籃。形式如雙人房供全家住宿，小孩與父母同住免費(fèi)加床，提供看管小孩服務(wù)，小孩免費(fèi)使用康樂設(shè)施，餐廳提供兒童菜單等。會議組合產(chǎn)品包括使用會議廳，會議休息時(shí)間供應(yīng)點(diǎn)心第 44 頁咖啡，會議期間工作餐。針對公務(wù)客人的特殊服務(wù)，為公務(wù)客人提供優(yōu)惠：如免費(fèi)在客房供應(yīng)一籃水果，免費(fèi)提供歡迎飲料，免費(fèi)使用康樂中心的設(shè)施和器材，免費(fèi)參加酒吧，歌舞娛樂活動(dòng)。 除了傳統(tǒng)的公關(guān)策略，酒店還可進(jìn)行一系列的創(chuàng)意公關(guān)，即為通過一些有創(chuàng)意的主題活動(dòng)以引起公眾的注意，使公眾通過口頭傳播的方式廣而告之，從而起到宣傳推廣的效果，使酒店提高公眾形象，增加市場影響力，使酒店的宣傳達(dá)到事半功倍的效果。 ③以邀請知名演出的方式壯大聲勢，增強(qiáng)影響面，營造酒店的消費(fèi)熱點(diǎn)，如邀請舉辦省市模特大賽，時(shí)裝秀；大型歌舞器樂演奏等促銷方式。酒店的營銷首先就要通過獨(dú)特的宣傳方式來吸引客源，可選擇的宣傳策略有：①可選擇電視、電臺、報(bào)刊等媒體，經(jīng)常性地報(bào)道酒店新近推出的特色菜肴、客房環(huán)境、活動(dòng)項(xiàng)目等，提高賓客對酒店的感官印象。 營銷策略酒店?duì)I銷中，市場營銷是酒店經(jīng)營活動(dòng)的重要組成部分，它始于飯店提供產(chǎn)品和服務(wù)之前，研究賓客的需要和促進(jìn)酒店客源的增長，開發(fā)酒店市場的潛力，增進(jìn)酒店的收益，市場營銷涉及到滿足賓客的需求產(chǎn)品從飯店流通到賓客的一切業(yè)務(wù)活動(dòng)，最終使酒店實(shí)現(xiàn)其預(yù)設(shè)的經(jīng)營目標(biāo)。企業(yè)整體經(jīng)營方式，是在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下、監(jiān)事會的監(jiān)督下實(shí)行的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制、企業(yè)整體將實(shí)行統(tǒng)一管理下的承包經(jīng)營與承租經(jīng)營方式。 工程部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)期間對施工現(xiàn)場、施工人員、施工機(jī)械、施工材料的管理，以確保施工質(zhì)量達(dá)到如期要求。 財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部是酒店的核心部門之一，其主要任務(wù)是遵循酒店資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律，遵照國家財(cái)經(jīng)政策，法令和會計(jì)制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算和財(cái)務(wù)管理，利用貨幣價(jià)值形式，對企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)及其結(jié)果連續(xù)地、系統(tǒng)地進(jìn)行記錄和運(yùn)算，編制會計(jì)報(bào)表。 人力資源部人力資源部是酒店進(jìn)行人事、勞動(dòng)、工資管理的職能部門。二是確保酒店設(shè)施和設(shè)備時(shí)刻處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，保證酒店日常經(jīng)營活動(dòng)的第 41 頁正常進(jìn)行。餐飲部不公生產(chǎn)高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的飲食產(chǎn)品，而且還是客人提供熱情、周到、細(xì)致的服務(wù)，使客人獲得物有所值、賞心悅目的就餐享受，充分體現(xiàn)酒店的管理理念。 餐飲部餐飲部是酒店創(chuàng)收的主要部門之一，是體現(xiàn)酒店特色及管理模式的重要窗口。 客房部客房部是為客人提供住宿服務(wù)的綜合部門，包括客房樓層、洗衣、康樂中心、美容美發(fā)中心和公共區(qū)等部門。它是全面體酒店接待服務(wù)水平的窗口，是開展多方面業(yè)務(wù)活動(dòng)的中樞。在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下開展業(yè)務(wù)工作，并保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃的正確貫徹與執(zhí)行；：在企業(yè)與政府部門、社會團(tuán)體、企事業(yè)單位、重要人物、新聞媒體、上級機(jī)關(guān)、同業(yè)機(jī)構(gòu)的關(guān)系中架起一座相互信任的橋梁，為提高酒店的知名度和樹立良好的企業(yè)形象做好各種溝通工作、宣傳和解釋工作。 促銷與公關(guān)部第 40 頁：確定企業(yè)市場目標(biāo)，制定企業(yè)營銷方針與策略；實(shí)施并執(zhí)行企業(yè)既定方針，建立企業(yè)市場目標(biāo)。 總經(jīng)理辦公室 總經(jīng)理辦公室是酒店的行政管理樞紐。對年、月財(cái)務(wù)預(yù)算，事前要審計(jì)，事后是檢查。 