【正文】 s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the pl。 、指標(biāo)綜合表（略） 附圖、附表、附錄部分（略） 專業(yè)好文檔 Editor39。 ，以及以內(nèi)銷為主的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在較大的市場競爭中能保持較好的售價水平是至關(guān)重要的，發(fā)展商除密切注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍。 ，以及投入的啟動資金很大，其拆遷周期的長短、成本控制的好壞，對項目投資的整體效益影響是很大的，目前，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司已作了大量的工作，今后還需給予充分的重視，與后期的開發(fā)必須緊密銜接。 ，僅反映項目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實際投資效益情況。在實際測算中采取較穩(wěn)妥的銷售收入方式，測算結(jié)果仍能達到較理想的投資效益率（動態(tài)與靜態(tài)），且有較強的抗風(fēng)險能力。 （略） 上述市場、投資和財務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本項目作為住宅為主的項目是有較好市場前景的。由此判斷，銷售價格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。 標(biāo)的影響， 項目各項評價指標(biāo)對這兩種風(fēng)險因素的變化較為敏感，尤其是銷售價格因素。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項目地點至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會十分便利。排氣扇，洗面盆有停車場，租金待定住宅： 53110地面 8層 380060%94年 商場：不賣 10 中山八路商住樓外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗沒有沒有住宅： 7298地面 1層 % 商場：不賣 11 寶源大廈外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗一部 國 產(chǎn) 電 梯 ， 廁 所 裝 坐 廁 沒 有 停 車 位 住 宅 ： 3268 開 始 做 三 通 一 平% 商場：未推出 （略） 、建設(shè)開發(fā)條件 本項目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。因此，開發(fā)與營銷過程中密切注重市場的變化，嚴(yán)格控制成本在今后將顯得尤其重要，對營銷的影響甚大。隨著競爭的加劇，投資者對物業(yè)認(rèn)識的設(shè)計合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽以 及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。 ，把握好銷售的時機和制定好相應(yīng)的銷售策略是十分重要的。內(nèi)銷房平均售價不宜超過港幣 8500元，外銷房不宜超過港幣 9200元，商場（僅首層）平均價應(yīng)為港幣 23000 元左右。 ，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析，該區(qū)的外銷住宅成交好于其它老城區(qū)。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費地段、市民消費習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在 出售和出租上的困難。但在實際開發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確定合適的市場目標(biāo)及開發(fā)營銷方式。 、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 ，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路 站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點。通過對附近樓宇的售價及銷售情況進行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時售價不宜過高，均價為每平方米 8500— 9000港元左右。買家香港、國內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。 （略） （ 1）供應(yīng)方面，商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的開發(fā)為主并向高層發(fā)展。（見后表） 西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時僅此一家，市場供少于求，所以 1992年 5 月剛推出時盡管均價已高達每平方米 7000港元，但僅一年時間已全部售完，現(xiàn)時二手市場住宅價位每平方米在港元 8500— 10000 元之間，比 1992年推出時價位上升了約 25%左右。其中 8個高層居住物業(yè)總建筑面積為 50萬平方米，占 荔灣區(qū)全部高層居住物業(yè)的 %。 1993年 — 1994年荔灣區(qū)商品房銷售情況 單位：平方米 住宅商場寫字樓合計 93年成交面積 876782420210098 占該年總成交 %%0%100% 94年成 交面積 61413106529777122258 占該年總成交量比例 %%%100% 95年總成交量 1490943348529777212356 所占比例 %%14%100% 由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過對典型樓盤的調(diào)查可對商品房的需求情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例為 %。其中內(nèi)銷成交量占 13%，外銷占 87%。 從廣州市有關(guān)部門資料可見， 1993年至 1994年 8 月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量為 760459平方米，但據(jù)已有登記成交記錄表明，至 1994年 8月止，該區(qū)已推出銷售的樓盤總面積實際為441256平方米，故本報告將以實際推出的面積總數(shù)作 供應(yīng)量統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 地鐵首期工程部分上 蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表 序號地塊編號所在區(qū)地理位置用地功能總建筑面積（平方米） 1HR2荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北公寓、商業(yè) 107874 2HR3荔灣區(qū)華貴路以東，長壽西路以南公寓、商業(yè) 76508 3HR4荔灣區(qū)華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長壽西路以北公寓、商業(yè)、寫字樓 233656 4HR5荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以北公寓、商業(yè)、寫字樓 43884 現(xiàn)時荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約 6000— 7000 平方米左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的 11%左右；而高層所占 比例大大超于前者，為 89%，總建筑面積一般在 2— 4萬平方米左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。房管局負責(zé)開發(fā)一棟 9層住宅，總建筑面積達 9000平方米。 以上供應(yīng)量的統(tǒng)計是根據(jù)政府以發(fā)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)所得，故正待開發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證的項目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在統(tǒng)計范圍內(nèi)。 MuWFA5uxY7JvnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%MzXNQExJB8VK% W7m$ZA5JdkVWce9APz^FvJzwYWCcyAh*bnxBvaFQH8YHV$amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK! 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