【正文】 THANKS !!!致力為企業(yè)和個人提供合同協(xié)議，策劃案計劃書，學(xué)習(xí)課件等等打造全網(wǎng)一站式需求歡迎您的下載，資料僅供參考。寫作畢業(yè)論文是一次再系統(tǒng)學(xué)習(xí)的過程，畢業(yè)論文的完成，同樣也意味著新的學(xué)習(xí)生活的開始。參考文獻[1] 飛樂索琴, 博文, 岳索清. 商品房定價萬法策略[J]. 經(jīng)濟研究導(dǎo)刊, 2011, 03.[2] 王曉欣. 面對高房價除了公積金還要什么[J]. 2006, 08.[3] 孫立平. 博弈:斷裂社會的利益沖突與和諧[M]. 社會科學(xué)文獻出版社, 2006.[4] 吳忠民. 走向公正的中國社會[M]. 山東人IQ出版社, 2008.[5] 涂名. 房奴:中國房改真相[M]. 中山大學(xué)出版社, 2007.[6] 尹中立. 地方政府操縱房地產(chǎn)價格[Z]. 房產(chǎn)之窗網(wǎng), 2005.[7] 寧輝華. 房價上漲原因初探[J]. 2008.[8] Handcock 2004, Theoretical Population Biology 6575[9] Clauset,A, and ,2007,Journal of Conflict Resolution 5158[10] Hamilton,The Specificaion Test for Speculative Bubbles[J].Journal of Housing Research,1996,7(2):191207. [11] 張岑堯. 地方政府的介入對城市房地產(chǎn)價格的影響[J]. 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商品房價格上漲是諸多因素共同作用的結(jié)果。房地產(chǎn)市場的狀況關(guān)系著社會機體的每根神經(jīng)，房價的高低漲跌更是關(guān)系著國計民生和社會穩(wěn)定?？尚薷木庉嬁偨Y(jié)在當(dāng)前的社會背景下，住房市場的良性有序發(fā)展不僅對于中國經(jīng)濟健康成長具有重要意義，而且對于社會的安定團結(jié)具有重要影響?？罩梅?，最終的解決辦法必然是靠有吸引力的價格，預(yù)計空置房價格走勢將是近期基本穩(wěn)定并小幅調(diào)整，但中期來講會有較大調(diào)整。住房替代產(chǎn)品有空置樓、二手房市場、房租及租賃等，對房價影響較大的是空置樓和公房上市。這些已被打入住宅成本中的要素在未來必將會重新分擔(dān)；行政機構(gòu)費用應(yīng)由政府開支；基礎(chǔ)設(shè)施有助于社會服務(wù)業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該幾方共同分擔(dān)；有現(xiàn)金收益的（比如商店）應(yīng)該由今后經(jīng)營活動來承擔(dān)，費用的合理配比有助于住宅業(yè)及相關(guān)行業(yè)的共同發(fā)展。稅費過多過重一直為各方口誅筆伐的焦點，真正還可削減成本的是隱藏在開發(fā)過程中的一大塊稅費——各種配套費。上述兩個重要的變化將使土地價格走勢呈現(xiàn)如下趨勢：短期土地價格會有所上升，但市場的理性必使遠(yuǎn)期地價走向均衡穩(wěn)定，住房郊區(qū)化的趨勢日趨勢顯著將使地價中期走勢明顯下降。隨著房地產(chǎn)業(yè)的成熟以及市場化加快，土地供需將會產(chǎn)生明顯變化，首先是土地供應(yīng)機制將逐步轉(zhuǎn)變成更加市場化的土地拍賣方式，使土地市場更加公平、透明，香港等市場經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)大都采用這種方式。由于土地資源的不可再生性，獲取地皮成為住宅開發(fā)中最充滿玄機的過程。影響住宅價格走勢的各主要因素其變化是此消彼長。以上各變量將影響未來住宅價格的走勢。從這里也可以看出住宅的供應(yīng)、消費行為受多種因素的影響。從我國現(xiàn)階段整體發(fā)展水平出發(fā)，購房保障的覆蓋面不宜過大，保障水平也要適當(dāng)。三是適度發(fā)展購房保障，完善對目標(biāo)人群的識別管理機制。我國的住房金融市場發(fā)展逐漸加快，但同發(fā)達(dá)國家相比，還存在一定的差距，仍有許多PTA待完善的地方。發(fā)達(dá)國家在這方面給了很好的啟示。其次是完善住房金融政策，擴大住房建設(shè)融資渠道。應(yīng)當(dāng)改變當(dāng)前經(jīng)濟適用房只售不租的現(xiàn)狀，研究制定可租可售的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)政策，即對于符合購買條件的中低收入家庭，可根據(jù)自己的經(jīng)濟能力和就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)等情況，結(jié)合公積金配套支持以及購房貸款貼息等優(yōu)惠政策，自主選擇是購買還是租住經(jīng)濟適用住房。