【正文】 資人，同時投資人委托酒店管理公司管理，獲取一定的管理回報，同時還享有一定期限的免費入住權(quán)（如城市之光年免費入住權(quán)為 30 天）。他們可以使用這些“分數(shù)”在不同時間、地點、檔次的度假靈活選擇其分數(shù)所能負擔的住宿設(shè)施。 [， 1992]80 年代到 90 年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達 40 億美元，到 2021 年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售將達 300 億美元，在客戶類型上，有 60％是中產(chǎn)階層家庭投資， 40％為企業(yè)和社會機構(gòu) 投資。深圳大梅沙 “ 雅蘭酒店 ” 、三九集團 “ 丹楓 ? 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。 ? 養(yǎng)老型酒店 是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經(jīng) 濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費又是存儲，既是投資財務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 29 頁 共 97 頁 項目威脅分析 本項目雖然處在景區(qū)的南大門，但在項目周邊以及在景區(qū)的其他有利地段存在著大量的廉價賓館，雖然設(shè)施尚不能與本項目同日而語，但是從經(jīng)濟性角度考慮其低廉的價格 依然是本項目的一個威脅性因素， 主要的客戶 可能 來自于 中低消費水平的人群 ，所以能否有效的吸引目標客戶 是關(guān)系 項目 成敗的 一個主要因素。 長久以來，銀行儲蓄一直是中國人投資理財?shù)氖走x，但截止 2021 年 2 月的第 8 次降息 (一年期定期存款利率已降到 %)，利息稅的增收，儲蓄保值、增值的功能開始弱化， 社會理財觀念發(fā)生了根本性變化。 ③ 該項目提供的產(chǎn)品屬于季節(jié)性的服務(wù)商品，因此在不同的時期和季節(jié)要采取不同的銷售策略， 成本會相對增加，顧客波動幅度稍大 。該項目的 土地價格為商住用地，土地價格約定為 20 萬元/畝，且酒店交納的區(qū)得部分的土地契稅、人防費、配套費、出讓金等給予減免，作為政府重點支持項目，盡可能的給予相關(guān)費用的減免或優(yōu)惠。場區(qū)地表水較少。項目金靠 XX 景區(qū)南門，地塊呈條狀，最大高差約 7 米。無霜期長，具有典型的季風(fēng)氣候特征。截止 11 月底，駐區(qū)金融機構(gòu)存款、貸款余額分別增長 %、 %，存貸比首次突破 50%。 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 24 頁 共 97 頁 三 、 工業(yè)經(jīng)濟逐步企穩(wěn)。 2021 年成交總套數(shù)比 2021 年增長 43%，增加 78467套。而早前根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)測算，北京今年土地成交金額達 928 億元，土地出讓金收入占財政收入比重達到 %。區(qū)域聯(lián)動發(fā)展，渝東北、渝東南經(jīng)濟增速均快于全市平均水平。 如下圖 、圖 、表 所示。 全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢 一，投資：開發(fā)投資增速逐月回升，但仍低于近年來平均水平 預(yù)計 2021 年全年，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別達到 萬億元和 萬億元，分別同比增長 %和 %，低于 20212021 年的平均水平。在一個封閉的經(jīng)濟體中，通貨膨脹的生成可能源于中央銀行對貨幣發(fā)行權(quán)的使用，向市場注入了過多的流動性，也可能源于商業(yè)銀行擴大信貸供給，在貨幣乘數(shù)的放大效應(yīng)下，導(dǎo)致了貨幣擴張。在此背景下， 2021 年的經(jīng)濟增長將會保持平穩(wěn)上升的趨勢。 快速回升主要依靠內(nèi)需拉動，投資和消費增勢強勁 據(jù)測算，在 2021 年前三個季度的數(shù)據(jù)中，消費對經(jīng)濟增長的貢獻是 4 個百分點，投資的貢獻率為 個百分點。 （二 ）營銷渠道：自行營銷 ，在主城區(qū)及萬盛區(qū)設(shè)點銷售。 由此看來該項目的開發(fā)將是一塊具有巨大的開發(fā)潛力 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 13 頁 共 97 頁 的黃金地 塊 。 ②開發(fā)方向：出于項目所處位置 優(yōu)越 ， 以及該地區(qū)市場狀況， 本設(shè)計將項目產(chǎn)品定位 為“ 客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會議、 拓展培訓(xùn)” 等 功能為一體的旅游休閑度假四星級溫泉假日酒店 ③開發(fā)目標：在市場整體環(huán)境較好的情況下，本項目的開發(fā)目標重點在保證收益的前提下占領(lǐng)市場。而隨著汽車的普及，交通將更加便捷。 （一） 高收入群體的投資需求。 二、經(jīng)濟環(huán)境分析 經(jīng)濟高速增長，高收入群體的出現(xiàn)。 萬盛石林位于萬盛區(qū)南天鄉(xiāng)境內(nèi)，萬盛石林距重慶市區(qū) 165 千米，距萬盛城區(qū) 20 千米。年平均氣溫達 18 度 以上。水是 XX 的靈魂，鯉魚河蜿蜒峽谷而行，各具情致的瀑布峰巒幽壑。 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 8 頁 共 97 頁 一、自然環(huán)境分析： 該項目位于萬盛區(qū) XX 風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社，該地區(qū)旅游資源十分豐富，形成多樣化的旅游風(fēng)景帶，其中主要景區(qū)有 萬盛 XX、黑山鯉魚河、 銅鼓灘、萬盛石林、黑山國家深林公園、奧陶紀森林公園等。具體如圖 所示： 圖 南坪汽車站到 XXXX溫泉假日酒店交通線路 圖 注：綠色鍵表示南坪汽車站，紅色表示 XXXX溫泉假日酒店 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 6 頁 共 97 頁 重慶陳家坪汽車站 — （陳家坪到萬盛大巴） — 萬盛汽車站 — （打的3 元） — 萬盛南桐車 站 — （ XX 南門班車） — XXXX 溫泉假日酒店 。 