【正文】 *****花園建設(shè)進(jìn)度安排 工作 設(shè)計(jì) 完成 開工 準(zhǔn)備 開工 二層 主體齊 內(nèi)外 裝齊 單體 竣工 室外 工程 齊 綜合 驗(yàn)收 交付 使用 時(shí)間 第四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、投資估算 依據(jù)有關(guān)定額、市場(chǎng)調(diào)查資料及本公司近期工程結(jié)算分析資料，對(duì)本項(xiàng)目的前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、稅費(fèi)及其他投資估算如下各表： 表 9 報(bào)建規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)情況 單位：元 /㎡ 序號(hào) 規(guī)費(fèi)名稱 收取標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法 1 新墻材改革基金 8 2 散裝水泥基金 3 白螞蟻防治費(fèi) 2 4 基建教育附加 15 5 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 600 ％＝ 6 施工管理費(fèi) 600 ％＝ 7 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 600 ％＝ 8 定額測(cè)定費(fèi) 600 ％＝ 9 定額編制費(fèi) 600 ％＝ 合計(jì) 50 表 10 前期費(fèi)用估算表 計(jì)量 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱 單價(jià) 工作量 總額 備注 1 地價(jià)及土地補(bǔ)償費(fèi)等 3183 2 規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 30元 /㎡ 55828㎡ 167 不含躍層、陽(yáng)臺(tái)面積 3 工程報(bào)建規(guī)費(fèi) 50元 /㎡ 55828㎡ 279 依表 9，不含躍層、陽(yáng)臺(tái)面積 合 計(jì) 3629 表 11 工程建設(shè)費(fèi)用估算表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱 單價(jià) 工作量 總額 備注 1 建筑安裝工程費(fèi) 600 67105 4026 2 室外工程費(fèi) 55 67105 369 合 計(jì) 4395 表 12 開發(fā)間接費(fèi)估算表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱 單價(jià) 基數(shù) 總額 備注 1 開發(fā)管理費(fèi) 工程費(fèi)用 ％ 4395 154 依據(jù)表 11 2 基本預(yù)備費(fèi) 工程費(fèi)用 3％ 4395 132 依據(jù)表 11 3 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 工程費(fèi)用 2％ 4395 88 依據(jù)表 11 合 計(jì) 374 表 13 銷售總收入估算表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 序號(hào) 收入類別 平均單價(jià) 面積 總額 備注 1 住宅 1908 59545 11362 依第二章 2 營(yíng)業(yè)房 2900 2670 774 合 計(jì) 12136 表 14 銷售成本估算表 計(jì)量 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱 單價(jià) 基數(shù) 總額 備注 1 銷售推廣費(fèi) 總收入 2％ 12136 243 依據(jù)表 13 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 總收入 6％ 12136 728 依據(jù)表 13 合 計(jì) 971 項(xiàng)目擬貸款 3000萬(wàn)元，二年期，年基準(zhǔn)利率 ％，若上浮 10％的話，年利率 ％，月利率 ％，在貸款期內(nèi)按月付息，二年后一次還本。 