首先是改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減輕中低收入者的購房負(fù)擔(dān)。而目前我國的住房保障體系，還存在著諸如買不起高檔房的居民人數(shù)太多、經(jīng)濟適用房供給太少、供需結(jié)構(gòu)脫節(jié)等方面的問題。特別是目前外資流入房地產(chǎn)市場底數(shù)不清等問題，要加強統(tǒng)計分析；充分發(fā)揮專業(yè)統(tǒng)計部門的信息主渠道作用，根據(jù)外資流動和房地產(chǎn)交易的有關(guān)數(shù)據(jù)設(shè)計一套科學(xué)的、可操作性和定量化的風(fēng)險評價指標(biāo)體系，及時掌握市場態(tài)勢，制定有效的政策和措施，預(yù)防外資對房地產(chǎn)進行炒作。第二，針對外資基金將大舉進入中國房地產(chǎn)業(yè)，有關(guān)部門應(yīng)及時采用稅收、信貸等綜合手段調(diào)控外資在房地產(chǎn)市場的投機。 嚴(yán)格限制外資進入中國地產(chǎn)套利第一，加強調(diào)控監(jiān)管，防止境外熱錢短期內(nèi)“大進大出”。對于媒體領(lǐng)域的惡意炒作、誤導(dǎo)消費者以及腐敗行為，要給予嚴(yán)厲打擊，并及時予以澄清。完善市場信息披露制度，保證信息的公開和透明。不論是政府部門還是社會媒體，其報道和結(jié)論都在一定程度上影響著房地產(chǎn)市場的動向，而對于渴望得到相關(guān)信息的普通老百姓來說，其意義更是決定性的。并且根據(jù)建設(shè)部向社會公布的空置房比率和收入房價比等統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，也很難讓人相信房地產(chǎn)市場有泡沫存在。以房地產(chǎn)業(yè)中建設(shè)部的表現(xiàn)為例。比如國家對購房者在5年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的征收5%的調(diào)節(jié)稅，是為了控制投資過熱，打擊投機行為，就不能減少，而對于財政性稅收以及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的一些稅費則應(yīng)當(dāng)降低或者減免，以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，讓利于民。②我國可以考慮目前住房市場的實際供求狀況，相應(yīng)提高房地產(chǎn)經(jīng)營資產(chǎn)增值稅稅率，以限制投資性需求，遏制投機性行為。韓國在2005年開始施行“多宅重稅”制度，根據(jù)這一制度，對擁有3套或3套以上住房的業(yè)主，征收60%的資產(chǎn)增值稅，如果加上居民稅等，政府收取的稅率已經(jīng)高達(dá)75%。而一旦房價上漲，有意投機房地產(chǎn)的人就會迅速增加起來，從而加劇了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的可能性。 限制房地產(chǎn)的投機性交易房地產(chǎn)市場中投機購房的目的并不是為了給自己家庭居住，買進的目的是為了在今后某個時候再賣出去，從買賣的差價中牟利。適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅遺產(chǎn)稅和贈與稅的開征將彌補無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位，防止納稅人以無償轉(zhuǎn)讓為掩護，逃避納稅。對于城市房地產(chǎn)，無論是經(jīng)營性的，還是非經(jīng)營性的，都要納入房地產(chǎn)稅的征 稅范圍。繼續(xù)征收個人所得稅，建議改變目前對個人財產(chǎn)租賃、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的資本性收益采取20％的比例稅率的做法，采用累進稅率計征。一旦各種要素信息都被置于陽光之下，地方供地計劃的完成效率將會有效提高，市場對房價 的預(yù)期也將更加客觀與理性。主管部門一直都在強調(diào)要對違規(guī)囤地現(xiàn)象進行嚴(yán)格處罰，但長期以來打擊囤地政策真正落 地的案例寥寥，現(xiàn)實財政利益訴求很可能會負(fù)面引導(dǎo)地方政府忽視監(jiān)管職責(zé)本位。從增加土地供給到最終打壓房價之間，不僅需要地方政府整合土地資源自查家底，而且還要對房產(chǎn)商手中的“儲備” 加以清晰盤查，只要土地市場信息公開透明，供地計劃偏離現(xiàn)實的問題就能得到明顯改善。