【正文】 稻城古城及本項(xiàng)目商業(yè)街圖片參考 古城商業(yè) 56 觀光娛樂 功能 是項(xiàng)目的配套部分，其功能定位建議為： 可分為 10 個(gè)項(xiàng)目 1. 康巴歌舞表演場 2. 滑雪場 3. 貢巴 貢久神山風(fēng)景區(qū) 4. 轉(zhuǎn)經(jīng)筒 5. 瑪尼堆 6. 白塔 7. 經(jīng)幡 8. 燒烤場 9. 金珠牛場 康巴歌舞表演場地 作為開展民族文藝活動及民俗旅游活動場所，表演場周邊栽植本地適合。如自助式 藏式 餐飲、 DIY手工藝品店、即興畫室、個(gè)人藝術(shù)工作室 ； ? 旅游商品：阿西村的干陶制品，熱光村的金銀首飾、銀碗制品、俄初村的蔑制酥油盒、沙德村的木制器皿、蟲早、紅景天、松茸、雪蓮、牦牛肉、民 族 服飾、宗教用品等 ； ? 特 色餐 飲：馬格同藏香豬、藏香雞、表稞酒、酥油茶、藏吧、酒吧、咖啡吧等； ? 商業(yè)功能以商業(yè)街為主要設(shè)計(jì)思路， 結(jié)合當(dāng)?shù)夭厥浇ㄖL(fēng)格設(shè)計(jì)商業(yè)街外觀。所以古城與商業(yè)密不可分，古城的神秘感吸引大量商業(yè)需要的人流，在本項(xiàng)目上，貢巴貢久神山景點(diǎn)與規(guī)劃定位稻城古城將形成一個(gè)吸引人流的景區(qū)，為本項(xiàng)目的商業(yè)及古城商業(yè)的發(fā)展奠定了基石。 定位依據(jù)： “古城”極 具神秘感與吸引力，使很多人慕名而來，去古城的距離遠(yuǎn)近根本不是問題，麗江古城便是“古城”最有力的說明。 充分利用現(xiàn)有的山石景觀設(shè)計(jì)溫泉池 。 以溫泉獨(dú)特的稀缺資源 帶動整個(gè)項(xiàng) 目 。 溫泉 功能 是本項(xiàng)目用以打開局面、吸引人氣的部分，建議由酒店管理公司統(tǒng)一管理、經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)對 稻城 旅游休閑 特色的提升 。 建議 開發(fā) 四星級的酒店 ，并配備商務(wù)會議、美容 SPA 等功能； ? 酒店 現(xiàn)有物業(yè)為藏式建筑，建議在此基礎(chǔ)上加以改建，以減少酒店的 投資 ， 以藏式建筑風(fēng)格為主格調(diào)進(jìn)行統(tǒng)一內(nèi)外改建。 四大功能 各功能定位 酒店功能 既是項(xiàng)目整體旅游休閑特征的重要體現(xiàn)，也是對 旅游 功能專業(yè)服務(wù)的有益補(bǔ)充，是本項(xiàng)目開發(fā)中與旅游業(yè)關(guān)系最近的功能。 本項(xiàng)目主要功能 為溫泉、酒店、商業(yè) 、觀光娛樂四 大 板 塊。 解決方向建議： ? 詳細(xì)測 算并權(quán)衡項(xiàng)目財(cái)務(wù)運(yùn)作狀況，協(xié)調(diào)項(xiàng)目自身長期收益功能與短期收益功能間的關(guān)系，適當(dāng)發(fā)展酒店、商業(yè)等與旅游協(xié)調(diào)的 經(jīng)營功能； ? 注重開發(fā)適合游客游賞、停留，與 稻城 旅游接軌的功能，如開放的廣場、 雕塑 、 棧道、 商業(yè)街等，以及酒店、餐飲 、商務(wù)會議 等，使旅游功能 更加完善 及更具 綜合 性 。 難點(diǎn)二：配套設(shè)施不完善帶來的系列開發(fā)難度 解決方向建議： ? 內(nèi)部功能規(guī)劃須進(jìn)行較嚴(yán)密的配套容量（如 污水處理、出入本項(xiàng)目社區(qū)的人車流通行能力等）計(jì)算，保持略有富余的配套水平，確保51 高品質(zhì)開發(fā) 的 目標(biāo)； ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)建議配備應(yīng)急方案，以備在 高原 惡劣天氣、交通阻斷、市政配套供應(yīng)不足等情況下能夠保證一定時(shí)間內(nèi)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)； ? 