表 7 *****非機(jī)動(dòng)車車位合計(jì) 1500個(gè)。車位的大小按 米寬， 5 米長(zhǎng)設(shè)計(jì)， 3 戶一個(gè)配置，規(guī)劃為 170個(gè)車位。 與已建成的 **光、 ***光、 *****花園相比， *****花園設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)又有明顯提高： —— 外墻采用淺色涂料，層頂采用紅灰色掛瓦房塊屋頂，利用坡頂?shù)淖兓屯勾凹岸鄬哟伟纪箟γ嫘纬擅靼蹬c光影變化，使建筑更加秀美，亮麗不俗。 C 區(qū)南對(duì)用地面積 1830 平方米的中心綠地（與 B區(qū)公用）。在湖邊設(shè)一面積為 50平方米的售貨亭，觀景廊橫跨中心綠地和人工湖，豐富了住戶的休閑娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所。西對(duì)用地面積 1480 平方米的公共綠地（與 A 區(qū)共用），北對(duì)用地面積 1830 平方米的中心綠地（與 C區(qū)公用）。 B 區(qū)規(guī)劃設(shè)兩排住宅，均為南北向建筑。 A 區(qū)北對(duì)用地面積 1480 平方米的公共綠地（與 B區(qū)共用）。考慮人車分流的規(guī)劃原則，小區(qū)主入口設(shè)在 A 區(qū)東側(cè)，車行入口設(shè)在 A 區(qū)西側(cè)下角。 2層的物業(yè)管理和商場(chǎng)建筑在學(xué)校北部。 B 區(qū)住宅在中部，包括 6 層的多層住宅（頂層躍層）。小區(qū)總平面布局劃分為 A、 B、 C 三區(qū)及學(xué)校校區(qū)四部分。公共綠地 5558 平方米，公建附屬綠地 3086 平方米，宅旁綠地 12563 平方米，綠地率達(dá) %，容積率。垃圾中轉(zhuǎn)站位于星光花園西北角，蘭凌路南側(cè)并已建成投入使用。住宅分區(qū)內(nèi)以彎曲的水面將各種不同形 狀的綠地自然地連在一起，創(chuàng)造出了十分幽雅的居住環(huán)境。住宅分區(qū)以居住建筑（住宅樓）為主，并內(nèi)設(shè)自行車庫(kù)，小汽車停車場(chǎng)。 *****花園位于解放路西側(cè)的月光花園、鉆石花園以西，南貨場(chǎng)鐵路專用線以東，蘭凌路以北，規(guī)劃占地面積 。 十三、營(yíng)銷費(fèi)用安排 1． 前期軟性廣告 （ 1）新聞報(bào)道 費(fèi)用： 20210元 （ 2）事件新聞報(bào)道 費(fèi)用： 20210元 2． 氫氣球 規(guī)格：直徑 2m，附帶豎幅 數(shù)量： 2個(gè) 費(fèi)用： 10000元 3． 橫幅（懸掛于勝利路至解放四路直至項(xiàng)目?jī)?nèi)） 規(guī)格： 30m 數(shù)量： 100條 費(fèi)用： 40000元 4． 彩旗（插于勝利路電線桿上至解放四路直至項(xiàng)目?jī)?nèi)） 規(guī)格： 數(shù)量： 2021面 費(fèi)用： 20210元 5． 盆景：（放置售樓中心門前） 規(guī)格： 1m 數(shù)量： 8盆 費(fèi)用： 1000元 6． 宣傳單張 規(guī)格： 8開銅板紙，雙面印刷 數(shù)量： 20210張 費(fèi)用： 50000元 7． 效果圖（展板） 規(guī)格： 2號(hào)圖 數(shù)量： 2幅 費(fèi)用： 1000元 8． 價(jià)目表、置業(yè)顧問(wèn)單及各種必要的售樓文件 規(guī)格： 16開 數(shù)量： 10000份 費(fèi)用： 3000元 9． 電視廣告（蚌埠電視臺(tái)） 規(guī)格：每天 5次， 每次 1分鐘 數(shù)量： 450分鐘 費(fèi)用： 84000元 10． 報(bào)紙廣告（蚌埠日?qǐng)?bào) A版） 規(guī)格： 1/2版，周四版 數(shù)量： 8次 費(fèi)用： 120210元 11． 