【正文】 最后，衷心感謝所有關(guān)心，支持和幫助 過我的人們。 本文在編寫過程中，參考了較多的文獻(xiàn)資料，所參考的文獻(xiàn)資料是編者們艱辛的研究和探索所取得的成果。導(dǎo)師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，忘我的工作精神以及對(duì)學(xué)生認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，將作為我今后工作與學(xué)習(xí)的動(dòng)力和源泉，并使我終生收益。但如果國家及時(shí)的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，建立健全房地產(chǎn)市 場體系，這種上漲的趨勢(shì)將得到控制，有利于市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。 14 結(jié)語 通過對(duì)以上的定量定性分析，本文提出了近年來影響商品房價(jià)格上漲的各種因素。嚴(yán)格控制外資對(duì)我國房地產(chǎn)的投機(jī)行為。遏制房地產(chǎn)投機(jī)需求，對(duì)住房實(shí)行一家一房，實(shí)名購買。合理控制人口增長，不僅有利于減緩住房需求，而且有利于我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。不僅可以減緩城市壓力，而且可以減緩城市對(duì)農(nóng)民工的住房壓力。加快城鄉(xiāng)的發(fā)展，尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)。大量的農(nóng)民工涌入城市，便會(huì)造成城市人口的極速增長，住房需求緊張。然后，對(duì)人們的住房觀念積極引導(dǎo)，對(duì)住房的預(yù)期要切合自身實(shí)際，不能一味求高貪大，盲目消費(fèi)。首先應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)普通商品房住宅，滿足中低收入人群，政府各部門之間加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理。政府應(yīng)采取多種政策措施，運(yùn)用行政和經(jīng)濟(jì)等手段。土地作為房地產(chǎn)市場開發(fā)建造的最初階段，合理控制土地價(jià)格，優(yōu)化土地的層次供給，規(guī)避惡性競爭，可以有效減少房地產(chǎn)建筑開發(fā)成本，從而抑制房價(jià)上漲。在過程中應(yīng)制定合理的土地價(jià)格指標(biāo)，避免惡性競爭 13 帶來的高地價(jià)“地王”的出現(xiàn)。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，只有通過市場 化配置，才能提高土地的集約利用程度，充分利用好我們有限的土地資源。要“深化國有土地使用制度及供地方式改革”（《在全國深化改革嚴(yán)格土地管理工作電視電話會(huì)議的講話》。 經(jīng)過多年的土地使用制度改革，我國土地市場化配置已成為全社會(huì)的共識(shí)。切實(shí)完善住房保障制度。應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租房的覆蓋面積，提高經(jīng)濟(jì)適用房在商品房供給中的比重，把更多的困難家 庭納入廉租房保障范圍內(nèi)，滿足他們的最低生存需求，進(jìn)一步向低收入人群延伸。我國是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不發(fā)達(dá)的國家，收入分配劃分明顯，高中低收入差距過大，以中低收入家庭占社會(huì)主導(dǎo)地位。不同的收入水平對(duì)商品房的需求層次不同，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住房的需求層次調(diào)查研究。針對(duì)房地產(chǎn)市場供給不同，應(yīng)以市場調(diào)節(jié)為主，做好市場調(diào)查，做到有計(jì)劃有針對(duì)的供給，穩(wěn)定市 場，平衡商品房供求關(guān)系，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)市場供給不能滿足日益增加的消費(fèi)群體。一方面來自于經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展。商品價(jià)格是由房地產(chǎn)市場供求關(guān)系決定。筆者試提出了幾點(diǎn)建議。 12 4 減緩房價(jià)快速上漲的建議 房價(jià)的快速上漲，使社會(huì)上出現(xiàn)了各種問題，房價(jià)過高已是一個(gè)不可避免的話題。對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲既有其合理的一面，如需求的上升，建造成本的增加等又有房地產(chǎn)投機(jī)，盲目消費(fèi)等不合理因素。間接的拉動(dòng)了房價(jià)的上漲。 11 城鄉(xiāng)建設(shè) 近年來我國在各大中小城市開始了新老城區(qū)建設(shè)，在農(nóng)村實(shí)行的新農(nóng)村政策及小城鎮(zhèn)發(fā)展，加快了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。住房周邊硬件條件，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，地鐵線路建設(shè)的開展，快 速干道的逐步開通，在農(nóng)村“村村通”工程的道路建設(shè)及相關(guān)城市硬件設(shè)施建設(shè)的完善，住房周圍的一些重要市政設(shè)施，公益工程的建成。 