【正文】 從敏感性分析也可以看出提高營業(yè)收入和租住率的重要性。一般來說，有條件的客戶將希望在聲譽(yù)、服務(wù)一流的酒店住宿。、建設(shè)期間以及運(yùn)營過程中不可預(yù)知因素的多寡與解決的難易程度等。項(xiàng)目的社會(huì)效益主要表現(xiàn)在：首先，為澄邁縣旅游經(jīng)濟(jì)增加了亮點(diǎn)，提高了城鎮(zhèn)形象；其次，增加了國家和澄邁縣的稅收；第三，可為社會(huì)提供工作崗位，幫助政府分憂解難；第四，為滿足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐漸增長的市場需求做貢獻(xiàn)。所以要使企業(yè)保持良好的經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)加大宣傳力度，多創(chuàng)收入，加強(qiáng)管理，按市場倒推成本，控制成本，以提高企業(yè)內(nèi)部收益率，縮短投資回收期。該項(xiàng)目作了所得稅前全部投資的敏感性分析。因此，本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬較好，經(jīng)濟(jì)效益比較理想。 項(xiàng)目在正常年的投資利潤率為 %，投資利稅率為 %。 利潤估算 收入估算根據(jù)企業(yè)提供的價(jià)格，并參考目前國內(nèi)外同類企業(yè)的價(jià)格趨勢，第 50 頁項(xiàng)目建成后的收入分為四部分：：項(xiàng)目建成后按同類星級(jí)酒店和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，按 60%的入住率，住宿每年?duì)I業(yè)收入 萬元；：商務(wù)會(huì)議按每周接待 1 次計(jì)，暫定每次會(huì)議消費(fèi) 2022 元，商務(wù)會(huì)議每年?duì)I業(yè)收入 萬元；：其中包括 KTV，游泳館、男女 SPA 會(huì)所、棋牌室等收入，按每天接待 100 人次計(jì)算，暫定每人平均消費(fèi) 100 元，休閑娛樂每年?duì)I業(yè)收入 365 萬元； ：其中包括自動(dòng)餐廳、風(fēng)味餐廳等，參照澄邁縣餐飲行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和福山鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)情況，按每天接待 200人次計(jì)算，暫定每人平均消費(fèi) 100 元，餐飲每年?duì)I業(yè)收入 584 萬元； 利潤估算稅金及附加按國家規(guī)定計(jì)取，營業(yè)稅按 5%，城建稅和教育費(fèi)附加分別為營業(yè)稅的 7%和 3%，所得稅按 25%計(jì)取。 投資經(jīng)營進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)期一年，經(jīng)營期 10 年，計(jì)算期 11 年。其余形成固定資產(chǎn)，以殘值率 5%，土建工程按平均年限法 20 年折舊，設(shè)備按平均年限法 15 年折舊，年均折舊合計(jì) 萬元；修理費(fèi)按國內(nèi)同類企業(yè)情況計(jì)取；。項(xiàng)目建設(shè)投資＝建設(shè)投資+固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅+鋪底流動(dòng)資金＝2500+50＝3000 萬元第 49 頁第十四章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 成本核算 成本核算依據(jù)情況確定。其他費(fèi)用按以下標(biāo)準(zhǔn)： 3200 元/平方米計(jì)； ％計(jì)；第 48 頁 ％計(jì)； %計(jì)； %計(jì)；、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、開業(yè)宣傳費(fèi)等，按工程費(fèi)用的 3％計(jì)； 1 個(gè)月培訓(xùn)期計(jì)，培訓(xùn)費(fèi)按工程費(fèi)用的%計(jì)。 8 個(gè)月. 估算編制范圍本項(xiàng)目估算范圍為建設(shè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營費(fèi)用，包括土建工程、道路、綠化、亮化、給排水、供氣、供電及其他費(fèi)用等。 