【正文】 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 26 頁(yè) 共 97 頁(yè) 地上建筑物 地塊地址為 XX 景區(qū)南大門松林賓館 ，項(xiàng)目分為 A、 B 兩個(gè)地塊，其中 A 地塊的總面積為 13749 平方米， B 地塊的總面積為 7267 平方米 。 地塊的地質(zhì)條件分析 ①地形地貌 項(xiàng)目場(chǎng)地的地質(zhì)構(gòu)造屬新華構(gòu)造體系，位于鄂黔武隆起帶向四川中臺(tái)坳下降的斜坡上。晚侏羅系至晚白堊世間的燕山旋回的寧鎮(zhèn)運(yùn)動(dòng)，以水平擠壓為主，第三紀(jì)開(kāi)始的喜馬拉雅運(yùn)動(dòng)中，使縣境普遍間歇性而又不均衡地抬升。 ②地震 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112021）重慶市沙坪壩區(qū)為地震基本烈度6 度區(qū)，設(shè)計(jì)基本地震加速度值 。根據(jù)剪切波測(cè)試成果（等效剪切波速值見(jiàn)表 ），按《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112021）的有關(guān)規(guī)定，場(chǎng)地填土、粉質(zhì)填土為中軟場(chǎng)地土，砂、泥巖為穩(wěn)定的巖石，場(chǎng)地覆土層厚度 ，等效剪切波速為 166174m/s，場(chǎng)地屬有利地段，場(chǎng)地類別為 Ⅱ 類建筑場(chǎng)地，設(shè)計(jì)特征周期 。 ③水文地質(zhì)條件 場(chǎng)區(qū)屬丘陵地貌，徑流條件較好，無(wú)大量富集地下水的地質(zhì)條件，地下水不發(fā) 育，僅第四系覆土層中存在少量孔隙型滯水，基巖中存在少量裂隙水，主要受降雨和生活廢水補(bǔ)給，水量較小，對(duì)施工影響不大。據(jù)對(duì)環(huán)境條件分析及鄰近建筑調(diào)查，判斷地下水對(duì)鋼筋砼無(wú)腐蝕性。場(chǎng)區(qū)地表水較少。 項(xiàng)目地塊 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 ① 該項(xiàng)目分為 A、 B 兩個(gè)地塊，都位于 XX 景區(qū) 內(nèi) 的南大門， 處入谷要沖。 其中 A 地塊位于風(fēng)景區(qū)至萬(wàn)盛的公路旁，同時(shí)附近就是一公里的觀光索道，可謂占盡地利。 ② 在 A、 B 兩地塊前面是濕地公園，后面是輕松翠柏，環(huán)境優(yōu)雅，綠化率高，空氣清新，是旅游住宿的首選之所。 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 27 頁(yè) 共 97 頁(yè) ③ 項(xiàng)目與景區(qū) 資源、風(fēng)格定位、發(fā)展規(guī)劃等方面遙相呼應(yīng)融為一體。景區(qū)的天然自然為酒店帶來(lái)源源不斷的游客，同時(shí)酒店的經(jīng)營(yíng)發(fā)展為該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動(dòng)力。 ④ 該項(xiàng)目是產(chǎn)權(quán)式酒店，因此他本身具有一般產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢(shì)。 ⑤ 政府支持的政策。該項(xiàng)目的 土地價(jià)格為商住用地，土地價(jià)格約定為 20 萬(wàn)元/畝，且酒店交納的區(qū)得部分的土地契稅、人防費(fèi)、配套費(fèi)、出讓金等給予減免，作為政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目，盡可能的給予相關(guān)費(fèi)用的減免或優(yōu)惠。同時(shí)；為完善和加強(qiáng)酒店配套，保證酒店的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)，更好的服務(wù)于萬(wàn)盛的旅游發(fā)展情況，參照萬(wàn)盛委發(fā) [2021]35 號(hào)文《萬(wàn)盛區(qū) 旅游產(chǎn)業(yè)投資優(yōu)惠政策》， 政府免費(fèi)提供 50 畝森林帶（位于項(xiàng)目地塊后方即東北側(cè)） ， 作為酒店的“戶外拓展訓(xùn)練基地” ，由公司自行投資打造，修建少量低層酒店配套、拓展培訓(xùn)設(shè)施和森林管護(hù)用房，并享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。 ⑥通過(guò)實(shí)地的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前萬(wàn)盛區(qū)僅有兩家三星級(jí)以上的假日酒店（匯鑫假日酒店、金芙蓉賓館）且整體接待設(shè)施落后檔次較低，規(guī)模較小。而本項(xiàng)目將打造為集“超四星級(jí)客房入住、溫泉娛樂(lè)、餐飲、會(huì)議、拓展培訓(xùn)”等功能為一體的旅游休閑度假超四星級(jí)溫泉假日酒店。因此，從本項(xiàng)目的定位與設(shè)計(jì)角度來(lái)說(shuō)，房間數(shù)量，以目前該區(qū)域所有的 酒店價(jià)格水平來(lái)說(shuō)是極具競(jìng)爭(zhēng)力的。面對(duì)這些優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)把握住時(shí)機(jī)。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 ① 該項(xiàng)目是的定位 超 四星級(jí)酒店，屬于中高等消費(fèi)水平， 需要一股既有消費(fèi)傾向又有消費(fèi)能力的群體予以 強(qiáng)有力的 支持 。 ② 本項(xiàng)目 地處景區(qū)，離萬(wàn)盛城區(qū)較遠(yuǎn)； 周邊的餐館、賓館、旅社提供的是價(jià)格 相對(duì) 低廉的服務(wù)，因此對(duì)于低收入水平得人群來(lái)說(shuō)，餐館、賓館、旅社提供的價(jià)格低廉的服務(wù)是其選擇的對(duì)象。 ③ 該項(xiàng)目提供的產(chǎn)品屬于季節(jié)性的服務(wù)商品，因此在不同的時(shí)期和季節(jié)要采取不同的銷售策略， 成本會(huì)相對(duì)增加，顧客波動(dòng)幅度稍大 。 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 28 頁(yè) 共 97 頁(yè) 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 分析 萬(wàn)盛區(qū)背靠 3000 萬(wàn)人口的重慶直轄市，有著穩(wěn)定的客源市場(chǎng)。特別是重慶提出打造 “1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ”，發(fā)展為西部最大城市群，預(yù)計(jì) 10—15 年后，經(jīng)濟(jì)圈將新增 1000 萬(wàn)城鎮(zhèn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 75%，依托重慶特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地緣政治背景還可以吸引重慶以外的國(guó)內(nèi)外游客來(lái)萬(wàn)盛旅游。