【正文】 通過(guò)我們對(duì)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的調(diào)查分析，對(duì)本項(xiàng)目 SWOT的研判以及對(duì)本項(xiàng)目投入產(chǎn)出的初步預(yù)測(cè)，結(jié)合我們對(duì)本項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位、合理的產(chǎn)品規(guī)劃和領(lǐng)先的營(yíng)銷(xiāo)理念，本項(xiàng)目一定會(huì)發(fā)揮出最大的物業(yè)價(jià)值，是一個(gè)完全可行而且市場(chǎng)前景看好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。近年來(lái)彭山的房?jī)r(jià)已逐漸攀升，從當(dāng)初的 800元 /平米漲到了現(xiàn)在的 1300多元 /平米，吸引了大量投資商與開(kāi)發(fā)商到彭山來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，隨著城市發(fā)展的加快和巨大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定還有較大的上漲空間。 120米長(zhǎng)商業(yè)街：我們的沿街店鋪不要說(shuō)成是沿街店面，而是組成一條商業(yè)街，這樣的話給客戶的感覺(jué)就是我們的配套成規(guī)模有氣勢(shì)。 360176。 工地施工氛圍的營(yíng)造 ：在施工的現(xiàn)場(chǎng)要求施工單位進(jìn)行標(biāo)化施工，設(shè)立文明施工標(biāo)志牌。 （四） 工地包裝（詳見(jiàn)設(shè)計(jì)稿） 工地外墻包裝設(shè)計(jì) ：在可以做永久圍墻部分做一段在彭山目前沒(méi)有的高檔圍墻，能使人通過(guò)圍墻感受到樓盤(pán)的品質(zhì)。 長(zhǎng)壽花園拉開(kāi)沿江戰(zhàn)役的序幕，澎湖灣奠定了沿江戰(zhàn)役 的區(qū)塊檔次，上層豪庭是承上啟下的戰(zhàn)役重點(diǎn)。 主要市政配套： 由政府出面企業(yè)出錢(qián)進(jìn)行該區(qū)域的規(guī)劃宣傳。 （具體包裝詳見(jiàn)項(xiàng)目創(chuàng)作部分） （三） 地塊包裝 地塊區(qū)域描述： 采用造勢(shì)和借勢(shì)的方法，造勢(shì)是與政府和澎湖灣共同以濱江路的改造 ，臨江的規(guī)劃作為由頭由政府出面企業(yè)出資進(jìn)行該區(qū)域的宣傳。 戶型包裝 我們總共有 ABCDEF六個(gè)系列戶型，建議以牡丹鉆、玫瑰鉆、白梅鉆、金蘭鉆、綠寶石、藍(lán)水晶為六個(gè)系列命名。由于我們推盤(pán)可能不是以各小區(qū)為單位和分期，那我們可以變通為 3號(hào)樓??，我們的最小樓間 距是 8米，最大限度地解決了住戶的通風(fēng)性、私密性、通透性和采光性。景觀融入生活，與親近，與水共賞，水體之美，美如景幻 水文化：生活中離不開(kāi)的，在延續(xù)千年的岷江水岸，邀請(qǐng)您體驗(yàn)水、感悟水 （二） 上層豪庭分區(qū)、樓宇、戶型包裝 分區(qū)包裝 上層豪庭共有五個(gè)相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)組成，在分區(qū)包裝上要堅(jiān)持三個(gè)“結(jié)合”原則，三者不可分割： （ 1）分區(qū)要和各區(qū)定位、檔次結(jié)合起來(lái) （ 2）分區(qū)要和戶型策略結(jié)合起來(lái) （ 3） 分區(qū)與戶型包裝要和景觀結(jié)合起來(lái) 樓宇包裝 在各小社區(qū)內(nèi)，樓宇可以以 6號(hào)樓來(lái)命名，我們認(rèn)為無(wú)須做太多文章。 （ B）文化景觀主題： 以“景觀 —藝術(shù) —生活 —文化”為主線，傾力營(yíng)造屬于 世界性的文化生活。 核心景觀區(qū)的營(yíng)造： 塑造一個(gè)可以天天述說(shuō)的、最能打動(dòng)人心的招牌式標(biāo)志性景區(qū) 現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目在景觀規(guī)劃上都講究一個(gè)做樣板環(huán)境，在做好“均好性”的基礎(chǔ)上，形成一個(gè)集中的綠化景觀帶，所以上層豪庭也要營(yíng)造自己的核心景觀區(qū)。 上層豪庭十景： 以中國(guó)人喜聞樂(lè)見(jiàn)的形式，把景觀進(jìn)行個(gè)性化塑造，同時(shí)賦以名稱(chēng)和含義，使客戶對(duì)我們景觀設(shè)計(jì)的認(rèn)識(shí)從感性上升到理性，從模糊上升為具象 （具體創(chuàng)作詳見(jiàn)創(chuàng)作文案部分和社區(qū)景觀總平） 小區(qū)各組團(tuán)和標(biāo)志性景觀： 每個(gè)組團(tuán)都要有屬于自己的園林亮點(diǎn)，都要有屬于自己的恒久美麗。 整個(gè)內(nèi)部環(huán)境以有人工湖的中心景區(qū)為核心，以南北貫穿的淺溪流為主線，構(gòu)成了 上層豪庭 的水景體系；整個(gè)社區(qū)以集中中心景區(qū)為主，分散組團(tuán)綠化綠地為輔，居民在家門(mén)口就有自己的活動(dòng)和景觀空間，同時(shí)社區(qū)也有大的集中活動(dòng)場(chǎng)所和 中心花園，構(gòu)成一個(gè)完整的內(nèi)部環(huán)境系統(tǒng)。 