【正文】 時(shí)間安排： 2021 年 2 月中 2021 年 4 月初 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) （三）公開(kāi)發(fā)售階段（解籌階段及開(kāi)盤(pán)階段） 。 時(shí)間安排： 2021 年 1 月底 —— 2021 年 2 月中。 時(shí)間安排： 2021 年 12 月中開(kāi)始 樓盤(pán)整體形象導(dǎo)入期 在樓盤(pán)整體形象導(dǎo)入期間，通過(guò)廣告牌、報(bào)紙媒體，工地形象墻、小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)效果圖、建筑造型以及樓盤(pán)定位等反映樓盤(pán)內(nèi)涵的元素，配合樓盤(pán)的銷(xiāo)售登記階段逐步導(dǎo)入。 樓盤(pán)名導(dǎo)入期 該期主要導(dǎo)入樓盤(pán)的名稱(chēng)以及項(xiàng)目 LOGO、形象圍墻等 VI 系統(tǒng)，廣告牌從視覺(jué)上沖擊市場(chǎng)，在導(dǎo)入時(shí) 注意做到含蓄有度，給人以神秘感。 六 、 銷(xiāo)售階段控 制 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工期預(yù)計(jì)，本項(xiàng)目結(jié)合建設(shè)工期，按銷(xiāo)售期間劃分為六個(gè)階段：市場(chǎng)導(dǎo)入階段、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段、公開(kāi)發(fā)售階段、持銷(xiāo)階段、強(qiáng)銷(xiāo)階段和尾盤(pán)階段。 中后期適度在香港推廣 考慮到本項(xiàng)目是以?xún)?nèi)銷(xiāo)為主的實(shí)際情況，我們建議在項(xiàng)目的中后期適度在香港進(jìn)行推廣，以擴(kuò)大目標(biāo)客戶群。 （三）內(nèi)外銷(xiāo)推廣節(jié)奏 以?xún)?nèi)銷(xiāo)為主、外銷(xiāo)為輔 本項(xiàng)目客戶定位主要為深圳市區(qū)人群，故銷(xiāo)售策略宜以?xún)?nèi)銷(xiāo)為主，外銷(xiāo)為輔。 采用先認(rèn)籌后推房，采用分批推售的方法 。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 房號(hào)單位分批上市 方案一：先推 B、 D 棟，再推 A、 C 棟； 原因： B、 D 棟為靠近酒店的兩棟，考慮項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)酒店建設(shè)對(duì)其的影響，故建議先行消化這兩棟單位。即推出市場(chǎng) 時(shí) 以臨時(shí)定金形式吸納籌碼，一方面可以聚集人氣；另一方面可以根據(jù)認(rèn)籌的速度調(diào)整推廣策略。 （二）單位總體推售方式 先認(rèn)籌后認(rèn)購(gòu) 根據(jù)本項(xiàng)目 1566 套房的上市量，必須有一個(gè)提前預(yù)熱、部分消化的過(guò)程。英聯(lián)通 過(guò)聯(lián)系相關(guān)的企、事業(yè)單位和民間組織，如：銀行、證券公司、獅子會(huì)等，組織項(xiàng)目的團(tuán)體機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)。 （ 5） 服務(wù)營(yíng)銷(xiāo) 通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售人員、工作人員、服務(wù)人員、物業(yè)管理人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，讓目標(biāo)客戶親身感受六星級(jí)服務(wù)質(zhì)量，達(dá)到項(xiàng)目在客戶心目中的預(yù)期，促進(jìn)銷(xiāo)售。 （ 4） 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo) 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群為年輕、時(shí)尚 SOMO 族，網(wǎng)絡(luò)是其重要的交流工具。在項(xiàng)目中后期 、入伙后可租售聯(lián)動(dòng)，帶租約銷(xiāo)售、以租代售促進(jìn)銷(xiāo)售 。 ② 利用英聯(lián)公司累計(jì)的客戶資源銷(xiāo)售。 炒作示例： ① 邀請(qǐng)搜狐網(wǎng)總裁張朝陽(yáng)為本項(xiàng)目形象代言人（或邀請(qǐng)吳小莉、許戈輝）； ② 對(duì)購(gòu)房客戶贈(zèng)送明年葡萄牙歐洲杯球票（或雅典奧運(yùn)會(huì)門(mén)票）進(jìn)行炒作； ③ 組織全國(guó)性 SOMO 論壇等。平時(shí)可派售樓專(zhuān)車(chē)往返上 海賓館與項(xiàng)目、華強(qiáng)北與項(xiàng)目之間等。