2008年安徽池洲房地產(chǎn)項(xiàng)目前期提案報告-25doc(參考版)
2025-03-01 10:23本頁面
【正文】 嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。務(wù)實(shí)是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)必須準(zhǔn)確到位，交易動作語言標(biāo)準(zhǔn)化。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗(yàn)營銷中裂變出來的一種銷售方式，以點(diǎn)帶 面，依靠口頭傳播。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 25 第六部分：營銷建議 1．營銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道， “雙點(diǎn) ”指開發(fā)商和潛在購房者， “兩線 ”指銷售明線和暗線。 □延續(xù)期：廣告原則 給實(shí)體 通過對 “曙光 加深和鞏固公眾的注意集中度，制造 “火熱 ”事件。 □發(fā)售期：廣告原則 給感覺 以活動與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位，完成形象沉淀。形成對 “曙光 按 “小城有大事 ”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作。 五、分期廣告 的整合策略 □重塑期：廣告原則是 給信息 既通過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，特別是目標(biāo)消費(fèi)者，以 “新城文化 ”為定位設(shè)計目的的 “曙光 三、開盤攻擊期 報紙廣告的力量建立，形成系列攻擊市場并建立活動的力量； 現(xiàn)場的力量建立，宣傳包裝的個性，售樓處與樣板間的獨(dú)特吸引力； 專業(yè)展會的力量建立，參加房交會，形成最炫的風(fēng)景； 持續(xù)的新聞力度，告訴市場熱銷。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 23 第五部分：推廣策略大綱 一、視覺準(zhǔn)備期 logo、圍墻、宣傳品及包裝 二、市場預(yù)熱期 藝術(shù)墻的命名征集，發(fā)起對藝術(shù)生 活的探討； 利用網(wǎng)絡(luò)和前期的話題，發(fā)起 “曙光 園林有樂事，桑下見雛成。家貧從省事，身老放徐行。蘭庭 曙光 但由于本案所在地塊以及臨河的特殊性，因此，我們提出： ◎ 周邊私營業(yè)主 ◎ 企業(yè)管理人員和政府公務(wù)員 ◎ 周邊城鎮(zhèn)的購房者 ◎ 看好本區(qū)域前景者 ◎ 其他鋼性需求購房者 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 22 第四部分：案名修正 一、 案名建議 在了解了本案的周邊環(huán)境、地塊屬性以及綜合目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)，提煉出本項(xiàng)目的一些特征： 1）本項(xiàng)目所在位置臨湖有無遮攔城市綠化帶； 2）我們的目標(biāo)客戶群集合了成熟理智型的購房者和鋼性需求者； □主推案名 曙光 本案機(jī)會（ O） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 21 ? 站前區(qū)及池州市的整個房產(chǎn)市場前景給項(xiàng)目帶來機(jī)會； ? 池州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、規(guī)劃建設(shè)和教育發(fā)展是房地產(chǎn)拉動引擎之一，為房地產(chǎn)市場提供了開發(fā)支撐； ? 周邊樓盤的開發(fā)為本案的開發(fā)創(chuàng)造了比較好的樓市氛圍和消費(fèi)生活圈，一定程度上利于本案的借勢開發(fā)； ? 市場整體操作水平處于初級階段，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，營銷手段雷同無新意 ——這為本案開發(fā)創(chuàng)新提供了 非常大的操作空間 【把抓機(jī)會的關(guān)鍵】 ——競爭如此激烈， “引入新的競爭模式 ”是本案的關(guān)鍵； 本案風(fēng)險（ T） ? 