內(nèi)部環(huán)境： 內(nèi)部環(huán)境的包裝我們還是以務(wù)實(shí)為主，所以我們賣(mài)匠心，不賣(mài)概念。 D、地勢(shì)天然起伏。 C、 大型市政廣場(chǎng)（彭祖廣場(chǎng)） 距 上層豪庭依江而行 僅 5分鐘步行行程 ， 由 大型市政廣場(chǎng) 帶動(dòng)周邊區(qū)域的發(fā)展 有極大的潛力 。 3000米長(zhǎng)江濱公園翠綠無(wú)邊，空氣指數(shù)超過(guò)國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，地處彭山最適合居住的地段。 二、 上層豪庭整體形象的包裝 項(xiàng)目形象：身份尊貴，價(jià)格合理，產(chǎn)品優(yōu)秀（給消費(fèi)者最直觀的印象和感覺(jué)） 項(xiàng)目分形象 —— 7萬(wàn) M2濱江高尚人文社區(qū) 城市樣板生活社區(qū) 繽紛異彩的上層之城，內(nèi)涵豐富的藝術(shù)之城 山水文化、歷史文化、風(fēng)水文化和居住文化的集大成者， 彭山樓盤(pán)品質(zhì)浪潮引導(dǎo)者，江濱樓盤(pán)經(jīng)濟(jì)型別墅新形象代表者，別墅式新生活方式引導(dǎo)者 （一） 上層豪庭內(nèi)外環(huán)境的包裝 （ A）環(huán)境主題 ：在江邊觀美景，在長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)建健康城 外部環(huán)境： 和直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有明顯的差異化優(yōu)勢(shì)，是共享資源，但也要向消費(fèi)者說(shuō)明清楚。這種差別定價(jià)符合房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，體現(xiàn)“物有優(yōu)劣，各有所值”的客觀現(xiàn)實(shí)。這種差別定價(jià)的根據(jù)是購(gòu)買(mǎi)者對(duì)不同形式的物業(yè)或單元的認(rèn)知價(jià)值或市場(chǎng)需求不同。 （ 二 ）上層豪庭定價(jià)原則 物業(yè)價(jià)格的制定，是受推盤(pán)期、朝向、樓層、景觀等多種因素制約的，因所受作用力不同，同一物業(yè)各單元顯現(xiàn)不一樣的價(jià)格素質(zhì)，要合理體現(xiàn)這種差 異，就需要制定適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略。 上層豪庭連片開(kāi)發(fā)，首先推出的一期，可根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)預(yù)留一定的發(fā)展價(jià)位空間。 從動(dòng)態(tài)看，上層豪庭價(jià)格可考慮一定的溢價(jià)空間。 作為商品，上層豪庭的價(jià)格由市場(chǎng)決定。 與營(yíng)銷(xiāo)所處階段相吻合 ，根據(jù)推盤(pán)周期的情況調(diào)整價(jià)格，使價(jià)格與營(yíng)銷(xiāo)組合的其他因素一起有效推動(dòng)全局。 入市時(shí)為市場(chǎng)留出一定的升值空間 ，吸引投資者入市，并使購(gòu)買(mǎi)者都獲得心理滿足，從而形成社會(huì)關(guān)系集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的局面。 從低價(jià)格起售，漲價(jià)銷(xiāo)售是最佳售樓方案 。但什么時(shí)候住進(jìn)去，要看市政配套和小區(qū)配套的完善程度。 （ 3） 追求優(yōu)美環(huán)境、高尚社區(qū)文化和各種完美配套。 他們的購(gòu)房目的有： （ 1） 理解生活，享受生活。 上層豪庭 消費(fèi)群體相對(duì)來(lái)說(shuō)比較分散。 體現(xiàn)自身價(jià)值。 改善居住條件。 個(gè)人年純收入 3萬(wàn)元以上。 收 入 家庭積蓄 10萬(wàn)元以上。 思想觀念比較超前，至少不保守。 高校教師。 彭山區(qū)域外出打工的佼佼者。 上層豪庭主體消費(fèi)群特征構(gòu)想（表） 身 份 生意人士的高中收入者。 B． 家庭年純收入 5 萬(wàn)元以上 按照通常規(guī)律，一般家庭積蓄十年達(dá)到購(gòu)房經(jīng)濟(jì)條件的群體置業(yè)比率很大，家庭年收入 5萬(wàn)元以上，扣除日常開(kāi)支，一年大體上可剩 3萬(wàn)元，十年就達(dá)到 30萬(wàn)元 上層豪庭 主力戶型的價(jià)位在 20萬(wàn)元左右，加上銀行按揭，這部分人的購(gòu)房消費(fèi)還是很有潛力的。 C． 購(gòu)買(mǎi)心理比較理性 上層豪庭 的消費(fèi)群體具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，身份階層、知識(shí)水平、購(gòu)買(mǎi)心理等綜合因素決定了他們是一群比較理性消費(fèi)者，這對(duì)我們的廣告策略指明 了主要方向。 B． 思想和觀念比較超前，至少不保守 上層豪庭 項(xiàng)目代表著未來(lái)彭山房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，近幾年彭山人的居家觀念已經(jīng)有了很大的變化。高知識(shí)階層有自己獨(dú)特的品味和超前的意識(shí)，又有通過(guò)買(mǎi)房來(lái)顯示自身價(jià)值和實(shí)力的心理需求，同時(shí) 上層豪庭 離這些學(xué)校都不遠(yuǎn)，很貼切他們的實(shí)際需要。 D． 企業(yè)