地方政府只是土地的供給方，在市場化拍賣交易中，真實成交量還需看需求方意愿而定。去年歲末樓市漸顯轉(zhuǎn)暖之意，各大城市土地市場再度活躍，地王頻現(xiàn)。但需要指出的是，土地供給計劃往往并不等同于實際土地成交量，只有全面結(jié)合商品房土地儲備、項目開發(fā)進程等信息，才可能對未來有效入市土地做出更加精準(zhǔn)的預(yù)估。要發(fā)展住房金融二級市場打通二級市場和一級市場的資金流向渠道，促進個人住房金融一級市場的發(fā)展，只有加快推進個人住房貸款證券化工作。實施功能模塊化的業(yè)務(wù)辦理方式，市場營銷部門負(fù)責(zé)市場分析、客戶爭取、接受客戶質(zhì)詢、服務(wù)推介、受理業(yè)務(wù)、貸款初審、客戶評級、授信申報、簽訂合同等“貸款”環(huán)節(jié)工作；客戶維護部門負(fù)責(zé)在信貸業(yè)務(wù)審批后接收有關(guān)受理、調(diào)查、審批環(huán)節(jié)形成的資料，負(fù)責(zé)審核客戶要素是否符合相關(guān)規(guī)定、信貸條件是否落實、整理相關(guān)信息和質(zhì)料、發(fā)放貸款、貸后檢查、風(fēng)險預(yù)警、貸款風(fēng)險分類、貸款回收等“貸中”和“貸后”環(huán)節(jié)的職能，強化崗位間的制約，提升崗位的專業(yè)化水平的效率。 適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)有房地產(chǎn)貸款方式將房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場營銷職能和客戶維護職能進行分離，將對法人單位的房地產(chǎn)開發(fā)類貸款和對自然人的個人住房貸款業(yè)務(wù)分離，目的是形成內(nèi)部制約關(guān)系，強化內(nèi)控防范風(fēng)險，理順分銷渠道，提高市場競爭力。通知對進一步整頓土地市場秩序提出要求。加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪瘟Χ?，重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為；堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務(wù)以及制定中介服務(wù)機構(gòu)的行為；加快完善房地產(chǎn)信用體系，強化社會監(jiān)督。問責(zé)涉及地方官員，大都是三、四線的城市及城區(qū)。2011年7月7日，國土資源部、監(jiān)察部共同召開2010年度土地礦產(chǎn)衛(wèi)生執(zhí)法檢查工作電視電話會議，通報處理了有關(guān)地方違反土地管理法律法規(guī)的責(zé)任人員。通知中說，今年各地要“穩(wěn)供應(yīng)、保民生”，以保障性安居工程建設(shè)所需用地為重點。持平的城市有21個，只有4個城市的房價環(huán)比出現(xiàn)上漲，且環(huán)比價格上漲的城市中，%；同比價格下降的城市有27個，比1月份增加了12個，同比漲幅比1月份回落的城市有32個，%。 財政貨幣稅收政策調(diào)控不僅如此，自2011年以來，中國一直實行相對從緊的貨幣政策，不僅在年內(nèi)多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，同時還于2011年2月9日加息，這一系列的措施該對房價起到很好的調(diào)控作用，使得房價實現(xiàn)理性回歸。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。但這種觀望并不會延續(xù)很長的時間，因為時間太長，對于開發(fā)商的資金回籠會有影響。比如佛山兩限價房地塊自2006年推出之后，到目前為止仍沒有面市跡象，佛山限價房遲遲沒有面市的很大一部分原因在于，當(dāng)時限定的銷售價格過低而建筑成本又不斷上升使得工期一拖再拖，開發(fā)商坦言，這樣的工程根本沒有錢賺，如果限定的價格還是保持不變的話，限價房很難繼續(xù)開發(fā)下去。從2010年開始，建筑材料的價格已開始上揚，比如鋼材，一度漲到了5200~5300元/噸，現(xiàn)又回落到5100元/噸，但也比原來3000多元/噸仍上漲了80%左右。雖然農(nóng)村居民住宅成本不包括土地價格以及各種稅金等費用，但是總建筑成本自2003年至今也已經(jīng)翻了兩番，相對于農(nóng)民普遍較低的收入，十萬元已經(jīng)是個天文數(shù)字，不少農(nóng)民抱怨“蓋房子是越攢錢越蓋不起”。該村近些年村民建房是這種四合院的樣子，農(nóng)村建房的一般程序是，村民首先向村民委員會