住房周邊硬件條件的完善 近年來，政府為提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不斷出臺(tái)各種政策。在某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家，社會(huì)各界人士，或多或少的言論中，形成了房價(jià)將會(huì)持續(xù)上漲的心理。 預(yù)期心理 2020 年以來我國房地產(chǎn)市場價(jià)格，一路 上揚(yáng)，雖偶有波動(dòng)，但總體上漲。所以面對(duì)商品房價(jià)格的上漲，地方官員也大多數(shù)是睜只眼閉只眼了。而在有些地區(qū)，地方政府往往把房地產(chǎn)價(jià)格上升當(dāng)做經(jīng)濟(jì)繁榮的指標(biāo)。這對(duì)房價(jià)起了重要的推動(dòng)作用，開發(fā)商與權(quán)力勾結(jié)，自然無懼相關(guān)政策的壓力。官員與開發(fā)商的勾結(jié)，主要是權(quán)錢交易的利益聯(lián)系，最終必然增大房地產(chǎn)開發(fā)的成本。 10 縱觀近年來國內(nèi)揪出的一些腐敗案件。人口的階段性快速增長，居民收入的增長與長期累積，使居民需求集中釋放，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲。 作為社會(huì)的主體，人口是最主要的社會(huì)因素，房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量，素質(zhì)決定了房地產(chǎn)的總體需求及使用方式，從而也影響到房地產(chǎn)價(jià)格。目前人民幣升值的預(yù)期已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。在其他影響房地產(chǎn)市 場和貨幣資本化率因素不變的情況下，當(dāng)人民幣升值預(yù)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)但并沒有達(dá)到預(yù)期升值幅度之時(shí)。近年來我國物價(jià)持續(xù)上漲，通貨膨脹顯露，雖然國家數(shù)次調(diào)動(dòng)銀行存貸款利率及發(fā)布相關(guān)政策，但仍未能阻止物價(jià)的上漲，而建筑開發(fā)中的材料及相關(guān)事物價(jià)格也隨之上漲，從而拉動(dòng)了建筑開發(fā)成本的上升。在商品流通數(shù)量已定的條件下，每一貨幣單位所代表的價(jià)值量越大，則商品價(jià)格總額越小，從而貨幣流通量越少；每 一貨幣單位所代表的價(jià)值量越小，則商品價(jià)格總額越大，從而流通中的貨幣必須要量也越多。 2020 年以來，受貨幣存量過高以及農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，大宗商品價(jià)格持續(xù) 大幅上漲等因素推動(dòng)，我國居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)呈穩(wěn)定增長的態(tài)勢(shì)，而房地產(chǎn)市場中鋼筋水泥，鋁合金等建筑材料的價(jià)格上漲幅度較大，成為推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的又一大動(dòng)力，而據(jù)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在中西部地區(qū)和部分中小城市，成本因素是房價(jià)上漲的主要因素。其他商品物價(jià)的變動(dòng)可以影響房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。他們之間互為因果，關(guān)系十分復(fù)雜?！暗赝醯某霈F(xiàn)雖然只是極其稀少的個(gè)例，但它不難看出我國的房地產(chǎn)市場中，各房地產(chǎn)商間存在著惡性競爭，使得建筑開發(fā)成本中的地價(jià)增加從而推動(dòng)了我國的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)開發(fā)必然依附于土地之上，隨著我國房 地產(chǎn)市場實(shí)行“招，拍，掛”，房地產(chǎn)商之間對(duì)土地的惡性競爭，各地紛紛出現(xiàn)“地王”。中低檔住宅供應(yīng)比例下降，房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題引起商品房價(jià)格大幅上漲。但這次調(diào)控主要是抑制供給對(duì)需求，尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年擴(kuò)大內(nèi)需，刺激住房消費(fèi)的一些政策仍然在發(fā)揮作用，引起了供求關(guān)系的快速失衡。 2020 年初，為抑制房地產(chǎn)投資過快增長，中央政府采取了“管嚴(yán)土地，看緊信貸”的宏觀調(diào)控政策。地價(jià)是房價(jià)的基礎(chǔ)，地價(jià)上漲必然導(dǎo)致房價(jià)的上漲。成本上漲最突出的表現(xiàn)是地價(jià)持續(xù)大幅上漲和各類建筑材料及人工費(fèi)用等的上漲。 在市場機(jī)制下，住房價(jià)格的確定除供求關(guān)系之外，還取決 于房屋的建造成本。所以居民便將方向投向房地產(chǎn)，選著購買住房作為投資，即可獲得租金，在此不排除實(shí) 8 際需求者，又可以等待房子升值。