項(xiàng)目開發(fā)前市政設(shè)施的建設(shè)與政府協(xié)調(diào)動工時(shí)間節(jié)點(diǎn)，確保各項(xiàng)市政工程提前或同步進(jìn)行。 ? 與臨近省市同類項(xiàng)目的競爭 ： 由于旅游業(yè)競爭的日益加劇， 稻城的旅游特色 和 旅游地產(chǎn)開發(fā)也面臨著 海螺溝 、 九寨溝 等同類 項(xiàng)目的競爭威脅。 項(xiàng)目面臨的威脅 ? 稻城 地產(chǎn)市場 不成熟 威脅 ： 稻城 城市規(guī)模不大、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度有限， 因交通及材料運(yùn)輸?shù)葐栴}，地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不大，市場不成熟 。加上 稻城 通過 航空、 公路等交通設(shè)施輻射 著更為廣闊的 旅游市場。 ? 稻城 旅游業(yè)中地位提升的機(jī)遇 ： 根據(jù)近年來的發(fā)展形勢， 稻城的 旅游地位正不斷提升。 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會 ? 稻城 規(guī)劃及發(fā)展機(jī)遇 ： 按照 稻城 目前的 總體規(guī)劃 ， 將稻城縣城市建設(shè)成為“最后的香格里拉”旅游服務(wù)接待總基地，建成極富“康巴”文化底蘊(yùn)和獨(dú)特自然景觀環(huán)境的旅游城市。 市場發(fā)展并不成熟的前提下，項(xiàng)目開發(fā)存在一定的風(fēng)險(xiǎn) 。 項(xiàng)目劣勢 ? 交通及配套的劣勢 ： 項(xiàng)目位于 遠(yuǎn)離縣城 3 公里的茹布查卡村 ， 通往項(xiàng)目地道路路狀較差及 無路燈照明等設(shè)施，影響了車輛的進(jìn)入；通信基礎(chǔ)設(shè)施 雖已到達(dá)該片區(qū) 、但仍有不足的情況，本項(xiàng)目 地塊移動通訊信號不穩(wěn)定，移動信號發(fā)射站點(diǎn)布設(shè)不足 。 ? 項(xiàng)目綜合性開發(fā)優(yōu)勢 ： 項(xiàng)目 以溫泉為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，同時(shí)開發(fā)高 端 星級酒店、旅游商業(yè) 、商務(wù)會議 等 ， 以 豐富的經(jīng)營業(yè)態(tài) 綜合性開發(fā) 形成規(guī)模 以便擴(kuò)大影響及輻射范圍 。地塊內(nèi)的地質(zhì)主要為沙土及部分自然景觀山石。 ？ 結(jié)果： 認(rèn)為稻城有旅游資源有待開發(fā)及想去那泡溫泉占 86%，不太了解占 14% 簡析： 稻城目前旅游資源開發(fā)仍處初 級 階段， 豐富的旅游資源目前尚屬于“冬眠期” 。 8．你是從稻城中轉(zhuǎn)過來的嗎？ 結(jié)果： 游客中 92%是從稻城中轉(zhuǎn)46 到亞丁 ，僅 8%沒有經(jīng)過稻城 簡析： 亞丁的游客同時(shí)也 成為了 稻城的游客 ，因?yàn)槁烦踢b遠(yuǎn) 開車勞累游客 基本 都會選擇在稻城留宿一晚 ，次日再前往亞丁 。 6．你每次旅游的費(fèi)用是多少？ 結(jié)果： 游客旅游費(fèi)用支出在10003000 元區(qū)間的占 58%，30005000 元的占 18%， 5000元以上的占 15%， 1000 元以下的 9% 簡析： 出游的時(shí)間周期較長，旅游費(fèi)用支出較高，旅游的心情是主要的，平常不舍得的花費(fèi)在旅游 期間都會變得不太重要。 4．你喜歡去哪種地方旅游？ 