項(xiàng)目實(shí)施橫道圖項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表2022 年 2022 年序號(hào)計(jì)劃內(nèi)容7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 81 可研編制與審批2初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、審查3施工前期準(zhǔn)備工作4工程的全部土建工程施工5 工程的全部裝飾第 46 頁裝修工程6 人員培訓(xùn)7工程竣工驗(yàn)收并投入使用第 47 頁第十三章 投資估算 估算編制依據(jù)本估算依據(jù)本項(xiàng)目提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)澄邁縣類似工程近期造價(jià)水平估算。這類組合產(chǎn)品即為可利用酒店現(xiàn)有的設(shè)施和服務(wù)組織，如乒乓球、網(wǎng)球、保齡球賽等活動(dòng)，提高酒店的聲譽(yù)及形象。同時(shí)，為了吸引賓客，還要策劃組織賓客免費(fèi)享受娛樂活動(dòng)。 ⑦淡季度假產(chǎn)品。 ⑥周末組合產(chǎn)品。⑤婚禮組合產(chǎn)品。 ④蜜月度假產(chǎn)品。③家庭住宿組合產(chǎn)品。 ②會(huì)議組合產(chǎn)品。酒店的創(chuàng)意營銷即為運(yùn)用有別于習(xí)慣性的方法加大酒店品牌或產(chǎn)品與競爭對(duì)手的差異，而本酒店?duì)I銷可根據(jù)銷售要求，針對(duì)賓客的不同需要開發(fā)各種受賓客歡迎的組合產(chǎn)品，吸引客源，可開發(fā)的組合方式例如為：①公務(wù)客人組合產(chǎn)品。 ④設(shè)計(jì)推出例如咖啡文化、菜肴賞品、美食周的方式提高酒店消費(fèi)，增加效益同時(shí)加強(qiáng)酒店在福山鎮(zhèn)以及周邊的影響力。 ②運(yùn)用行業(yè)性雜志、報(bào)紙、旅行線路小冊(cè)子、指南、廣告?zhèn)鲉?、直接信函等方式?duì)酒店產(chǎn)品進(jìn)行宣傳。同時(shí)酒店也必須以最敏銳、最超前、最獨(dú)到的嗅覺感官去創(chuàng)造和設(shè)計(jì)適宜于酒店經(jīng)營發(fā)展的最佳經(jīng)營第 43 頁模式，使酒店經(jīng)營更趨完善，先進(jìn)及獨(dú)特。 分體經(jīng)營方式客房經(jīng)營：按照國際化的酒店管理集團(tuán)經(jīng)營模式進(jìn)行管理經(jīng)營；會(huì)議經(jīng)營：引進(jìn)高水準(zhǔn)的國際會(huì)議經(jīng)營方式，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行分包式的一體化管理經(jīng)營；商業(yè)經(jīng)營：按照商業(yè)百貨零售的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承包式的管理經(jīng)營；餐飲經(jīng)營：主營餐飲在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承包式的管理經(jīng)營；特色餐館在企業(yè)監(jiān)督管理下進(jìn)行承租經(jīng)營；其他服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營：按照企業(yè)一體經(jīng)營理念，進(jìn)行分包的管理經(jīng)營。第 42 頁第十一章 經(jīng)營方式與營銷策略 經(jīng)營方式 整體經(jīng)營方式天福假日酒店將按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建。財(cái)務(wù)部通過資金籌措、運(yùn)用與支出，財(cái)務(wù)計(jì)劃的控制、核算、分析和考核，以資金形式監(jiān)督經(jīng)營過程，確保企業(yè)正常業(yè)務(wù)的連貫進(jìn)行，為總經(jīng)理和管理層提供必要的信息和決策依據(jù)。負(fù)責(zé)企業(yè)的勞動(dòng)組織、人事調(diào)配、合同執(zhí)行、工作考評(píng)、工資福利、紀(jì)律獎(jiǎng)懲、勞動(dòng)保護(hù)、檔案管理、勞動(dòng)工資統(tǒng)計(jì)、人員培訓(xùn)等各項(xiàng)工作的組織和實(shí)施。三是為酒店員工提供工作和工作服務(wù)，設(shè)員工餐廳、醫(yī)務(wù)室、員工俱樂部、員工宿舍等。 