因此，萬(wàn)盛區(qū)發(fā)展旅游業(yè)具有廣闊的市場(chǎng)空間。隨著綦萬(wàn)高速公路的開(kāi)通，到重慶主城 1— 小時(shí)車程半徑內(nèi)絕佳的旅游休閑度假和生態(tài)居家之地，客源市場(chǎng)將更為廣闊，具有更強(qiáng)的市場(chǎng)拓展空間和潛力。 近年來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 自直轄以來(lái)，重慶經(jīng)濟(jì)有質(zhì)的飛躍， 白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為 產(chǎn)權(quán)式酒店的 消費(fèi)帶來(lái)了商機(jī) ， 使產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國(guó)內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同 ，制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一些軟硬環(huán)境已經(jīng)成熟 。 重慶首個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店 —— 海蘭云天的成功， 可以說(shuō) 為重慶 產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 提供了本土化的模板。 由于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形式的變化帶來(lái)的投資觀念的變化為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了契機(jī)。 長(zhǎng)久以來(lái)，銀行儲(chǔ)蓄一直是中國(guó)人投資理財(cái)?shù)氖走x，但截止 2021 年 2 月的第 8 次降息 (一年期定期存款利率已降到 %)，利息稅的增收，儲(chǔ)蓄保值、增值的功能開(kāi)始弱化， 社會(huì)理財(cái)觀念發(fā)生了根本性變化。 雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在近期有所波動(dòng)，但比起目前持續(xù)低迷、 欲漲乏力 的證券市場(chǎng)來(lái)說(shuō) ， 投資不動(dòng)產(chǎn)仍然是投資者的首選。同時(shí)，隨著近期各地政府 減免契稅 等“救市” 政策 的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)，相信福星公司在明年借勢(shì)推出的產(chǎn)權(quán)式酒店必將得到追捧。 隨著重慶城市建設(shè)的快速發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)生活水平的提高，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的摸爬滾打后，重慶產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境已相對(duì)成熟起來(lái)。其一，原來(lái)制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件 — 旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，鮮明的城市個(gè)性特征和獨(dú)特的飲食文化已經(jīng)讓重慶成為全國(guó)文明 的旅游城市。其二，隨著重慶經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)潛力得到空前釋放，這一方面造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念和投資理念。其三，重慶作為一個(gè)新興的直轄市，其發(fā)展?fàn)顩r與其他同等城市相比，有一定的滯后性。但是隨著重慶對(duì)外開(kāi)放步伐的進(jìn)一步加快以及各種國(guó)際會(huì)議的舉辦勢(shì)必激發(fā)出對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的巨大消費(fèi)需求。 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 29 頁(yè) 共 97 頁(yè) 項(xiàng)目威脅分析 本項(xiàng)目雖然處在景區(qū)的南大門，但在項(xiàng)目周邊以及在景區(qū)的其他有利地段存在著大量的廉價(jià)賓館，雖然設(shè)施尚不能與本項(xiàng)目同日而語(yǔ)，但是從經(jīng)濟(jì)性角度考慮其低廉的價(jià)格 依然是本項(xiàng)目的一個(gè)威脅性因素， 主要的客戶 可能 來(lái)自于 中低消費(fèi)水平的人群 ，所以能否有效的吸引目標(biāo)客戶 是關(guān)系 項(xiàng)目 成敗的 一個(gè)主要因素。 目前項(xiàng)目存在的威脅主要來(lái)萬(wàn)盛城區(qū)的匯鑫假日酒店，該酒店地理位置較好，居住環(huán)境與服務(wù)質(zhì)量都在三星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí) 我們認(rèn)為 本項(xiàng)目 的威脅主要來(lái)自于潛在的競(jìng)爭(zhēng)者，一旦項(xiàng)目走向正軌，盈利開(kāi)始增加，周邊難免會(huì)出現(xiàn)跟進(jìn)者 。跟進(jìn)者對(duì)于本酒店運(yùn)營(yíng)模式及服務(wù)特色的模仿，會(huì)使該 項(xiàng)目的特色優(yōu)勢(shì)會(huì)消失。 項(xiàng)目適宜性分析 最適宜項(xiàng)目： 產(chǎn)權(quán)式假日酒店 項(xiàng)目位于 XX 景區(qū)南大門，根據(jù)項(xiàng)目的地理位置優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目 主要地塊的用地性質(zhì)，本項(xiàng)目的最適宜建設(shè)的項(xiàng)目為： 產(chǎn)權(quán)式假日酒店 。由于本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，所以建 假日酒店 會(huì)更快，更有效的收回投資，獲得利潤(rùn)。 產(chǎn)權(quán)式酒店概念及特點(diǎn) （ 1） 產(chǎn)權(quán)式酒店的緣由 產(chǎn)權(quán)式酒店興起于上世紀(jì) 70 年代區(qū)歐美國(guó)家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是 “ TIMESHARE”（中文譯為“泰慕賽爾”） 即“時(shí)空共享”的意思。產(chǎn)權(quán)式酒店的共同特點(diǎn)是都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ笄冶容^活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種特殊投資和消費(fèi)模式，符合經(jīng) 濟(jì)資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會(huì)開(kāi)放，對(duì)公眾推出一種即是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，既是投資財(cái)務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無(wú)論對(duì)發(fā)展商還是投資者，產(chǎn)權(quán)式酒店都孕育著豐富的商機(jī)。 （ 2） 產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑、度假、娛樂(lè)為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 30 頁(yè) 共 97 頁(yè) 地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)式酒店與別墅、 普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有著明顯區(qū)別，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)、彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。 （ 3） 產(chǎn)權(quán)式酒店的分類 ? 時(shí)權(quán)酒店 是將酒店的每個(gè)單位（酒店標(biāo)間）分為一定的時(shí)間（如：一年產(chǎn)值51 周，共 51 個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。 ? 純產(chǎn)權(quán)酒店 是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司管理，獲取一定的管理回報(bào)，同時(shí)還享有一定期限的免費(fèi)入住權(quán)（如城市之光年免費(fèi)入住權(quán)為 30 天）。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型和度假型。 ? 養(yǎng)老型酒店 是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），購(gòu)買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益歸其家人所有。 ? 高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村 指在高爾夫、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)圣地開(kāi)發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。 ? 時(shí)值度假型酒店 指消費(fèi)者購(gòu)買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他 們購(gòu)買產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的度假靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇?！胺?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲得更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。 （ 4） 產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀 ? 國(guó)外產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀 20 世紀(jì) 70 年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，在旅游創(chuàng)新過(guò)程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國(guó)阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開(kāi)來(lái)。之后的 20 年中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā) XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 31 頁(yè) 共 97 頁(yè) 展，成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)頗 受大眾階層和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來(lái)。據(jù)資料顯示， [WTO 國(guó)際貿(mào)易組織， 1996]全球產(chǎn)權(quán)酒店 19861995 年年平均增長(zhǎng) %； 1980 年，全球 500 個(gè)旅游目的地板 萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店。 [， 1992]80 年代到 90 年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達(dá) 40 億美元，到 2021 年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售將達(dá) 300 億美元，在客戶類型上，有 60％是中產(chǎn)階層家庭投資， 40％為企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu) 投資。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過(guò)程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾青睞的投資工具。 ? 國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)發(fā)展了 200 多家，遍布中國(guó)個(gè)省市、直轄市、自治區(qū)等。 國(guó)內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，約于 1995 年。作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開(kāi)發(fā)模式從 2021 年起開(kāi)始風(fēng)靡全國(guó)。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展， 產(chǎn)權(quán)式酒店這種深受國(guó)外中產(chǎn)階級(jí)青睞的投資品種登陸中國(guó)。從海南島到北京，從重慶到上海，產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)。深圳大梅沙 “ 雅蘭酒店 ” 、三九集團(tuán) “ 丹楓 白露 ” ；北京的 “ 金色假日 ” 、 “ 快樂(lè)無(wú)窮大 ——— 龍慶 (假日 )鄉(xiāng)村俱樂(lè)部 ” ；海南的 “ 博鰲南色海岸 ” 、 “ 南海傳說(shuō) ” 、 “ 三亞海景溫泉大酒店 ” 、 “ 黃金海岸花園 ” ；上海的 “ 鳳凰大廈 ” ；秦皇島的 “ 維多利亞海灣 ” 、 “ 碧海藍(lán)天 ” ；大連的 “ 海昌欣城 ” ；杭州