電臺(tái)廣告（蚌埠經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)） 規(guī)格：每日 2次，每次 1分鐘 數(shù)量： 120分鐘 費(fèi)用： 20210元 12． 手機(jī)短信廣告（蚌埠移動(dòng)公司） 規(guī)格：每周 1次 數(shù)量： 5次 費(fèi)用： 20210元 廣告費(fèi)用總計(jì)投入 50萬(wàn)元，視銷售狀況合理安排廣告節(jié)奏，適時(shí)投入。 （二）施工現(xiàn)場(chǎng)布置 由于本項(xiàng)目規(guī)模中等，施工現(xiàn)場(chǎng)狹小，給施工場(chǎng)地布置帶來(lái)一定 的困難，但也應(yīng)精心布置。 十二、 場(chǎng)地布置 場(chǎng)地的布置包括：售樓接待中心和施工現(xiàn)場(chǎng)的布置。 2021 年 6 月份以后，完成尾盤 30％左右的消化收尾工作。全方位進(jìn)行立體廣告轟炸，公開宣傳等全面鋪開，目標(biāo)爭(zhēng)取達(dá)到 70％的銷售量。 第三階段：強(qiáng)銷期。 2021年 10～ 11月份的 30天左右時(shí)間，力爭(zhēng) 10%銷售量。圍墻廣告、橫幅、售樓處指示牌跟進(jìn)。抓住國(guó)慶長(zhǎng)節(jié)及中秋佳節(jié)，進(jìn)行形象導(dǎo)入和聚集人氣。 （二）計(jì)劃安排 第一階段：形象導(dǎo)入期。理由是： ，為將來(lái)銷售大規(guī)模的樓盤夯實(shí)業(yè)務(wù)能力基礎(chǔ)。 （ 4）賣物業(yè)管理服務(wù)：物業(yè)管理服務(wù)，大家庭的保姆。 （ 2）賣質(zhì)量：工程質(zhì)量?jī)?yōu)秀。 “ *****花園會(huì)唱歌”。 *****花園，工薪白領(lǐng)的家”。 無(wú)理由退房。前重后輕，前密后疏。次載體：蚌埠電視臺(tái)、蚌埠經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)、戶外廣告、宣傳單張、橫幅、彩旗、花籃等。 （ 5）一年內(nèi)銷售 90％。 *****花園的知名度、識(shí)別度、美譽(yù)度。 （ 2）多媒體一齊上，掀起立體廣告攻勢(shì)，大范圍、全方位、高密度的傳播售樓信息，激發(fā)購(gòu)買欲望。 九、付款方式 在不同價(jià)格時(shí)期內(nèi)，付清購(gòu)房者款執(zhí)行當(dāng)前銷售價(jià)格。 *****花園恭祝您事業(yè)有成，生意興隆，家庭幸福。 （ 2）舉行贊助“希望工程”、“春蕾”、助殘、助困等捐資儀式，由媒體刊登新聞報(bào)道。 5．做幾次事件推廣營(yíng)銷。 （ 3）延長(zhǎng)與客戶現(xiàn)場(chǎng)交流時(shí)間，保持專賣人氣。 （ 1）張?zhí)b銷控表，充分表現(xiàn)旺銷勢(shì)頭。 3． 舉行開盤儀式，邀請(qǐng)發(fā)展商人士、轄區(qū)政府官 員、準(zhǔn)客戶發(fā)言致辭，并進(jìn)行一些文娛活動(dòng)。 七、營(yíng)銷策略 1． 以“無(wú)理由退房”概念推向市場(chǎng)，顯示發(fā)展商的實(shí)力和誠(chéng)信，從而吸引潛在客戶，聚集人氣。 策劃好的賣點(diǎn)，并不是一次性的全部廣而告之，而是視市場(chǎng)狀況、銷售進(jìn)度陸續(xù)推出，賣點(diǎn)要儲(chǔ)備一部分以留需要時(shí)急用。由于本項(xiàng)目實(shí)施的是低開高走的價(jià)格過(guò)程策略，先買者有一定的現(xiàn)金折扣，予消費(fèi)者實(shí)惠。本項(xiàng)目竣工交付使用前或交付使用后 3 個(gè)月內(nèi)業(yè)主未裝修的房屋，業(yè)主若不滿意，不需任何理由，只要提出，可退可換，退者足額退款，換者已交款項(xiàng)多退少補(bǔ)。本項(xiàng)目由發(fā)展商旗下的物 業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，它是一家經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)，能使業(yè)主更安心、放心。 