后勤服務(wù)部一是負(fù)責(zé)酒店和住店客人的生命與財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)酒店正常的經(jīng)營秩序。餐飲部設(shè)有咖啡廳、大堂酒吧、大小宴會(huì)廳和中、西廚房等。其主要職責(zé)是為賓客提供典雅、舒適、清潔、安全、便利的房間和熱情周到的服務(wù)。它最先接觸客人，又最后送別客人，是酒店服務(wù)的起點(diǎn)和終點(diǎn)，是為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和樹立服務(wù)形象的關(guān)鍵部門。 前廳部前廳部是由前臺(tái)接待處、問詢處、結(jié)帳處、行李房、商務(wù)樓層、電話總機(jī)、商務(wù)中心等部分組成的。通過建立廣泛的聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，為酒店招攬客源。負(fù)責(zé)監(jiān)督酒店各項(xiàng)決議的落實(shí)和執(zhí)行情況，確保酒店領(lǐng)導(dǎo)管理思路得到切實(shí)、準(zhǔn)確地貫徹與執(zhí)行，負(fù)責(zé)向酒店領(lǐng)導(dǎo)班子提供及時(shí)、全面、詳盡的店內(nèi)外信息，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供支持和幫助；負(fù)責(zé)做好上下級(jí)之間、店內(nèi)外的信息傳遞與宣傳報(bào)道，做好上傳下達(dá)，與上級(jí)主管部門及各政府機(jī)關(guān)搞好外聯(lián)與協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)日常行政事務(wù)處理；兼為酒店服務(wù)質(zhì)量、衛(wèi)生、交通安全工作的組織實(shí)施機(jī)構(gòu)。對(duì)違反財(cái)政、稅務(wù)法規(guī)者，提出處理意見，對(duì)遵守和維護(hù)財(cái)政法規(guī)成績顯著者，提出表揚(yáng)或嘉獎(jiǎng)意見，并報(bào)請(qǐng)上級(jí)審批；，并及時(shí)請(qǐng)示匯報(bào)。 審計(jì)師，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律；，審查稽核酒店的財(cái)務(wù)收支和會(huì)計(jì)賬目，向總經(jīng)理并向董事會(huì)提出報(bào)告；、季、年度會(huì)計(jì)報(bào)表，審計(jì)年度資產(chǎn)負(fù)債表和損益計(jì)算書，并提交董事會(huì)審議通過；。 副總經(jīng)理；，確?？偨?jīng)理做出的經(jīng)營計(jì)劃得以完成；，及時(shí)把握市場動(dòng)向和競爭發(fā)展趨勢，對(duì)總經(jīng)理提出有益的建議；，主持召開專項(xiàng)業(yè)務(wù)會(huì)議，并就業(yè)務(wù)工作進(jìn)行布置、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和檢查；，代行總經(jīng)理職責(zé)。 總經(jīng)理第 37 頁、法律和規(guī)定，執(zhí)行上級(jí)主管部門和董事會(huì)的各項(xiàng)決議；，組織領(lǐng)導(dǎo)酒店的日常經(jīng)營管理工作，實(shí)行統(tǒng)一指標(biāo)、垂直領(lǐng)導(dǎo)，全權(quán)處理酒店日常事務(wù)，定期向董事會(huì)和主管上級(jí)匯報(bào)工作； ，結(jié)合酒店實(shí)際，研究制定酒店的發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略目標(biāo)不，擬定經(jīng)營方針和相關(guān)的重要決策；，并組織貫徹實(shí)施，努力實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)經(jīng)營管理目標(biāo)；，切實(shí)有效地組織落實(shí)，保證內(nèi)部管理的有效性；，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位職責(zé)、目標(biāo)考核及各項(xiàng)人事政策等，指導(dǎo)部門工作、協(xié)調(diào)部門關(guān)系、任免中層管理人員，提高管理的效率與效益；，并組織貫徹落實(shí)。 