【正文】 ? 開發(fā)商背景，開發(fā)商作為老牌企業(yè)，在當?shù)乜诒^好，可以形成品牌效應(yīng)。 ? 教育賣點：小學的教育是基礎(chǔ)的保證，周邊名校林立，讓小孩能在家的周邊就接受良好的教育，使家庭教育與學校教育結(jié)合的更緊，同時也保證了孩子的安全及就學方便性。 ? 銀行手續(xù)的賣點：目前競爭項目馨源現(xiàn)代城以為某些不知名的原因，客戶辦理銀行按揭手續(xù)復雜，并且 通過的幾率很低，我項目在這方面是明顯強于對手，所以在推廣上多講按揭買房的優(yōu)勢，某種方面不僅是增加了客戶群的體積，也是打壓對手的一種方式。一條街，并且是黃金地段的一條街。原有的銷售人員由于專業(yè)及技巧上的不足，使其在前期的銷售過程中在顧客中的形象就是一個樸實的服務(wù)者的形象，再結(jié)合百源多年來都是從事的服務(wù)性行業(yè)，有別與其它項目銷售人員的伶牙俐齒的形象，我項目服務(wù)性比較強的形象已經(jīng)優(yōu)于對手。這些產(chǎn)品是以他們多年在曲靖市場的總結(jié)而得出結(jié)論后的產(chǎn)物 ， 一個比較讓消費者從心里面能接受的項目，符合其中庸的性格的產(chǎn)品。 ? 自我產(chǎn)品同質(zhì)的賣點：周邊的高 層項目在戶型設(shè)計上比較豐富，有的是小戶 型和大戶型 組合 ，有的是商業(yè)比重過大，有的是商住項目，而我項目的產(chǎn)品業(yè)態(tài)均為大戶型的舒適型住房，從生活的角度上來看整個項目將來的居住人群將較為同質(zhì)，項目將來的生活環(huán)境也更有序。特別是我項目正對面的馨源現(xiàn)代城，此項目采用偷面積的設(shè)計規(guī)劃方式，但是由于曲靖土地成本并不是很高，所以通過偷面積的方式造成的定價影響就是建筑成本決定其贈送面積后的單價要高出我項目 20%。 ? 開發(fā)公司品牌優(yōu)勢賣點，公司控股股東為曲靖百源有限責任公司（原曲靖百紡站），在曲靖具有較強的影響力。 ? 戶型設(shè)計 ,本項目自身戶型設(shè)計優(yōu)越 ,119 ㎡三房 ,這在所有高層中都是很少見的 ,144 ㎡的戶型體現(xiàn)了現(xiàn)代居家的潮流 ,采用錯層設(shè)計 ,動靜分離干濕分區(qū) 。 ? 生活成本低的賣點：交通費用的降低，時間成本的降低，市政配套解決的其它問題，都將大大的解決生活成本。 ? 超市就在家門口 (百源超市 ),農(nóng)貿(mào)市場近在咫尺 ,步行十分鐘即可到達 (古城農(nóng) 貿(mào)市場、龍?zhí)掇r(nóng)貿(mào)市場、前北農(nóng)貿(mào)市場、白牛巷農(nóng)貿(mào)市場 )。 六、時間策略 工作階段 階段時間 工作內(nèi)容 上市準備期 …… —— 06 月 15 日 全面市調(diào)與周邊配套完成 06月 16日 —— 06月 20日 項目 VI、形象、海報、卡、包裝設(shè)計 06 月 16 日 銷售報告確定完成，剩余資料交接完畢 06月 21日 —— 06月 25日 海報、卡、售樓部包裝制作完成 06月 16日 —— 06月 20日 確定項目媒體 06 月 24 日 媒體出街 06月 16日 —— 06月 21日 臵業(yè)顧問培訓工作完成 06 月 27 日 工裝準備完成 開盤蓄水期 06月 16日 —— 06月 27日 已有客戶維護、常規(guī)登記、 透露 產(chǎn)品概況 06 月 28 日 公布產(chǎn)品細節(jié)、公布房源， 透露 均價 07 月 29 日 公布房源細價，預(yù)選房源并開始算臵業(yè)計劃單 07月 29日 —— 08月 01日 強勢蓄水期 按照既定蓄水策略進行強勢蓄水； 同時啟動項目案場的客戶分 流措施； 07月 29 日 客戶提純 ? 