而房價(jià)的不斷上漲，雖然房價(jià)與居民收入有所差距，但大部分輿論還是認(rèn)同房地產(chǎn)，并有學(xué)者認(rèn)為中國的房地產(chǎn)還會(huì)持續(xù)上漲 8 至 10 年。國家降低了銀行存款利率，居民把錢存入銀 行不僅不能升值并有貶值的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面居民的可支配收入增加，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得居民可投資消費(fèi)項(xiàng)目增多。據(jù)有關(guān)顯示，在我國十大高利潤行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)名列榜首。由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率大約為 75%其余都是從銀行借來的或者是商品房的預(yù)售款，只要房價(jià)上升 1 個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)商的資本回收率就能上升 3 個(gè)百分點(diǎn)。然而造成這種投機(jī)型住房需求的主要原因：一方面來自開發(fā)商。便出現(xiàn)了專門的“炒房”人群，人為的拉動(dòng)房地產(chǎn)市場的需求。房地產(chǎn)本身具有消費(fèi)品與投資品的雙重性。 投機(jī)型需求 投機(jī)型需求是房地產(chǎn)投機(jī)者期望并利用房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)獲得超常利潤的行為。銀行信貸的發(fā)展也為居民提供了一定的經(jīng)濟(jì)保障，提前消費(fèi)。這種恐慌的心態(tài)導(dǎo)致許多人不顧實(shí)際承受能力“硬著頭皮”買房。超前住房需求，這是指超出了購買者自身現(xiàn)行購買能力而形成的一種需求。所以我國城市化進(jìn)程的加速，城市人口的快速增長加 大了商品住房的供給而推動(dòng)房價(jià)上漲。城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市人口日益增長，使得商品房需求量日益增大。近年來我國城市化 7 進(jìn)程加速。如果在某些時(shí)期城市化進(jìn)程過快。 2020 年國家又提出了堅(jiān)守 13 億耕地的紅線，這樣就導(dǎo)致土地的供給滿足不了住房建設(shè)的需求，使能開發(fā)的住房更少，從而出現(xiàn)住房的供給滿足不了人們對(duì)住房的需求 。所以我國的房地產(chǎn)市場的主流是需求占主導(dǎo)地位。二是城鎮(zhèn)化由 2020 年的 30%增加到 2020 年的 50%，實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)，到 2020年，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民需增加住宅面積 50 億平方米。 我國當(dāng)前商品房市場需求仍占主導(dǎo)地位 隨著我國政治經(jīng)濟(jì)文法的不斷發(fā)展，居民生活水品的提高。主要包括當(dāng)前商品房市場供求地位，城市化發(fā)展需求，超前住房需求，投機(jī)型住房需求等都直接或間接的提高了我國的房地產(chǎn)總體需求水平。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)總體需求強(qiáng)勁使供求關(guān)系緊張。而近年來，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 人民生活水平不斷提高，居民對(duì)居住要求與需求也日益提高。 房地產(chǎn)的供求狀況是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要反映。一些樓盤還供不應(yīng)求，說明存在一定的投機(jī)行為。二是成本推動(dòng)，主要來自建材漲價(jià)，土地取得成本增加，品質(zhì)提升三個(gè)方面。 6 3 我國商品房價(jià)格偏高的原因分析 房價(jià)是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的集中體現(xiàn)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上看。 目前，國內(nèi)有 1 億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過 50％，占?jí)嘿Y金超過 2500 億元。 5 近年來，空置率到了危險(xiǎn)邊緣 ， 國內(nèi)房地產(chǎn)投資一直保持了近 30％的快速增長勢(shì)頭，商品房銷售價(jià)格一路攀升，商品房空置面積總量曾一度明顯下降。目前全國空置率已達(dá)到 26％，大大超過國際公認(rèn)的 10％的警戒線。雖然僅為特殊地區(qū)，但不可否認(rèn)我國商品房價(jià)格存在嚴(yán)重的不合理性。 2020 年 4 月，美國中位數(shù)新房性價(jià) 萬美元，平均售價(jià) 萬美元，按現(xiàn)行官方匯率，分別折合人民幣 萬元和 萬元，僅相當(dāng)于北京主城市 80 至 90 平方米的小戶型毛坯房價(jià)格。到 2020 年 6 月底，北京四環(huán)以內(nèi)的平均新房售價(jià)，已經(jīng)超過每平方米 18000元，即使在五環(huán)之外的大興區(qū)，房價(jià)也超過了每平方米 10000 元，廣州一手房和二手房平均價(jià)格超過了 1