部門職能 董事會(huì)，并向股東大會(huì)報(bào)告工作；；；、決算方案； ； ；、分立、解散的方案；；；根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報(bào)酬事項(xiàng)。第 36 頁第十章 項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與運(yùn)作方式 組織機(jī)構(gòu)實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和逐級(jí)管理、逐級(jí)考核的直線分層次管理體系。水泵設(shè)置在單獨(dú)房間內(nèi)，并采取了一定的隔聲減噪設(shè)施。噪聲的控制：本工程采用整體性較好的結(jié)構(gòu)體系，為此在經(jīng)常產(chǎn)生撞擊、振動(dòng)的部位（如客房外門、設(shè)備管道等）采取了防止結(jié)構(gòu)聲傳播的措施。振動(dòng)防治：本工程振動(dòng)源主要是水泵及電梯等，設(shè)計(jì)中將水泵房布置在地下一層，并分別設(shè)了隔振、減振設(shè)施。其中最小的新風(fēng)量為：飯店客房為 120 立方米/h/室，餐廳內(nèi) 25 立方米/h/人，宴會(huì)廳、會(huì)議室、酒吧、卡拉 OK 廳等為 40 立方米/h/人，健身房為 80 立方米/h/人，美容院為 30 立方米/h/人，走道、大廳為7 立方米/h/人。、通風(fēng)：本工程的飯店、商場、娛樂場所、會(huì)議室、宴會(huì)廳、餐廳等場所均設(shè)有空調(diào)，空調(diào)室內(nèi)溫度根據(jù)不同場所而異，一般在 2428℃之間。生活污水、糞便污水、餐廳等含油污水及雨水采用分流系統(tǒng)。蓄水池內(nèi)襯瓷磚，全封閉。采用變頻調(diào)速恒變量供水系統(tǒng)，城市自來水進(jìn)入設(shè)備在地下一層的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒壓送往各用水池。會(huì)議及商場部分也設(shè)立了開水供應(yīng)處。 衛(wèi)生防護(hù)本項(xiàng)目為職工設(shè)立了職工食堂、更衣室、公共浴室、廁所、衛(wèi)生室、自行車車庫等。按《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB5005794）第 條規(guī)定，本工程為二類民用防雷建筑物。酒店客房內(nèi) 220/110V刮須插座內(nèi) 220 電源側(cè)設(shè)有安全隔離變壓器。變壓器、高低壓配電屏、電容器柜、發(fā)電機(jī)控制屏、操作電源柜等設(shè)備前后均鋪設(shè)橡皮絕緣墊，絕緣墊耐壓等級(jí)不低于 10KV。本工程電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別裝設(shè)過負(fù)荷保護(hù)和短路保護(hù)。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周圍等各區(qū)內(nèi)所選電氣設(shè)備具有以下保護(hù)等級(jí)。全樓采用等電位聯(lián)結(jié)。有關(guān)煤氣工程的安全措施按煤氣公司規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。飯店客房衛(wèi)生間、游泳池、公共浴室及衛(wèi)生間等處采取了防滑措施。 勞動(dòng)安全本項(xiàng)目基礎(chǔ)采用梁板式筏形基礎(chǔ)，地下及地上中間部位為框架結(jié)構(gòu)。本工程設(shè)置一套火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)（FAS） 。、樓層區(qū)域報(bào)警顯示器、火災(zāi)探測器、手動(dòng)報(bào)警按鈕等組成。室外按規(guī)定設(shè)置室外消火栓；，均從地下室通至大屋面，裙房地上設(shè)兩座疏散樓梯，鍋爐房設(shè)有直接對(duì)外的疏散樓梯；；； 。 設(shè)備專業(yè)、熱水回水管須保溫，保溫材料采用橡塑海棉；。，主要房間玻璃為中空玻璃。