結(jié)果： 61%的游客喜歡到山上 與名勝古跡，海邊 34% 45 簡析：亞丁有著豐富的旅游資源，很多游客到亞丁主要是來看雪山，亞丁 優(yōu)美景色吸引著大批的游客 。 簡析： 稻城是亞丁的中轉(zhuǎn)站，大部分主要目的地是亞丁，泡溫泉是休閑項(xiàng)目，不是旅游的主要目的。 簡析： 極少數(shù)人會選擇旅行社到亞丁旅游，大部分會選擇自駕游 。 44 游客調(diào)查 問卷 統(tǒng)計(jì) 亞丁對本項(xiàng)目的影響意義深遠(yuǎn)，其游客構(gòu)成與消費(fèi)習(xí)慣 等相關(guān)因素對本項(xiàng)目的開發(fā)將產(chǎn)生最 直接 的影響。 …… 亞丁自駕游熱門旅游線路 稻城是去亞丁必經(jīng)之路，多數(shù)自駕游由 周邊城市及 省內(nèi)其他主要城市往亞丁，因?yàn)槁吠具b遠(yuǎn)在稻城都會做停留，選擇留宿一晚或停留一天再 前往亞丁。 攜程旅游雜志。 環(huán)球地理：歐洲人最向往的地方之一，中國稻城亞丁。 2020 年知行天下雜志評為中國最美的地方，稻城亞丁。 亞丁獲多項(xiàng)美譽(yù)： 各旅游出版社對稻城亞丁總評： 42 2020 年被國家地理雜志評選為十大最美山之一。仙乃日、央邁勇、夏諾多吉神山呈“品”字形排列。為了有效地保護(hù)這一地區(qū)的自然景觀和資源，１９９７年１２月，四川省人民政府批準(zhǔn)建立了亞丁自然保護(hù)區(qū)，２００１年初經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)亞丁自然保護(hù)區(qū)被列為國家級重點(diǎn)自然保護(hù)區(qū)。他將在稻城亞丁考察的所見所聞和所經(jīng)歷的一切寫成長篇記實(shí)文章連同大量的精美照片發(fā)表在美國《國家地理》雜志上，第一次將稻城亞丁壯麗迷人 的自然風(fēng)光介紹給全世界。在木里國王的協(xié)助下，前后兩次深入稻城亞丁自然保護(hù)區(qū)內(nèi)，為該學(xué)會拍攝了２４３幅當(dāng)時(shí)在世界上算是“第一代”的彩色照片及黑白照片５０３幅，記錄下了這一帶完全與世隔絕的美妙絕倫的壯麗景色。 亞丁自然保護(hù)區(qū)特殊的地質(zhì)、地貌和各種豐富的自然資源早在上世紀(jì)二十年代就吸引著西方科學(xué)家和探險(xiǎn)家的目光。獨(dú)特的地質(zhì)、地貌與氣候條件使亞丁自然保護(hù)區(qū)至今還保存著原始狀態(tài)的自然生態(tài)系統(tǒng)，保存了大量第四紀(jì)以來（距今２５０萬年）目前多數(shù)地區(qū)已絕跡的珍稀動物、植物、昆蟲等活化石，成為世界上非常重要的地質(zhì)歷史博物館和物種基因庫。從亞丁自然保護(hù)區(qū)北部海拔２９０９米的康古，至仙乃日主峰直線距離僅１８公里 ，相對高差達(dá)３１３２米。 40 調(diào)研 調(diào)研景點(diǎn)：稻城亞丁 稻城亞丁 簡介 亞丁自然保護(hù)區(qū)位于稻城縣日瓦鄉(xiāng)境內(nèi)，總面積５６０平方公里。全年冷暖風(fēng)控制，且房間布局在景觀方面較考究，大部分 房間可看見九寨山景。 37 酒店名稱 九寨天堂洲際大酒店 規(guī)模 20 萬平方米 地址 九寨溝 投資商 成都世紀(jì)城洲際大飯店同一老 板 建筑風(fēng)格 內(nèi)裝 藏羌風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格 外裝 藏羌風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格 星級 超五星 入住率 % 平日 5070% 節(jié)假日 95% 客房價(jià)格 標(biāo)房 現(xiàn)價(jià)普標(biāo) 1580 套房 現(xiàn)價(jià)套房 2500 折扣 折扣不定，現(xiàn)約 4 折左右 38 管理公司 