北京a地塊項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及產(chǎn)品定位報(bào)告(參考版)
2025-03-01 20:31本頁面
【正文】 。 A地塊項(xiàng)目開發(fā)，在財(cái)力允許和不妨礙整體工程安排的前提下，建議部分景觀先行（如胡同、大門、景壁和中庭部分景觀小品等），或說是與住宅單體工程同步施工，力爭將四合院文化特色賣點(diǎn)盡早輸出，真實(shí)地呈現(xiàn)給消費(fèi)者，以此爭取客源，穩(wěn)定客源。 所以，分段滾動(dòng)開發(fā)為上策，但建筑規(guī)劃要從全局出發(fā)，時(shí)要考慮到：開發(fā)一處，銷售完工一處，受益一處，不要造成后期的建設(shè)施工影響前期銷售或入住。 （七）項(xiàng)目首期開發(fā)區(qū)位論證設(shè)定 項(xiàng)目開發(fā)模式選擇的參考因素 主要包括：發(fā)展商的財(cái)力及融資實(shí)、項(xiàng)目規(guī)模市場需求總量、供給市場年均消化量及走勢、競爭對手狀況及政策態(tài)勢等等。 組團(tuán)之間的主要過渡形式包括：折、曲、拱、伸、躍、飛、拉、轉(zhuǎn)、跨等。 組團(tuán)序列的變化控制與有機(jī)組合構(gòu)成居住社區(qū)規(guī)劃的重要內(nèi)容。（也可作會(huì)所、商業(yè)配套之用） ⑤ 圍合而成的南低北高建 筑輪廓線有點(diǎn)類似地球自轉(zhuǎn)的橢圓形意象符號(hào)，及與具特色立體層次感的悉尼歌劇院有異曲同工之處，體現(xiàn)了地塊項(xiàng)目建筑藝術(shù)美，同時(shí)符合小區(qū)“現(xiàn)代感”、“高品味”的開發(fā)理念，并在某種意義上能豐富京城現(xiàn)代四合院的設(shè)計(jì)內(nèi)涵。 ③ 地塊東面建筑單體層高可由南向北遞增（ 1224層），根據(jù)適當(dāng)線性比例逐漸遞增，以協(xié)調(diào)整個(gè)地塊南低北高的天際線輪廓，迎合審美取向，同時(shí)創(chuàng)造出較為和諧的立體空間層次感，以區(qū)別于北京時(shí)下頗遭非議的“梅花樁式和尖刀式”塔樓外觀形象。如果南面建筑單體樓層太高，勢必影響北面樓宇的日照采光通風(fēng)，同時(shí)影響北面樓宇及中庭的視覺感受 —— 封閉而且壓抑。 54′處，緯度太高，全年日照時(shí)間為 26002700小時(shí)，日照時(shí)間最長日為 15時(shí) 1分，最短日只有 9時(shí) 20分，夏至正午陽光最大射入角為 76176。 （五）項(xiàng)目建筑單體層高配比定位 項(xiàng)目建筑單體層高配比 參考因素 主要包括： ① 目標(biāo)市場需求特征 ② 地塊現(xiàn)狀特征 ③ 規(guī)劃建筑面積、容積率方面的要求 ④ 地塊周邊環(huán)境特征 ⑤ 建筑單體之間日照通風(fēng)間距的需要 ⑥ 視覺審美感受的差異 ⑦ 業(yè)主生活私密性的需要 ⑧ 地塊內(nèi)部景觀利益獲取差異及視線通達(dá)差異 ⑨ 層數(shù)增減、層高變化與成本造價(jià)的相關(guān)度差異 ⑩ “現(xiàn)代四合院”核心開發(fā)概念的要求 項(xiàng)目建筑單體層高配比定位建議 ①地塊南面建筑單體設(shè)計(jì)為小高層（ 12層），因?yàn)槟媳遍g距（除卻建筑單體本身進(jìn)深）不是很大，窄處約只有 3040米，而北京位于東經(jīng) 116176。 （ 4）中心庭院及套院空間設(shè)計(jì)特色與差異性建議 通過景觀組合的差異和綠地形式差異來創(chuàng)造出不同組團(tuán)庭院的“各具特色”。 （ 2）院落門特色差異性建議 可將院落門與通道、圍墻、周邊單體墻面等結(jié)合起來設(shè)計(jì)，通過院落門及圍墻等的色彩、材質(zhì)、造型、風(fēng)格的差異來增強(qiáng)院落的親和力、可識(shí)別性，比如有些院落門可設(shè)置葦簾。 創(chuàng)造出符合需求的組團(tuán)院落特色，實(shí)現(xiàn)局部區(qū)域的良好居住環(huán)境，是整個(gè)項(xiàng)目成功運(yùn)作的一個(gè)關(guān)鍵所在。組團(tuán)、院落是由若 干鄰 近相依的建筑單體半圍合、圍合創(chuàng)造形成的半開放、開放空間體系，它的設(shè)計(jì)不能游離于社區(qū)整體規(guī)劃之外，必須服從于整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃布局要求，但同時(shí)又不是千篇一律，而是各具特色與差異，并共同為制造一個(gè)良好的居住社區(qū)環(huán)境而存在。 工地圍墻色彩可考慮與外立面主基色調(diào) —— 高級(jí)灰保持一致，以喚起記憶識(shí)別與認(rèn)同感。 會(huì)所、商業(yè)配套等建筑單體，可考慮使用橙色、金色等暖色調(diào)，突出其健康、活潑、豪華、絢麗。白色襯托高級(jí)灰，更能顯示出小區(qū)的高雅、潔 凈和寬敞。銀灰色，“酷”而沉穩(wěn)，永恒而頗具現(xiàn)代感，而其折射出的光眩，又能達(dá)到靜中有動(dòng)的奇妙效果。 產(chǎn)品檔次品質(zhì)定位建議 鑒于項(xiàng)目地塊高品味京城現(xiàn)代四合院的設(shè)計(jì)目標(biāo)定位及其擁有較為理想、具特色的區(qū)位價(jià)值等，建議產(chǎn)品檔次定位為既具濃厚的傳統(tǒng)居住文化氛圍，又具現(xiàn)代建筑藝術(shù)高品味的高尚住宅小區(qū)。 （二）產(chǎn)品檔次品質(zhì)定位 產(chǎn)品檔次品質(zhì)定位參考依據(jù) 主要包括：項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)目標(biāo)、目標(biāo)客戶群定位、區(qū)位地段價(jià)值、周邊景觀資源價(jià)值、建設(shè)成本、售價(jià)期望值及利潤期望值之間的相關(guān)作用關(guān)系、市場購買承受力等。 部分建筑單體陽臺(tái)與陽臺(tái)之間隔墻，建議采用壁柱裝飾予以區(qū)隔，豐富立面視覺。 不同建筑單體屋頂形式應(yīng)結(jié)合整體空間層次來考慮，可設(shè)計(jì)出曲線、層遞折線或拋物線曲面等異型頂部結(jié)構(gòu)，以豐富立面視覺，使整體天際輪廓線達(dá)到和諧一致。 電梯運(yùn)行空間與住宅單元之間增設(shè)轉(zhuǎn)換隔離空間如儲(chǔ)藏柜，以減弱電梯運(yùn)行時(shí)對緊鄰的臥室、衛(wèi)生間等功能空間的干擾。 住宅建筑單體入口處開設(shè)小型酒店式大堂（可考慮與電梯前廳結(jié)合起來設(shè)計(jì)），并實(shí)行 IC卡管理（接觸式 /非接觸式）管理，以提高產(chǎn)品檔次和業(yè)主生活品味。 A地塊項(xiàng)目作為新世紀(jì)北京的高尚住宅小區(qū)，應(yīng)充分汲取城市的美麗健康營養(yǎng)素，兌現(xiàn)周邊的環(huán)境資源，同時(shí)創(chuàng)新出特色，于局部區(qū)域創(chuàng)新出祥和、恬靜、向心感、聚合力來沖抵城市變異帶來的壓抑與自卑，來重新塑造出古都濃郁的特色區(qū)域居住文化氛圍，
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