（4）排油煙機(jī)對(duì)大氣環(huán)境影響甚微水污染物 生活污水、雨 水CODBOD5SS由市政管網(wǎng)收集，經(jīng)澄邁縣污水處理廠集中處理污水經(jīng)處理后水質(zhì)達(dá)到城市污水三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后排放，對(duì)環(huán)境影響較小固體廢棄物 賓館 裝修垃圾、 生活垃圾 定期由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一回收集中清運(yùn) 防止二次污染噪聲 來往車輛、供 水設(shè)備等 噪聲（8090dB） 來往車輛禁止鳴笛；選用低噪聲設(shè) 備，作封閉隔音處理等 區(qū)域噪聲達(dá)標(biāo)生態(tài)保護(hù)措施及預(yù)期效果：在場區(qū)周圍及區(qū)內(nèi)空地處科學(xué)、合理綠化植樹，以增加大氣環(huán)境的自凈能力。(2)汽車尾氣排氣管安裝凈化裝置，以消除汽車尾氣對(duì)環(huán)境的影響。（5）減少車輛在場區(qū)的停留時(shí)間（6）安裝汽車尾氣凈化裝置有效減少汽車尾氣對(duì)環(huán)境空氣的污染水污染物生活污水、地下水、澆注混泥土沖洗水CODBOD5SS由市政管網(wǎng)收集，經(jīng)澄邁縣污水處理廠集中處理污水經(jīng)處理后達(dá)標(biāo)排放，對(duì)受納水體環(huán)境影響較小固體廢棄物 工地、建筑工人 建筑垃圾、 生活垃圾建筑垃圾及時(shí)外運(yùn)，運(yùn)至建筑垃圾填埋場統(tǒng)一處理；生活垃圾收集到指定垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。（3）運(yùn)輸?shù)缆芳皶r(shí)清掃、沖洗。 環(huán)境保護(hù)措施及治理效果 施工期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果 內(nèi)容類型 排放源 污染物名稱 防治措施 預(yù)期治理效果大氣污染物 建筑材料、車輛揚(yáng)塵、汽車尾氣等(1) 合理設(shè)置粉塵建筑材料的堆。項(xiàng)目運(yùn)營期的固體廢物主要為裝修產(chǎn)生的建筑垃圾和日常生活垃圾。第 28 頁 項(xiàng)目運(yùn)營期間的主要環(huán)境問題項(xiàng)目運(yùn)營期間的大氣污染源主要來自區(qū)域內(nèi)汽車尾氣和賓館廚房排放的燃料廢氣和油煙廢氣等。項(xiàng)目施工期間會(huì)產(chǎn)生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾應(yīng)做到及時(shí)清運(yùn)，對(duì)環(huán)境影響很小。 環(huán)境影響分析 項(xiàng)目施工期間的主要環(huán)境問題項(xiàng)目施工期間的大氣污染源主要來自建設(shè)期間土石方和建筑材料運(yùn)輸所產(chǎn)生的揚(yáng)塵和汽車尾氣以及房屋裝修的油漆廢氣等。第 27 頁第七章 環(huán)境影響分析 周邊環(huán)境現(xiàn)狀天福假日酒店位于澄邁縣福山鎮(zhèn)環(huán)島高速公路與西線高速公路入口處，交通便捷，東臨福山咖啡文化風(fēng)情鎮(zhèn)，地勢平坦，用地周圍自然景觀良好。地下停車、洗衣房、餐廳廚房、職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、庫房、垃圾處理間等場所均裝設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，其換氣次數(shù)為：地下停車庫排風(fēng)為 6 次/h，送風(fēng)為 5 次/h，晚上送、排風(fēng)量各減半，廚房 40 次/h，職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間為 10 次/h，垃圾處理間裝設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，其換氣次數(shù)為：地下停車庫排風(fēng)為 6 次/h，送風(fēng)為 5 次/h，晚上送、排風(fēng)量各減半，洗衣房 20 次/h，廚房 35 次/h，職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、垃圾處理間為 10 次/h，對(duì)餐廳廚房的機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，為避免串味，廚房保持負(fù)壓，煤氣灶單設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。 暖通工程，其參數(shù)：室外設(shè)計(jì)參數(shù)：夏季干球溫度 35℃，夏季濕球溫度 ℃，夏季風(fēng)