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 1 頁 共 97 頁 目 錄 1 總 論 ............................................................................................................................. 3 項目概況 ................................................................................................................ 3 項目開發(fā)戰(zhàn)略 ..................................................................................................... 11 項目主要策劃結(jié)論 ............................................................................................. 12 2 項目投資環(huán)境分析 .................................................................................................. 17 全國經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析 ......................................................... 17 重慶市投資環(huán)境分析 ......................................................................................... 21 重慶市萬盛區(qū)投資環(huán)境分析 ............................................................................. 21 項目開發(fā)戰(zhàn)略分析 ............................................................................................. 21 3 項目地塊條件分析 .................................................................................................. 25 項目地塊自然條件分析 ..................................................................................... 25 項目地塊 SWOT 分析 ........................................................................................... 26 項目適宜性分析 ................................................................................................. 29 4 市場調(diào)查分析 ........................................................................................................... 37 重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場分析 ............................................................................. 37 萬盛區(qū)假日 酒店需求市場調(diào)查 ……………………………………… ……… .41 5 項目市場定位及目標市場分析 .............................................................................. 44 市場定位分析 ..................................................................................................... 44 項目目標客戶定位 ............................................................................................. 44 目標產(chǎn)品定位分析 ............................................................................................. 45 6 項目 規(guī)劃設(shè)計 ............................................................................................................. 44 規(guī)劃設(shè)計條件與依據(jù) ......................................................................................... 44 規(guī)劃設(shè)計理念 ..................................................................................................... 44 規(guī)劃設(shè)計定位 ..................................................................................................... 45 總體規(guī)劃布局 ..................................................................................................... 44 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 2 頁 共 97 頁 建筑風(fēng)格與裝修 ................................................................................................. 50 景觀 規(guī)劃 .............................