城鎮(zhèn)人均可支配收入較低，兩級分化嚴(yán)重，市場消費(fèi)能力有限，價格敏感度較高，存在產(chǎn)品力提升和價格的矛盾點(diǎn)； ? 此外，產(chǎn)品規(guī)劃最后能不能得到表現(xiàn)？最后能不能得到客戶認(rèn)可 ?這也將是本案最大的風(fēng)險之一； 【防止威脅的關(guān)鍵】 ——盡快樹立起樓盤的核心競爭力及市場的認(rèn)同度； 二、目標(biāo)客戶群分析 從我們對池州的初步調(diào)查來看，目前池州市的主力購房群主要在民營企業(yè)、金融系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、國家機(jī)關(guān)、外來人口（包括周邊地區(qū)遷入 人口）。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 20 第三部分：項(xiàng)目 SWOT 分析及客戶群定位 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 本案優(yōu)勢（ S） ? 項(xiàng)目規(guī)劃較為理想； ? 項(xiàng)目戶型配比及戶型設(shè)計較為合理； ? 沿湖，及湖邊綠化帶，項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)越； ? 項(xiàng)目所在地將來為集中居住區(qū) ； 【強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢關(guān)鍵】 ——充分預(yù)估項(xiàng)目站前區(qū)的核心價值及未來潛力，打好環(huán)境牌，品質(zhì)牌。因?qū)I(yè)商業(yè)市場不作為調(diào)查重點(diǎn)，再此不做重點(diǎn)分析。 目前市區(qū)內(nèi)多數(shù)商鋪只租不售，市中心最高售價可達(dá) 2 萬元 /，租金達(dá) 10 萬元 /年，一般地段租金為 6000 元 /年。印象二期、和泰新城三期、碧桂園等項(xiàng)目，市場競爭勢必很激烈，尤其是別墅的銷售。就市場認(rèn)可度而言，根據(jù)隨機(jī)訪談和平天湖水岸花園的銷售情況而言，池州市向東南發(fā)展的趨勢眾人皆知，因此站前區(qū)具有一定的市場接受度，與此同時，也存在相當(dāng)一部分客戶因受距離和配套的影響，對站前區(qū)存在觀望和否定態(tài)度。碧水康城(四期 ) 秋浦東路與九華山大道交匯處 39 幢多層 ,7 幢高層 象棋樂園 ,會所 ,羽毛球場 ,航海樂園 ,推桿高爾夫場地 ,森林漫跑路 小高層 河濱花園 九華山大道 20 萬平方米，三期 會所 ,網(wǎng)球場 ,羽毛球場 多層 新城明珠 清風(fēng)東路九華山大道交叉口 30 萬㎡ ,三期開發(fā) 會所 ,24 班制小學(xué)和六班制幼兒園 多層 森橋 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 17 區(qū) 域 樓盤名稱 銷售情況 價格（元 /㎡） 優(yōu)惠方式 老城區(qū) 杏花村文化園 二期以多層、別墅為主，未開盤 多層 25002600 別墅價格未定 一次性付款 折按揭 折 萬和城市花園 一期商業(yè)和部分安置房，二期住宅未開盤 預(yù)計二期均價 2700 南馨苑 目前在售部分小高層 起價 2600，樓層差價 50 元， 一次性付款 折， 城 北 和泰新城 目前在售三期，可售房源 390 多套 多層均價： 2923； 一次性付款 折 城北新村 可售 781 套，其中住宅 :328 套 商業(yè) :125套拆遷還房 :149套，已售 304套 多層：均價 2700； 怡和家園 全部售磬 多層： 27003300； 無 清溪河沿岸 森橋 受物業(yè)內(nèi)容的影響，物業(yè)管理費(fèi)也相應(yīng)較低，別墅和多層幾乎價格相近，多為 。印象、清溪半島、新城明珠、平天湖水岸花園 (二期別墅 )、碧桂園 ，其中聯(lián)體別墅開發(fā)較多，獨(dú)體別墅 相對很少；此外，開發(fā)項(xiàng)目中有小高層的樓盤有 4 個：南馨苑（ 1 棟）、匯景國際花園（ 4 期碧水康城， 7 棟）、平天湖水岸花園 (3 棟， 11 層 )、萬和城市花園（ 3 棟）；含有高層的
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