如在人流集中的華強(qiáng)北設(shè)置外展場(chǎng)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) （ 4） 展會(huì)營(yíng)銷(xiāo) 通過(guò)參加由國(guó)土局或報(bào)社舉辦的房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)，如春交會(huì)、秋交會(huì)、住交會(huì)、港交會(huì)等，通過(guò)“羊群效應(yīng)”達(dá)到銷(xiāo)售目的。 （ 3） 節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo) ① 節(jié)日營(yíng)銷(xiāo) 通過(guò)對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日和近年來(lái)流行的國(guó)外傳入的節(jié)日，如中秋、端午、情人節(jié)、圣誕節(jié)等節(jié)日特別的優(yōu)惠方式和促銷(xiāo)活動(dòng)達(dá)到 銷(xiāo)售目的。 五、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 （一） 營(yíng)銷(xiāo)推廣手法 常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)手法 （ 1） 場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo) 場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)是指營(yíng)造一定的購(gòu)房環(huán)境，引發(fā)目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目憧憬，達(dá)到盡快促進(jìn)銷(xiāo)售的最終目的。通過(guò) SOMO 文化確立項(xiàng)目品牌，以 SOMO 系列活動(dòng)等推動(dòng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及項(xiàng)目品牌的營(yíng)造。 （一 ） 注重項(xiàng)目品牌的迅速建立 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 由于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體量及供應(yīng)戶型情況影響，銷(xiāo)售周期不會(huì)過(guò)長(zhǎng)，在銷(xiāo)售完成后，項(xiàng)目品牌將會(huì)隨著市場(chǎng)形象逐漸淡化。 （ 六 ） 概念樣板房 按主力戶型類(lèi)型制作 3— 6 套概念樣板房 （ 1） 從功能上分：商務(wù)類(lèi)、商住類(lèi)、居家類(lèi) （ 2） 從風(fēng)格上分：時(shí)尚類(lèi)、生活類(lèi)、休閑類(lèi) （ 3） 從戶型上分： 3 房 按戶型可任意組合情況制作 2 個(gè)組合概念樣板房 以上均以商務(wù)功能為主。 （ 五 ） 模型 本項(xiàng)目的模型分為整體模型和戶型模型兩種： 整體模型兩個(gè)： （ 1） 中心區(qū)模型連帶輻射區(qū)域（主要為本項(xiàng)目區(qū)域）一個(gè)； （ 2） 小區(qū)整體模型一個(gè)（含酒店）。 彩旗 （ 1）項(xiàng)目工地濱河路段 （ 2）益田路項(xiàng)目工地段 （ 3）濱河路以北益田路段約 50100 米。 （ 2） 濱河路和益田路段一段范圍內(nèi)形象墻加高高度，使其超過(guò)立交橋高度，產(chǎn)生廣告牌效果。 （三）商業(yè)裙樓 為增加本項(xiàng)目的國(guó)際化、個(gè)性化、城市化、數(shù)字化、時(shí)尚化 概念，建議項(xiàng)目在入市前對(duì)商業(yè)裙樓進(jìn)行包裝，包括整理出商業(yè)外圍走道，對(duì)商業(yè)門(mén)面進(jìn)行包裝，在商業(yè)玻璃 門(mén) 窗內(nèi) 加裝彩色噴繪等以烘托商業(yè)氣氛，增強(qiáng)項(xiàng)目的親和力和時(shí)代感。 （二） 環(huán)境廣場(chǎng) 為增加置業(yè)者的購(gòu)房信心，提升項(xiàng)目檔次，建議在售樓處門(mén)前提修建大型環(huán)境廣場(chǎng)。 