4． 優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)，令您無(wú)后顧之憂。 3． 特色學(xué)校，住進(jìn)本項(xiàng)目，您的孩子一只腳已踏進(jìn)了藝術(shù)殿堂。 2． 靈活多樣的付款方式，令您置業(yè)更輕松。 六、賣點(diǎn)策劃及賣點(diǎn)儲(chǔ)備 1． 各種生活配套設(shè)施完善齊全，交通十分便捷，令您生活更自如。一次性付款和按揭付款在一定的價(jià)格時(shí)期內(nèi)付齊，執(zhí)行該時(shí)期內(nèi)的價(jià)格，然后在分別優(yōu)惠 4％和 3％。 4． 折扣價(jià)格策略 為刺激客戶購(gòu)買欲望，滿足其消費(fèi)心理，促使成交，項(xiàng)目銷售過(guò)程中，須有價(jià)格折扣策略。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，差別定價(jià)策略應(yīng)用為： （ 1） B區(qū)樓價(jià)格＋ 2％， C C C4每棟價(jià)格＋ 2％。 本項(xiàng)目擬主體封頂（預(yù)計(jì) 2021年 11月份）以 1988元 /㎡開盤銷售，竣工綜合驗(yàn)收交付使用（現(xiàn)房，預(yù)計(jì) 2021年 10月份）后調(diào)至 2058元 /㎡，交付使用半年后若銷售不暢再考慮適當(dāng)降價(jià)銷售。整個(gè)銷售過(guò)程中走出價(jià)格 “低 — 高 — 低”的路線。 低開高走價(jià)格策略是隨著施工建筑物的形成和不斷接近竣工，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按照預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略。 2．銷售過(guò)程中的價(jià)格策略。 高價(jià)策略。( ii yy ? 2)( yyi ? 2)( xxi ? 2)39。 表 5（ 1） 可比樓盤綜合因素量化表 權(quán) 重 序號(hào) 龍湖香都 新新家苑 阿爾卡迪亞Ⅱ 沁雅Ⅱ 得分 凈得分 得分 凈得分 得分 凈得分 得分 凈得分 位置 1 3 5 5 5 價(jià)格 2 3 3 2 1 2 1 配套 3 5 2 4 5 2 5 2 物業(yè)管理 4 5 5 5 5 建筑質(zhì)量 5 5 5 5 5 交通 6 4 4 4 4 城市規(guī)劃 7 4 5 5 5 樓盤規(guī)模 8 5 4 5 5 朝向 9 4 4 4 5 外觀 10 4 5 3 5 室內(nèi)裝飾 11 2 4 5 1 5 1 環(huán)保 12 5 1 4 4 4 發(fā)展商信譽(yù) 13 3 5 4 5 付款方式 14 4 5 4 4 戶型設(shè)計(jì) 15 5 5 4 4 銷售情況 16 5 5 5 3 廣告 17 5 3 5 3 停車位數(shù)量 18 5 4 5 5 合 計(jì) 18 表五（ 2） 可比樓盤綜合因素量化表 權(quán) 重 序號(hào) 金山家園 世紀(jì)家園 中心花園 米亞花園 *****好 (多 )4。 (少 )2。 停車位 數(shù) 量 。好 (大 )4。 (小 )2。 。好 5。 3。 1。 銷售情況 。 4。 2。 。 戶型設(shè)計(jì) 。 4。 2。 。 付款方式 。好 (多 )4。 (少 )2。 。 發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù) 。 4。 2。 。 環(huán) 保 。 4。 2。 。好 5 室內(nèi)裝修 。 3。度 1。 。D.東南 4。 (西南 )2。 。大 5 朝 向 。一般 3。 2。 。4。 2。區(qū)域重 要性程度 。E 最多 (近 )5 城市規(guī)劃 (遠(yuǎn)中近期 )。 3。4. 大中小巴舒適程度 (遠(yuǎn) )1。 。 207，樓價(jià)區(qū)間應(yīng)為 1701～ 2115 元 /㎡之間。 ： 1908177。 計(jì)算 S0：