總會計(jì)師，遵守相關(guān)法規(guī)和財(cái)經(jīng)紀(jì)律；，包括擬定總體經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，參與酒店經(jīng)濟(jì)決策，審核經(jīng)營投資方案，監(jiān)督檢查經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和經(jīng)營合同的執(zhí)行；、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、信貸計(jì)劃，擬定資金籌措和使用方案，開辟財(cái)源，有效地使用資金；、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，督促各部門降低消耗、節(jié)約費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益；，利用財(cái)務(wù)會計(jì)資料進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析；第 39 頁、會計(jì)人員的配備、會計(jì)專業(yè)職務(wù)的設(shè)置和聘任方案；組織會計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)與考核；支持會計(jì)人員依法行使職權(quán)；；；。隨時(shí)了解掌握預(yù)算完成情況，督導(dǎo)各部門及時(shí)采取相關(guān)措施，確保年度預(yù)算得以完成，維持良好的財(cái)務(wù)狀況；、標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，不斷提高酒店的服務(wù)質(zhì)量；，負(fù)責(zé)組織開發(fā)酒店的人力資源，科學(xué)配置、合理定編，加強(qiáng)對各級人員的業(yè)務(wù)知識、觀念、作風(fēng)的培訓(xùn)與教育，培養(yǎng)高素質(zhì)的管理者和員工隊(duì)伍；，對內(nèi)不斷提高員工的工作和生活條件，豐富員工的文化生活，增強(qiáng)員工的凝聚力和愛崗敬業(yè)意識；對外利用各種渠道和時(shí)機(jī)，提高酒店聲譽(yù)、擴(kuò)大酒店影響，為經(jīng)營管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境；，定期向職工代表大會做述職報(bào)第 38 頁告；、每日晨會、每周例會及每店務(wù)會，參加或列席有關(guān)業(yè)務(wù)工作會議；審核并簽訂酒店的重要合同，審核酒店日常各項(xiàng)開支；代表酒店參加重要的接待活動(dòng)。10 .制定公司的基本管理制度。依靠有效的激勵(lì)機(jī)制和制約機(jī)制，堅(jiān)持自主管理，以人為本、以質(zhì)量為中心、以責(zé)任為紐帶，鼓勵(lì)不斷創(chuàng)新，走中外結(jié)合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的管理之路。對客房、商場、餐廳、宴會廳、會議室等處的空調(diào)及排風(fēng)管道采取了消聲處理措施。飯店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊頂?shù)任曁幚泶胧ｋ娞菰诓贾蒙媳M量不與客房相鄰，以減少對客人的影響。上述設(shè)空調(diào)場所，換氣次數(shù)為 815 次/h。在所有空調(diào)場所第 35 頁均設(shè)有新風(fēng)補(bǔ)給設(shè)施。生活污水經(jīng)中水處理后進(jìn)行排放，地下車庫不設(shè)洗車裝置。水池上部無排水管道通過。對生活用水加裝了紫外線消毒設(shè)施。餐廳廚房作二次裝修設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)符合加流程，避免往返交錯(cuò)，符合衛(wèi)生防疫要求，防水生食與熟食混雜等，另外，還應(yīng)滿足《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中餐館的要求。飯店每層設(shè)有開水房、消毒設(shè)施，并為服務(wù)人員設(shè)置了廁所。本建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電被浸入的措施。對走廊等處的安裝高度低于 米的照明燈具加裝防護(hù)設(shè)施或采用安全電壓供電。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及第 34 頁照明器具等采用標(biāo)準(zhǔn)電壓不超過 12V 的安全超低壓供電。變電所電氣設(shè)備之間及設(shè)備與墻、門等的距離均滿足規(guī)定要求。建筑物內(nèi)一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)，對餐廳廚房、洗衣房及水泵房等比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)裝置，但消防泵不用漏電保護(hù)。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周圍、電梯裝置等進(jìn)行輔助等電們聯(lián)結(jié)。本工程采用 TNS 接地系統(tǒng)。