對已獲得優(yōu)惠憑證的客戶進行開盤交易順序的發(fā)放，按單元特性分組發(fā)放； ? 交納 1 萬元發(fā)放交易順序號碼； 開盤銷售期 08 月 02 日 老客戶兌現(xiàn)交易 08 月 03 日 開盤日 ? 開盤日當天采用集中交易方式； ? 按交易順序組別進行交易； 開盤當天不交定金，憑優(yōu)惠憑證收據(jù)和排號誠意金收據(jù)即可簽定定房協(xié)議； 客戶憑簽定的定房協(xié)議到指定位臵進行開盤當天產(chǎn)品類優(yōu)惠確認； 08月 03日 —— 08月 10日 開盤銷售周 該時間內(nèi)成交客戶一次性交納 10000 元現(xiàn)金可簽定定房協(xié)議，可以繼續(xù)享受 1%優(yōu) 惠； 同時接受退款退房事宜； 正常銷售期 08月 05日 —— 08月 12日 簽定《商品房購銷合同》 08 月 11 日 —— …… 所有優(yōu)惠條件、內(nèi)容取消； 根據(jù)銷售進度適當進行價格調(diào)整和銷控； 七、價格策略 價格策略調(diào)性： 本盤盤量較小，同時針對目標客戶群與常規(guī)住宅有別，因此不能采用低開高走，最后拉平銷售均價的路線； 本項目價格策略為：采用唯一性實價入市的價格體系； 整盤價格策略調(diào)性 實價入市 —— 隱形提價 —— 顯性上揚 備注：項目價格表見調(diào)整完畢后的執(zhí)行價格表； 八、車位銷售策略 車位目標客 戶 購買本案，并且有車一族的客戶群 ； 銷售方式 車位銷售采用與住宅同時蓄水，于住宅開盤一月后銷售的方式； 執(zhí)行方式 車位蓄水：不另行交納蓄水誠意金，住宅蓄水客戶在認籌時報名購買車位，則獲得一張 5000 元的購買車位現(xiàn)金抵用券，須該名客戶購買住房成功后并且購買車位該券方能生效； 備注：利用這種方式，可以較早統(tǒng)計客戶購買車位意向，并且將車位銷售安排至住宅開盤后一個月，可以與住宅互動重新形成售樓部人氣； 九、推廣策略 賣點提煉 1）區(qū)位賣點： ? 該項目地處曲靖中心城市麒麟城的中心 ,交通十分便捷 ,多路公交 車經(jīng)過 (5路、 11 路、 17 路、 22 路 ), 北至火車站，南過南城門，西至西苑小區(qū)，東至婦兒中心，居家生活步行 10 分鐘可達古城農(nóng)貿(mào)市場、龍?zhí)掇r(nóng)貿(mào)市場、前北農(nóng)貿(mào)市場、白牛巷農(nóng)貿(mào)市場 ,乘車 5 分鐘可以到達曲靖商業(yè)最繁華的市中心 麒麟花園至珠江源廣場 。 若老客戶在 8 月 2 日兌現(xiàn)當天沒有到場交易，而是在第二天（新客戶兌現(xiàn)交易當天）到場，則按照無號客戶安排其在最后進場 交易； 3）開盤流程 符合 成功 存 在 不成功 插 隊 不符合 客戶到場 進入對應(yīng)等候區(qū)嚴格按照號牌順序等候 檢查交易憑證： VIP卡、資格卡和號牌 等待交易 嚴格按照號牌