洲際大酒店管理 樓層 共 7 棟，最高 9層 配套設(shè)施 餐飲 中西餐宴廳，藏式酒餐吧和風(fēng)味扒房 娛樂 桑拿浴室， KTV，酒吧，溫泉游泳池，大劇院，棋牌室，桌球等 功能房 會議廳從 502020 多平方米類型 客房數(shù)量 總數(shù) 1020（總統(tǒng)套房、豪華套房、行政套房、躍層式套房，山景標(biāo)準(zhǔn)間） 單房 標(biāo)房和單間共有 900 多間 套房 70 多套 客戶群體分析 團(tuán)隊(duì)居多，其中港澳臺，東南亞團(tuán)隊(duì)較多 投資回報(bào)期 45 年 年收益 每年平均 1 億多， 2020年純收入 2 億 酒店投資 4 億 酒店簡析 2020 年開業(yè)至今已收回投資成本，除去 2020 年以往每年純收入都達(dá)到一億左右，酒店入住率較高，配套非常齊全。主要客戶來自歐美，日本，大堂裝修豪華，房間內(nèi)飾中規(guī)中距。藏民建筑為土木結(jié)構(gòu)，內(nèi)部是木。悅榕莊向當(dāng)?shù)卮迕窦罢凶?，首?70年，期滿后再續(xù)簽。酒店員工主要是本地藏民，目前員工數(shù)約為150人，包 括客房、餐廳、保安、人事、 SPA等。 32 其它旅游區(qū) 特色酒店概況： 酒店名稱 香格里拉 仁安悅榕莊 規(guī)模 120 畝，分二期開發(fā)，目前是一期 地址 香格里拉縣建塘鎮(zhèn) 投資商 悅榕莊 建筑風(fēng)格 內(nèi)裝 藏式建筑風(fēng)格 外裝 藏式建筑風(fēng)格 星級 五星 入住率 % 平日 100% 節(jié)假日 100% 客房價(jià)格 標(biāo)房 套房 400600800美金 折扣 管理公司 悅榕莊 樓層 共 2 層 33 配套設(shè)施 餐飲 樂苑餐廳、茶館 娛樂 SPA、圖書館、悅榕莊自有品牌商店、 功能房 會議廳 客房數(shù)量 總數(shù) 32 棟別墅 客戶選擇酒店主因 藏式風(fēng)格建筑及當(dāng)?shù)夭孛裎幕酁閲庥慰? 客戶群體分析 歐美為主 酒店簡析 主要為會員制，入會 12萬美金。旅館除了餐廳沒有其他娛樂設(shè)施。旅館主要接待驢友和旅行社團(tuán)隊(duì)。旅館外裝飾藏式風(fēng)格，房 間是現(xiàn)代簡裝。旅館負(fù)責(zé)人對稻城亞丁的旅游前景看好，關(guān)于亞丁的旅游提出兩點(diǎn)觀點(diǎn)，一是天氣環(huán)境的問題影響了旅游情況，二是增加稻城人氣。旅館有在專業(yè)驢友網(wǎng)站上宣傳，并有旅店 EMAIL。旅館 2層，房間只有十幾間，除了客房服務(wù)還有旅行社導(dǎo)游服務(wù)，區(qū)別于稻城其他酒店。 溫泉主入口 溫泉池 溫泉配套酒店房間 27 稻城主要酒店概況 酒店名稱 稻城亞丁酒店 規(guī)模 約 5000 平方米 地址 稻城縣城 建筑風(fēng)格 內(nèi)裝 現(xiàn)代 外裝 藏式 星級 三星 入住率 % 平日 30% 節(jié)假日 98100% 客房價(jià)格 標(biāo)房 原價(jià) 420，折后 200260，節(jié)假日上浮 20% 套房 原價(jià) 680，折后 380480，節(jié)假日上浮 20% 折扣 不定 樓層 共 3 層 配套設(shè)施 餐飲 漢藏餐飲 娛樂 足浴中心 功能房 無 客房數(shù)量 總數(shù) 140 溫泉 房 按摩房 溫泉配套酒店 28 單房 9 套房 6，標(biāo)間 110 客戶選擇酒店主因 稻城最大規(guī)模酒店 客戶群體分析 旅游、商務(wù)客 酒店名稱 媽媽旅館 規(guī)模 1000 多平方米 地址 甘孜州稻城縣貢巴路 建筑風(fēng)格 內(nèi)裝 藏式 外裝 藏式 星級 無 入住率 % 平日 3040% 29 節(jié)假日 95100% 客房價(jià)格 標(biāo)房 無標(biāo)房 普房 二人間 5060 元，節(jié)假日 100120