北京a地塊項目建筑規(guī)劃設計及產品定位報告(參考版)
2025-04-16 11:12本頁面
【正文】 。A地塊項目開發(fā)，在財力允許和不妨礙整體工程安排的前提下，建議部分景觀先行（如胡同、大門、景壁和中庭部分景觀小品等），或說是與住宅單體工程同步施工，力爭將四合院文化特色賣點盡早輸出，真實地呈現(xiàn)給消費者，以此爭取客源，穩(wěn)定客源。所以，分段滾動開發(fā)為上策，但建筑規(guī)劃要從全局出發(fā)，規(guī)劃時要考慮到：開發(fā)一處，銷售一處，完工一處，受益一處，不要造成后期的建設施工影響前期銷售或入住。 （七）項目首期開發(fā)區(qū)位論證設定項目開發(fā)模式選擇的參考因素主要包括：發(fā)展商的財力及融資實力、項目規(guī)模、市場需求總量、市場供給總量、市場年均消化量及走勢、競爭對手狀況及政策態(tài)勢等等。組團之間的主要過渡形式包括：折、曲、拱、伸、躍、飛、拉、轉、跨等。組團序列的變化控制與有機組合構成居住社區(qū)規(guī)劃的重要內容。（也可作會所、商業(yè)配套之用）⑤ 圍合而成的南低北高建筑輪廓線有點類似地球自轉的橢圓形意象符號，及與具特色立體層次感的悉尼歌劇院有異曲同工之處，體現(xiàn)了地塊項目建筑藝術美，同時符合小區(qū)“現(xiàn)代感”、“高品味”的開發(fā)理念，并在某種意義上能豐富京城現(xiàn)代四合院的設計內涵。③ 地塊東面建筑單體層高可由南向北遞增（1224層），根據適當線性比例逐漸遞增，以協(xié)調整個地塊南低北高的天際線輪廓，迎合審美取向，同時創(chuàng)造出較為和諧的立體空間層次感，以區(qū)別于北京時下頗遭非議的“梅花樁式和尖刀式”塔樓外觀形象。如果南面建筑單體樓層太高，勢必影響北面樓宇的日照采光通風，同時影響北面樓宇及中庭的視覺感受——封閉而且壓抑。54′處，緯度太高，全年日照時間為26002700小時，日照時間最長日為15時1分，最短日只有9時20分，夏至正午陽光最大射入角為76176。 （五）項目建筑單體層高配比定位項目建筑單體層高配比參考因素主要包括：① 目標市場需求特征② 地塊現(xiàn)狀特征③ 規(guī)劃建筑面積、容積率方面的要求④ 地塊周邊環(huán)境特征⑤ 建筑單體之間日照通風間距的需要⑥ 視覺審美感受的差異⑦ 業(yè)主生活私密性的需要⑧ 地塊內部景觀利益獲取差異及視線通達差異 ⑨ 層數增減、層高變化與成本造價的相關度差異⑩ “現(xiàn)代四合院”核心開發(fā)概念的要求項目建筑單體層高配比定位建議①地塊南面建筑單體設計為小高層（12層），因為南北間距（除卻建筑單體本身進深）不是很大，窄處約只有3040米，而北京位于東經116176。（4）中心庭院及套院空間設計特色與差異性建議通過景觀組合的差異和綠地形式差異來創(chuàng)造出不同組團庭院的“各具特色”。（2）院落門特色差異性建議可將院落門與通道、圍墻、周邊單體墻面等結合起來設計，通過院落門及圍墻等的色彩、材質、造型、風格的差異來增強院落的親和力、可識別性，比如有些院落門可設置葦簾。創(chuàng)造出符合需求的組團院落特色，實現(xiàn)局部區(qū)域的良好居住環(huán)境，是整個項目成功運作的一個關鍵所在。組團、院落是由若干鄰近相依的建筑單體半圍合、圍合創(chuàng)造形成的半開放、開放空間體系，它的設計不能游離于社區(qū)整體規(guī)劃之外，必須服從于整個社區(qū)的規(guī)劃布局要求，但同時又不是千篇一律，而是各具特色與差異，并共同為制造一個良好的居住社區(qū)環(huán)境而存在。工地圍墻色彩可考慮與外立面主基色調——高級灰保持一致，以喚起記憶識別與認同感。會所、商業(yè)配套等建筑單體，可考慮使用橙色、金色等暖色調，突出其健康、活潑、豪華、絢麗。白色襯托高級灰，更能顯示出小區(qū)的高雅、潔凈和寬敞。銀灰色，“酷”而沉穩(wěn)，永恒而頗具現(xiàn)代感，而其折射出的光眩，又能達到靜中有動的奇妙效果。產品檔次品質定位建議鑒于項目地塊高品味京城現(xiàn)代四合院的設計目標定位及其擁有較為理想、具特色的區(qū)位價值等，建議產品檔次定位為既具濃厚的傳統(tǒng)居住文化氛圍，又具現(xiàn)代建筑藝術高品味的高尚住宅小區(qū)。（二）產品檔次品質定位產品檔次品質定位參考依據主要包括：項目總體設計目標、目標客戶群定位、區(qū)位地段價值、周邊景觀資源價值、建設成本、售價期望值及利潤期望值之間的相關作用關系、市場購買承受力等。部分建筑單體陽臺與陽臺之間隔墻，建議采用壁柱裝飾予以區(qū)隔，豐富立面視覺。不同建筑單體屋頂形式應結合整體空間層次來考慮，可設計出曲線、層遞折線或拋物線曲面等異型頂部結構，以豐富立面視覺，使整體天際輪廓線達到和諧一致。電梯運行空間與住宅單元之間增設轉換隔離空間如儲藏柜，以減弱電梯運行時對緊鄰的臥室、衛(wèi)生間等功能空間的干擾。住宅建筑單體入口處開設小型酒店式大堂（可考慮與電梯前廳結合起來設計），并實行IC卡管理（接觸式/非接觸式）管理，以提高產品檔次和業(yè)主生活品味。A地塊項目作為新世紀北京的高尚住宅小區(qū)，應充分汲取城市的美麗健康營養(yǎng)素，兌現(xiàn)周邊的環(huán)境資源， 同時創(chuàng)新出特色，于局部區(qū)域創(chuàng)新出祥和、恬靜、向心感、聚合力來沖抵城市變異帶來的壓抑與自卑，來重新塑造出古都濃郁的特色區(qū)域居住文化氛圍，為居住其中的業(yè)主以一份閑逸、寧謐、親和的好心境。五、項目與城市風格關系分析定位作為古都，京城特別講究對稱均衡、體量對比、色彩比等。當前北京城市住宅市場熱點區(qū)域集中于中關村、亞運村、望京及南山環(huán)等。因此，一方面，項目規(guī)劃必須總體服從于城市規(guī)劃系統(tǒng)，必須與城市規(guī)劃相協(xié)調
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