附表 4： 媒體宣傳一覽表 推廣階段 推廣費(fèi)用 媒體選擇 偏重點(diǎn) 形象導(dǎo)入階段 25% 電視節(jié)目贊助、電臺(tái)形象廣告、廣告牌 發(fā)布、特區(qū)報(bào)軟性廣告、平面形象廣告 廣告牌、現(xiàn)場(chǎng)包裝、特區(qū)報(bào)軟性廣 告（占階段內(nèi)比重 80%） 開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期 30% 特區(qū)報(bào)、商報(bào)平 面廣告發(fā)布、電視片廣告、雜志廣告 特區(qū)報(bào)、商報(bào)平面廣告 （占階段內(nèi)比重 90%） 持續(xù)銷(xiāo)售期 15% 促銷(xiāo)活動(dòng)、口碑效應(yīng)傳播（商報(bào)、特區(qū) 報(bào)）、 DM 活動(dòng)開(kāi)展（占階段內(nèi)比重 70%） 秋季銷(xiāo)售期 20% 特區(qū)報(bào)、商報(bào)平面廣告、展示活動(dòng)的舉 辦、 DM 特區(qū)報(bào)、商報(bào)平面廣告、嘉年華活 動(dòng)（占階段內(nèi)比重 90%） 尾盤(pán)銷(xiāo)售期 10% 特區(qū)報(bào)、商報(bào)平面廣告、展示活動(dòng)的舉 辦、 DM 活動(dòng)開(kāi)展（占階段內(nèi)比重 70%） 三、現(xiàn)場(chǎng)包裝 （一） 售樓處 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 本項(xiàng)目的售樓處安排在小區(qū)的東南端，五星級(jí)酒店大堂內(nèi)。 媒體費(fèi)用 具體安排： 本項(xiàng)目 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格為 80008100 元 /平方米，總體公寓 (住宅部分 )共 87128 ㎡ ，我們按低價(jià)計(jì)，則本項(xiàng)目總售價(jià)為 697， 024， 000 元。 （ 3） 重視車(chē)體廣告，特別是從重要路段、繁華路段途經(jīng)項(xiàng)目的公交車(chē) 。 非媒體廣告 （ 1）導(dǎo)視系統(tǒng)：路桿旗、導(dǎo)視牌、廣告牌 路桿旗： 濱河路、益田路上 導(dǎo)視牌： 項(xiàng)目周邊 廣告牌： ① 上海賓館附近 ② 濱河路項(xiàng)目附近 （ 2）車(chē)體及站 臺(tái)廣告 ① 深南路上從羅湖（國(guó)貿(mào)附近）到福田（福田汽車(chē)站附近） ② 濱河路上從羅湖（國(guó)貿(mào)附近）到福田（項(xiàng)目附近） ③ 華強(qiáng)北到項(xiàng)目附近 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) （三）媒體組合及比重安排 組合策略： （ 1） 不過(guò)分依賴(lài)報(bào)紙廣告；報(bào)紙廣告不過(guò)分依賴(lài)《深圳特區(qū)報(bào)》，可適度考慮《南方都市報(bào)》、《晚報(bào)》或《晶報(bào)》 。針對(duì)本項(xiàng)目年輕、時(shí)尚、追趕潮流的、網(wǎng)絡(luò)生活等特性，建立南方 SOMO網(wǎng)站，炒作 SOMO 概念、 SOMO 文化、開(kāi)辟 SOMO 論壇，引起目標(biāo)消費(fèi)群體的強(qiáng)烈關(guān)注。 （ 3）電臺(tái) 深圳廣播電臺(tái) 。 （ 2）相關(guān)資料 樓書(shū)、折頁(yè)、手袋、 DM、卡通形象人物 。 六顆五星代表項(xiàng)目推崇的五星酒店，六星公寓概念。在推廣前期注重長(zhǎng)期效應(yīng)媒體應(yīng)用，有助于樹(shù)立深刻的品牌形象；中后期偏重短期時(shí)效宣傳，敦促購(gòu)買(mǎi)效果較好。 （ 3）理念感染 樓盤(pán)所倡導(dǎo)的先進(jìn)獨(dú)特 SOMO 商務(wù)生活理念、居住心態(tài)、消費(fèi)意識(shí)是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)決定的主要支撐。 （ 1） SOMO 階層 —— 標(biāo)新立異城市新生代 （ 2） SOMO 坐標(biāo) —— 城市核心 （ 3） SOMO 建筑 —— 小型尺度，精品建筑 （ 4） SOMO 空間 —— 整合功能（酒店、商業(yè)、辦公、居住等功能整合） （ 5） SOMO 商務(wù) —— 自由商務(wù)精神 （ 6） SOMO 生活 —— 個(gè)性、自由、開(kāi)放 推廣延展 （ 1） SOMO 是一種群體文化 （ 2） SOMO 是一種生存文化 （ 3） SOMO 是一種時(shí)尚文化 （ 4） SOMO 是一種消費(fèi)文化 （ 5） SOMO 是一種城市文化 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) （ 6） SOMO 是一種創(chuàng)造文化 （ 7） SOMO 是一種個(gè)性文化 （ 8） SOMO 是一種創(chuàng)富文化 二、總體廣告策略 （一）組合原則 立體交叉組合 （ 1）視覺(jué)感染 通過(guò)報(bào)紙平面廣告、影視廣告片、廣告牌、樓體形象、售樓處、樣板房、環(huán)境等媒介對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生最直接的沖擊。 七、價(jià)格定位建議 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研以及本項(xiàng)目產(chǎn)品定位依據(jù)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位具有良好的綜合品質(zhì)優(yōu)勢(shì)和原創(chuàng)概念文化支撐。 （九）賣(mài)功能 全能配套，專(zhuān)情商務(wù) 本項(xiàng)目中辦公、商務(wù)服務(wù)，商務(wù)休閑娛樂(lè)被高度整合管理；為創(chuàng)業(yè)型企業(yè)發(fā)展提供土壤。 “南方高度” 既是自然高度又寓意中心區(qū)南方高度、深圳南方高度、中國(guó)南方高度、 南方電力公司的新高度，在提升項(xiàng)目品牌的同時(shí)提升公司品牌。地標(biāo)性的建筑外型，提高項(xiàng)目識(shí)別性，便于被目標(biāo)客戶接受。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) （六）賣(mài)交通 都市樞紐，快感生活 項(xiàng)目地處濱河路和益田路交匯處，出行方便，加上 2021 年投入試運(yùn)營(yíng)的地鐵，快感生活將由此 開(kāi)始。內(nèi)部五星級(jí)酒店配套更是錦上添花。 會(huì)展為鄰，共創(chuàng)繁榮 以會(huì)展中心建成與啟用為契機(jī)，推動(dòng)項(xiàng)目入市，同時(shí)入駐公司與會(huì)展共繁榮。 （二）賣(mài)文化 原創(chuàng)性的 SOMO 文化 —— 城市新生代文化 給市場(chǎng)以轟動(dòng)性的沖擊，更能吸引目標(biāo)客戶的眼球。 SOMO 生活 —— 個(gè)性、自由、開(kāi)放 SOMO 生活 是個(gè)性的、自由的、開(kāi)放的， SOMO 們可以 24 小時(shí)不睡覺(jué)的工作，也可以24 小時(shí)不休息的享樂(lè)，他們討厭那種局限了自由的朝九晚五生活，他們習(xí)慣了從自己的角度來(lái)處理工作，他們絕不是墨守成規(guī)的“鞋套里的人”，他們是潮流文化的締造者。 SOMO 商務(wù) —— 自由商務(wù)精神 自由商務(wù)理念，全面接壤國(guó)際商務(wù)模式。 SOMO 建筑 —— 小型尺度，精品建筑 SOMO 拒絕平庸無(wú)奇的大而空， SOMO 是一個(gè)小型的私人空間，是一個(gè)創(chuàng)業(yè)的發(fā)展平臺(tái)，任意平面空間組合、高水平設(shè) 計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)建筑、高質(zhì)量服務(wù)的精品建筑是全新生活的開(kāi)始。 SOMO 階層 — — 標(biāo)新立異城市新生代 SOMO 的使用者是桀驁不羈的年輕人，是城市日新月異的原動(dòng)力， “ SOMO” 階層是更加人性化，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)人們追求事業(yè)的同時(shí)又兼顧生活品味，注重生活質(zhì)量的人群。 “ SOMO” 文化就是 “個(gè)性、獨(dú)立、自由、舒適、方便、現(xiàn)代” 。 “ 城市守望者 ” —— 守望城市中心區(qū) —— 守望城市中心區(qū)的發(fā)展 —— 守望城市的發(fā)展 —— 守望城市的未來(lái) 五、項(xiàng)目的文化主題定位 （一）文化 主題 SOMO 文化 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) —— 城市新生代文化 本項(xiàng)目通過(guò)對(duì)原創(chuàng)性 SOMO 文化的宣揚(yáng)，突顯城市新生代全新的商務(wù)精神、生存理念和生活感悟。 （三）形象定位 南方 SOMO 公寓 —— 城市守望者的空間 “ 城市守望者 ” 指崇尚和迷戀都市時(shí)尚生活的現(xiàn)代城市一族。 即突出本項(xiàng)目為創(chuàng)業(yè)者提供輕松的置業(yè)環(huán)境和悠閑時(shí)尚的辦公環(huán)境。 （二）項(xiàng)目命名 南方 SOMO 公寓 英文名（ SOUTH SOMO APARTMENT） 或 ： 南方搜摩公寓，釋義：搜尋時(shí)尚（摩登）（ SEARCH MODREN） SOMO 概念公寓的定位理 念既不同于“ SOHO”概念過(guò)分強(qiáng)調(diào)家的商務(wù)功能，把家演化成辦公室，也不同于“ SOLO”概念過(guò)多地從經(jīng)濟(jì)食用功能上考慮居住的概念，“ SOMO”是更加人性化，特別強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)人們既追求創(chuàng)業(yè)的同時(shí)又兼顧生活品位，注重 工作 生活 質(zhì) 量的生存理念。 體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔次和更大的市場(chǎng)圈層的感召力。 五、項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位 （一）形象定位原則 鑒于目前的市場(chǎng)環(huán)境，考慮到在中心區(qū)周邊已有不同檔次的小戶型住宅推出，市場(chǎng)有一定存量及供應(yīng)量，加之項(xiàng)目本身?yè)碛形逍羌?jí)酒店等因素，本項(xiàng)目的形象