本項(xiàng)目為三類建筑物，耐火等級為三級，有關(guān)防火措施見建筑防火設(shè)計(jì)。該工程按抗地震 8 度設(shè)防。在一層設(shè)置消防控制室，消防控第 33 頁制室內(nèi)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警屏、消防聯(lián)動(dòng)控制屏及火災(zāi)應(yīng)急廣播和消防專用電話控制設(shè)備。、變電所、弱電機(jī)房、強(qiáng)弱間、客房、走道、樓梯間、電梯機(jī)房等場所選用感煙探測器；，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)保護(hù)等級為一級。主樓標(biāo)準(zhǔn)層、裙房內(nèi)盡端房間至防煙前室的距離不大于 15M。酒店頂層區(qū)域采用變頻水泵供水達(dá)到節(jié)能目的；第 31 頁（BAS） ，對空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備等運(yùn)行工況實(shí)行監(jiān)視、控制、調(diào)節(jié)、測量，使空調(diào)系統(tǒng)能隨建筑物的負(fù)荷變化選擇最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行方式；，實(shí)現(xiàn)免費(fèi)冷卻；、使用時(shí)間不同的建筑分別采用不同的空調(diào)系統(tǒng)；，供回水管的保溫，以減少能量損失；，以節(jié)約用電量；、柴油發(fā)電機(jī)均選用高效率、低能耗產(chǎn)品；；，且熒光燈采用節(jié)能型電子整流器； Y 型節(jié)能型高效率電機(jī)；，最大限度節(jié)約電能；，對空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、電氣設(shè)備、照明設(shè)備及其它用電設(shè)備監(jiān)控和自動(dòng)控制，降低能耗；第 32 頁第九章 消防與安全衛(wèi)生 消防 DN300 給水管接來，消火栓消防泵、自動(dòng)噴淋消防泵直接從給水管網(wǎng)抽水，以供室內(nèi)消火栓系統(tǒng)和室內(nèi)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)消防用水量；《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 ，本工程建筑屬三類建筑，耐火等級為一三級；，主樓東、北面均直接落地，沿此面設(shè)消防車停靠撲救場地。外窗傳熱系數(shù) K 及遮陽系數(shù) SC 符合規(guī)范規(guī)定要求。第 30 頁第八章 節(jié) 能 設(shè)計(jì)依據(jù)1.《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》2.《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》3.《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》4.《旅游旅館空調(diào)及熱工節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 節(jié)能措施 建筑專業(yè)，保溫材料為擠塑聚苯乙烯保溫塊材，傳熱系數(shù)為 Km≤；，傳熱系數(shù)為 Km≤； Km≤；≥；，氣密性不低于Ⅱ級。(3)嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，使用高質(zhì)量、高效率烷值汽油，以減少汽車尾氣中有害物質(zhì)的發(fā)生。減少二次污染噪聲 運(yùn)輸車輛、機(jī)械 設(shè)備 噪聲車輛禁止鳴笛；避免大量高噪聲設(shè)備同時(shí)施工，選用低噪聲設(shè)備，基礎(chǔ)做減振處理，作封閉隔音處理等區(qū)域噪聲達(dá)標(biāo)第 29 頁 運(yùn)營期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果 內(nèi)容類型 排放源 污染物名稱 防治措施 預(yù)期治理效果大氣污染物 車輛、廚房汽車尾氣，主要成分：SONOx、CmHn廚房油煙(1)在場區(qū)周圍綠化植樹，以增加大氣環(huán)境的自凈能力。（4）每日定期灑水，防止浮沉。（2）采用商品水泥，盡量少用干水泥。項(xiàng)目運(yùn)營期間噪聲主要來自區(qū)域內(nèi)機(jī)器設(shè)備噪音及車輛交通噪聲等。項(xiàng)目運(yùn)營期的廢水排放主要來自賓館和公建部分產(chǎn)生的生活污水。項(xiàng)目施工期噪聲主要來自各種施工機(jī)械、設(shè)備和工程運(yùn)輸車輛在運(yùn)行過程中產(chǎn)生的噪聲。項(xiàng)目施工期的廢水排放主要來自建筑工人的生活污水、地基挖掘時(shí)的地下水和澆注混凝土后的沖洗水等。由于項(xiàng)目尚沒有進(jìn)行施工，場址現(xiàn)狀對環(huán)境污染影響較小且周邊無大型污染源，主要污染物為道路揚(yáng)塵、汽車尾氣以及少量的建筑垃圾。 本工程酒店設(shè)計(jì)分體式空調(diào)，總建筑面積約為 13000 平方米，空調(diào)建筑面積約為 10000 平方米。室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)大堂、商場、餐廳、包房、辦公、會議、客房：夏季溫